ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Резолютивная часть постановления объявлена «14» июня  2012 года.

Полный текст постановления изготовлен          «06» июля  2012  года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.,

судей:  Бабенко А.Н., Белан Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хрущевой М.А.,

при участии:

от НП «Дворец культуры и спорта металлургов» (истца): ФИО1 -  представителя по доверенности №95 от 08.11.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АТЛАНТА СОЮЗ», ОГРН <***>,

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «12» апреля   2012 года по делу №  А33-20260/2011 , принятое судьей Ишутиной О.В.,

установил:

некоммерческое партнерство «Дворец культуры и спорта металлургов» (далее по тексту – истец, арендодатель, ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью «АТАЛАНТА СОЮЗ» (далее по тексту – ответчик, арендатор, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании  25 216,40 рублей, в том числе 24 200 рублей задолженности по арендной плате, 1016,40 рублей пени.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 12 апреля 2012 года иск удовлетворен.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 апреля 2012 года.

В апелляционной жалобе ответчик указал следующее:

- суд в решении не указал дату расторжения  договора, что влечет за собой неопределенность  по поводу  правомерности  начисления  арендатором арендных  платежей  за спорный и будущий период;

- договорные отношения  фактически  были прекращены  по взаимному  соглашению сторон, ответчик  по принуждению истца  выехал из  арендованного помещения;

- истцом не соблюдена  процедура досудебного расторжения договора, то есть требование о расторжении договора  может  быть заявлено стороной в суд  только  после получения  отказа  другой стороны  на предложение  расторгнуть договор   либо неполучения ответа  в срок  указанный  в предложении  или  установленный законом  либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В отзыве на апелляционную жалобу НП «Дворец культуры и спорта металлургов» против доводов заявителя возразило, указав на их необоснованность. Просило решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 апреля  2012  года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, рассмотрение жалобы назначено на 14 июня 2012 года.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания  извещены надлежащим образом, однако своих представителей в Третий арбитражный апелляционный суд не направили, в связи с чем апелляционная жалоба на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в отсутствии представителей ответчика.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

    Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

    При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства дела.

Между некоммерческим партнерством «Дворец культуры и спорта металлургов» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «АТАЛАНТА СОЮЗ» (арендатор) заключен договор аренды объектов недвижимости от 30.06.2011 № 06-06/11, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 22,0 квадратных метра на 3 этаже, согласно нумерации, указанной в приложении № 1 к договору, расположенные в здании «ДКС металлургов», кадастровый номер 24:50:04197:0002:20790, по адресу: 660111, <...>. План помещения прилагается (приложение № 1).

Помещение предоставляется арендатору для офиса.

В соответствии с пунктом 2.1. договора передача нежилого помещения осуществляется по передаточному акту в течение пяти дней с момента подписания договора.

Согласно пункту 3.1. договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением арендную плату в размере 12 100 рублей в месяц, НДС не облагается. Сумма арендной платы включает в себя плату за коммунальные услуги.

Внесение арендной платы за пользование помещением производится арендатором ежемесячно, до десятого числа текущего месяца, на основании выставленного счета арендодателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо внесением в кассу арендодателя. Обязательства по внесению арендной платы считаются исполненными арендатором с момента поступления денежных средств на расчетный счет банка арендодателя (пункт 3.2. договора).

В пункте 4.1. договора стороны согласовали срок действия договора аренды: договор вступает в силу с 01.07.2011 и действует по 31.05.2012.

В силу пункта 4.3. договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного в аренду помещения, предупредив письменно арендатора не менее чем за один месяц.

В пункте 5.2. за арендодателем закреплена обязанность, в том числе, обеспечить доступ в помещение в соответствии с согласованным режимом работы.

Согласно пункту 6.2. договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 3.2. договора, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

По акту приема передачи от 01.07.2011 арендодатель передал указанное в договоре нежилое помещение арендодателю.

Арендатор уплатил арендодателю арендную плату в общей сумме 36 300 рублей, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от 31.08.2011 № 271, от 15.09.2011 № 293, от 30.09.2011 № 324.

