Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: открытое акционерное общество "Единый информационный расчетно-консультационный центр", Государственная жилищная инспекция Костромской области
об обязании ответчика передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом № 82 по ул. Советской в г. Костроме, об обязании ответчика не производить начисления платы за содержание общего имущества собственникам помещений многоквартирного дома № 82 по ул. Советской в г. Костроме и об обязании ответчика не чинить препятствий в управлении многоквартирным домом № 82 по ул. Советской в г. Костроме

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИнтехКострома» (далее – истец, заявитель) обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «Костромской Дом» (далее – ответчик) об обязании ответчика передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом № 82 по ул. Советской в г. Костроме, об обязании ответчика не производить начисления платы за содержание общего имущества собственникам помещений многоквартирного дома № 82 по ул. Советской в г. Костроме и об обязании ответчика не чинить препятствий в управлении многоквартирным домом № 82 по ул. Советской в г. Костроме.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Единый информационный расчетно-консультационный центр» и Государственная жилищная инспекция Костромской области.

В процессе рассмотрения спора истец уточнил исковые требования и просил суд обязать ответчика в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу передать следующую техническую документацию на многоквартирный дом № 82 по ул. Советской в г. Костроме:

протоколы измерения сопротивления электросетей на последнюю дату,

протоколы измерения вентиляции на последнюю дату,

схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения,

документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (копия технического паспорта на многоквартирный дом с экспликацией и поэтажными планами).

Также истец просил суд обязать ответчика в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу не производить самостоятельно или с привлечением третьих лиц действия, связанные с получением платы за содержание и ремонт общего имущества с собственников помещений многоквартирного дома № 82 по ул. Советской в г. Костроме, в том числе по начислению платы за содержание и ремонт жилого помещения, по рассылке в почтовые ящики собственников помещений в многоквартирном доме платежных документов за работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, по сбору денежных средств собственников помещений в многоквартирном доме за оказанные или выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также обязать ответчика не чинитьпрепятствий в управлении многоквартирным домом № 82 по ул. Советской в г. Костроме, а именно: не производить замену замков (запирающих устройств) мест общего пользования (электрощитовые, технические подвалы, чердаки) многоквартирного дома, передать ключи от запирающих устройств (замков), установленных на входных дверях в местах общего пользования (электрощитовые, технические подвалы, чердаки),не производить самостоятельно или с привлечением третьих лиц предоставление услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 18.06.2013 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, заявитель обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что суд неправильно истолковал норму закона. Факт выбора собственниками помещений многоквартирного дома новой управляющей компании свидетельствует одновременно и об отказе от услуг прежней управляющей организации. Непосредственно оформлением волеизъявления собственников на выбор новой управляющей компании и на отказ от услуг прежней является протокол общего собрания собственников помещений, который и является уведомлением. Оформление еще какого – либо письменного заявления не требуется.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо Государственная жилищная инспекция Костромской области в отзыве на апелляционную жалобу сообщает, что у неё нет оснований полагать, что при принятии решений собственниками помещений допущены нарушения жилищного законодательства и документы о выборе собственниками помещений управляющей компании ООО "ИнтехКострома" являются нелигитимными.

Третье лицо Государственная жилищная инспекция Костромской области просит рассмотреть дело без участия представителя.

Третье лицо открытое акционерное общество "Единый информационный расчетно-консультационный центр" отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность обжалуемого решения проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства дела и представленные по нему доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

На внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, оформленного протоколом от 22 августа 2012года, было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО «Управляющая компания «Березовая роща» с 1 сентября 2012 года и о выборе новой управляющей организации – ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом». (л.д. 44-46 т.1)

29сентября 2012 года на внеочередном общем собрании собственников указанного выше многоквартирного жилого дома, оформленного протоколом, принято решение о выборе новой управляющей организации по обслуживанию многоквартирного дома № 82 по ул. Советской – ООО Управляющая компания «ИнтехКострома», а также об отказе от исполнения договора управления, заключенного с ООО «УК «Березовая роща» (л.д. 16 -18 т.1)

Письмом от 16.11.2012 исх. № 66 истец уведомил ответчика о выборе новой управляющей организации и предложил подготовить для передачи техническую документацию на многоквартирный дом (л.д. 15, т. 1).

Уклонение ответчика от совершения действий по передаче технической документации послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с иском.

Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.

Пункт 8 указанной статьи предусматривает возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).

Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11, сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу Российской Федерации, ни Гражданскому кодексу Российской Федерации не противоречит.

Анализ совокупности указанных норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

В соответствии с частью 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

По смыслу названной правовой нормы создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации либо иного управляющего, осуществлявшего функции управления ранее.

В соответствии с требованиями пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Собственники помещений выбрали новую управляющую организацию - ООО Управляющая компания «ИнтехКострома». Данный факт подтверждается заключенными договорами управления многоквартирным домом (л.д. 73-118 т.1)

Состав технической и иной документации, передаваемой прежней управляющей домом организацией новой управляющей организации установлен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, зарегистрированным в Минюсте.

Согласно п.1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170 (далее Правила от 27.09.2003), в состав технической документации долговременного хранения входит: план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.; паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление), сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.

Согласно п. 5.5.12. Правил от 27.09.2003 организации по обслуживанию жилищного фонда, ответственные за технически исправное состояние вентиляционных каналов и дымоходов, по договорам со специализированными организациями должны обеспечивать периодические проверки вентиляционных каналов помещений, в которых установлены газовые приборы, проверка и прочистка дымоходов и вентиляционных каналов должна оформляться актами.

Согласно п. 5.6.1 Правил от 27.09.2003 эксплуатация электрооборудования жилых зданий должна производиться в соответствии с установленными требованиями.

В соответствии с требованиями п. 27 данных Правил, ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Рассмотрев требования истца об обязании ответчика не производить начисления платы за содержание и ремонт жилого помещения и не представлять платежные документы собственникам помещений многоквартирного дома № 82 по ул. Советской гор. Костромы, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку выставлением платежных документов и сбором денежных средств с жителей спорных домов занимается ОАО «Единый информационный расчетно-кассовый центр».

Требование не чинить препятствий в управлении многоквартирными домами подлежит удовлетворению частично, поскольку истцом не указано, какие именно препятствия ему учинены.

На основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В силу вышеизложенного апелляционная жалоба истца подлежит удовлетворению, а обжалуемое судебное решение – отмене с вынесением по делу нового судебного акта об удовлетворении иска.

Основаниями для отмены обжалуемого решения являются неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункты 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1,2,3,4 части 1 статьи 272, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ИнтехКострома" удовлетворить.

Решение Костромской области от 18.06.2013 по делу № А31-506/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Обязать Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «Костромской дом» в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу передать следующую техническую документацию и вещи:

- протоколы измерения сопротивления электросетей на последнюю дату,

- протоколы измерения вентиляции на последнюю дату,

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения,

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (копия технического паспорта на многоквартирный дом с экспликацией и поэтажными планами).

- ключи от запирающих устройств (замков), установленных на входных дверях в местах общего пользования (электрощитовые, технические подвалы, чердаки).

В остальной части исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий А.В. Тетервак

Судьи Е.Г. Малых

А.Б. Савельева