Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Шамина А.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайцевым А.В.,рассмотрев в открытом судебном заседании

заявление ФИО1 о признании недействительными торгов от 03.08.2020 и незаключенным договора купли-продажи от 12.08.2020 незаключенными,

поданное в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН <***>, зарегистрированного по адресу: г. Челябинск, пос. Мелькомбинат 2, уч. 1, д. 18 кв. 29,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, ФИО4,

при участии в судебном заседании»:

финансового управляющего: ФИО5,

представителя заявителя ФИО1: ФИО6, доверенность от 07.09.2020,

представителя третьего лица ФИО3: ФИО7, доверенность от 11.12.2020,

представителя АО «Банк Снежинский»: ФИО8, доверенность от 09.01.2020,

УСТАНОВИЛ:

определением от 28.09.2018 возбуждено производство по делу о банкротстве ФИО2.

Определением от 03.12.2018 в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО5.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2019 должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО5.

Информационное сообщение о введении реализации имущества гражданина опубликовано в официальном издании «Коммерсантъ» от 15.06.2019.

ФИО1 30.09.2020 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением, в котором просит:

1. Признать недействительными результаты торгов от 03.08.2020., лот №5118628-1, проведенных финансовым управляющим по делам №А76-27039/2018 и А76-27038/2020.

2. Признать незаключенным договор купли-продажи от 12.08.2020 подписанный между ФИО1 и ФИО5, действующим в качестве финансового управляющего ФИО2 и ФИО4 на основании решения Арбитражного суда по Челябинской области от 04.06.2019 по делам №А76-27039/2018 и А76-27038/2018.

3. Взыскать с ФИО5 денежные средства в размере 356 940 руб., переданных в качестве задатка для принятия участия в торгах в пользу ФИО1

В обоснование заявленных требований ФИО1 ссылается на факт того, что между сторонами не согласованы существенные условия договора купли-продажи в части площади квартиры, которая не соответствует изначально заявленной в карточке лота при проведении торгов. Указывает также, что в спорном жилом помещение произведена перепланировка, которая в установленном законом порядке не узаконена.

Определением от 07.12.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4.

Финансовый управляющий ФИО5 представил в арбитражный суд письменный отзыв (л.д.57-58), относительно удовлетворения заявления возражает, указывая на факт того, что у заявителя была реальная возможность ознакомится с объектом торгов. Согласно официальным данным из Единого государственного реестра прав на недвижимость изменения характеристик объекта не произошло, площадь объекта не изменилась. В связи с этим, по мнению финансового управляющего, у него отсутствовали законные основания для внесения изменений в положение о торгах и соответствующее объявление. Полагает также, что поскольку ФИО1 в одностороннем порядке отказался от исполнения договора купли-продажи, задаток возврату не подлежит.

Кредитор Банк «Снежинский» 18.11.2020 направил в арбитражный суд письменный отзыв (л.д.18-19), относительно заявления возражает, указывая на факт реализации покупателем своего права на осмотр предмета торгов до внесения задатка. Отмечает также, что характеристики объекта, указанные в объявлении о проведении торгов, полностью совпадают с теми, которые отражены в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Полагает, что торги прошли в соответствии с законодательством о банкротстве на основании утвержденного судом положения.

Третье лицо ФИО3 представил в арбитражный суд письменный отзыв (л.д.171-173), относительно удовлетворения заявления возражает, полагая, что при заключении договора купли-продажи квартиры от 12.08.2020 стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям. При утверждении порядка продажи должник доказательств перепланировки не представил, а предполагаемый факт перепланировки считает несущественным для рассмотрения настоящего спора. Самим ФИО3 за приобретенное имущество внесены денежные средства в полном объеме, квартира зарегистрирована в установленном законом порядке, затруднений в процессе регистрации не возникло.

В судебном заседании ФИО1 поддержал заявленные требования, финансовый управляющий, третье лицо ФИО3, кредитор Банк «Снежинский» - заявленные возражения.

Должник и третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явились; должник признается извещенным о времени судебного заседания в соответствии с ч.6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку участвовал в заседании 07.12.2020; ФИО4 признается извещенной на основании п.2 ч.4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявление рассмотрено по существу в отсутствии неявившихся лиц в порядке ч.5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив в совокупности представленные в дело доказательства, выслушав объяснения участников процесса, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления.

Как следует из материалов дела, определением от 03.12.2018 требование акционерного общества «Банк Снежинский» в размере 1 176 961 руб. 65 коп. основного долга, 186 050 руб. 49 коп. процентов, 8 982 руб. 19 коп. судебных расходов включено в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО2

Определением от 24.05.2019 требование акционерного общества Банк Конверсии «Снежинский» 45 214 руб. 68 коп. процентов, 455 507 руб. 86 коп. неустойки включено в третью очередь реестра требований кредиторов; требование акционерного общества Банк Конверсии «Снежинский» в общем размере 1 875 716 руб. 87 коп., в том числе 1 176 961 руб. 65 коп. основного долга, 231 265 руб. 17 коп. процентов, 455 507 руб. 86 коп. неустойки, 11 982 руб. 19 коп. судебных расходов признано общим обязательством ФИО4 и ФИО2 как обеспеченное залогом имущества – квартиры, площадью 74,1 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, пос. Мелькомбинат 2, уч. 1, д. 18, кв. 29.

