Соглашение о расторжении договора аренды с обеспечительным платежом - гражданское законодательство и судебные прецеденты

суды отказали обществу «Ложка Вилка» в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю Дорофееву Ю.Н. о взыскании 454 440 руб. обеспечительного платежа. При этом указали, что договор купли-продажи от 21.09.2017, содержащий условие об обременении имущества в виде аренды на срок с 23.06.2016 по 22.06.2026, не содержит условий о том, что принятый предпринимателем обеспечительный платеж сохраняется у него или входит в состав стоимости объекта недвижимости. Также суды отметили, что условие соглашения от 11.11.2017 о расторжении договора аренды о предъявлении претензий по возврату обеспечительного платежа непосредственно к индивидуальному предпринимателю ФИО1 не влекут для него в силу положений статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) каких-либо обязанностей, поскольку последний стороной соглашения не является. Общество «Ложка Вилка» обратилось с заявлением о пересмотре решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.04.2019 по делу № А65-42798/2017 по вновь открывшимся обстоятельствам в части отказа в удовлетворении требований к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о возврате 454 440 руб.

По акту приема-передачи от 21.09.2017 указанные объекты недвижимости переданы ответчику. Право собственности за обществом «Здоровье» зарегистрировано 27.09.2017. Общество «Здоровье» 03.10.2017 направило в адрес истца письмо с требованием вернуть помещение по акту приема-передачи, в связи с чем истцом и обществом «Здоровье» 11.11.2017 заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого объекта недвижимости от 23.06.2016 № 4/16 с 11.11.2017. В пункте 3 указанного соглашения стороны согласовали, что арендодатель выплачивает арендатору 2 400 000 руб. в качестве отступного. В соответствии с пунктом 4 соглашения уплата отступного прекращает все обязательства по договору, кроме обязательств, вытекающих из ненадлежащего исполнения договора индивидуальным предпринимателем ФИО1 до 21.09.2017, и обязательства индивидуального предпринимателя ФИО1 по возврату обеспечительного платежа (пункт 5). При этом в пункте 5 соглашения от 11.11.2017 общество «Здоровье» подтвердило, что обеспечительный платеж по договору аренды в размере 454 440 руб. индивидуальным предпринимателем ФИО1 ему не передавался. Претензии по ненадлежащему исполнению договора до 21.09.2017 и по возврату обеспечительного платежа

арендной платы, со ссылками на пункты 8.4., 8.4.6. выражено желание расторгнуть договор аренды с 01.09.2020, заявлено требование возвратить сумму обеспечительного платежа в размере 51 750 рублей, а также переплату по арендным платежам, незаконно установленным дополнительным соглашением № 1 в период с 21.02.2019 по 20.07.2020 в сумме 72 000 рублей, истцом предложено ответчику подписать акт сдачи-приемки нежилого помещения от 02.09.2020. В ответ на данную претензию ответчиком в адрес истца направлено уведомление от 31.08.2020 согласно которому ответчик уведомил истца о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендатора на основании уведомления от 30.07.2020 не ранее 01.10.2020. Ответчиком в адрес истца направлено уведомление от 18.09.2020 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и об удержании обеспечительного платежа , отмечено, что договор № Т 18/01 в настоящий момент не расторгнут и сохраняет свое действие до 30.09.2020 на основании пункта 8.5.3. договора. Ответчиком также указано, что фактическое не использование помещения не является основанием для

что отвечает критериям своевременности отзыва оферты, допустимого исходя из обстановки, в которой оно было сделано, отсутствии получения к указанной дате надлежащего волеизъявления арендодателя, апелляционная коллегия приходит к выводу, что между сторонами не было достигнуто соглашение о расторжении договора аренды, повлекшее за собой прекращение правоотношений по данному договору. Ответ арендодателя от 08.02.2021 о принятии предложения арендатора о расторжении договора, уже отозванного к указанной дате арендатором, не влечет правовых последствий для договора аренды. Поскольку договор является действующим, имущество фактически ранее передано арендатору, что не оспаривается последним, у ООО «Импреса» фактически имелась обязанность по внесению арендной платы (не оспариваемая по существу), а соответственно и гарантийного взноса в соответствии с условиями договора. Согласно договора, обязанность арендатора по внесению обеспечительного платежа находится в зависимости только с моментом наступления обязанности по внесению арендной платы, обстоятельства на которые ссылается апеллянт – нарушение срока передачи помещения, непередача арендатору сведений о приборах учета, на основании которых может рассчитываться переменная

досрочном расторжении договора № 151/2017 с 01.03.2020. В ответе от 12.02.2020 ООО «Амгуема» согласовало расторжение договора №151/2017 с 06.05.2020. 20.02.2020 сторонами заключено соглашение о расторжении договора № 151/2017 с 06.05.2020 по инициативе арендатора. С 26.03.2020 ТРЦ по ул. Карла Маркса, 91 в г. Хабаровске был закрыт на сновании постановлений правительства Хабаровского края от 26.03.2020 № 97-пр и от 04.04.2020 № 134-пр. Предприниматель 30.03.2020 направил ООО «Амгуема» заявление с просьбой прекратить действие договора с 31.03.2020 из-за непреодолимых обстоятельств, наступивших в связи с пандемией коронавируса и невозможностью осуществлять предпринимательскую деятельность с использованием арендуемых площадей и исполнять обязанность по оплате аренды. Письмом от 16.04.2020 арендодатель ответил отказом. Актом приема-передачи от 05.05.2020 нежилое помещение возвращено арендатором в ООО «Амгуема». ООО «Амгуема» актом № 819 от 05.05.2020 было оформлено удержание обеспечительного платежа в размере 132 900 руб. согласно пункту 3.7 договора № 151/2017. Предприниматель направил ООО «Амгуема» претензию с требованием вернуть сумму обеспечительного платежа

