№ 020, составленной обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Департамент оценки имущества» по заказу истца, по состоянию на 12.01.2016 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 8 850 000 рублей. Согласно заключению о рыночной стоимости объекта оценки, подготовленному по заказу ФИО7 (на основании договора от 09.12.2019 № 19/77) специалистом ООО «Агентство независимой оценки», по состоянию на 25.10.2019 рыночная стоимость спорного нежилого помещения без проведения каких-либо корректировок составляет 6 425 200 рублей, с учетом скидки на торг 5 840 500 рублей, с учетом всех необходимых корректировок (скидки на торг, корректировки на площадь, на состояние объекта) 4 466 000 рублей. В соответствии с отчетом № 44-02/19 об оценке рыночной стоимости от 27.10.2019, составленным ООО Оценочная Компания «Старатель» по заказу Общества в лице ФИО6 (договор от 21.10.2019 № 44/19), рыночная стоимость объекта оценки (нежилое помещение) составляет 6 333 000 рублей. Согласно отчету от 25.10.2019 № 4109.1-НД/19 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества,
аналогичных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2014 обусловлены тем, что: - цены предложений по аренде включают в себя все налоги, в том числе и НДС. Согласно поставленному перед экспертом вопросу, оценка проведена без учета НДС; - предложения по аренде производственно-складских зданий включают в себя и аренду земельных участков под этими зданиями, объекты же настоящей оценки переданы в аренду без учета аренды земельных участков; - цены предложений по аренде не являются окончательными и необходима скидка на торг ; - площадь профилактория с постом (2933,8 кв.м) значительно больше сдаваемых в аренду помещений, его ликвидность значительно ниже прочих помещений, целиком сдать в аренду здание подобной площади в г. Вологде затруднительно, поэтому применена понижающая корректировка. В силу частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение
определении рыночной стоимости оценщик использовал цены предложений о продаже аналогичных легковых автомобилей в Сибирском федеральном округе. Информация по аналогам получена оценщиком из открытых источников в сети Интернет. В оспариваемом отчете указаны источники информации, ответчиком приобщены распечатки Интернет-страниц, содержащие использованную им информацию. При применении в отчете корректировки на торг в размере 5,4 % оценщик применил Справочник оценщика машин и оборудования. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка машин и оборудование (под ред. ФИО6), по данным которых скидка на торг составляет от 5,4%до 13,7%, оценщиком применен наименьший показатель. Таким образом, применение корректировки на торг, вопреки доводам апеллянта, оценщиком обосновано. При этом неприменение корректировки на место продажи оценщик справедливо обосновал тем, что стоимость предложений по продаже аналогов в различных регионах Российской Федерации сопоставимы и существенно не отличаются. Корректировка на местоположение - 1 (а не 1%, как указывает истец в своих дополнениях к иску) не изменяет величину стоимости, также как и корректировка 0. Неприменение корректировки
вины, причинно-следственную связь между действиями единоличного исполнительного органа и наступившими убытками, и определил их размер с учетом оценочных данных с применением 30% скидки на торгах. ФИО2 и Росимуществом поданы апелляционные жалобы. Росимущество не согласилось с определением в части подлежащей взысканию суммы убытков в пользу должника. Полагает, что суд неправомерно применил 30-ти процентную скидку на торг от стоимости здания. С учетом отсутствия чрезвычайных обстоятельств, вынуждавших Институт продать объект недвижимости на условиях, не соответствующих рыночным, скидка на торг в связи с сокращенными сроками экспозиции здания необоснованна. Росимущество считает необоснованными вывод суда о применении в целях определения размера убытков экспертного заключения ООО «Оценка на Миллионной» от 24.11.2014. В рамках рассмотрения данного спора заявителем представлен отчет об оценке рыночной стоимости здания № 124-04/13-рн1, составленный ООО «РМС-Оценка». В соответствии с этим отчетом рыночная стоимость здания по состоянию на дату его отчуждения (19.09.2011) составляла 149620000 руб., включая НДС 19620000, в связи с чем убытки просит
в исследовании < Ф.И.О. >7. Данное исследование выполнено на основании сведений за 2004 год и являющихся неактуальными на дату оценки. Формула, используемая для расчета корректировки на площадь, не имеет математического смысла (п.5 и п. 11 ФСО <...>); пара аналогов ошибочно используется в расчете корректировки на вид использования, так как данные аналоги отличаются не только по виду использования, а также по площади, наличию строений на участке (п.8 «и» ФСО <...>), принятая в данном расчете скидка на торг не подтверждена (приведенная ссылка не отражает информацию, приведенную на стр. 31 отчета); отсутствует корректировка, учитывающая удаленность объектов от берега моря (п.5 ФСО <...>); отсутствует обоснование не применения корректировки на местоположение (п.5 ФСО <...>); скидка на торг принята на основании «Справочника оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» для земельных участков при неактивном рынке. Данное допущение не обосновано, рынок земельных участков в районе расположения объекта оценки развит, недостатка в информации нет
процесс оценки объекта недвижимости, в отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним. Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов. Все корректировки были внесены на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Такой метод внесения поправок называется экспертным. В заключении эксперта при сравнительном подходе приняты скидка на торг , поправка на масштаб площади, поправка на этажность. Экспертом указано, что корректировка на торг значительно зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Скидка на торг принята из Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией ФИО6, 2018 г. В качестве корректировки на торг для объектов-аналогов эксперт использовал среднее значение из представленного в заключении диапазона для неактивного рынка в размере 16,5%, с учетом местоположения объекта, а также его