Между арендатором и арендодателем подписаны акты от 31.07.2011 № 382, от 30.09.2011 № 478 на общую сумму 24 100 рублей, из которых следует, что услуги по аренде помещения оказаны полностью и в срок. Арендатор претензий по объему, качеству и срокам оказания услуг не имеет.

Письмами от 16.11.2011 № 89, от 24.10.2011 № 79, от 11.11.2011 № 87 арендодатель уведомил арендатора о наличии у последнего задолженности по договору от 30.06.2011 № 06-06/11, предложил погасить образовавшуюся задолженность, уплатить пени.

Письма оставлены арендатором без ответа, без удовлетворения.

Учитывая изложенное, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании 25 216 рублей 40 копеек задолженности по арендной плате по договору от 30.06.2011 № 06-06/11, 1 016 рублей 40 копеек пени за нарушение сроков оплаты по указанному договору, о расторжении договора аренды объектов недвижимости от 30.06.2011 № 06-06/11.

Ответчик исковые требования не признал, пояснил следующее:

        -   в нарушение пункта 5.2. договора арендодатель дал указание на вахте не выдавать
ключи от помещения, предоставленного арендатору для офиса, тем самым создала
препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора и назначением
имущества;

- от подписания акта приема-передачи объекта недвижимого имущества истец отказался;

-   указанные обстоятельства препятствовали ответчику использовать помещение по
назначению, в связи с чем у последнего не было оснований для уплаты арендной платы,
поскольку невозможность использовать арендуемое имущество была обусловлена не виной
арендатора либо обстоятельствами непреодолимой силы, а иными причинами, в том числе
созданием препятствий пользования имуществом.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве основания возникновения обязательств статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации называет договоры и сделки.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Заключенный между сторонами договор от 30.06.2011 № 06-06/11 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи истцом имущества по договору аренды ответчику во временное владение и пользование подтверждается актом приема-передачи от 01.07.2011, подписанным без замечаний и возражений.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3.1. договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением арендную плату в размере 12 100 рублей в месяц, НДС не облагается. Сумма арендной платы включает в себя плату за коммунальные услуги.

Внесение арендной платы за пользование помещением производится арендатором ежемесячно, до десятого числа текущего месяца, на основании выставленного счета арендодателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо внесением в кассу арендодателя. Обязательства по внесению арендной платы считаются исполненными арендатором с момента поступления денежных средств на расчетный счет банка арендодателя (пункт 3.2. договора).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

            В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 01.07.2011, свидетельствующий о передаче помещения арендодателем арендатору. Следовательно, имущество, выступающее предметом аренды по договору от 30.06.2011 № 06-06/11, было передано ответчику во владение и пользование.

           Довод ответчика о совершении истцом действий, создавших препятствия ответчику в пользовании арендованным имуществом, отклоняется судом, поскольку не подтвержден материалами дела.

Факт хранения ключей от помещения у арендатора не свидетельствует о том, что ответчик был лишен возможности пользоваться арендованным помещением. Довод ответчика о том, что в книге выдачи ключей, находящемся на вахте, в период октябрь-ноябрь 2011 года не отражена информация о том, что ответчик получал ключ от арендованного помещения и, следовательно, не пользовался им, несостоятелен с учетом следующего. Между истцом и ответчиком заключен договор аренды, в силу которого ответчику принадлежит право владения и пользования арендованным помещением. Тот факт, что ответчик не пользовался помещением не освобождает его от исполнения обязательств по внесению арендной платы, поскольку договор аренды в период октябрь-ноябрь 2011 года не был прекращен.

В силу пункта 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае,   если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества

            В судебном порядке  договор аренды, заключенный  на срок с 01.07.2011 по 31.05.2012  по требованию арендатора  не был расторгнут. Возможность прекращения  договора аренды  в результате  одностороннего отказа арендатора, договором не предусмотрена.

            Ответчик не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих обращение арендатора к арендодателю с требованием об устранении препятствий к допуску в арендуемое помещение, факт направления арендодателю предложения расторгнуть договор аренды после утраты интереса к данному договору, акт приема-передачи арендатором помещения арендодателю.

