Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) гражданки ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место жительства: Нижегородская область, г. Бор, <...>, ИНН <***>, СНИЛС <***>) заявление финансового управляющего ФИО2 о разрешении разногласий,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

решением Арбитражного суда Нижегородской области от 11.12.2019 по делу №А43-24619/2018 гражданка ФИО1 (далее - гражданка ФИО1, должник) признана несостоятельной (банкротом) и в отношении нее открыта процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден арбитражный управляющий ФИО2.

В Арбитражный суд Нижегородской области 22.07.2022 обратился финансовый управляющий ФИО2 с заявлением о разрешении разногласий по вопросу о регистрации договора купли-продажи имущества должника, являющегося предметом залога.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 17.08.2022 вышеуказанное заявление было принято арбитражным судом к производству и назначено к рассмотрению в судебном заседании на 25.10.2022.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, на судебное заседание не явились, что по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению настоящего обособленного спора по существу.

В ходе судебного заседания, изучив материалы дела, арбитражным судом было установлено следующее.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 17.10.2019 по делу №А43-24619/2018 в реестр требований кредиторов гражданки ФИО1 были включены требования АО «Банк Интеза» в размере 17 893 421,10 рублей, из которых 7 914 837,40 рублей как обеспеченные залогом следующего имущества должника:

·земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1600 кв.м, адрес объекта: Нижегородская область, г.Бор, <...>, кадастровый номер: 52:20:1800007:259;

·жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 39,9 кв.м, инв.№00333, лит.А, А1, адрес объекта: Нижегородская область, г.Бор, <...>, кадастровый номер 52:20:1800007:175;

·здание, назначение: жилой дом, 4-этажный (подземных гаражей – 1), общая площадь 762,8 кв.м, инв.№ - , адрес объекта: Нижегородская область, г.Бор, <...>, кадастровый номер: 52:20:1800007:217.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2019 вышеуказанное определение было оставлено без изменения.

Впоследствии АО «Банк Интеза» было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, являющегося предметом залога, а именно:

·здание, назначение: жилой дом, 4-этажный (подземных гаражей-1), общая площадь 762,8 кв.м. Кадастровый номер: 52:20:1800007:217 Адрес: Нижегородская область, г. Бор, <...> (принадлежащий, согласно решению суда о разделе имущества, на праве долевой собственности:

-4922/10000 долей в праве ФИО1;

-4922/10000 долей в праве ФИО3;

-52/10000 долей в праве ФИО4;

-52/10000 долей в праве ФИО5;

-52/10000 долей в праве ФИО5.

·земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Площадь: 1652 +/-14 кв.м. Кадастровый номер: 2:20:1800007:259 -Адрес: Нижегородская область, г. Бор, <...> (принадлежащий, согласно решению суда о разделе имущества, на праве долевой собственности:

-1/2 доля в праве ФИО1;

-1/2 доля в праве ФИО3).

Положение было опубликовано финансовым управляющим на официальном сайте ЕФРСБ 24.04.2020 сообщение №4935926.

Обращаясь в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим заявлением финансовый управляющий ФИО2 указывает, что по результатам проведения мероприятий по реализации вышеуказанного имущества должника с гражданкой ФИО6 04.10.2021 был заключен договор купли-продажи. Стоимость приобретаемого имущества в размере 7 925 000,00 рублей была оплачена покупателем в полном объеме.

Затем, 24.01.2022, финансовый управляющий ФИО2 и ФИО6 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области для осуществления государственной регистрации сделки.

Однако уведомлениями №КУВД-001/2022-23960253/5 и №КУВД-001/2022-2396022/5 от 04.05.2022 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области отказало в государственной регистрации права, сославшись на то, что собственниками реализованного дома являлись несовершеннолетние дети должника, в связи с чем требуется нотариальное заверение сделки.

При таких обстоятельствах 27.06.2022 ФИО6 обратилась в Советский районный суд г.Нижнего Новгорода с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о признании уведомлений №КУВД-001/2022-23960253/5 и №КУВД-001/2022-2396022/5 от 04.05.2022 незаконными и об обязании совершить регистрационные действия.

Определением Советского районного суда г.Нижнего Новгорода от 29.06.2022 по делу №9А-402/2022 в принятии вышеуказанного заявления ФИО6 было отказано в связи с тем, что рассмотрение такого требования вне рамок дела о банкротстве недопустимо.

Изучив и оценив представленные в материалы настоящего обособленного спора доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Гражданский кодекса Российской Федерации устанавливает требования к форме сделок, связанных с приобретением жилых помещений. Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (статьи 160,434,550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма. Если стороны договорились заключить договор в определённой форме, он считается заключённым после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Норма статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учётом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. Закон о банкротстве не содержит указаний на обязанность арбитражного управляющегозаключать договоры купли-продажи по результатам торгов при реализации имущества в деле о банкротстве в нотариальной форме (статьи 110 и 111 Закона о банкротстве).

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Данные требования изложены в пункте 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При этом разъяснения, указанные в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, необходимо трактовать в системной взаимосвязи с вышеприведёнными нормами.

В рассматриваемом случае в рамках реализации имущества на торгах в процедуре банкротства производилась продажа всего дома и всего земельного участка, а не доли в праве общей собственности, поскольку дом и земельный участок принадлежали на праве общей собственности, в том числе членам семьи должника, а супруги являются солидарными должниками.

Соответственно, приданию квалифицированной письменной форме (нотариальному удостоверению) договор, совершённый по итогам торгов, не подлежал; основания для реализации нотариусом правомочий по обеспечению соблюдения законности в настоящей ситуации отсутствуют.

Статьей 64 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и законных интересов ребёнка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.

Положения подпункта 1 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» прямо предусматривают, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Также определением Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № 246-О установлено, что получать согласие органа опеки в случае, когда жильё приобретается в долевую собственность родителей (созаёмщиков по кредиту) и ребёнка, не требуется, поскольку залог жилья, обеспечивающий обязательства родителей ребёнка по возврату кредита, возникает в силу закона. Упомянутое согласие требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилья, а не приобретаемого на средства по кредиту.

С учётом возникновения обременения (ипотеки) в силу закона, отсутствия оснований для получения предварительного согласия на приобретение спорной квартиры в собственность несовершеннолетних, при том, что в рассматриваемом случае несовершеннолетние не являются оставшимися без родительского попечения, что обусловливает возложение на законных представителей (родителей) детей обязанности по обеспечению их прав и законных интересов, считаю, что согласия органа опеки и попечительства для реализации спорных дома и земельного участка в рассматриваемом случае не требовалось.

При таких обстоятельствах сделка, совершенная с ФИО6 по результатам проведения торгов, не является сделкой, связанной с распоряжением на условиях опеки, что исключает основания для применения положений пункта 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ.

Статьёй 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание публичный характер процедуры банкротства и проводимых в её рамках торгов, особенности статуса арбитражного управляющего в процедуре банкротства и судебный контроль за процедурой банкротства и деятельностью арбитражного управляющего, исходя из того, что Законом о банкротстве необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи, заключённого по результатам проведения публичных торгов, не предусмотрена, требование финансового управляющего ФИО2 подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 184-187, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л :

заявление финансового управляющего гражданки ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место жительства: Нижегородская область, г. Бор, <...>, ИНН <***>, СНИЛС <***>) ФИО2 о разрешении разногласий удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, заключенного с ФИО6, в отношении следующих объектов недвижимого имущества: