ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Резолютивная часть постановления объявлена «26» июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен          «03» июля 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей:  Гуровой Т.С., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шалухиной Ж.В.,

при участии:

от должника – общества с ограниченной ответственностью «Стройтехника»: Клименков И.С.  – представитель по доверенности от 20.12.2011, 

от участника строительства - Оглоблиной Оксаны Альбертовны: Шарковский С.Н. - представитель по доверенности от  08.02.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу участника строительства – Оглоблиной Оксаны Альбертовны

на определение Арбитражного суда Красноярского края

от «26» апреля 2012 года по делу № А33-3111/2009к1215 , вынесенное судьей Сысоевой О.В,

установил:

Федеральная налоговая служба обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании должника - общества с ограниченной ответственностью «Стройтехника» - банкротом. Определением от 06.03.2009 заявление принято к производству арбитражного суда.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 26.02.2010 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Сафарянов Рамиль Ягафарович.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.11.2010 общество с ограниченной ответственностью «Стройтехника» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 12.05.2011, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Сафарянова Рамиля Ягафаровича.

Сообщение о признании должника банкротом и открытии в отношении него конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 225 от 04.12.2010.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 28.12.2010 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Стройтехника» утвержден Ганчуков Евгений Владимирович.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 10.05.2011 прекращено конкурсное производство в отношении общества с ограниченной ответственностью «Стройтехника», осуществлен переход к внешнему управлению, в отношении должника введено внешнее управление сроком на 18 месяцев, до 29.10.2012. Исполнение обязанностей и осуществление прав внешнего управляющего, за исключением составления плана внешнего управления, возложено на конкурсного управляющего Ганчукова Евгения Владимировича.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.07.2011 внешним управляющим ООО «Стройтехника» утвержден Ганчуков Евгений Владимирович.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 15.08.2011 суд определил применить при банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Стройтехника» (ОГРН 1022402486006, ИНН 2465020395) правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ.

18.10.2011 в арбитражный суд поступило требование участника строительства Оглоблиной Оксаны Альбертовны (далее - заявитель, участник строительства) о передаче жилого помещения, в котором заявитель просит включить его требование о передаче жилого помещения, трехкомнатной квартиры общей площадью 72,48 кв.м. (4 подъезд, 6 этаж) в осях Б - Д, ряды 1 - 5 расположенного по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная дом № 5, в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Стройтехника».

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 26.04.2012 во включении требования Оглоблиной Оксаны Альбертовны о передаче жилого помещения - трехкомнатной квартиры оси Б-Д ряды 1-5 общей площадью 72,48 кв.м. (4 подъезд, 6 этаж) в комплексе многоэтажных жилых домов по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова-ул. Линейная, дом № 5 (строительный адрес) в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Стройтехника» (г. Красноярск, ОГРН 1022402486006, ИНН 2465020395) отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом в части квалификации спорного договора, Оглоблина О.А. обратилась с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить указанное определение Арбитражного суда Красноярского края, ссылаясь на то, что договор на приобретение жилого помещения от 20.05.2008 № 4/17-ПЧ-5 является основным, а не предварительным договором, содержит все существенные условия договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, стоимость объекта, сроки и порядок оплаты, оплата стоимости квартиры подтверждается справкой от 28.05.2008 № 119, право собственности ООО «Стройтехника» на спорную квартиру зарегистрировано.  

В отзыве на апелляционную жалобу должник высказал согласие с обжалуемым судебным актом. 

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.05.2012 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 26.06.2012.

В судебном заседании 26.06.2012 представитель Оглоблиной О.А. поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, указал, что с определением суда первой инстанции не согласен в части, просил определение Арбитражного суда Красноярского края от «26» апреля 2012 года по делу № А33-3111/2009к1215 изменить в мотивировочной части не отменяя судебный акт, на вопрос суда пояснил, что если данный договор будет квалифицирован как основной договор купли-продажи недвижимости, то Оглоблина О.А. будет вправе требовать признания права собственности, спорная квартира построена, дом введен в эксплуатацию, квалификация данного договора как основного договора купли-продажи будущей недвижимой вещи позволит предъявить требования о признании права собственности на спорную квартиру, иных претендентов на спорную квартиру нет. Представитель ООО «Стройтехника» поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, на вопрос суда пояснил, что требование Оглоблиной О.А. не может быть включено в реестр требований, с ней был заключен предварительный договор, основной договор заключен не был, свидетельство о праве собственности на спорную квартиру выдано ООО «Стройтехника».

Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений относительно проверки законности судебного акта в мотивировочной части, суд  руководствуясь  частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы другие, участвующие в деле лица, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Между ООО «Стройтехника» (предприятие) и Оглоблиной О.А. (гражданин) заключен предварительный договор на приобретение жилого помещения № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008, согласно условиям которого, предприятие и гражданин обязуются заключить в установленные данным договором сроки и порядке договор, в соответствии с которым гражданин получит право приобрести в собственность жилое помещение - трехкомнатную квартиру, общей площадью 72,48 кв.м., оси Б-Д ряды 1-5, в 4 подъезде на 6 этаже в комплексе многоэтажных жилых домов по адресу: г. Красноярск, ул. Водяникова - ул. Линейная, дом № 5 (пункты 1.1, 2.1). Срок передачи объекта гражданину - 4 квартал 2008 года (пункт 2.2).

Пунктом 3.1 предварительного договора установлено, что стороны обязуются заключить основной договор в течение года после вступления в силу предварительного договора, но не ранее получения предприятием разрешения на строительство указанного в договоре жилого дома. В случае, если ни одна из сторон в указанный срок не заявит о заключении основного договора предварительный договор продлевается на каждые три последующих месяца до тех пор, пока не будет заключен основной договор или пока одна из сторон не откажется от продления предварительного договора.

На момент заключения договора цена основного договора составляет 1956 960 рублей (пункт 4.4 договора). Договор вступает в силу с момента подписания сторонами (пункт 6.1).

Согласно пункту 5.1. предварительного договора № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008 в целях гарантирования предприятию заключения основного договора гражданин вносит предприятию денежную сумму. Сумма обеспечения составляет – 1 956 960 рублей.

В подтверждение произведенной оплаты в материалы дела участником строительства представлены копия справки ООО «Стройтехника» № 119 от 28.05.2008, копии квитанций к приходным кассовым ордерам ООО «АрсеналСтрой» № 117 от 24.05.2008 и №115 от 23.05.2008 на суммы 298 519 рублей 32 копейки и 1 658 440 рублей 68 копеек, копии писем ООО «Стройтехника» от 23.05.2008 и от 24.05.2008, копия договора о согласовании взаиморасчетов между ООО «Стройтехника», ООО «АрсеналСтрой» и Оглоблиной О.А. от 22.05.2008 года.

В материалы дела представлена копия заявления Оглоблиной Оксаны Альбертовны, адресованное ООО «Стройтехника», в котором участник строительства просит сообщить ему о дате, когда будет произведена регистрация права собственности на квартиру, указанную в предварительном договоре.

В материалы дела представлена копия разрешения на строительство жилого дома по адресу:    г. Красноярск, ул. Водяникова - ул. Линейная, дом № 5, выданного администрацией г. Красноярска от 15.03.2010, а также копии разрешений на ввод указанного дома в эксплуатацию от 30.12.2010 и от 31.01.2011, выданных администрацией г. Красноярска.

Согласно заключению Управления архитектуры администрации города Красноярска от 14.08.2008 № 16799 жилому дому № 5 присвоен почтовый адрес: ул. Линейная, 90.
Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от 03.06.2011 ООО «Стройтехника» принадлежит на праве собственности квартира №133, общей площадью 70,7 кв.м., расположенная на 6 этаже по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 90.

Ссылаясь на неисполнение обществом с ограниченной ответственностью «Стройтехника» обязанности по передаче заявителю жилого помещения, предусмотренного предварительным договором на приобретение жилого помещения № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008, заявитель обратился в суд с настоящим требованием.  

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных требований Оглоблина О.А. представила в материалы дела подписанный между ООО «Стройтехника» (предприятие) и Оглоблиной О.А. (гражданин) предварительный договор на приобретение жилого помещения № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008.

Исходя из положений пункта 1 статьи 201.1, подпункта 5 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, разъяснений, содержащихся в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 59 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «Об исполнительном производстве», учитывая, что согласно разрешению от 31.01.2011 объект (жилой дом, в котором расположена спорная квартира) введен в эксплуатацию, следовательно, не является объектом незавершенным строительством, право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО «Стройтехника» (свидетельство о государственной регистрации права от 03.06.2011), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование заявителя не может быть включено в реестр требований о передаче жилых помещений.

Согласно апелляционной жалобе и изложенным в судебном заседании 26.06.2012 доводам представителя Оглоблиной О.А. предварительный договор на приобретение жилого помещения    № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008 должен быть квалифицирован как основной договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку вследствие такой квалификации Оглоблина О.А. будет вправе требовать признания права собственности, спорная квартира построена, дом введен в эксплуатацию, пунктом 4.4 договора определена цена договора, пункт 4.5 договора регулирует порядок осуществления платежей, пункт 4.7 договора предусматривает, что платежи в счет исполнения договора могут быть внесены третьему лицу, Оглоблина О.А. внесла денежные средства в качестве обеспечения обязательств.