Залоговым кредитором 23.10.2019 утверждено Положение о порядке и условиях проведения торгов имуществом должников ФИО2 и ФИО4

Не согласившись с условием о начальной цене продажи имущества, супруги Б-вы обратились в арбитражный суд с соответствующими разногласиями.

В дальнейшем, проанализировав и приняв во внимание возражения должника, залоговый кредитор утвердил новое Положение о порядке и условиях реализации имущества от 18.12.2019, согласно п.2.1 которого начальная цена квартиры устанавливается в размере 6 610 000 руб. (л.д.79-81).

Определением от 26.03.2020 разрешены разногласия, возникшие между должником и залоговым кредитором акционерным обществом Банк конверсии «Снежинский», путем утверждения Положения о порядке и условиях проведения торгов имуществом должников ФИО2 и ФИО4, находящегося в залоге, в редакции акционерного общества Банк конверсии «Снежинский» от 18.12.2019.

В Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве 01.04.2020 размещено объявление о проведении торгов за №4881558 (л.д.23-24); 22.05.2020 опубликовано сообщение за №5010036 о начале следующего этапа торгов (л.д.25-26); 13.07.2020 опубликовано сообщение о проведении торгов в форме публичного предложения за №5192703 (л.д.27-28).

Согласно протоколу об определении участников этапа торгов, опубликованному 03.08.2020 (л.д.78), на стадии публичного предложения приняли участие: ФИО1 с ценой предложения 3 940 000 руб., ФИО3 с ценой предложения 3 652 102 руб., ФИО9 с ценой предложения 3 755 555 руб.

Победителем торгов признан ФИО1, чья заявка была принята 30.07.2020.

12.08.2020 между ФИО2 и ФИО4 от имени которых действует финансовый управляющий ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №1 (л.д.59-60), предметом которого является двухкомнатная квартира, общей площадью 74,1 кв.м. в г. Челябинске, пос. Мелькомбинат 2, уч.1, д.18, кв.29, кадастровый номер 74:36:0000000:24504.

Право совместной собственности ФИО2 и ФИО4 на указанную квартиру подтверждается свидетельством о праве собственности от 25.11.2013 (л.д.84), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.65).

Полагая, что при проведении торгов и заключении договора купли-продажи допущены существенные нарушения в виде несоответствия фактической площади объекта характеристикам, поименованным в лоте, а также произведена перепланировка, не узаконенная в установленном порядке, ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьёй 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, предусмотренным Законом о банкротстве.

Требование заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Таким образом, приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 постановления пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)», в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие требования к организации и порядку проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными как по нарушению правил (процедуры) проведения торгов, так и в силу противоречия и несоблюдения требований действующего законодательства (в том числе, Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона о банкротстве и пр.).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать как наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, так и то, восстанавливается ли его нарушенное право при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При этом под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.В случае незначительного характера допущенного нарушения, а также отсутствия его влияния на результат торгов следует признать отсутствие оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения.

Существенным нарушением в рассматриваемом случае заявитель считает несоответствие фактической площади квартиры, в том числе в результате произведенной должником перепланировки.

Так, в объявлении о продаже имущества указан следующий лот – двухкомнатная квартира площадью 74,1 кв.м. в г. Челябинск, пос. Мелькомбинат 2, уч.1, д. 18, кв.29, кадастровый номер 74:36:0000000:24504 (л.д.23-24).

Указанные характеристики определены финансовым управляющим на основании сведений, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.28-29), которые согласуются с представленной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области» технической документацией на спорный объект (л.д.149-169).

Документы, подтверждающие изменение площади квартиры, должником и его супругой залогодержателю не предоставлялись. При рассмотрении разногласий относительно порядка реализации залогового имущества в арбитражном суде должник доказательств несоответствия фактической площади объекта не представил.

Представленное в рамках рассмотрения настоящего спора техническое заключение общества с ограниченной ответственностью «Аркада» по обследованию жилого помещения (л.д.104-121) датировано 07.02.2020 (л.д.121 оборот). Соответственно, оно могло быть представлено как в рамках рассмотрения разногласий в суде, так и в рамках рассмотрения Управлением Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области жалобы ФИО2 на действия организатора торгов ФИО5 (л.д.39-42).

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Согласно выписке из ЕГРН, основные сведения об объекте недвижимости идентичны информации об объекте недвижимости, указанной во всех объявлениях о проведении торгов.

Доказательств, подтверждающих получение согласия и разрешения уполномоченных органов на перепланировку спорной квартиры должником не представлено; изменения в технический паспорт квартиры не внесены.

Следовательно, у финансового управляющего отсутствовали какие-либо законные основания для изменения характеристик предмета залога в объявлениях о проведении торгов. В противном случае финансовый управляющий вводил бы в заблуждение потенциальных покупателей, а государственная регистрация права собственности в дальнейшем была бы невозможна ввиду несоответствия данных, имеющихся в Управлении Росреестра по Челябинской области в отношении спорной квартиры.

