Неотделимые улучшения арендуемого оборудования - гражданское законодательство и судебные прецеденты

право на уменьшение арендной платы в соответствии с Положением о порядке предоставления в пользование имущества, находящегося в муниципальной собственности города Костромы. Взаиморасчеты по капитальному ремонту, стоимость которого превышает гарантированный размер возмещения, указанный в абзаце 2 настоящего пункта, регулируются отдельным соглашением, заключаемым между Администрацией города Костромы, действующей в интересах муниципального образования город Кострома, и ООО «КТЭК». В соответствии с пунктом 2.7 договора аренды (в редакции соглашения от 16.07.2009 года № 59д) отношения по производству неотделимых улучшений арендуемого оборудования регулируются отдельным соглашением, заключаемым между Администрацией города Костромы, действующей в интересах муниципального образования город Кострома и ООО «КТЭК». Истец неоднократно обращался к ответчику с предложениями о проведении ремонтных работ на арендованном оборудовании. Письмом от 10.06.2008 г. истец предложил ответчику согласовать капитальный ремонт муниципальных тепловых сетей с последующим уменьшением арендной платы на сумму 6 млн. руб. – затрат ООО «КТЭК» при выполнении капитальных ремонтов. Письмом от 31.07.2008 г. № 4098 Комитет по управлению городскими

технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые при эксплуатации Оборудования. 3.2.2. В пятидневный срок после вступления в силу настоящего контракта принять от Исполнителя Оборудование по акту приема-передачи. 3.2.3. Самостоятельно нести все расходы, связанные с эксплуатацией Оборудования, в том числе связанные с получением и последующим подтверждением или продлением всех необходимых сертификатов и разрешений на эксплуатацию Оборудования. Проводить ежегодные летные проверки. 3.2.4. Не производить каких-либо действий по изменению состава, конфигурации или технических характеристик, отделимых или неотделимых улучшений арендуемого Оборудования без письменного согласия Исполнителя. 3.2.5. Обеспечить сохранность передаваемого в аренду Оборудования. 3.2.8. В кратчайшие сроки за свой счет производить технический ремонт, а также устранять последствия аварий и повреждений арендуемого Оборудования, произошедшие по вине Заказчика и/или третьих лиц. 3.2.9. Обеспечивать беспрепятственный доступ к Оборудованию представителей Исполнителя для проведения проверки соблюдения Заказчиком условий настоящего контракта, а также предоставлять им необходимую документацию, относящуюся к предмету проверки. 3 2.10. В течение дня окончания срока аренды, установленного настоящим

«Мистик» ссылается на то, что был принудительно выселен ответчиком из арендуемого помещения. Факт владения спорными помещениями в настоящее время ИП ФИО2 не оспаривает. Между тем, учитывая, что договор аренды расторгнут 25.07.2015, возможность удовлетворения первоначального иска ООО «Мистик» об устранении препятствий в пользовании арендуемым помещением исключена. Отказывая в удовлетворении требований ООО «Мистик» о взыскании с ИП ФИО2 возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных ООО «Мистик» в арендуемом нежилом помещении в размере 30 468 563,84 руб., суды обоснованно исходили из следующего. В обоснование данного требования ООО «Мистик» указало, что им было установлено следующее оборудование : - согласно приложению № 5 к договору - оборудование системы кондиционирования, 48 наименований на общую сумму 1 422 246,12 руб.; - согласно приложению № 6 к договору - оборудование системы вентиляции, 163 наименования на общую сумму 12 966 222,94 руб. Кроме того, им произведены строительно- монтажные и отделочные работы в арендованном помещении. Работы по реконструкции включали обустройство

оборудования. Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО10 также подтвердил возможность повторного использования оборудования, как при его демонтаже, так и если оставить в арендуемом помещении, что отражено на странице 29 обжалуемого судебного акта. При указанных обстоятельствах, учитывая, что работы по монтажу электротехнического оборудования не перешли в разряд скрытых работ, то есть не были скрыты выполнением последующих подрядных работ, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для вывода о неотделимом характере улучшений арендуемого помещения. При этом судом отмечено, то обстоятельство, что для последующего использования электротехнического оборудования с очевидностью потребуется производство демонтажных работ и с учетом специфики оборудования – проведение лабораторных испытаний демонтируемого оборудования для его дальнейшей безопасной эксплуатации, не дает оснований для вывода о неотделимом характере улучшений. Представленная предпринимателем ФИО1 информация о стоимости проведения лабораторных испытаний демонтируемого оборудования также не опровергает вывода суда об отделимом характере улучшений. Как обоснованно отмечено апелляционным судом, при проведении судебной экспертизы по делу вопрос об определении стоимости

