Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Центр», Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Коми

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.04.2013 по делу № А29-903/2013, принятое судом в составе судьи Кирьянова Д.А.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Центр» (ОГРН <***>, <...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Коми (<...>),

третьи лица: ФИО2 (г. Воркута), ФИО3 (г. Воркута), ФИО4 (г. Воркута), ФИО5 (г. Воркута), ФИО1 (г. Воркута), ФИО6 (г. Санкт-Петербург), ФИО7 (г. Ростов-на-Дону), ФИО8 (г. Ярославль), ФИО9 (г. Воркута), ФИО10 (г. Воркута), ФИО11 (г. Москва),

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сервис-Центр» (далее – заявитель, Общество, ООО «Сервис-Центр») обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Коми (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - пристройка к зданию гостиницы «Воркута», общей площадью 320,9 кв.м., расположенной по адресу: <...> по договору купли-продажи от 08.12.2012, возложении на Управление обязанности зарегистрировать договор купли-продажи от 08.12.2012.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ФИО2 (далее – третье лицо, ФИО2), ФИО3 (далее – третье лицо, ФИО3), ФИО4 (далее – третье лицо, ФИО4), ФИО5 (далее – третье лицо, ФИО5), ФИО1 (далее – третье лицо, ФИО1), ФИО6 (далее – третье лицо, ФИО6), ФИО7 (далее – третье лицо, ФИО7), ФИО8 (далее – третье лицо, ФИО8), ФИО9 (далее – третье лицо, ФИО9), ФИО10 (далее – третье лицо, ФИО10), ФИО11 (далее – третье лицо, ФИО11) (том 1, л.д. 1-2).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 18.04.2013 заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал незаконным выраженный в сообщении от 26.01.2013 № 16/022/2012-818 отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - пристройку к зданию гостиницы «Воркута», общей площадью 320, 9 кв.м., расположенную по адресу: <...> по договору купли-продажи от 08.12.2012, обязав Управление повторно рассмотреть представленные на государственную регистрацию документы с предоставлением возможности устранить имеющиеся препятствия для государственной регистрации. В удовлетворении требований о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию судом отказано.

ООО «Сервис-Центр» с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных требований изменить в связи с неполным выяснением судом обстоятельств, имеющих значение для дела. В апелляционной жалобе Общество указывает, что государственная регистрация договора купли-продажи нежилого помещения является регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю.

Управление с принятым решением суда также не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных требований отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права – части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушение норм материального права, выразившееся в неправильном истолковании закона. В апелляционной жалобе ответчик указывает, что действующее законодательство не содержит обязательных требований к форме и содержанию решения о приостановлении государственной регистрации; сообщая заявителям о необходимости соблюдения требований статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Управление действовало в соответствии с принципом свободы договора; отказ в государственной регистрации не является препятствием для повторного обращения с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости; документы, устраняющие возникшие у государственного регистратора сомнения в наличии оснований для государственной регистрации, заявители ни до обращения в арбитражный суд, ни в период рассмотрения дела в суде, не представили.

В отзывах на апелляционные жалобы стороны возражают против приведенных в них доводов.

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 отзывы на апелляционные жалобы не представили, представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Ответчик ходатайствовал о рассмотрении дела без участия своего представителя.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Представитель заявителя в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 02.10.2008 администрацией муниципального образования городского округа «Воркута» (арендодатель) и ООО «Сервис-центр» (соарендатор) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (том 2, л.д. 28-31). По условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду неделимый земельный участок с кадастровым номером 11:16:1704002:20 из земель населенных пунктов, общей площадью 7263 кв.м., расположенный по адресу: Республика Коми, г. Воркута, площадь Центральная, д. 5 для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных в здании гостиницы «Воркута» (пункт 1.1). Срок аренды участка установлен с 01.08.2007 по 31.12.2009 (пункт 2.1).

24.10.2008 произведена государственная регистрация указанного договора.

