Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Хисматуллина Равиля Зульфатовича на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан
от 06.12.2021 по делу № А07-3024/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения данной информации на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа в сети «Интернет», в судебное заседание в суд округа не явились, явку своих представителей не обеспечили.

В судебном заседании в режиме веб-конференции принял участие представитель публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – Сбербанк, банк) - ФИО2.(доверенность от 13.08.2021 № 1-ДГ/20/77).

Сбербанк обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан
с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Амрита» (далее – общество «СК «Амрита», должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.03.2020 по заявлению Сбербанка возбуждено дело о банкротстве должника.

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) обратилась в арбитражный суд
с заявлением о банкротстве общества «СК «Амрита» с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и открытии в отношении застройщика процедуры конкурсного производства.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.08.2021 должник признан банкротом с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

С учетом открытия процедуры банкротства заявление Сбербанка рассмотрено как заявление о включении в реестр требований кредиторов должника.

Определениями суда от 16.12.2020, 29.10.2021 к участию в деле
в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство строительства
и архитектуры Республики Башкортостан, общества с ограниченной ответственностью «Вектор», «Новый город Инвестиции», «Новый город Недвижимость», ПП «Пожтехсервис», «Авеню» и «Капиталстрой»,
ФИО4, ФИО5,
ФИО6 и ФИО7.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан
от 06.12.2021 заявление Сбербанка удовлетворено: в третью очередь реестра требований кредиторов должника включено требование Сбербанка в размере 111 276 328 руб. 89 коп., из которых: 635 952 руб. 23 коп. неустойки за несвоевременное погашение кредита, 71743 руб. 43 коп. неустойки за несвоевременную уплату процентов, 35 036 228 руб. 23 коп. просроченной задолженности по процентам, 74 950 849 руб. 20 коп. просроченной ссудной задолженности, 242 934 руб. учтенной неустойки за просроченный кредит, признанной в дату реструктуризации и 338 621 руб. 80 коп. учтенной неустойки за просроченные проценты, признанной в дату реструктуризации; как обеспеченное: залогом имущественных прав (требований) на оформление в собственность строящегося объекта: многоквартирного, многоэтажного жилого дома (Лит. 1) (нежилые помещения коммерческого назначения - 1812,03 кв.м., машиноместа в количестве 86, общей площадью 3165,14 кв.м.) залоговой стоимостью 87 555 432 руб. 94 коп.; залогом права собственности земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный многоэтажный жилой дом, общая площадь 2658 кв.м., кадастровый номер 02:55:010530:2, залоговой стоимостью 4 000 000 руб.; залогом объекта незавершенного строительства (лит. 1), многоквартирного, многоэтажного жилого дома, кадастровый номер 02:55:010530:46, залоговой стоимостью 31 079 988 руб.; залогом объекта незавершенного строительства (лит. 2), многоквартирного, многоэтажного жилого дома, кадастровый номер 02:55:010530:53, залоговой стоимостью 70 805 518 руб. 16 коп.; залогом имущественных прав (требований) на оформление в собственность строящихся объектов (квартиры лит.2), залоговой стоимостью 264 049 512 руб. 50 коп.; залогом имущественных прав (требований) на оформление в собственность строящихся объектов (коммерческая недвижимость лит.2), залоговой стоимостью 34 068 709 руб. 60 коп.; залогом права собственности земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный многоэтажный жилой дом, общая площадь 3314 кв.м., кадастровый номер 02:55:010530:50, залоговой стоимостью 5 238 870 руб. 62 коп.; залогом права собственности земельного участка общей площадью 1929 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: элементы благоустройства, малых архитектурные формы с автостоянками для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей, открытых, подземных и полуподземных, многоэтажных, кадастровый номер 02:55:010530:51, залоговой стоимостью 973 180 руб. 50 коп.; залогом объекта незавершенного строительства (паркинг), кадастровый номер 02:55:010530:52, залоговой стоимостью 29 768 952 руб. 80 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 определение суда первой инстанции от 06.12.2021 изменено в части установления очередности требования Сбербанка, требование Сбербанка включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника.

