ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Резолютивная часть постановления объявлена «23» мая  2012  года.

Полный текст постановления изготовлен          «07» июня 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Хасановой И.А.,

судей:  Белан Н.Н., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хрущевой М.А.

без лиц участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  комитета  по управлению муниципальным имуществом  Манского района Красноярского края , ОГРН <***>,

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «13» марта   2012  года по делу №  А33-20084/2011 , принятое судьей Баукиной Е.А.,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом Манского района Красноярского края (КУМИ) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.11.2001 № 2105, заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО1, об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок из земель населенных пунктом с разрешенным использованием для производственно-коммерческой деятельности, с кадастровым номером 24:24:0101003:3, площадью 8003 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Манский район, район д. Кускун, в границах, указанных в кадастровом плане.

            Решением Арбитражного суда Красноярского края  от 13 марта 2012 года в иске отказано.

            Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 марта 2012 года.

            В апелляционной жалобе истец указывает на следующие обстоятельства:

- между администрацией Манского района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 17.11.2001 № 2105, в соответствии с которым администрация Манского района предоставила ФИО1 в аренду земельный участок из земель запаса, с кадастровым номером 24:24:0101006:0001, площадью 8003 кв.м., расположенный в д. Кускун «Манская заимка» Манского района Красноярского края, сроком на 20 лет;

- в связи с изменением существенных условий возникла необходимость изменения договора. Существенными условиями являются: включение арендуемого земельного участка в границы населенного пункта - д. Кускун Манского района, что подтверждается решением Манского районного Совета депутатов от 21.10.2009 № 49-393р «Об утверждении проекта генерального плана д. Кускун Манского района Красноярского края»; изменение кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается кадастровыми паспортами земельного участка от 24.06.2010 № 243УЛ 0-150141 и от 11.10.2010 № 243У/10-243170; изменение стоимости арендных платежей;

- истец направил ответчику 06.10.2011 дополнительное соглашение о внесении изменений в договор. Истец предложил в десятидневный срок со дня получения подписать его и направить в органы Россреестра на государственную регистрацию. Ответчик данное письмо с приложенным дополнительным соглашением не получил. В сопроводительном письме к дополнительному соглашению указанно, что в случае не подписания в установленные дополнительным соглашением сроки, либо в случае отказа в подписании истец будет вынужден, обратится в Арбитражный суд Красноярского края с иском о расторжении договора;

  - ответчик в установленные в письме от 03.10.2011 г. № 236 сроки, не представил доказательств о подписании, либо направлении дополнительного соглашения на государственную регистрацию в органы Росреестра;

- истец в момент заключения спорного договора не мог предвидеть, что арендуемый ответчиком земельный участок войдет в состав земель населенных пунктов и как следствие произойдет изменение кадастровой стоимости земельного участка. Включение в состав земель населенных пунктов арендуемого ответчиком земельного участка не зависело от воли истца. Неизменение спорного договора приводит к невозможности его исполнения истцом и невозможности использовать земельный участок ответчиком, так как арендуемый им земельный участок по договору (в редакции дополнительного соглашения от 07.10.2009  № 32) прекратил свое существование. Арендная плата, согласно расчету, являющемуся приложением к дополнительному соглашению, составляет 298471 руб. 48 коп. в квартал, что в значительной мере больше чем действующая арендная плата. Согласно справки финансового управления администрации Манского района от 26.09.2011 № 100 бюджет Манского района на 2011 год утвержден с дефицитом в размере 19 726 504 руб. 25 коп., и недополучение арендной платы в значительной степени сказывается на бюджете Манского района. Из договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет истец;

- суд необоснованно сослался на протокол  разногласий, оформленный ответчиком  в феврале 2012 года, тогда как данный протокол не подписан;

- суд неверно пришел к выводу о наличии  между  сторонами  спора  по размеру  арендной платы и методике ее определения.

   Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, рассмотрение жалобы назначено на 23 мая  2012 года.

   Лица участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.                

  На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствии представителей истца, ответчика.

  Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства дела.

Между администрацией Манского района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.11.2001 № 2105 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки площадью  8 003 кв.м., расположенные в д. Кускун «Манская заимка» Манского района Красноярского края, с кадастровым номером 24:24:0101006:0001 из земель запаса района, для производственно-коммерческой деятельности (пункт 1.1 договора).

Договор заключен сроком на 20 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Манском филиале регистрационной палаты по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края (пункт 1.2 договора).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.02.2002 за номером 24:10.24:1.2002:16.

Согласно пункту 1.1 дополнительного соглашения от 07.10.2009 № 32 к договору от 17.11.2001 № 2105 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием для производственно-космической деятельности, с кадастровым номером 24:24:0101003:3, площадью 8 003 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, Манский район, д. Кускун, в границах, указанных в кадастровом паспорте (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 12 февраля 2009 г. № 24ЗУ/09-34524. Данный земельный участок используется для производственно-коммерческой деятельности.