08.12.2012 ООО «Сервис-центр» (продавец) и гражданами ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1 (покупатели) заключен договор купли-продажи (далее – договор купли-продажи от 08.12.2012) (том 1 л.д. 21-22), согласно которому покупатели приобретают в общую долевую собственность нежилые помещения, расположенные в здании гостиницы «Воркута» по адресу: <...> в подвале, на 1-8 этажах, а также пристройку к зданию гостиницы «Воркута», площадью 320,9 кв.м. (далее – спорный объект недвижимости).

Пристройка к зданию гостиницы «Воркута», общей площадью 320,9 кв.м., расположенная по адресу: <...> находится на едином земельном участке площадью 7263 кв.м. с кадастровым номером: 11:16:17 04 002:0020, предоставленном для эксплуатации здания гостиницы «Воркута» (том 2, л.д. 37, 38).

25.12.2012 администрация муниципального образования городского округа «Воркута» направила в адрес Управления письмо, в котором сообщило, что договор аренды земельного участка от 02.10.2008 продлен на неопределенный срок (том 1, л.д. 95).

08.12.2012 в Управление поступили заявления продавца и покупателей (по договору купли-продажи от 08.12.2012) о государственной регистрации перехода права собственности (общей долевой собственности) на спорный объект недвижимости (том 1, л.д. 71, 76, 77, 79, 81, 83, 84, 86, 88, 89).

27.12.2012 ответчик направил в адрес продавца и покупателей уведомление о приостановлении государственной регистрации, согласно которому на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество) в связи с наличием причин, препятствующих государственной регистрации, до 26.01.2013 приостановлена государственная регистрация перехода права и права общей долевой собственности на спорный объект недвижимости в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации прав. Из указанного уведомления следует, что в ЕГРП имеется не погашенная запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 11:16:17 04 002:0020. В качестве единственного основания приостановления государственной регистрации ответчик, сославшись на статью 25.5 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, указал непредставление документов на изменение арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, принадлежащего предшествующему собственнику объекта недвижимости на праве аренды.

26.01.2013 Управление приняло решение об отказе в государственной регистрации (далее - решение об отказе в государственной регистрации от 26.01.2013) (том 1, л.д. 93-95), согласно которому ответчик, установив, что препятствия для государственной регистрации заявителем в установленный срок не устранены, руководствуясь пунктом 2 статьи 19, абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отказал в государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на спорный объект недвижимости. Указанное решение формализовано в сообщении об отказе в государственной регистрации от 26.01.2013. Из сообщения следует, что в качестве обоснования принятого решения помимо приведенного в уведомлении о приостановлении также указано на не представление договора купли-продажи от 08.12.2012 и подлинных доверенностей на подписание договора.

Не согласившись с решением об отказе в государственной регистрации от 26.01.2013, заявитель обратился в арбитражный суд.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик пояснил, что, по его мнению, государственная регистрация не могла быть произведена без заявления о внесении изменений в ЕГРП в части арендатора в зарегистрированном договоре аренды в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости.

Суд первой инстанции, установив, что уведомление о приостановлении государственной регистрации от 27.12.2012 не содержало ни указания на то, что заявителю необходимо представить договор купли-продажи от 08.12.2012 и подлинные доверенности, ни указания на необходимость представления заявления о внесении изменений в ЕГРП в части арендатора в зарегистрированном договоре аренды в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, частично удовлетворил заявленные требования. Суд признал незаконным решение Управления об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. В удовлетворении остальной части заявленных требований суд отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 17 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1). Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 19 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений (пункт 1). В указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.1 и 3 настоящей статьи (пункт 2).

Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Системное толкование названных норм позволяет прийти к выводу, что регистрирующий орган, приостанавливая государственную регистрацию, должен уведомить заявителя обо всех обстоятельствах, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации и предоставить возможность устранить препятствия для государственной регистрации. При этом информация об основаниях приостановления должна быть понятной, достаточной и не допускать неоднозначного толкования данных оснований.

