Право дольщиков на земельный участок под многоквартирным домом - гражданское законодательство и судебные прецеденты

земельный участок, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода прав. Застройщик обратился с заявлением о прекращении права собственности вследствие отказа от права собственности на земельный участок в силу пункта 2 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации. В судебных актах приведены доводы относительно прекращения права застройщика в связи с возникновением общей долевой собственности дольщика, что неверно. Судами сделан неверный вывод о том, что на момент прекращения права собственности ООО «Карелия Девелопмент» вследствие отказа от права собственности земельный участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. Действующим законодательством не предусмотрен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома . Возможность строительства жилого дома на земельном участке подразумевает возможность последующей эксплуатации построенного жилого дома на данном земельном участке. Возникновение права и прекращение права на земельный участок в жилом доме, который расположен на этом земельном участке, действующим законодательством не ставится в зависимость от вида

последний жилой дом (по генплану - многоквартирный жилой дом № 22), расположенный по адресу: <...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 52-RU523030002005001-27/2454p-2016 от 17.02.2020, листы дела 45-48). Первое право собственности на квартиру (№ 63) в данном доме зарегистрировано за дольщиком 13.03.2020. Общество письмом от 10.04.2020 обратилось к арендодателю с просьбой о расторжении договора аренды земельного участка № 17633/08 от 16.06.2016 в связи с окончанием строительства, предусмотренного документацией по планировке территории с приложением выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о регистрации первого права собственности дольщика на квартиру в последнем сданном в эксплуатацию доме. Письмом № Исх-03-02-198445/20 от 30.04.2020 ответчик отказал в расторжении договора, мотивируя тем, что отсутствует регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0080084:140. Отказ Администрации признать договор аренды земельного участка № 17633/08 от 16.06.2016 прекратившим свое действие послужил основанием для обращения Общества в суд с

возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения. Соответственно, положения статей 12.1 и 13 названного закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства. В частности, статьей 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения прав дольщиков. 1.Согласно части 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ на начальном этапе с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, а также строящийся на нем многоквартирный дом . 2.В силу части 2 ст. 13 Закона № 214-ФЗ в случае прекращения (приостановления) строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации). 3.Поскольку участники

инстанции верно отмечено, что ООО «ВитебскЖилстрой» не было лишено своего права зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м в соответствии с условиями договора купли-продажи до момента заключения и государственной регистрации договора с первым участником долевого строительства. Доказательств воспрепятствования в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м в соответствии с условиями договора купли-продажи со стороны дольщика или иных лиц в материалы дела не представлено. Земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12, как отмечено ранее, освоен застройщиком и им достигнута цель – строительство многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения; I этап строительства завершен и блок-секции № 1 и № 2 введены в эксплуатацию. Из анализа спорных правоотношений следует, что застройщик, преследуя цель освоения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, заключил предварительный договор и впоследствии основной договор купли-продажи, не воспользовавшись своим правом на государственную регистрацию перехода

исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства. Как отмечено в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 06.05.2019 № 302-ЭС18-24434 материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями гражданского законодательства, в частности Законом № 214-ФЗ, а не Законом о банкротстве. Статьей 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики): согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом ; в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким- либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика

передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения. Соответственно, положения статей 12.1 и 13 названного Закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства. В частности, статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения прав дольщиков. 1. Согласно части 1 этой статьи, на начальном этапе с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, а также строящийся на нем многоквартирный дом ; 2. В силу части 2, в случае прекращения (приостановления) строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации); 3. Поскольку участники строительства изначально имели право

одно разрешение на строительство. Ссылается на неразрешенность судом первой инстанции его требования об исключении из описи арестованного имущества и прекращении регистрационной записи об аресте, на необоснованный отказ в прекращении регистрационной записи об аренде земельного участка по причине того, что права аренды находятся в залоге у дольщиков (т.5 л.д.184-194). В апелляционной жалобе ответчиками указывается на незаконность и необоснованность решения суда, ставится вопрос об отмене и приятии нового судебного акта о разделе земельного участка. Как заявляют податели жалобы, выводы суда о переходе земельного участка ответчикам только после завершения строительства 2-й блок-секции, которая является самостоятельным домом, нарушают положения п.2.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Отказ в иске нарушает права ответчиков на оформление в собственность земельного участка под многоквартирным жилым домом, что противоречит ст. 36 ЖК РФ, ст.16 «О введении