Гражданский кодекс часть 1

при участии: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ответчика) - Ляпиной О.А., представителя по доверенности от 23 мая 2012 года № 70-55/99;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя - компании с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» (NAIRAENTERPRISESLIMITED)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «16» апреля 2012 года по делу № А33-17315/2011, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

компания с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» (NAIRAENTERPRISESLIMITED) (далее по тексту также заявитель) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, неоднократно уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее также ответчика), согласно которому просила признать незаконными бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, выразившееся в неосуществлении государственной регистрации залога в силу пункта 1 части 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в отношении объектов, расположенных по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, д. 5 (вторая очередь), ранее зарегистрированных на основании договоров участия в долевом строительстве от 26 июля 2007 года № 213 и от 16 сентября 2007 года № 216; и по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Баумана, д. 6, ранее зарегистрированных на основании договоров участия в долевом строительстве от 6 июня 2007 года № 2 и от 16 сентября 2007 года № 14, и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о наличии залога в интересах заявителя.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16 марта 2012 года (т.2, л.д. 268) прекращено производство по делу в части требований о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, выразившихся в неосуществлении государственной регистрации залогов в силу пункта 1 части 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в отношении объекта, расположенного по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Баумана, д. 6, и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю внести запись о наличии права залогов у компании с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАИЗИЗ ЛИМИТЕД» в отношении указанного объекта.

В отношении иных заявленных требований, компания с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАИЗИЗ ЛИМИТЕД» представила уточнение в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.2, л.д. 254), согласно которым просила:

- признать незаконными бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, выразившиеся в неосуществлении внесения записи в подраздел Ш-4, в графу «Особые отметки регистратора» ЕГРП сведений о залогах, сохранившихся у компании с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» в силу пункта 1 части 2 статьи 12.1., пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в отношении создаваемых объектов недвижимости, а именно квартир за номерами 240, 241, 242, 243, 245, 246, 247, 248, 249, 251, 252, 256, 258, 260, 261, 262, 265, 266, 267, 268, 269, 270, 271, 273, 275, расположенных по адресу:
г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, д. 5 ранее зарегистрированных по договорам участия в долевом строительстве от 26 июля 2007 года № 213 и от 16 сентября 2007 года № 216;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю внести в подраздел Ш-4, в графу «Особые отметки регистратора» ЕГРП сведений о залогах, сохранившихся у компании с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» в силу пункта 1 части 2 статьи 12.1., пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в отношении создаваемых объектов недвижимости, а именно квартир за номерами 240, 241, 242, 243, 245, 246, 247, 248, 249, 251, 252, 256, 258, 260, 261, 262, 265, 266, 267, 268, 269, 270, 271, 273, 275, расположенных по адресу:
г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, д. 5, ранее зарегистрированных по договорам участия в долевом строительстве от 26 июля 2007 года № 213 и от 16 сентября 2007 года № 216.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Сибстоун» и Чумак Дмитрий Александрович.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 апреля 2012 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Отказывая в удовлетворении требований суд первой инстанции исходил из того, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предусмотрено возникновение в процессе строительства права залога участника долевого строительства либо залогового кредитора отдельно на конкретные квартиры, являющиеся частями многоквартирного жилого дома.

Не согласившись с данным судебным актом, компания с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 апреля 2012 года по делу № А33-17315/2011 и принять новый судебный акт.

По мнению заявителя, решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно.

В силу статьи 12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, обеспечиваются залогом, при этом, согласно пункту 12 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 года № 82 (далее по тексту - Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества) ипотека в силу закона регистрируется без предоставления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1997 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»). Сведения о залоге, сохранившемся у компании с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАИЗИЗ ЛИМИТЕД» в силу закона, что подтверждается представленными в дело судебными актами по делу № А33-2805/2009к20, у ответчика имелись с
6 апреля 2011 года. В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» указано, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора. Согласно пункту 14 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества сведения о залоге в силу закона в данном случае вносятся в подраздел III-4 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно в «Особые отметки регистратора».

