Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «СТРОЙТРАНСГАЗ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – АО «СТРОЙТРАНСГАЗ», ответчик) о взыскании арендной платы в размере 717 657 рублей 37 копеек, неустойки в размере 450 837 рублей 63 копеек, убытков в размере 1 606 787 рублей 23 копеек, процентов в размере 69 604 рублей 23 копеек, 40 830,62 рублей судебных издержек на проведение оценки, отправку телеграммы, почтовых расходов.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14.04.2021 иск и заявление о взыскании судебных издержек удовлетворены частично: с АО «СТРОЙТРАНСГАЗ» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 взыскано 1 356 893 рубля 08 копеек, в том числе: 1 212 764 рубля убытков, 48 424 рубля 46 копеек задолженности, 95 704 рубля 62 копейки неустойки, 17 754 рубля расходов по уплате государственной пошлины, 19 474 рубля 52 копейки судебных издержек. В удовлетворении остальной части иска и заявления о взыскании судебных издержек отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе истец не согласен с выводами суда в части взыскания задолженности по арендной плате и неустоек, ссылается на следующие доводы:

- вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды действовал до 31.07.2019 и помещения были переданы ответчиком истцу 31.07.2019, документально не подтвержден;

- акт приема-передачи от 18.10.2019 подтверждает, что имущество было возвращено из аренды 18.10.2019;

- факт освобождения помещений 31.07.2019 ответчиком не доказан;

- в материалах дела отсутствуют доказательства направления истцу уведомления об освобождении помещений и готовности их к передаче ранее, чем 07.10.2019, а также доказательства уклонения истца от принятия помещений;

- суд необоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды.

В апелляционной жалобе ответчик не согласен с выводами суда в части взыскания убытков в сумме 1 212 764 рублей и 19 474,52 рублей судебных издержек, ссылается на следующие доводы:

- отнесенные истцом к ущербу повреждения являются следствием нормального износа помещений за 6 лет их использования по назначению; возникновение дефектов связано, в том числе, с нарушением технологии производства отделочных работ;

- доказательства наличия вины ответчика в причинении ущерба арендованному имуществу в материалы дела не представлены;

- суд своевременно не рассмотрел ходатайство о назначении судебной экспертизы, безосновательно полагаясь на пояснения истца о том, что дефекты устранены;

- отчет ООО «Альянс-Оценка» №14374 не содержит указаний о том, какие действия ответчика привели к возникновению ущерба;

- приведенные в отчете ООО «Альянс-Оценка» №14374 работы по ремонту помещений не соответствуют повреждениям, указанным в акте от 18.11.2019; отчет и приложенный к нему сметный расчет направлены не на устранение дефектов, а по сути, на комплексный ремонт помещений, что противоречит условиям договора;

- требование о взыскании убытков включает НДС, вместе с тем, указанный налог не подлежит начислению на сумму реального ущерба;

- учитывая, что отчет ООО «Альянс-Оценка» №14374 не является надлежащим доказательством по делу, отнесение на ответчика расходов истца, связанных с подготовкой отчета, неправомерно.

Истец представил возражения на апелляционную жалобу ответчика, в которых считает доводы жалобы необоснованными.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителя ответчика.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Истец на основании договора дарения от 18.09.2018 № М-4 является собственником помещения площадью 25,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> зд. 14 «б», корп. 1, пом. 4; на основании договора дарения № М-6 – собственником помещения № 6 площадью 286 кв.м., расположенного по адресу:
<...> зд. 14 «б», корп. 1, пом. 4, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 02.07.2012 № 16/12-М (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату нежилые помещения № 4 и № 6 общей площадью 311,6 кв.м., расположенные но адресу: <...> (объект) для использования под офис (служебное помещение) согласно плану-схеме, являющемуся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 2.2.10. договора арендатор обязуется по истечении срока действия договора аренды, а также при досрочном его расторжении передать объект арендодателю в состоянии пригодном для его дальнейшего использования по назначению с учетом нормального износа. Возврат объекта оформляется актом приема-передачи.

Согласно пункту 3.1.1. договора фиксированная часть арендной платы составляет 800,00 рублей за 1 кв.м. аренды в месяц. Общая сумма фиксированной арендной платы в месяц составляет 249 280 руб., НДС не облагается.