В кассационной жалобе ФИО1 просит определение от 06.12.2021 и постановление от 03.03.2022 отменить в части признания требований Сбербанка обеспеченными залогом права собственности земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный многоэтажный жилой дом, общей площадью 2658 кв.м., кадастровый (условный) номер 02:55:010530:2, залоговой стоимостью 4 000 000 руб., и залогом объекта незавершенного строительства (лит. 1), многоквартирного, многоэтажного жилого дома, кадастровый номер 02:55:010530:46, залоговой стоимостью 31 079 988 руб., спор в указанной части направить на новое рассмотрение. По мнению заявителя, тогда как, согласно проектной документации, в многоквартирном многоэтажном жилом доме (литер 1) по ул. Златоустовской Советского района городского округа г. Уфы должны были быть одновременно построены жилая часть и нежилые помещения, тем не менее, введена в эксплуатацию только жилая часть дома, где в настоящее время в судебном порядке осуществлена государственная регистрация прав в отношении почти всех квартир, и объект незавершенного строительства (лит. 1), многоквартирный, многоэтажный жилой дом с кадастровым номером 02:55:010530:46 у должника в натуре не сохранился, возможность обращения на него взыскания отсутствует. В отношении земельного участка с разрешенным использованием: под многоквартирный многоэтажный жилой дом с кадастровым (условным) номером 02:55:010530:2, заявитель указывает, что с переходом участникам долевого строительства (иным собственникам) прав на помещения (квартиры) в построенном жилом доме, в их долевую собственность также поступил соответствующий земельный участок, а право собственности должника на данный земельный участок и залог в пользу Сбербанка автоматически прекратились. При изложенных обстоятельствах заявитель считает, что, поскольку спорное заложенное имущество у должника в натуре не сохранилось, и возможность обращения взыскания на него отсутствует, то требования банка не подлежат установлению как обеспеченные залогом соответствующего имущества должника, но суды эти обстоятельства не проверили, что привело к принятию неправильных судебных актов, нарушающих интересы более 250 собственников помещений многоквартирного дома. Заявитель отмечает, что апелляционный суд, не дав оценку его доводам по существу, не устранил допущенные судом первой инстанции нарушения.

Сбербанк и Фонд в отзывах просят обжалуемые судебные акты оставить без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Законность обжалуемых судебных актов проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, требования Сбербанка основаны на утвержденном определением Советского районного суда г. Уфы от 18.12.2017 по делу № 2-8440/2017 мировом соглашении, заключенном между банком и ответчиками: обществом «СК «Амрита», обществами с ограниченной ответственностью «Вектор», «Авеню», «Новый город Инвестиции», «Новый город Недвижимость» и «Пожтехсервис», ФИО7, ФИО5, ФИО4 и ФИО6

Мировым соглашением урегулирована просроченная задолженность по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии от 21.01.2014
№ 30932 и от 21.04.2016 № 30993, сторонами мирового соглашения определен срок его исполнения - 26.06.2021.

В соответствии с пунктом 5 мирового соглашения, на сумму долга ответчиков по мировому соглашению ответчики уплачивают истцу проценты по ставке 11,5 % годовых, которые начисляются на сумму фактического долга по мировому соглашению, начиная с даты утверждения в суде мирового соглашения (не включая эту дату) по дату полного погашения долга. Первая дата уплаты процентов - 26.12.2019. За период с даты подписания мирового соглашения по 26.12.2019 производится ежемесячное начисление процентов по мировому соглашению с последующей капитализацией. Установлены сроки оплаты начисленных за указанный период процентов. Уплата процентов, начисленных после 26.11.2019, производится ежемесячно 26 числа каждого календарного месяца и в дату полного погашения долга по мировому соглашению, в сумме начисленных на данные даты процентов (включительно).

На сумму задолженности по мировому соглашению заемщик уплачивает Банку проценты по ставке 11,5 % годовых. Проценты начисляются на сумму фактической задолженности по мировому соглашению, начиная с даты подписания мирового соглашения (не включая эту дату) по дату полного погашения задолженности. Первая дата уплаты процентов - 26.12.2019.

Согласно пункту 7 мирового соглашения, при несвоевременной оплате платежей в погашение основного долга и процентов общество «СК «Амрита» оплачивает в Банк неустойку в размере максимального размера процентной ставки по мировому соглашению, увеличенной в 2 раза, в процентах годовых, начисляемой на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки.

Положениями пункта 14 мирового соглашения, стороны установили, что при неисполнении ответчиками условий мирового соглашения истец вправе в отношении каждого из ответчиков получить в компетентном суде исполнительные листы на принудительное единовременное взыскание в полном объеме задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество по мировому соглашению.

Ввиду неисполнения солидарными ответчиками условий мирового соглашения перед банком образовался долг, размер которого по расчету кредитора составил 111 276 328 руб. 89 коп., в том числе: 635 952 руб. 23 коп. неустойки за несвоевременное погашение кредита, 71 743 руб. 43 коп. неустойки за несвоевременную уплату процентов, 35 036 228 руб. 23 коп. просроченного долга по процентам, 74 950 849 руб. 20 коп. просроченной ссудной задолженности, 242 934 руб. учтенной неустойки за просроченный кредит, признанной в дату реструктуризации, 338 621 руб. 80 коп. учтенной неустойки за просроченные проценты, признанной в дату реструктуризации.

Требования кредитора обеспечены залогом имущества должника.

В пункте 8 мирового соглашения стороны определили обеспечение исполнения ответчиками обязательств, в частности определено обеспечение, представленное залогодателем - обществом «СК «Амрита».

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства и наличие у общества
«СК «Амрита» неисполненных денежных обязательств перед банком, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Исходя из доказанности материалами заявленных требований, подтвержденных вступившим в законную силу судебным актом, суд первой инстанции, признал требования банка обоснованными и подлежащими включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции в части обоснованности заявленных банком требований, но признал данные требования подлежащими включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника.

