Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 10.06.2022 по делу № А43-35310/2021,

принятое по заявлению публичного акционерного общества «ГАЗ» о признании недействительным решения Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 13.09.2021 № 326-416666/21,

при участии в деле третьего лица – Министерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Публичное акционерное общество «ГАЗ» (далее – Общество) на праве аренды (договор от 16.11.2000 № 02580/05) владеет земельным участком с кадастровым номером 52:18:0050228:109 площадью 1612 кв.м, расположенным по почтовому адресу ориентира: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Ленинский район, ул.Новикова-Прибоя, д.20.

Названный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050228:26 (копия межевого плана от 06.05.2011 № 5218/101/11-3044).

На участке расположены принадлежащие на праве собственности Обществу объекты недвижимости:

- нежилое здание «Сооружение транспортно-складское», площадью 358,4 кв.м с кадастровым номером 52:18:0050228:59, адрес: <...> (ввод в эксплуатацию - 1976 год);

- нежилое здание «Склад ремонтно-строительных материалов», площадью 861,9 кв.м с кадастровым номером 52:18:0050228:54, адрес: <...> (ввод в эксплуатацию - 1976 год).

Указанные здания расположены на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050228:109 с частичным их расположением на смежном земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050228:17, правообладателем которого является Министерство, а право владения участком с кадастровым номером 52:18:0050228:17 принадлежит Обществу по договору аренды от 30.06.2004 № 11066/05.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Общество обратилось с заявлением от 25.08.2021 в Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050228:109 в собственность в целях использования под производственную площадку завода штампов и пресс-форм.

Ссылаясь на градостроительное заключение Министерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области, Министерство решением, формализованным в письме от 13.09.2021 № 326-416666/21, отказало Обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, в связи с тем, что участок:

- расположен в границах санитарного разрыва вдоль стандартных маршрутов взлета и посадки воздушных судов (ПАО «Международный аэропорт Нижний Новгород»), зона «А»;

- расположен в границах санитарной охраны водопроводной станции Малиновая гряда (III пояс) (реестровый номер 52:18-6.1769);

- расположен в границах санитарно-защитной зоны производственной площадки завода коробок скоростей (корпус 4) ПАО «ГАЗ»;

- расположен в границах охранной санитарно-защитной зоны предприятий: ООО «Нижегородские моторы», котельная Северная, ООО «Автозаводская ТЭЦ», ООО «ЗШП»;

- местоположение расположенных на Участке объектов капитального строительства не представляется возможным определить относительно границ участка;

- вид разрешенного использования «под производственную площадку завода штампов и пресс-форм» не предусмотрен градостроительными регламентами территориальной зоны ТПК-4 (зоны производственно-коммунальных объектов V класса опасности).

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Министерства от 13.09.2021 № 326-416666/21.

Решением от 10.06.2022 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил заявленное Обществом требование.

Министерство обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить.

Заявитель апелляционной жалобы отмечает, что согласно акту обследования на земельном участке частично расположены нежилые здания, использующиеся для целей складирования.

Министерство поясняет, что поскольку объекты капитального строительства учтены без координат границ в Едином государственном реестре недвижимости и отсутствует привязка объектов к земельному участку с кадастровым номером 52:18:0050228:109, в этой связи определить местонахождение объектов недвижимости с кадастровыми номерами 52:18:0050228:29, 52:18:0050228:54 относительно границ испрашиваемого земельного участка не представляется возможным.

Министерство указывает, что по сведениямМинистерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области вид разрешенного использования земельного участка «под производственную площадку завода штампов и прессформ» не предусмотрен градостроительными регламентами территориальной зоны ТПК-4 (зоны производственно-коммунальных объектов Vкласса опасности).

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить ее без удовлетворения, а также заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Министерство градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области отзыв на апелляционную жалобу в суд не направило.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу,Первый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Частью 2 статьи 15 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего кодекса.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 поименованного кодекса.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

В соответствии с частью 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и принимает одно из указанных в данной статье решений.

При наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка и направляет принятое решение заявителю. В решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, который носит исчерпывающий характер.

Пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Ограниченными в обороте являются земли расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемые для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (подпункт 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ).

Пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Исключительность этого права на приватизацию земельного участка собственником здания, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, из системного толкования пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 (в редакции, действовавшей до 01.01.2015), при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Как установлено судом первой инстанции по материалам дела, Общество является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0050228:109 и 52:18:0050228:17.

На земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050228:109 с частичным расположением на смежном земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050228:17 расположены принадлежащие на праве собственности Обществу объекты недвижимости:

Следовательно, Общество, как собственник объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке обладает исключительным правом на приобретение в собственность этого земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов.

Исследовав материалы дела в совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что названные Министерством причины отказа в предоставлении испрашиваемого Обществом земельного участка не основаны на законе.

Расположение земельного участка в границах санитарного разрыва вдоль стандартных маршрутов взлета и посадки воздушных судов, а также в границах зоны санитарной охраны источников водоснабжения, не отнесено статьей 39.16 ЗК РФ к основаниям для отказа в предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 14 части 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Расположенный в границах санитарной охраны водопроводной станции Малиновая гряда (III пояс) спорный участок к таковым не относится.

В пункте 5.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» перечислены территории с нормируемыми показателями качества среды обитания, которые в санитарно-защитной зоне не допускается размещать. В указанном перечне производственные площадки отсутствуют.

В пунктах 5, 30 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222, указано, в каких целях не допускается использование земельных участков в границах санитарно-защитной зоны.

Заявленное в обращении Общества использование земельного участка - под производственную площадку завода штампов и пресс-форм - не входит в перечень ограничений использования земельных участков, предусмотренным решением об установлении санитарно-защитной зоны.

Расположенные на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050228:109 здания частично расположены на смежном земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050228:17, правообладателем которого является Министерство, а права владения и пользования участком с кадастровым номером 52:18:0050228:17 принадлежат Обществу по договору аренды от 30.06.2004 № 11066/05.

Как верно указал суд первой инстанции, при наличии документально подтвержденного права аренды Общества на смежный земельный участок, не усматривается нарушения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, что по смыслу действующего земельного законодательства исключает возможность отказа в выкупе спорного участка. На этом основании подлежит отклонению и ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие координат границ объектов недвижимости относительно границ испрашиваемого земельного участка.

Согласно пункту 31.4 Правил землепользования и застройки, утвержденных приказом Департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 30.03.2018 № 07-01-06/22, к ТПК-4 (зона производственно-коммунальных объектов для размещения промышленных и производственно-коммунальных предприятий V класса опасности) относится вид разрешенного использования земельного участка с кодом 6.2.1. «Автомобилестроительная промышленность», предусматривающий размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства оборудования.

В этой связи довод Министерства о том, что испрашиваемый земельный участок расположен в зоне ТПК-4 (зона производственно-коммунальных объектов для размещения промышленных и производственно-коммунальных предприятий V класса опасности), не свидетельствует о наличии препятствия для предоставления в собственность данного земельного участка.

Расположение земельного участка относительно поименованных зон отражено в градостроительном плане смежного земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050228:17.

Доказательств невозможности предоставления Обществу спорного земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным в законе, как и того, что площадь участка превышает необходимую для эксплуатации имеющихся на нем объектов, в материалах дела не представлено.

При таких обстоятельствах законных оснований для отказа в предоставлении в собственность Обществу испрашиваемого земельного участка у Министерства не имелось.

Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленное Обществом требование.

Одновременно суд первой инстанции правильно посчитал необходимым в качестве правовостановительной меры обязать Министерство в течение 30 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем совершения соответствующих действий и направления в адрес Общества проекта договора купли-продажи земельного участка (кадастровый номер 52:18:0050228:109), площадью 1612 кв.м, расположенного по почтовому адресу ориентира: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Ленинский район, ул.Новикова - Прибоя, 20, с предложением о его заключении.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы Министерства по приведенным в ней доводам.

Арбитражный суд Нижегородской области полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Министерство от уплаты государственной пошлины освобождено.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 10.06.2022 по делу № А43-35310/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья А.М. Гущина

Судьи М.Н. Кастальская

Т.В. Москвичева