Материалами дела подтверждено, что в качестве единственного основания приостановления 27.12.2012 Управлением государственной регистрации прав на спорный объект недвижимости послужило непредставление документов на изменение арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, принадлежащего предшествующему собственнику объекта недвижимости на праве аренды. При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик пояснил, что под непредставлением указанных документов следует понимать непредставление заявления о внесении изменений в ЕГРП в части арендатора в зарегистрированном договоре аренды в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости.

Решение об отказе в государственной регистрации от 26.01.2013 мотивировано тем, что заявителем не устранены препятствия для государственной регистрации указанные в уведомлении от 27.12.2012, в также не представлен договор купли-продажи от 08.12.2012 и подлинные доверенности на подписание договора.

Между тем, из содержания уведомления о приостановлении государственной регистрации от 27.12.2012 невозможно однозначно установить, что Обществу для устранения препятствий для государственной регистрации следовало представить именно заявление о внесении изменений в ЕГРП в части арендатора в зарегистрированном договоре аренды в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости. Также в уведомлении от 27.12.2012 отсутствует указание на необходимость представления договора купли-продажи от 08.12.2012 и подлинных доверенностей на подписание договора.

Следовательно, у заявителя отсутствовала реальная возможность устранения обстоятельств, которые, по мнению Управления, препятствовали государственной регистрации перехода права собственности,

При таких обстоятельствах отказ Управления в государственной регистрации перехода прав со ссылкой на пункт 2 статьи 19 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество нельзя признать правомерным. Отказ в регистрации на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 30 данного Закона в рассматриваемой ситуации суду апелляционной инстанции также представляется необоснованным в связи с фактом приостановления государственной регистрации и отсутствием в уведомлении о приостановлении ссылок на то, какие из представленных на регистрацию документов по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и какие документы необходимо представить на регистрацию. Незаконный отказ в регистрации перехода права собственности нарушает права и законные интересы Общества.

Доводы апелляционной жалобы Управления о том, что действующее законодательство не содержит обязательных требований к форме и содержанию решения о приостановлении государственной регистрации; сообщая заявителям о необходимости соблюдения требований статьи 25.5 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество Управление действовало в соответствии с принципом свободы договора, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции пояснил, что в целях устранения препятствий для государственной регистрации перехода права собственности Обществу в Управление следовало представить именно заявление о внесении изменений в ЕГРП в части арендатора в зарегистрированном договоре аренды в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости. При этом из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 27.12.2012 невозможно однозначно установить, что Обществу для устранения препятствий для государственной регистрации следовало представить именно указанное заявление.

Доводы апелляционной жалобы Управления о том, что отказ в государственной регистрации не является препятствием для повторного обращения с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости; документы, устраняющие возникшие у государственного регистратора сомнения в наличии оснований для государственной регистрации, заявители ни до обращения в арбитражный суд, ни в период рассмотрения дела в суде, не представили, также отклоняются судом апелляционной инстанции, как не свидетельствующие об отсутствии нарушения прав и законных интересов Общества обжалуемым отказом в государственной регистрации перехода права собственности на рассматриваемый объект недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы Общества о том, что государственная регистрация договора купли-продажи нежилого помещения и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость представляют собой неразрывно связанные регистрационные действия и осуществляются одновременно, судом апелляционной инстанции рассмотрены и признаны подлежащими отклонению, поскольку согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость к покупателю, в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу названных норм суд не вправе возлагать на регистрирующий орган обязанность по осуществлению государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. При этом следует отметить, что материалы дела не содержат каких-либо уточнений заявленных требований в рассматриваемой части.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционных жалоб, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе Общества остаются на ее заявителе.

Вопрос об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе Управления в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.04.2013 по делу № А29-903/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Коми Воркутинский отдел, общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Центр» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

А.В. Караваева

П.И. Кононов