Особенности заключения договора аренды недвижимости - гражданское законодательство и судебные прецеденты

марта 2016 г. N 15, и положением о договорной работе филиала ОАО "РЖД", принимает руководитель филиала (структурного подразделения филиала) и иных структурных подразделений ОАО "РЖД". (в ред. Приказа ОАО "РЖД" от 11.12.2017 N 119) (см. текст в предыдущей редакции) (п. 47 в ред. Приказа ОАО "РЖД" от 08.04.2014 N 17) (см. текст в предыдущей редакции) 5. Особенности заключения договоров аренды 48. Договор аренды заключается в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, по типовым формам, указанным в приложениях N 1 и 2 к настоящему Положению. Отступление от типовой формы договора аренды при совершении сделки допускается по согласованию с Департаментом корпоративного имущества. Не требуется согласование отступления от типовой формы договора аренды в случае, указанном в пункте 55 настоящего Положения. (в ред. Приказа ОАО "РЖД" от 11.12.2017 N 119) (см. текст в предыдущей редакции) Обязанность осуществлять необходимые действия по государственной регистрации договоров аренды возлагается, как правило, на арендатора. 49.

135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), Закон № 159-ФЗ, разъяснения, приведенные в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – информационное письмо ВАС РФ № 134), пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества. Суды исходили из следующего: частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ было предусмотрено, что до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды , указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ и заключенных с субъектами малого или среднего предпринимательства до 01.07.2008; установленный частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ предельный срок, на который договор аренды

постановлением Совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 №313,статьти 271,552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены Законом Республики Крым №38-ЗРК. В силу части 9 статьи 3 Закона Республики Крым №38-ЗРК право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут),возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залогу и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Частью 14 статьи 3 Закона Республики Крым №38-ЗРК установлено, что в случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован действовавший на момент его заключения порядке договор аренды , договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный

обратился в Администрацию г. Судака Республики Крым с заявлением о предоставлении земельного участка в порядке переоформления права путем заключения договора аренды, по результатам рассмотрения которого между ответчиками был заключен оспариваемый договор аренды. Статьей 8 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 г. N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора аренды, к правам, ограничениям прав и обременениям объектов недвижимого имущества, возникшим на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона, применяется порядок осуществления государственной регистрации прав, установленный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости ", с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Правила об обязательной государственной регистрации ранее возникшего права при государственной регистрации перехода данного права, его ограничения и обременения объекта недвижимого имущества, или совершенной после вступления в силу Федерального конституционного закона сделки с объектом недвижимого имущества, установленные частью 3

или конкурса (пункт 4). Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Федеральный закон о защите конкуренции), введенной Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ, вступившим в законную силу 02.07.2008, определены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества В соответствии с частью 1 указанной нормы заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 03.04.2009 спорный объект недвижимости находился во владении Общества. Согласно пункту 7.1 договора срок его действия установлен с 01.01.2009 по 30.12.2009. При этом пунктом 7.3 данного договора предусмотрено условие о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока

по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Следует отметить, что особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены в статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ). По правилам части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды , договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество

Российской Федерации о договоре аренды» и Федеральный закон от 30.06.2008 № 108-ФЗ, которым в Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» введена статья 17.1 « Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества». Указал, что имеются и иные основания для отказа, поскольку спорный объект является кинотеатром, то есть объектом культуры, предназначенным для обслуживания жителей города Большой Камень, в связи с чем, приватизация такого объекта не допускается в соответствии с нормами Закона № 178-ФЗ. В части доводов заявителя о том, что договор аренды является действующим и заключен на неопределенный срок, предоставил в материалы дела доказательства направления в адрес заявителя уведомлений о расторжении договора. Указал, что до момента прекращения договора арены, общество не обращалось с заявлением о заключении договора аренды на новый строк, что исключает в данном случае применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что оснований для удовлетворений требований не имеется. Из

"О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", Конституция Республики Крым, а также иные федеральные законы и нормативные правовые акты Республики Крым с учетом особенностей, установленных настоящим Законом. Пунктом 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора аренды, установлено, что стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости , стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2017 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации. При этом с даты государственной регистрации права аренды, залога или сервитута земельного участка

договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации. В силу пункта 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года № 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров аренды от 19 февраля 2021 года) стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости , стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального Конституционного Закона, обязаны до 01 января 2020 года, внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации. В случае несоблюдения требований настоящей статьи о сроках переоформления прав любая