Согласно статье 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства возникает право залога на строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, при этом понятие «многоквартирный дом» в названном законе не раскрывается и на законодательном уровне не закреплено. Из определения многоквартирного дома, содержащегося в пункте 6 Постановления Правительства Российской Федерации от
28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», следует, что многоквартирный жилой дом, в том числе с нежилыми помещениями, представляющий собой совокупность помещений, не является самостоятельным объектом долевого строительства - объектами долевого строительства являются расположенные в строящемся многоквартирном доме жилые и нежилые помещения. В виду того, что требование компании с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАИЗИЗ ЛИМИТЕД» включено в реестр требований кредиторов закрытого акционерного общества «Сибстоун» как требование, обеспеченное залогом, направленным на обеспечение возврата уплаченных по договорам долевого участия денежных средств за конкретные квартиры, то и запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна быть внесена в отношении конкретных объектов долевого участия, иначе это нарушает права компании с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАИЗИЗ ЛИМИТЕД», так как указанные квартиры могут свободно, без каких-либо обременений, быть реализованы третьим лицам.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2012 года апелляционная жалоба компании с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 26 июня 2012 года.

В судебное заседание представители компании с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАИЗИЗ ЛИМИТЕД», закрытого акционерного общества «Сибстоун» и Чумака Д.А. не прибыли.

От заявителя суду апелляционной инстанции поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства на более позднюю дату в связи с тем, что в период с 26 июня по 6 июля 2012 года представители заявителя Непомнящих А.Г. и Феськив Е.В. буду находиться в служебной командировке в Украине, а иных представителей заявитель на территории Российской Федерации не имеет.

От закрытого акционерного общества «Сибстоун» и Чумака Д.А. ходатайства и отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение названных лиц о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (т.1, л.д. 3, 162, 164, 167, 298), их представители участвовали в судебных заседаниях суда первой инстанции.

Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась данным лицам судом апелляционной инстанции. Направленное Чумаку Д.А. заказное письмо № 66000072078385 возвращено суду апелляционной инстанции по истечении срока хранения.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 24 мая 2012 года.

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает отсутствующих в настоящем судебном заседании лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.

Рассмотрев заявленное компанией с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАИЗИЗ ЛИМИТЕД» ходатайство об отложении судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции отказывает в его удовлетворении ввиду следующего.

В силу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность отложить судебное разбирательство возникает у арбитражного суда только в случае неявки в судебное заседание лица, не извещённого о времени и месте проведения судебного разбирательства. Во всех иных случаях отложение судебного разбирательства является правом суда, реализация которого направлено на полное и всестороннее рассмотрение дела.

Между тем, заявитель, будучи подателем апелляционной жалобы и надлежащим образом, заблаговременно извещенным о времени и месте рассмотрения жалобы судом апелляционной инстанции, не обосновал необходимость направления сразу двоих своих представителей в служебную командировку и невозможность для него, несмотря на его добросовестные и разумные действия, обеспечить присутствие своего представителя в настоящем судебном заседании. Кроме того, заявителем не обоснована невозможность рассмотрение настоящего дела без участия его представителя, учитывая то обстоятельство, что имеющие значение для рассмотрения доказательства должны быть представлены суду первой инстанции, доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе и суду апелляционной инстанции понятны, какие-либо ходатайства в апелляционной жалобе не заявлены.

При таких обстоятельствах, заявленное ходатайство об отложении судебного разбирательства не может быть удовлетворено судом апелляционной инстанции. В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном суду апелляционной инстанции отзыве.

По мнению ответчика, решение суда первой инстанции законно и обоснованно.

Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации законом должно быть указано на какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства возникает залог в силу закона. Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в пользу участников долевого строительства возникает залог на земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. приведенный в данной норме перечень объектов, в отношении которых может возникнуть залог, исчерпывающий и не подлежит расширительному толкованию.

Возврат внесённых компанией с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАИЗИЗ ЛИМИТЕД» денежных средств обеспечен залогом права аренды земельного участка с кадастровым номером № 24:50:0000000:0106, в связи с чем 16 февраля 2012 года были внесены изменения в запись об ипотеке права аренды на указанный земельный участок и заявитель указан залогодержателем наряду с участниками долевого строительства. Судебными актами по делу
№ А33-2805/2009к20 подтверждено наличие у заявителя залога только в отношении земельного участка.

Из системного толкования пунктов 1 и 2 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также из положений пункта 2 статьи 6, пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 31 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог в силу закона в отношении строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости возникает при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства. При этом, помещения, именуемые до получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома как объекты долевого строительства, входят в состав многоквартирного дома или иного строящегося объекта недвижимости и не являются имуществом, в отношении которого возникает залог в силу закона. В настоящее время в реестре отсутствует запись о праве собственности закрытого акционерного общества «Сибстоун» на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0000000:0106, следовательно, записи в залоге в силу закона на объект незавершенного строительства также не внесены.

Пунктом 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлено, что записи об ипотеке вносятся в подраздел III-2, следовательно, довод заявителя о необходимости внесения записи о залоге в подраздел III-4, предназначенный для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения, противоречит статье 12 Федерального закона от 31 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пункту 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, согласно пункту 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним при прекращении сделки соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается. Внесение сведений в подраздел III-4, который погашен, не препятствует проведению государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с любым заинтересованным лицом в отношении объектов долевого строительства, которые ранее были предметом расторгнутого договора участия в долевом строительстве, заключенного с иным лицом.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 7 июня 2010 года по делу
№ А33-2805/2009к20, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций (т.1, л.д. 24, 36, 46) в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Сибстоун» включено требование компании с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» в размере 98 492 898 рублей
24 копейки, как требование, обеспеченное залогом. При вынесении указанного определения судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства:

- между закрытым акционерным обществом «Сибстоун» (застройщик) и компанией с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» (инвестор) заключен договор участия в долевом строительстве от 26 июля 2007 года № 213 (т.1, л.д. 303, т.2, л.д 35). Согласно пункту 1.1. данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с использованием привлеченных сил и средств построить многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением, расположенный по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5, (вторая очередь), после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объекты долевого строительства, указанные в пункте 1.2. договора, инвестору, а инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства. Земельному участку, на котором расположен жилой дом, присвоен кадастровый номер 24:50:0000000:0106. Разрешение на строительство № ДГИ-2105 выдано 12 июля 2007 года. Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - 1-ый квартал 2009 года при условии надлежащего исполнения инвестором обязанности по уплате цены договора (пункт 1.4. договора). Срок передачи квартир инвестору - не позднее 1 июня 2009 года (пункт 1.5. договора). Согласно пункту 2.1. договора на момент заключения цена договора составляет 57 976 600 рублей. Оплата инвестором цены договора производится до 7 августа 2007 года путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика (пункт 2.2. договора). Указанный договор зарегистрирован 25 сентября 2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю;

- между закрытым акционерным обществом «Сибстоун» (застройщик) и компанией с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» (инвестор) заключен договор участия в долевом строительстве от 16 сентября 2007 года № 216 (т.2, л.д. 38). Согласно пункту 1.1. данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с использованием привлеченных сил и средств построить многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением, расположенный по строительному адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5, (вторая очередь), после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объекты долевого строительства, указанные в пункте 1.2. договора, инвестору, а инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства. Земельному участку, на котором расположен жилой дом, присвоен кадастровый номер 24:50:0000000:0106. Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - 1-ый квартал 2009 года при условии надлежащего исполнения инвестором обязанности по уплате цены договора (пункт 1.4. договора). Срок передачи квартир инвестору - не позднее 1 июня 2009 года (пункт 1.5. договора). Согласно пункту 2.1. договора на момент заключения цена договора составляет 19 964 100 рубля. Оплата инвестором цены договора производится в течение 10 рабочих дней с момента подписания договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика (пункт 2.2. договора). Указанный договор зарегистрирован 8 октября 2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю;

- 4 июня 2009 года компания с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» направила закрытому акционерному обществу «Сибстоун» уведомления от 3 июня 2009 года об одностороннем отказе от исполнения договоров на участие в долевом строительстве от 26 июля 2007 года № 213 и от 16 сентября 2007 года № 216, что подтверждается уведомлениями, описью вложения в ценное письмо с уведомлением о вручении, на котором имеется оттиск штампа предприятия почтовой связи;

- 12 августа 2009 года компания с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» повторно направила закрытому акционерному обществу «Сибстоун» уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров на участие в долевом строительстве от 26 июля 2007 года № 213 и от 16 сентября 2007 года № 216;

- распоряжением администрации города Красноярска от 26 марта 2010 года № 344-ж продлен срок аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:0106 до 28 февраля 2013 года.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 августа 2010 года по делу
№ А33-2805/2009 закрытого акционерного общества «Сибстоун» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 18 февраля 2011 года. Определением Арбитражного суда Красноярского края от 5 марта 2012 года срок конкурсного производства продлен до 27 августа 2012 года.