Истец в период действия договора аренды от 30.06.2011 № 06-06/11 лишен права на заключения аналогичного договора с другим лицом.

            Согласно пункта 2.3 договора аренды №06-06/11 от 30 июля 2011  при прекращении  настоящего договора  арендатор обязан  вернуть  арендодателю  помещение  в том  состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа по передаточному акту. Моментом  прекращения  пользования арендованным помещением  считается  дата подписания  передаточного акта.

            Ответчик, ссылаясь  на прекращение  договора аренды  в октябре 2011 года  доказательства возврата  помещения по акту   истцу не представил, в этой связи  требование истца о взыскании 24 200 рублей задолженности по арендной плате за октябрь и ноябрь 2011 обосновано удовлетворено судом первой инстанции.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 6.2. договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 3.2. договора, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

За нарушение обязательств по уплате арендной платы истец начислил ответчику 1 016,40 рублей пени исходя из суммы неоплаченной арендной платы в месяц за октябрь, ноябрь 2011 года и 0,1 % от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Истец, ссылаясь на пункты 3.2, 6.2 договора аренды начислил пени за октябрь с 11.10.2011 до 08.12.2011, за ноябрь с 11.11.2011 до 08.12.2011, при этом допустив ошибку в определении дней просрочки за период с 11.10.2011 до 08.12.2011 в меньшую сторону.

Расчет пени на сумму 1 016,40 рублей, представленный истцом, проверен судом, признан обоснованным.

Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в сроки, определенные договором, то суд первой инстанции  правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика 1 016,40 рублей пени.

Истец также просит расторгнуть договор аренды от 30.06.2011 № 06-06/11 в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о своевременной оплате арендной платы. Указанное требование подлежало оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

   В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации   требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

            Письмами  №89 от 16.11.2011, №79 от 24.10.2011, № 87 от 11.11.2011 истец уведомлял  ответчика о наличии  задолженности по арендной плате и пени. Просил погасить образовавшуюся задолженность.

            Требование о расторжении  договора в связи с неисполнением указанных обязательств  не направлялось ответчику до обращения  с иском в суд.

            Представленное в материалы дела уведомление  №31 от 16.03.2012  о расторжении  договора, поскольку сделано  в ходе судебного разбирательства, не может подтверждать процедуру  досудебного урегулирования  спора. Кроме того, отсутствуют доказательства получения его ответчиком.

   В пунктах 29,30  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"  разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

При таких обстоятельствах, довод заявителя о несоблюдении  истцом досудебного порядка  расторжения договора  признается судом апелляционной инстанции обоснованным, а исковые требования в части  расторжения договора  аренды объектов недвижимости  №06-06/11 от 30.06.2011 подлежат  оставлению без рассмотрения.

В части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме  25 216,40 рублей, в том числе 24 200 рублей долга и 1016,40 рублей пени, решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 апреля 2012 года подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

Согласно пункту 3 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить решение полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить исковое заявление без рассмотрения полностью или в части.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Поскольку исковые требования в части требований оставлены арбитражным апелляционным судом без рассмотрения, то в порядке подпункта 3 пункта 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная НП «Дворец культуры  и спорта металлургов»  по платежному поручению №479 от 21.12.2011 в размере 4000 рублей  подлежит возврату из федерального бюджета. В связи с тем что, апелляционная жалоба удовлетворена частично, то с  НП  «Дворец  культуры и спорта  металлургов» в пользу ООО «АТЛАНТА СОЮЗ» следует взыскать  1 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от «12» апреля   2012 года по делу
№  А33-20260/2011 в части расторжения  договора аренды  объектов недвижимости  № 06-06/11 от 30.06.2011 отменить. В указанной части  иск оставить без рассмотрения.

В остальной части  решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить некоммерческому партнерству  «Дворец культуры и спорта металлургов» из федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины  по иску.

Взыскать с некоммерческого партнерства  «Дворец культуры и спорта металлургов»  в пользу общества с ограниченной ответственностью «АТЛАНТА СОЮЗ» 1000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.