Возмещение затрат, понесенных арендодателем для обеспечения эксплуатации помещения, в т.ч. на потребляемую электроэнергию, услуги телефонной связи, коммунальные платежи (теплоснабжение, водоснабжение и канализацию), услуги по вывозу ТБО. Арендная плата начисляется начиная с даты передачи помещения арендатору и до дня возврата помещения арендодателю по акту включительно (пункт 3.1.2. договора).

В силу пункта 3.2. договора затраты, указанные в п. 3.1.2. оплачиваются арендатором исходя из фактического потребления на основании данных предоставленных арендодателем в расчете, расчет затрат за предыдущий месяц предоставляется арендодателем вместе со счетом и актом (п. 2.1.8.) не позднее 15 числа текущего месяца.

Согласно пункту 3.3. договора, фиксированная часть арендной платы выплачивается авансовым платежом до 10 числа текущего месяца на основании договора. Переменная часть арендной платы за отчетный месяц оплачивается арендатором до 20 числа месяца, следующего за отчетным на основании акта арендодателя.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что в случае неоднократной либо длительной задержки внесения арендной платы арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы за два месяца подряд. В случае просрочки любых платежей, причитающихся с арендатора в пользу арендодателя по настоящему договору, на все неуплаченные в срок суммы, причитающиеся арендодателю по настоящему договору, арендодатель вправе с предварительного письменного уведомления начислить пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки за период с даты наступления срока платежа по дату зачисления платежа на расчетный счет арендодателя.

На основании акта приема-сдачи помещений к договору арендатор принял у арендодателя помещения № 4 и № 6, расположенные по адресу: <...>. В акте указана информация о состоянии помещений при сдаче их в аренду.

Между сторонами подписано соглашение от 24.10.2018 об изменении условий договора в части преамбулы, реквизитов сторон.

Письмом от 06.12.2018 истец сообщил ответчику о наличии заинтересованности в продолжении арендных правоотношений по договору, направил дополнительное соглашение с изменениями банковских реквизитов.

14.02.2019 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора с 01.05.2019.

Письмом от 30.04.2019 № СТГ-5.3.3/6239 ответчик обратился к истцу с просьбой продлить срок аренды до 30.06.2019.

Письмом от 03.07.2019 № СТГ-5.3.3/8811 ответчик обратился к истцу с просьбой продлить срок аренды до 31.07.2019.

В письме от 16.08.2019 № 08-08 истец указал, что при приемке помещений выявлен ряд замечаний к освобождаемым помещениям, просил ответчика подписать документ с замечаниями.

Истцом в одностороннем порядке подписан перечень замечаний к помещениям от 16.08.2019.

В письме от 09.09.2019 № СТГ-5.3.3/12333 ответчик выразил несогласие с выявленными замечаниями касательно возвращаемых помещений.

В письме от 07.10.2019 № СТГ-5.3.3/13829 ответчик повторно обратился к истцу с требованием до 14.10.2019 принять объект аренды, установив дату его фактического освобождения – 31.07.2019 и подписать акт возврата объекта.

В письме от 10.10.2019 № 15-10 истец выразил согласие осуществить приемку-передачу арендованных помещений 14.10.2019.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 07.10.2019 № 14-10, в которой ответчику предложено оплатить затраты на ремонтные работы в размере 1 780 457 руб.

18.10.2019 подписан акт приема-передачи помещений с указанием перечня выявленных дефектов, со стороны ответчика акт подписан с разногласиями – дефекты и повреждения не связаны с деятельностью арендатора, ключи переданы арендодателю.

В материалы дела представлена переписка истца с потенциальным арендатором, соглашение о намерениях заключить договор аренды от 12.08.2019, от 12.10.2019.

Во исполнение условий договора между сторонами подписаны акты за период с 31.10.2018 по 31.07.2019, содержащие стоимость фиксированной и переменной части арендной платы.

Акты об аренде (постоянной и переменной составляющим арендной платы) за период с августа 2019 года по октябрь 2019 года подписаны истцом в одностороннем порядке.

В соответствии с отчетом об оценке № 14374, выполненным экспертами ООО «Альянс-оценка», оценка рыночной стоимости объекта оценки произведена по состоянию на 18.11.2019; рыночная стоимость затрат на проведение ремонтно-восстановительных работ внутренней отделки в нежилом помещении, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений на дату оценки составила 1 212 764 руб.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 24.10.2019 № 17-10, в которой ответчику предложено оплатить арендную плату (фиксированная и переменная части), неустойку и затраты на ремонтные работы.