увеличения размера арендной платы, сославшись на пункты 8.4, 8.4.6, и вновь выразил желание расторгнуть договор аренды с 01.09.2020, а также потребовал возвратить сумму обеспечительного платежа в размере 51 750 руб. и переплату по арендным платежам, незаконно установленным дополнительным соглашением № 1 в период с 21.02.2019 по 20.07.2020 в сумме 72 000 руб., в связи с чем предложил ответчику подписать акт сдачи-приемки нежилого помещения от 02.09.2020. В уведомлении от 31.08.2020 ответчик повторного указал на возможность расторжения договора аренды по инициативе арендатора на основании уведомления от 30.07.2020 не ранее 01.10.2020. ООО «Тетком» направило в адрес ООО «ПТГ» уведомление от 18.09.2020 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и об удержании обеспечительного платежа и отметило, что договор № Т 18/01 в настоящий момент не расторгнут и сохраняет свое действие до 30.09.2020 на основании пункта 8.5.3 договора, фактическое не использование помещения не является основанием для отказа от внесения арендных платежей, в случае

дела следует, что на протяжении длительного периода сотрудничества с 2013 года по 2019 год, а также при расторжении договора аренды и после расторжения договора аренды, ответчик наличие в своем распоряжении суммы обеспечительного платежа не оспаривал, равно как и само обязательство по его возврату после расторжения договора аренды. Напротив, подписывая соглашение от 31.03.2019 о расторжении договора аренды ответчик в пункте 3 соглашения подтвердил, что обеспечительный платеж в размере 567 613 руб. 60 коп., внесенный арендатором при заключении договора аренды, подлежит возврату арендатору (т. 1, л.д. 30). В письме от 26.06.2019 № 459 общество «Бизнес-Сити» признало свою обязанность по возврату обеспечительного платежа в размере 567 613 руб. 60 коп. (т. 1 л.д. 67). В этой связи, заявленные по настоящему делу возражения общества «Бизнес-Сити» противоречат правилу эстоппель. Указанное правило предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению, и

2019 года, ссылаясь на то, что в указанный период времени арендатор был неправомерно лишен арендодателем доступа в арендуемое помещение, в связи с чем, не имелось фактической возможности пользоваться им. Также Арендатор и Мамонтов считают необходимым учесть в счет уменьшения долга сумму обеспечительного платежа в 300000 (297600) руб., полагая незаконным отнесение этой суммы к штрафным санкциям по соглашению от 31.03.2019 года о расторжении договора аренды, в связи с чем, признают размер задолженности ООО «Гастро Групп-Калининград» перед арендодателем в сумме 653158 руб. (280610,4 +300080+300080+68188,33+63616,96+55214,72 -114632 – 300000= 653158,41). Ответчик ФИО2 также возражает против отнесения обеспечительного платежа к штрафным санкциям и просит снизить размер насчитанной неустойки по договору аренды по правилам ст. 333 ГК РФ. Разрешая требования иска с учетом доводов возражений ответчиков, суд руководствуется следующим. В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПФ «ВИС» и ФИО2 расторгнут соглашением сторон отДД.ММ.ГГГГ, все арендованное ООО «ПФ «ВИС» имущество по Договору возвращено ФИО2 31.03.2019. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Производственная фирма «ВИС» о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды, надлежит отказать, поскольку основания для признания его недействительным отсутствуют. Разрешая заявленные ООО «ПФ «ВИС» требования о взыскании с ФИО2 неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд исходит из следующего. В силу требований ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии с п. 3.7 Договора Арендатором одновременно с первым платежом по Договору внесен обеспечительный платеж в размере 35 000 рублей, без учета

так же и по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку по истечении срока действия договора № от ДД.ММ.ГГГГ стороны имели намерение на пролонгацию условий указанного договора, о чем свидетельствует фактическая непрерывность действия данного договора для всех его сторон, жилое помещение по окончании срока действия первого договора арендатором и квартиросъемщиком арендодателю не передавалось, квартиросъемщик оставался прежним, условие о данном обеспечительном платеже включено самим арендатором в подготовленный им же проект условий соглашения о расторжении последнего договора аренды. Кроме того, зная о наличии внесенного обеспечительного платежа по договору в счет оплаты последнего месяца договора от ДД.ММ.ГГГГ арендатором последний месяц действия договора был оплачен в полном объеме, при этом обеспечительный платеж по новому договору отдельным платежным поручением не оплачивался, хотя условие о его возврате арендодатель включил в соглашение о расторжении договора. Кроме того, суд принимает во внимание то, что требование о возврате обеспечительного платежа возникло у арендатора только при расторжении последнего договора, что также свидетельствует