Гражданский кодекс часть 1

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борзовой Э.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.04.2021 по делу № А43-41495/2020, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью СЗ «Старт-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации города Нижнего Новгорода
(ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании неосновательного обогащения, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

общество с ограниченной ответственностью СЗ «Старт-Строй» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к администрации города Нижнего Новгорода (далее – ответчик, Администрация) о взыскании неосновательного обогащения в сумме
29 054 250 руб. 71 коп.

Иск заявлен на основании статей 329, 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчик не возвратил истцу часть денежных средств, внесенных Обществом в качестве обеспечения участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка (задатка), которые не были зачтены в счет оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка № 17632/08 от 16.06.2016.

Решением от 14.04.2021 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своих возражений заявитель ссылается на то, что денежные средства (сумма задатка) были получены Администрацией на законном основании в качестве цены продажи права на заключение договора аренды и по договору аренды земельного участка, заключенному с истцом по итогам аукциона. Пояснил, что истец был осведомлен об условиях предоставления земельного участка в аренду (сроком на 9 лет), добровольно исполнил обязательства по внесению суммы задатка в размере 65 475 689 руб., в ином случае оснований для заключения с ним договора аренды земельного участка у Администрации не имелось. Отметил, что аукционная документация не содержит условий о возврате части уплаченной победителем аукциона суммы за полученное право аренды на том только основании, что строительство на земельном участке было произведено в меньший срок, нежели установлен условиями договора аренды. Указал на то, что фактическое использование земельного участка в течение периода меньшей продолжительностью по сравнению с предусмотренным договором является волеизъявлением самого истца и не зависит от воли или действий Администрации по исполнению обязательств, предусмотренных условиями аукциона или договором аренды. Обратил внимание, что договор аренды земельного участка № 17632/08 от 16.06.2016, заключенный сторонами по итогам торгов и отождествляющий платеж за право заключения договора с годовой арендной платой за землю, не предусматривает обязанность ответчика по возврату спорной суммы. Полагает, что толкование условий договора аренды без учета условий аукционной документации противоречит пункту 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу возразило против доводов заявителя, полагая их несостоятельными, просило рассмотреть дело в его отсутствие и оставить обжалуемое решение без изменения.

От заявителя жалобы в материалы дела также поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.04.2016 Администрация приняла постановление № 1122 «О проведении аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода, с кадастровым номером 52:18:0080085:736, площадью 20 539 кв.м, расположенного по адресу: г. Н.Новгород, Приокский район, в районе пос. Дубенки, под строительство жилых домов, сроком на 9 лет.

При этом в извещении о проведении аукциона указано, что в качестве обеспечения участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка заявитель вносит задаток в размере 65 475 689 руб., равном сумме арендной платы за 4,5 года. Победителю аукциона задаток засчитывается в сумму оплаты по договору аренды земельного участка.

Общество оплатило сумму задатка в размере 65 475 689 руб. по платежному поручению от 23.05.2016 № 120.

По результатам проведения аукциона сторонами спора был заключен договор аренды земельного участка № 17632/08 от 16.06.2016.

Согласно пункту 1.3 договора аренды земельного участка № 17632/08 от 16.06.2016 целевое использование участка: под строительство жилых домов в соответствии с функциональной зоной Жсм (зона смешанной функционально «жилая-общественная многоквартирная» жилой застройки) согласно генеральному плану города Нижнего Новгорода, утвержденному постановлением городской Думы города Нижнего Новгорода от 17.03.2010 № 22 (с изменениями).

Земельный участок входит в границы территории, в отношении которой постановлением Администрации № 680 от 20.02.2012 «Об утверждении документации по внесению изменений в проект планировки и межевания которой (в границах улиц Анкудиновское шоссе, Цветочная, памятника природы «Щелоковский хутор», дублера проспекта Гагарина в Приокском районе города Нижнего Новгорода (в редакции постановления Администрации от 29.08.2013 № 3313)» утверждена документация по планировке территории. Согласно постановлению Администрации № 680 от 20.02.2012 на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0080085:736 предусмотрено строительство трех жилых многоквартирных домов.