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключён договор аренды от 02.07.2012 № 16/12-М, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании акта от 02.07.2012 приема-сдачи помещений к договору арендатор принял у арендодателя помещения № 4 и № 6, расположенные по адресу: <...> (далее – имущество).

Срок действия договора аренды пролонгировался сторонами до 31.07.2019 (на основании пунктов 1.4, 1.5 договора аренды, писем ответчика от 30.04.2019 № СТГ-5.3.3/6239, 03.07.2019 № СТГ-5.3.3/8811).

Истец заявил требование о взыскании с ответчика арендной платы в размере 717 657 рублей 37 копеек, в том числе:

- 643 303,23 рубля постоянной части арендной платы за период с 01.08.2019 по 18.10.2019;

- 74 354,14 рубля переменной части арендной платы за период с апреля по октябрь 2019 года.

Возражая против взыскания арендной платы за период с 01.08.2019 по 18.10.2019, ответчик указал, что освободил помещения 31.07.2017 и передал их арендодателю.

Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы за период с 01.08.2019 по 18.10.2019, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды между сторонами действовал до 31.07.2019; доказательства того, что ответчик занимал помещения после указанной даты, а также того, что ответчик впоследствии (после 31.07.2019) имел намерение продолжить аренду спорных помещений, в материалы дела не представлены.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что факт освобождения помещений 31.07.2019 ответчиком не доказан; в материалах дела отсутствуют доказательства направления истцу уведомления об освобождении помещений и готовности их к передаче ранее, чем 07.10.2019, а также доказательства уклонения истца от принятия помещений; акт приема-передачи от 18.10.2019 подтверждает, что имущество было возвращено из аренды 18.10.2019, рассмотрены судом апелляционной инстанции и признаны частично обоснованными по следующим основаниям.

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. При этом обязанность возврата имущества законом возложена на арендатора.

Частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в силу закона - части второй статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации - прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, обязанность вносить арендную плату сохраняется, независимо от даты истечения срока действия договора, до момента возврата имущества.

Как следует из содержания статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно пункту 2.2.9 договора аренды от 02.07.2012 № 16/12-М арендатор обязан в случае принятия решения о прекращении договорных отношений письменно за 60 дней предупредить арендодателя об освобождении арендуемого объекта.

По истечении срока действия договора аренды арендатор обязан передать объект арендодателю в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по назначению с учетом нормального износа. Возврат объекта оформляется актом приема-передачи (пункт 2.2.10).

Как следует из материалов дела, письмом от 03.07.2019 № СТГ-5.3.3/8811 ответчик обратился к истцу с просьбой продлить срок аренды до 31.07.2019.

Истец указывает на то, что ответчик не уведомлял истца об освобождении помещений 31.07.2019 и не приглашал на осмотр помещений 31.07.2019 и подписание акта приема-передачи.

Ответчик, ссылаясь на то, что 31.07.2019 освободил помещения, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства освобождения помещений, приглашения истца на осмотр освобожденных помещений 31.07.2019 и передачи помещений по акту приема-передачи, как того требуют положения пункта 2.2.10 договора аренды от 02.07.2012 № 16/12-М.

Таким образом, ответчиком на дату 31.07.2019 не исполнена обязанность по возврату объекта аренды арендодателю по акту приема-передачи, предусмотренная пунктом 2.2.10 договора аренды от 02.07.2012 № 16/12-М и статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства уклонения арендодателя от принятия у арендатора 31.07.2019 помещений материалы дела не содержат.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы после 31.07.2019, не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и приведенным выше нормам материального права.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений пункта 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не имеет права отказаться от приемки возвращаемого арендатором помещения после прекращения договора аренды вне зависимости от того, привел ли последний названный объект в первоначальное состояние или нет.

Невозвращение помещения в состоянии, предусмотренном договором, является основанием для взыскания убытков, а не отказа в принятии помещения.

В судебном заседании представители сторон пояснили суду апелляционной инстанции, что 09.08.2019 стороны проводили совместный осмотр помещений.

Как следует из материалов дела, в письме от 16.08.2019 № 08-08 истец указал, что при приемке помещений выявлен ряд замечаний к освобождаемым помещениям, просил ответчика подписать документ с замечаниями.

Истцом в одностороннем порядке подписан перечень замечаний к помещениям от 16.08.2019.