31 августа 2010 года компания с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю с заявлениями о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о расторжении договоров участия в долевом строительстве от 26 июля 2007 года № 213 и от 16 сентября 2007 года № 216 в отношении объектов долевого строительства в строящемся жилом доме по строительному адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 5, представив уведомления об одностороннем отказе от исполнения данных договоров в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объектов долевого строительства в установленных договорами срок (до 1 июня 2009 года) (т.1, л.д. 346-361).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю внесены записи о расторжении договоров участия в долевом строительстве № 213 и № 216, в разделе ЕГРП III-4 проставлены 10 сентября 2010 года штампы о прекращении договоров долевого участия № 213 и № 216. Данные обстоятельства подтверждаются копиями листов подраздела III-4 в отношении договоров № 213 и № 216, представленных в материалы дела.

6 апреля 2011 года компания с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю с письмом (т.1, л.д. 372), в котором сообщила, что договоры от 26 июля 2007 года № 213 и от 16 сентября 2007 года № 216 расторгнуты компанией в одностороннем порядке, требования компании по возврату денежных средств включены в третью очередь реестра требований кредиторов закрытого акционерного общества «Сибстоун», как обеспеченные залогом, в связи с чем просила предоставить письменное подтверждение того, что в настоящее время сохраняется залог на объекты по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова-Гоголя-Ленина.

24 октября 2011 года компания с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю с письмом № 101/2011 (т.2, л.д. 82), в котором сообщала, что в связи с отказом от договоров от 26 июля 2007 года № 213 и от
16 сентября 2007 года № 216 и включением требований компании в третью очередь реестра требований кредиторов должника, как обеспеченных залогом, в пользу компании должен быть зарегистрирован залог на объекты, находящиеся по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова -
ул. Гоголя - ул. Ленина.

8 февраля 2012 года компания с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» обратилась с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о государственной регистрации ипотеки на земельный участок № 24:50:0000000:0106, предоставленный для строительства многоквартирного жилого дома по ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 2 марта 2012 года в отношении прав на земельный участок № 24:50:0000000:106 площадью 8 060 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина, на срок с
2 мая 2007 года по 27 февраля 2012 года установлено обременение права аренды земельного участка в пользу указанных в выписке участников долевого строительства, а также компании с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» (раздел 4.1.2 выписки), с указанием основания для государственной регистрации - определение Арбитражного суда Красноярского края от 7 июня 2010 года (т.2, л.д. 188-189, 203).

Указывая на то, что в силу закона у компании с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» возникло право залога на объекты долевого строительства по договорам от 26 июля 2007 года № 213 и от 16 сентября 2007 года № 216, сохраняющееся до настоящего времени, а невнесение сведений о залоге в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает права заявителя, заявитель обратился в арбитражный суд. Бездействие ответчика, по мнению заявителя, имело место в отношении заявлений компании от 6 апреля 2011 года и от 24 октября 2011 года.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания действий (бездействия) государственного органа незаконным является одновременно как их несоответствие закону или иным правовым актам, так и нарушение этими действиями (бездействием) прав и законных интересов организации, обратившейся в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Исходя из приведённой выше нормы и положений части 2 статьи 65, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в предмет доказывания по настоящему делу входит совокупность следующих обстоятельств: соответствия (несоответствия) обжалуемого акта либо действий (бездействия) действующему законодательству и нарушения этим актом либо действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя. Недоказанность какого-либо из указанных обстоятельств является основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Как следует из поданного компанией с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» заявления с учётом утончения требований, заявитель полагает незаконным бездействие ответчика, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в подраздел III-4, открытый для регистрации договоров участия в долевом строительстве) сведений о сохранении залога в отношении квартир, указанных в договорах от 26 июля 2007 года № 213 и от 16 сентября 2007 года № 216 между заявителем и закрытым акционерным обществом «Сибстоун» как объектов долевого строительства.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя ввиду следующего.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается в суде апелляционной инстанции и вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Красноярского края от 7 июня 2010 года по делу № А33-2805/2009к20 установлено то обстоятельство, что заявитель по настоящему делу являлся инвестором строительства жилого дома в г. Красноярске по
ул. Копылова 5 (строительный адрес: ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина) в силу заключённых с закрытым акционерным обществом «Сибстоун» договоров от 26 июля 2007 года № 213 и от 16 сентября 2007 года № 216 в отношении квартир за номерами 240, 241, 242, 243, 245, 246, 247, 248, 249, 251, 252, 256, 258, 260, 261, 262, 265, 266, 267, 268, 269, 270, 271, 273, 275. Указанные договоры были расторгнуты заявителем в одностороннем порядке в связи с неисполнением закрытым акционерным обществом «Сибстоун» обязательства по передаче заявителю объектов долевого строительства и в настоящее время в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Сибстоун» включено требование компании с ограниченной ответственностью «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД» в размере 98 492 898 рублей 24 копейки, как требование, обеспеченное залогом.