Срок действия договора установлен с 16.06.2016 по 16.06.2025 (пункт 2.1 договора).

Согласно пунктам 4.1, 4.2.2 договора размер ежегодной и ежеквартальной арендной платы за использование земельного участка составляет 14 550 153 руб. и 3 637 538 руб. 22 коп., соответственно.

Пунктом 4.2.1 предусмотрено, что сумма арендной платы за 4,5 года аренды в размере 0 руб. (за вычетом суммы задатка) подлежит внесению до 16.12.2016.

Оставшаяся сумма арендной платы перечисляется ежеквартально до 25-го числа последнего месяца квартала.

Согласно пункту 4.4 договора начисление арендной платы прекращается с даты подписания акта приема-передачи земельного участка.

Общество осуществило строительство на предоставленном в аренду земельном участке в полном объеме и письмом от 10.06.2019 уведомило арендодателя о завершении строительства многоквартирных домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 52:10:0080085:736, в связи с чем просило расторгнуть договор аренды земельного участка № 1763200/08 от 16.06.2018.

Письмом от 23.07.2019 арендодатель направил арендатору проект соглашения о расторжении договора аренды для подписания.

Письмом от 10.10.2019 № Исх-03-02-288504/19 Администрация обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с просьбой сообщить дату погашения обременения земельного участка в виде договора аренды № 17632/08.

Письмом от 23.10.2019 № 08-19324-41419 Управление Росреестра по Нижегородской области сообщило, что согласно записям Единого государственного реестра недвижимости ограничение (обременение) в виде аренды, зарегистрированное 01.07.2016 на основании договора аренды земельного участка от 16.06.2016 № 17632/08, прекращено 17.12.2018.

В связи с изложенным арендодатель уведомил Общество о прекращении начисления арендной платы по договору аренды с 17.12.2018 (письмо от 30.10.2019 № Исх-03-02-319568/19).

Также судом установлено, что первая регистрация права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру № 35 в доме № 119 проведена 27.11.2018, на квартиру № 67 в доме № 119 корпус 1 – 12.12.2018, на квартиру № 113 в доме № 119 корпус 2 – 13.05.2019.

Ссылаясь на то обстоятельство, что действие договора аренды земельного участка № 17632/08 от 16.06.2016 прекращено и начиная с 17.12.2018 оставшаяся сумма задатка в сумме 29 054 250 руб. 71 коп. уже не может быть зачтена в счет арендной платы по договору, Общество письмом от 20.07.2020 № 620 обратилось в Администрацию с требованием о возврате незачтенной суммы задатка.

Однако письмом № исх.-03-02-371145/20 от 20.08.2020 в удовлетворении указанного требования истцу было отказано.

Данные обстоятельства послужили Обществу основанием для обращения с настоящим иском в суд.

При разрешении возникшего между сторонами спора суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

Из содержания данной нормы права следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Следовательно, лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, обязано доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.

Учитывая, что предметом настоящего иска является требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, которое, по мнению истца, возникло в результате излишне уплаченной арендной платы, на истца в силу распределения бремени доказывания возлагается обязанность по доказыванию на стороне ответчика факта неосновательного обогащения.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу статьи 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирных домах, расположенных на земельных участках, предоставленных обществу для строительства данных многоквартирных домов, участки перешли в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах.

Поскольку в связи с переходом спорных земельных участков в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах право муниципальной собственности на них прекратилось, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Администрация утратила право на передачу спорного земельного участка в аренду и право на получение арендной платы за указанный земельный участок. При этом договор аренды земельного участка № 17632/08 от 16.06.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080085:736 прекратил свое действие на основании статьи 413 ГК РФ.

Указанный правовой подход нашел отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 № 309-ЭС19-21975.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендные отношения между сторонами по договору аренды прекратились с момента первой регистрации права собственности на помещения в многоквартирных жилых домах, возведенных на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0080085:736.