ГК РФ и взыскать полную стоимость данного оборудования, определенную на основании проведенной по делу № А40-293239/2018 оценочной экспертизы в размере 17 968 700 руб. (отчет ООО «Краевой Центр Оценки» от 23.11.2020). При этом судом первой инстанции критически оценены и отклонены все возражения ответчика о принадлежности ему торгового оборудования и об отнесении лифтов, траволаторов к неотделимым улучшениям арендуемого помещения. В частности, судом, со ссылкой на полученные 21.05.2019 оперуполномоченным ОЭБ и ПК УМВД России по г. Владивостоку пояснения генерального директора ОАО «Строитель» ФИО2, отмечено, что им не отрицался факт нахождения в принадлежащем ответчику помещении оставшегося спорного торгового оборудования , отказ в выдаче которого обоснован имеющейся у ООО «Три кота» задолженностью по арендным платежам. Поскольку, спорные лифты и траволаторы, были приобретены ООО «Три кота» по договорам финансовой аренды (лизинга) от 03.04.2012, суд не усмотрел оснований для признания их в силу технических характеристик неотделимыми улучшениями. Апелляционный суд, поддерживая указанные выводы суда первой инстанции о

если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. В пункте 2 статьи 623 ГК РФ сказано, что неотделимыми признаются улучшения, которые невозможно отделить от имущества без вреда для него. Прежде всего следует руководствоваться двумя основными критериями - наличием факта причинения вреда арендуемому имуществу при демонтаже неотделимых улучшений и невозможностью использовать улучшения отдельно от этого имущества. Если оба эти условия выполнены, улучшения являются неотделимыми. В связи с изложенным суд не находит законных оснований для удовлетворения требований истца в части истребования у ответчика провода Сип 2,оконных блоков с двойным остеклением, металлических ворот, металлической двери, обрезной доски, оцинкованного профнастила, конек 200х200, котельного оборудования , поскольку они являются неотделимыми улучшениями произведенными арендатором ФИО2, который в силу ст. 12 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой нарушенных его прав. Истец ФИО1 не вправе требовать у ответчика произведенных

арендодателем произведенных неотделимых улучшений ФИО4 суду не представлено. Одновременно, допустимых доказательств несения затрат на производство неотделимых улучшений в размере 233 346 рублей 64 копейки ФИО4 суду не представлено. Оценив с применением ст.67 ГПК РФ предложенные в качестве доказательств платежные документы на приобретение товаров (л.д.25-60 т.2) суд находит их ненадлежащими доказательствами, поскольку большая часть из них не содержит сведений о покупателе названного в документе товара, доказательств того, что названные товары были использованы при производстве неотделимых улучшений арендуемого помещения ФИО4 суду не представлено. Одновременно, часть представленных документов имеет нечитаемое содержание (л.д.26,29,33,34,36,37,38,39,40,41 т.1), что лишает суд возможности их оценки. Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами была определена как состоящая из двух частей: постоянная часть - плата за пользование имуществом, установленная в твердой денежной сумме; переменная часть - плата за услуги, оказываемые

произведенных неотделимых улучшений ФИО2 суду не представлено. Одновременно, допустимых доказательств несения затрат на производство неотделимых улучшений в размере 233 346 рублей 64 копейки ФИО2 суду не представлено. Оценив с применением ст.67 ГПК РФ предложенные в качестве доказательств платежные документы на приобретение товаров (л.д.25-60 т.2) суд находит их ненадлежащими доказательствами, поскольку большая часть из них не содержит сведений о покупателе названного в документе товара, доказательств того, что названные товары были использованы ФИО2 при производстве неотделимых улучшений арендуемого помещения суду не представлено. Одновременно, часть представленных документов имеет нечитаемое содержание (л.д.26,29,33,34,36,37,38,39,40,41 т.1), что лишает суд возможности их оценки. Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами была определена как состоящая из двух частей: постоянная часть - плата за пользование имуществом, установленная в твердой денежной сумме; переменная часть - плата за услуги, оказываемые арендатору