Дополнительное соглашение от 07.10.2009 № 32 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.10.2009 за номером 24-24-11/004/2009-658.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 31.07.2006 серии 24 ЕЗ № 131952 ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 24:24:27030019:0002 площадью 2 622 кв.м. по адресу: <...> «а».

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 27.03.2009  № 24ЕИ 140070 ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание (административное здание), назначение: нежилое, общая площадь 105,8 кв.м., адрес объекта: Россия, <...> зд. 148.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в администрацию Манского района с заявлением (вх. № 741 от 24.03.2011) о предоставлении в собственность находящегося у нее в пользовании по договору аренды земельного участка по адресу: Красноярский край, Манский район, д. Кускун, с кадастровым номером 24:24:0101006:0001, общей площадью 8 003 кв.м.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 повторно обратилась в администрацию Манского района с заявлением (вх. № 3504 от 29.08.2011) о предоставлении в собственность земельного участка по адресу: <...> с кадастровым номером 24:24:0101003:3.

На ситуационном плане земельного участка с кадастровым номером 24:24:0101003:3, расположенном по адресу: <...> изображены объекты недвижимости, в том числе административное здание  № 24:24:0101003:0003:04:231:002:000013810.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 31.08.2011 № 24ЗУ/11-139614 земельный участок с кадастровым номером 24:24:0101003:3 имеет следующие характеристики: предыдущие номера: (24:24:0101003:3), 24:24:0101006:0001; дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 11.12.2006; местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Манский район, район д. Кускун; категория земель: земли населенных пунктов; площадь: 8 003 +/- 313 кв.м.; кадастровая стоимость: 2 842 585 руб. 57 коп. кадастровый номер 24:24:0101003:3 равнозначен кадастровому номеру 24:24:0101003:0003.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 28.02.2012 № 24/12-43766 земельный участок с кадастровым номером 24:24:0101003:3 имеет следующие характеристики: предыдущие номера: (24:24:0101003:3), 24:24:0101006:0001; дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 11.12.2006; местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Манский район, район д. Кускун; категория земель: земли населенных пунктов; площадь: 8 003 +/- 313 кв.м.; кадастровая стоимость: 751 721 руб. 79 коп.;  удельный показатель кадастровой стоимости 93 руб. 93 коп. кв.м.; кадастровый номер 24:24:0101003:3 равнозначен кадастровому номеру 24:24:0101003:0003.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Манского района направил ФИО1 письмо от 03.10.2011 № 236, в котором предложил в течение 10 дней со дня его получения подписать прилагаемое дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 17.11.2011 № 2105, датированное 29.09.2011, и направить его на государственную регистрацию в органы Росреестра. В случае неподписания, либо ненаправления прилагаемого дополнительного соглашения Комитет по управлению муниципальным имуществом Манского района будет вынужден обратиться в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.11.2001 № 2105.

Согласно прилагаемому к письму дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка от 17.11.2011 № 2105, датированному 29.09.2011, предлагается пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для производственно-коммерческой деятельности, с кадастровым номером 24:24:0101003:3, площадью 8 003 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Манский район, район д. Кускун, в границах, указанных в кадастровом плане (выписке из государственного земельного кадастра) от 11 октября 2010 г. № 24 ЗУ/10-243170, прилагаемом к настоящему Дополнительному соглашению и являющемся его неотъемлемой частью (приложение № 1). Фактическое использование земельного участка осуществление коммерческой деятельности».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26.09.2011 по делу  № А33-8454/2011 признано несоответствующим Земельному кодексу Российской Федерации и Закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и недействующим решение Манского районного Совета депутатов от 17.02.2010 № 53-425р «О внесении изменений в решение Манского районного Совета депутатов от 22.12.2009 № 51-409р «Об утверждении положений об арендной плате за землю в Манском районе, а также об определении значений коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К1) и категорию арендатора (К2), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена» в части установления значения коэффициента К1 вида разрешенного использования в размере 0,28 для земельных участков в деревне Кускун Манского района (приложение 2-1, графа 5/2).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 направила в Комитет по управлению муниципальным имуществом Манского района Красноярского края письмо (вх. от 31.01.2012), в котором указала на ошибочное начисление суммы арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:24:0101003:3, площадью 8 003 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственно-коммерческой деятельности, расположенного по адресу: <...>.

В информационном письме, направленном индивидуальным предпринимателем  ФИО1 в КУМИ (вх. № 0517 от 03.02.2012), ФИО1 сообщила о невозможности подписания дополнительного соглашения от 29.09.2011 к договору аренды земельного участка от 17.11.2001 № 2105, в приложении к письму представила протокол разногласий от 03.02.2012 и свой проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.11.2001.

Учитывая, что на дату рассмотрения настоящего искового заявления дополнительное соглашение от 29.09.2011 к договору аренды земельного участка от 17.11.2001 № 2105 не подписано, стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами или о его расторжении.