Судебные акты в части признания требований обоснованными и их очередности лицами, участвующими в деле, не обжалуются, и судом округа не пересматриваются.

Кроме того, требования Сбербанка признаны судами обеспеченными залогом имущества должника.

В обоснование доводов кассационной жалобы ФИО1 ссылается лишь на несогласие с признанием требований банка обеспеченными залогом права собственности земельного участка с кадастровым (условным) номером 02:55:010530:2 и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010530:46, в связи с чем проверка обжалуемых судебных актов осуществляется судом округа в соответствующей части.

Признавая требования Сбербанка обеспеченными залогом спорного имущества должника, суды исходили из следующего.

В силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит имущество (статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, определяются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), а Законом о банкротстве предусматривается механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом.

Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни названные Законы не предусматривают такого основания прекращения права залога как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве, при банкротстве застройщика право залога у дольщика, вложившего средства в покупку будущих помещений, не прекращается

Из положений пункта 2 статьи 2, статьи 4, статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве следует, что в отсутствие претендентов на получение статуса залогодержателя в отношении оконченных строительством нежилых помещений первой очереди строительства, входивших в предмет договоров участия в долевом строительстве, заключенных с Банком, требования Банка по указанным договорам будут являться обеспеченными залогом нежилых помещений (входивших в предмет договоров) с момента регистрации застройщиком права собственности на них за собой.

Руководствуясь вышеназванными нормами права, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные в материалы дела доказательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, установив, что требования Сбербанка, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве жилого дома, являются обеспеченными залогом, а доказательства иного, свидетельствующие о том, что залоговые правоотношения между банком и должником прекратились, и заложенное, в частности спорное, имущество отсутствует у должника в натуре, возможность обращения взыскания на него утрачена, в материалы дела не представлены, исходя из отсутствия обстоятельств, которые бы свидетельствовали о том, что Сбербанк утратил права залогодержателя, при том, что, согласно пояснениям банка, по состоянию на настоящее время не все жилые и нежилые помещения, находящиеся в спорном здании, переданы участникам строительства и до настоящего времени ряд жилых и нежилых помещений, находящихся в спорном здании, входят в состав конкурсной массы должника и обременены залогом в пользу банка, в то время как иное не доказано, суды пришли к выводу о доказанности материалами дела надлежащим образом и в полном объеме наличие в данном случае всех необходимых и достаточных оснований для признания требований Сбербанка обеспеченными залогом имущества должника, в том числе спорных земельного участка с кадастровым (условным) номером 02:55:010530:2 и находящегося на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010530:46.

Доводы ФИО1 о том, что указанное им имущество (земельный участок с кадастровым (условным) номером 02:55:010530:2 и и расположенный на нем объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010530:46) подлежит исключению из состава залогового имущества, не приняты судами во внимание ввиду следующего.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

Соответственно, положения статей 12.1 и 13 названного Закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

В частности, статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения прав дольщиков.

1. Согласно части 1 этой статьи, на начальном этапе с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, а также строящийся на нем многоквартирный дом;

2. В силу части 2, в случае прекращения (приостановления) строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации);

3. Поскольку участники строительства изначально имели право залога на земельный участок (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и, в силу прямого указания закона (часть 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве), в период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства. Однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Таким образом, по смыслу закона, залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также и сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта. Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях участники строительства являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома (статья 335.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом в статье 13 Закона об участии в долевом строительстве законодатель не делает различий между правовым положением дольщиком в зависимости от вида приобретаемого помещения (жилое или нежилое).

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.

Законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

Так, в силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.

Согласно частям 8, 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 данного Федерального закона, право залога, возникшее на основании названного Федерального закона, и на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства; возникший на основании этого Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 указанного Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных на данном земельном участке.

Из изложенного следует, что права и законные интересы
ФИО1 как собственника жилого помещения, находящегося в спорном здании, не нарушаются признанием требований банка обеспеченными залогом имущества должника - земельного участка с кадастровым номером 02:55:010530:2 и находящегося на этом земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010530:46, поскольку, как следует из вышеприведенных норм права и соответствующих разъяснений, с момента передачи ФИО1 объекта долевого строительства (жилого помещения) право залога банка не распространяется на полученный ФИО1 данный объект долевого строительства (жилое помещение).

Таким образом, при вынесении судебных актов в обжалуемой части суды исходили из совокупности установленных по делу обстоятельств и доказанности материалами дела наличия в данном случае всей необходимой и достаточной совокупности оснований для признания требований Сбербанка обеспеченными залогом имущества должника, а также из отсутствия доказательств иного (статьи 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судами правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Суд округа полагает, что в обжалуемой части все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 03.03.2022 по делу № А07-3024/2020 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Ю.А. Оденцова

Судьи Ф.И. Тихоновский

О.Н. Новикова