В соответствии с абз. 3 п.9 ст. 110 Закона о банкротстве организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

Из указанного следует, что целью публикации в порядке статьи 110 Закона о банкротстве является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество.

Участник торгов реализовал свое право на осмотр помещения, на что указывал и в заявлении и в судебном заседании. При этом способ осмотра предмета торгов (полностью или частично, с произведением фото- и видеосъемки или без таковой, тщательно или бегло) не может являться основанием для отмены состоявшихся торгов, поскольку именно заявитель в таком случае принимает на себя риски приобретения квартиры путем подобного осмотра.

Из устных объяснений ФИО1 в судебном заседании 25.01.2021 следует, что о техническом видоизменении квартиры он узнал после внесения задатка (30.07.2020) из разговора с супругой должника ФИО4, которая выразила намерение передать техническую документацию после проведения торгов и заключения договора купли-продажи квартиры. Аналогичные доводы отражены в письменных объяснениях ФИО1 от 19.10.2020 (л.д.16).

При этом в судебном заседании на вопрос, почему не отказался от участия в торгах и заключения договора купли-продажи после того, как узнал о наличии перепланировки, ФИО1 разумных и достаточных объяснений не дал.

Арбитражный суд отмечает, что заявитель, действуя в достаточной степени осмотрительно, проявив добросовестную заботливость, не лишен был возможности своевременно произвести действия, направленные на выяснение возникших у него вопросов в отношении имущества. Таким образом, заявитель достаточных мер по осмотру имущества, по выяснению дополнительно необходимой ему информации о характеристиках объекта своевременно не предпринял.

В соответствии с абз.1 ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Так, в договоре купли-продажи от 12.08.2020 согласованы все существенные условия, присущие данному виду правоотношений, в частности наименование, площадь, адрес объекта, технические характеристики, цена.

Как следует из п. 3.2 договора, покупатель обязуется принять объект в текущем техническом состоянии на дату его передачи

Договор покупателем подписан, на момент его подписания с учетом проведенного осмотра квартиры разногласий между покупателем и продавцом не возникло, в том числе по согласованию существенных условий договора.

Все вышеперечисленное свидетельствует о том, что между продавцом и покупателем достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и доводы о его незаключенности, приводимые заявителем, несостоятельны.

Учитывая, что ФИО1 отказался от исполнения условий договора в части внесения полной оплаты, финансовый управляющий в рамках реализации пункта 3.15 положения о торгах 08.10.2020 заключил договор купли-продажи с третьим участником торгов ФИО3 (л.д.61-62).

Как следует из объяснений финансового управляющего и третьего лица ФИО3, договор купли-продажи от 08.10.2020 зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области в установленном законом порядке, затруднений в процессе регистрации у собственника не возникло.

Указанные обстоятельства опровергают доводы заявителя о том, что наличие предполагаемой перепланировки послужило бы препятствием для проведения государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Доводы о том, что Банком «Снежинский» было отказано в выдаче кредита по причине наличия неузаконенной перепланировки, также не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Поскольку наличие существенных нарушений при проведении оспариваемых торгов, которые повлияли бы на результат и привели к ущемлению прав и законных интересов должника и кредиторов, а также ФИО1 не установлено, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения заявленных ФИО1 требований о признании торгов недействительными, а договора купли-продажи незаключенным.

В соответствии с п. 15 ст. 110 Закона о банкротстве суммы внесенных заявителями задатков возвращаются всем заявителям, за исключением победителя торгов, в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов. В соответствии со п. 16 указанной нормы в случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания данного договора в течение пяти дней с даты получения указанного предложения внешнего управляющего внесенный задаток ему не возвращается и внешний управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи предприятия участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена предприятия по сравнению с ценой предприятия, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

Помимо того что задаток в определенной степени обеспечивает исполнение обязательства (статьи 329 и 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), его функция состоит еще и в том, что риск потерять соответствующую денежную сумму при отказе от заключения договора (пункт 16 статьи 110 Закона о банкротстве) стимулирует к участию в торгах только тех лиц, которые действительно намерены приобретать имущество, выставленное на торги.

Таким образом, основанием для отказа в возврате задатка может являться уклонение победителя торгов как от заключения договора купли-продажи, так и от его исполнения.

Руководствуясь вышеназванными нормами права и соответствующими разъяснениями, исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, учитывая, что при проведении торгов не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на законные интересы должника, кредиторов, участников торгов и иных лиц, принимая во внимание согласование сторонами договора купли-продажи от 12.08.2020 существенных его условий при осведомленности заявителя обо всех обстоятельствах, являющихся, по его мнению, основанием для признания торгов недействительными, а также факт необоснованного уклонения победителя торгов от исполнения договора в части внесения полной оплаты, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ФИО1 в полном объеме.

Руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1.В удовлетворении заявления ФИО1 - отказать.

2.Разъяснить, что определение может быть обжаловано в течение десяти дней с даты изготовления полного текста определения в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья

А.А. Шамина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела в апелляционной инстанции можно получить на Интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.