        Поскольку в договор аренды земельного участка от 17.11.2001 № 2105 не были внесены изменения, связанные с включением арендуемого земельного участка в границы населенного пункта - д. Кускун Манского района, изменением кадастровой стоимости земельного участка, изменением размера арендной платы, истец обратился в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды с ответчиком в соответствии с требованиями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции  пришел к следующим выводам.

Согласно статье 123 Конституции Российской Федерации, статьям 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

Между администрацией Манского района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.11.2001 № 2105 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки площадью 8 003 кв.м., расположенные в д. Кускун «Манская заимка» Манского района Красноярского края, с кадастровым номером 24:24:0101006:0001 из земель запаса района, для производственно-коммерческой деятельности.

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи земельного участка с кадастровым номером 24:24:0101006:0001, площадью 8 003 кв.м., расположенного в д. Кускун «Манская заимка» Манского района Красноярского края, арендатором арендодателю не оспаривается.

Истец заявил требование о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.11.2001 № 2105 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В качестве существенных обстоятельств истец указывает:

- включение арендованного земельного участка в границы населенного пункта;

- изменение кадастровой стоимости земельного участка;

- изменение размера арендной платы.

Включение земельного участка с кадастровым номером 24:24:0101006:0001, площадью 8 003 кв.м., расположенного в д. Кускун «Манская заимка» Манского района Красноярского края, в границы населенного пункта произошло на основании решения Манского районного Совета депутатов от 21.10.2009 № 49-393р в октябре 2009 года.

Определение перечня вопросов, рассматриваемых на сессии депутатов районного Совета и формирование повестки дня происходит заблаговременно с извещением всех заинтересованных структурных подразделений и служб района. Кроме того, принятию решения районного Совета депутатов предшествует работа по разработке и согласованию проекта решения.

Сторонами заключено дополнительное соглашение от 07.10.2009 № 32 к договору от 17.11.2001 № 2105. На момент подписания дополнительного соглашения от 07.10.2009 истцу должно было быть известно о предстоящем включении арендованного земельного участка в границы населенного пункта.

Таким образом, включение арендуемого земельного участка в границы населенного пункта - д. Кускун Манского района, и как следствие, изменение кадастровой стоимости земельного участка возможно было предвидеть по объективным причинам, что повлечет изменение размера арендной платы.

В силу пункта 1.1 дополнительного соглашения от 07.10.2009 № 32 к договору от 17.11.2001 № 2105 арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером 24:24:0101003:3.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 28.02.2012 № 24/12-43766 земельный участок с кадастровым номером 24:24:0101003:3 имеет предыдущие номера: (24:24:0101003:3), 24:24:0101006:0001.

Таким образом, земельный участок, переданный арендатору по договору аренды от 17.11.2001 № 2105 остается в пользовании арендатора на условиях, предусмотренных сторонами в договоре аренды от 17.11.2001 № 2105 и дополнительном соглашении от 07.10.2009 № 32. Невнесение изменений в договор аренды от 17.11.2001 № 2105 дополнительным соглашением от 29.09.2011 не приведет к невозможности исполнения сторонами договора аренды от 17.11.2001 № 2105 на условиях, измененных дополнительным соглашением от 07.10.2009 № 32.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при отсутствии - в тридцатидневный срок.

Учитывая, что ФИО1 представила истцу протокол разногласий к дополнительному соглашению от 29.09.2011, суд признал соблюденным требование о претензионном порядке урегулирования спора перед расторжением договора.

Однако суд усматривает наличие между сторонами спора об урегулировании разногласий по размеру арендной платы и методике ее определения, от разрешения которого истец уклоняется.

Вместе с тем из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 24:24:0101003:3 расположено административное здание, принадлежащее ответчику на праве собственности.

Согласно абзацу 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Истец же не рассмотрел предложенный ответчиком протокол разногласий к дополнительному соглашению от 29.09.2011 к договору аренды земельного участка от 17.11.2001 № 2105 и не пытался урегулировать вопрос о размере арендной платы с учетом требований статей 36, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, 422, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, а продолжает настаивать на его расторжении.

При таких обстоятельствах, Арбитражный суд Красноярского края обоснованно пришел к выводу об отсутствии всех условий,  при наличии которых возможно расторжение договора.

Доводы апелляционной жалобы  отклоняются судом  апелляционной инстанции по основаниям, приведенным  в настоящем постановлении.

Суд первой инстанции в достаточно полной мере и всесторонне исследовал обстоятельства дела и проверил доводы сторон, в том числе аналогичные изложенным в апелляционной  жалобе, дал им правильную оценку. Обоснованно указал, о том, что истец вправе урегулировать вопрос об арендной плате с учетом требований статей 36, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, 422, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не путем расторжения договора.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении  дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта  по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения от 13 марта 2012 года Арбитражного суда Красноярского края по делу
№ А33-20084/2011.

Заявитель апелляционной жалобы в соответствии с Налоговым Кодексам Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Красноярского края от «13» марта   2012  года по делу
 № А33-20084/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.