Согласно пункту 14 статья 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

По условиям аукциона на право заключения спорного договора аренды критерием выявления победителя являлся наибольший предложенный годовой размер арендной платы за земельный участок, а не общая сумма платы за весь срок аренды (право аренды).

В пункте 4.1 договора установлен годовой размер арендной платы в размере 14 550 153 руб. Сумма задатка, предварительно внесенная арендатором, засчитывается в сумму арендной платы по настоящему договору.

При этом из условий аукциона и договора не следует, что Общество должно вносить арендную плату за земельный участок до окончания срока, указанного в договоре аренды, независимо от завершения строительства многоквартирных домов и перехода земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах.

По расчету истца, внесенный им задаток в размере 65 475 689 руб. должен был засчитываться в счет арендной платы по договору в следующем порядке: 5 квартал 2016 - 599 594,22 руб. (с даты заключения договора 16.06.2016 по 30.06.2016) 6 квартал 2016 – 3 637 538,25 руб. 7 квартал 2016 -3 637 538,25 руб. 4 квартал 2017 - 3 637 538,25 руб. 5 квартал 2017 -
3 637 538,25 руб. 6 квартал 2017- 3 637 538,25 руб. 4 квартал 2017 –
3 637 538,25 руб. 5 квартал 2018 – 3 637 538,25 руб. 6 квартал 2018 -
3 637 538,25 руб. 7 квартал 2018 - 3 637 538,25 руб. 8 квартал 2018 -
3 083 999,82 руб. (с 01.10.2018 по 16.12.2018), всего в сумме
36 421 438,29 руб.

Таким образом, незачтенная сумма задатка составила 29 054 250 руб. 71 коп.

Поскольку в связи с переходом спорного земельного участка в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах право муниципальной собственности на них прекратилось, Администрация утратила право на передачу земельного участка в аренду и право на получение арендной платы за указанный земельный участок, в связи с чем у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания арендной платы, уплаченной за период, возникший после прекращения договора аренды.

Как справедливо отмечено в обжалуемом решении, обстоятельства, связанные с досрочным завершением строительства многоквартирных домов на арендованном участке, а также возврат излишне внесенной арендной платы не свидетельствуют о нарушении аукционных условий или антимонопольного законодательства – предоставлении Обществу каких-либо муниципальных преференций (пункт 7 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26 июля 2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

Довод Администрации о том, что внесенные Обществом
65 475 689 руб. являются платой за право заключить договор аренды и предметом торгов является продажа права на заключение договора аренды земельного участка, а не размер арендной платы, был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно отклонен исходя из следующего.

В силу стать 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 21 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктами 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него.

Как из условий договора, так и из аукционной документации буквально следует, что денежные средства, внесенные в качестве задатка, засчитываются в счет арендной платы за 4,5 года аренды.

Согласно пункту 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства.

В договоре аренды либо в аукционной документации не указано, что задаток не возвращается в случае прекращения договора аренды раньше, установленного в нем срока.

Все вышеизложенное позволило суду первой инстанции констатировать правомерность предъявленного истцом требования о взыскании в ответчика неосновательного обогащения в виде денежных средств, излишне уплаченных в счет арендной платы по договору, и на законных основаниях удовлетворить иск Общества в полном объеме.

Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств, коллегия судей не находит оснований для несогласия с выводами суда первой инстанции.

Разрешая спор, суд полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований истца, не допустив неправильного применения норм материального и процессуального права.

Обжалуя судебный акт, заявитель жалобы выводы суда первой инстанции по существу не опроверг.

Все аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда. Наличие у заявителя жалобы собственной правовой позиции по вопросу возврата денежных средств не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта, основанного на полном, всестороннем и объективном исследовании представленных в дело доказательств и обстоятельств спора.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя, отклоненным по изложенным выше мотивам, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.04.2021 по делу № А43-41495/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

Е.Н. Наумова

А.Н. Ковбасюк