В материалы дела представлена копия поэтажного плана, согласно которому предусмотрено жилое помещение с характеристиками, указанными в предварительном договоре № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

Таким образом, договор купли-продажи будущей квартиры должен содержать обязательство продавца передать конкретную квартиру и обязательства покупателя оплатить определенную цену.

Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность заключения предварительного договора, на основании которого на стороны возлагается обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 5.1 предварительного договора № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008 в целях гарантирования предприятию заключения основного договора гражданин вносит предприятию денежную сумму - сумму обеспечения в размере – 1 956 960 рублей. В договоре не содержится условие о том, что сумма обеспечения является стоимостью подлежащей покупке в будущем квартиры.

Кроме того, пунктом 5.3 предварительного договора № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008 после заключения сторонами основного договора внесенная гражданином сумма обеспечения засчитывается предприятием в счет цены основного договора. Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что денежные средства внесены заявителем в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по предварительному договору, предметом которого является заключение основного договора.

Пунктом 3.1 предварительного договора № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008 установлено, что стороны обязуются заключить основной договор в течение года после вступления в силу предварительного договора, но не ранее получения предприятием разрешения на строительство указанного в договоре жилого дома. В случае, если ни одна из сторон в указанный срок не заявит о заключении основного договора предварительный договор продлевается на каждые три последующих месяца до тех пор, пока не будет заключен основной договор или пока одна из сторон не откажется от продления предварительного договора.

Согласно пункту 5.7 предварительного договора все письменные сообщения между гражданином и предприятием должны вручаться под расписку или отправляться по почте заказным письмом с уведомлением о вручении адресату по указанным в договоре адресам.

В случае изменения адреса гражданин и предприятие обязаны незамедлительно уведомить об этом другую сторону, в случае неуведомления виновная сторона несет неблагоприятные последствия, вызванные таким не уведомлением, при этом почта, отправленная по прежнему адресу, но не полученная адресатом, считается доставленной адресату надлежащим образом (пункт 5.8 предварительного договора).

Уведомление застройщика об отказе от продления предварительного договора № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008 по адресу, указанному в договоре (г. Томск, ул. Киевская, д. 88, кв. 707), направлено 31.03.2011.

Так как на дату направления уведомления застройщика об отказе от продления предварительного договора № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008 право собственности заявителя на спорную квартиру не было признано, то суд первой инстанции обоснованно отклонил довод заявителя об обращении Оглоблиной О.А. в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на дату направления уведомления. Обращение в суд Оглоблиной О.А. не лишает застройщика права отказа от договора, предусмотренного законом и самим договором.

Доказательства обращения заявителя к застройщику с требованием о заключении основного договора не представлены. В материалы дела представлена копия заявления Оглоблиной Оксаны Альбертовны, адресованное ООО «Стройтехника», в котором участник строительства просит сообщить ему о дате, когда будет произведена регистрация права собственности на квартиру, указанную в предварительном договоре. В материалы дела не представлено доказательств заключения сторонами основного договора купли-продажи спорной квартиры.

При указанных обстоятельствах, истолковав условия договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008 является предварительным ввиду того, что его предметом является обязательство заключить основной договор, договор № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008  не возлагает на стороны обязательств по передаче конкретной недвижимой вещи и ее оплате в определенной сумме, что присуще договору купли-продажи.  

При квалификации договора как предварительного не имеют правового значения доводы заявителя о том, что спорная квартира построена, дом введен в эксплуатацию, денежные средства оплачены заявителем.

Поскольку целью арбитражного процесса не является содействие заявителям в возможности в будущем защитить свои права в другом судебном процессе, спор подлежит рассмотрению с учетом существа заявленных требований, обстоятельств дела и подлежащих применению норм права, апелляционный суд отклоняет довод заявителя о том, что предварительный договор на приобретение жилого помещения № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008 должен быть квалифицирован как основной договор купли-продажи будущей недвижимой вещи недвижимости, поскольку вследствие такой квалификации Оглоблина О.А. будет вправе требовать признания права собственности.  

В апелляционной жалобе не содержатся доводы относительно вывода суда первой инстанции о подтверждении факта внесения должнику денежных средств.

Исходя из приведенных норм права, установленных по делу обстоятельств, представленных сторонами доказательств и пояснений, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дело рассмотрено полно и всесторонне,  определение арбитражного суда первой инстанции является законным, обоснованным и не подлежащим отмене в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьями 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы разрешения не требует.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Красноярского края от «26» апреля 2012 года по делу                   № А33-3111/2009к1215 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.