При этом, на основании определения Арбитражного суда Красноярского края от 7 июня 2010 года по делу А33-2805/2009к20 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано обременение аренды земельного участка
№ 24:50:0000000:106 площадью 8 060 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина, на срок с 2 мая 2007 года по 27 февраля 2012 года в целях обеспечения прав заявителя.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что требование заявителя о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о наличии права залога на конкретные квартиры, выступавшие объектом инвестирования по договорам от 26 июля 2007 года № 213 и от
16 сентября 2007 года № 216 не основано на нормах действующего законодательства.

Действительно, согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 26 Постановления от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.

При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору, в том числе обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Законом и (или) договором и по уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Между тем, в силу пунктов 1 и 2 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Согласно пункту 3 названной статьи объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона.

Следовательно, положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» четко определено, что до момента государственной регистрации собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства либо до момента получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости право залога возникает у участника долевого строительства только на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) земельного участка, на котором осуществляется строительство.

Из материалов настоящего дела не следует, что закрытое акционерное общество «Сибстоун» зарегистрировало право собственности на объект незаверенного строительства, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова 5 (строительный адрес: ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина) либо что данный объект в настоящее время введен в эксплуатацию. Следовательно, поскольку закон не предусматривает регистрацию залога участника долевого строительства (залогового кредитора) отдельно на квартиры в процессе строительства жилого дома, заявитель не вправе требовать внесения сведений о наличии у него права залога.

Более того, суд апелляционной инстанции соглашается с выводам суда первой инстанции о том, что действующее законодательство предусматривает в качестве обеспечения, в том числе возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, залог права аренды земельного участка и объекта - многоквартирного нежилого дома в целом как объекта незавершенного строительства, соответственно не подлежат внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подраздел III-2 для записей об обременениях права аренды земельного участка записи о сохранившемся залоге бывших участников долевого строительства (залоговых кредиторов) на жилые помещения, являвшиеся объектом расторгнутого договора участия в долевом строительстве.

Предусмотренное пунктом 3 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право залога на объект долевого строительства возникает в целях обеспечения передачи этого объекта участнику долевого строительства, но не денежного требования бывшего участника долевого строительства.

В таком случае, требование заявителя к закрытому акционерному обществу «Сибстоун» в виду расторжения договоров от 26 июля 2007 года № 213 и от 16 сентября 2007 года № 216 не является требованием о передачи ему конкретных объектов недвижимого имущества, а является требованием о возврате денежных средств, в связи с чем требование заявителя о внесении в реестр указания о наличии права залога заявителя на конкретные квартиры направлено, по своей сути, не на защиту прав кредитора, а на преимущественное удовлетворение требований заявителя перед иными денежными кредиторами закрытого акционерного общества «Сибстоун», что не соответствует нормам Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции по основаниям, приведенным в настоящем постановлении.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «16» апреля 2012 года по делу
№ А33-17315/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Т.С. Гурова

Судьи:

Н.Н. Белан

И.А. Хасанова