В письме от 09.09.2019 № СТГ-5.3.3/12333 ответчик, ссылаясь на проведенный 09.08.2019 арендодателем осмотр освобожденного объекта, выразил несогласие с выявленными замечаниями к техническому состоянию помещений.

В письме от 07.10.2019 № СТГ-5.3.3/13829 ответчик указал, что 09.08.2019 арендодатель в присутствии арендатора произвел осмотр освобожденного помещения; повторно обратился к истцу с требованием до 14.10.2019 принять объект аренды, установив дату его фактического освобождения – 31.07.2019 и подписать акт возврата объекта.

Истец, указывая на то, что 09.08.2019 осматривал помещения не в целях принятия у ответчика из аренды, не представил доказательств того, что на дату 09.08.2019 арендуемые помещения были заняты имуществом ответчика, и не опроверг доводы ответчика об освобождении помещений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что после осмотра 09.08.2019 освобожденных помещений истец уклонился от их принятия в связи с наличием замечаний к техническому состоянию помещений.

В связи с уклонением истца от принятия помещений и подписания акта приема-передачи 09.08.2019, у ответчика отсутствует обязанность оплачивать арендные платежи после совместного осмотра 09.08.2019. Требование о взыскании арендной платы за период с 10.08.2019 по 18.10.2019 удовлетворению не подлежит.

Истец представил в суд апелляционной инстанции расчет суммы задолженности по фиксированной части арендной платы за период с 01.08.2019 по 09.08.2019, согласно которому сумма долга составляет 72 371,61 рублей.

Ответчик согласился с правильностью расчета истца, возражений не заявил (письменные пояснения от 10.11.2021).

С учетом изложенного требование о взыскании долга по фиксированной части арендной платы подлежит удовлетворению частично в сумме 72 371,61 рублей. В остальной части указанное требование удовлетворению не подлежит.

Истец заявил требование о взыскании 74 354,14 рубля долга по переменной части арендной платы за период с апреля по октябрь 2019 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту 3.1.2. договора аренды арендатор обязан возмещать затраты, понесенные арендодателем для обеспечения эксплуатации помещения, в т.ч. на потребляемую электроэнергию, услуги телефонной связи, коммунальные платежи (теплоснабжение, водоснабжение и канализацию), услуги по вывозу ТБО. Арендная плата начисляется начиная с даты передачи помещения арендатору и до дня возврата помещения арендодателю по акту включительно.

Ответчик в суд первой инстанции представил контррасчет задолженности по оплате переменной составляющей арендной платы за период с 01.04.2019 по 31.07.2019, согласно которому размер задолженности составляет 48 424,46 рублей (долг по актам от 30.04.2019 №9, от 30.06.2019 №13, от 31.07.2019 №15). Истец контррасчет ответчика не оспорил.

В суд апелляционной инстанции истец представил расчет суммы задолженности по переменной части арендной платы за период с 01.08.2019 по 09.08.2019, согласно которому сумма долга составляет 2 487,85 рублей.

Ответчик не согласился с расчетом истца, указал, что истец не подтвердил факт пользования ответчиком помещением в период с 01.08.2019 по 09.08.2019; также указал, что истец необоснованно делит общую стоимость коммунальных ресурсов на количество дней в месяце и умножает на 9 дней, поскольку в выходные дни (2 и 3 августа) ресурсы не потребляются (письменные пояснения от 10.11.2021).

Суд апелляционной инстанции отклоняет возражения ответчика в данной части и признает обоснованным расчет истца за период с 01.08.2019 по 09.08.2019.

В подтверждение стоимости потребленных коммунальных ресурсов в августе 2019 года истец представил в материалы дела акт от 31.08.2019 №17 на сумму 8 569,26 рублей.

С учетом приведенных выше выводов суда апелляционной инстанции о том, что ответчик обязан оплатить арендную плату за период с 01.08.2019 по 09.08.2019, расчет истца на сумму 2 487,85 рублей является верным.

При изложенных обстоятельствах требование о взыскании задолженности по переменной части арендной платы подлежит удовлетворению в сумме 50 912,31 рублей (48 424,46 + 2 487,85). В остальной части указанное требование удовлетворению не подлежит.

Таким образом, общая сумма взысканной задолженности по арендной плате составляет 123 283,92 рублей (72 371,61+50 912,31).

Истец заявил требование о взыскании 450 837,63 рублей неустойки, в том числе:

- 399 008,83 рублей за несвоевременную оплату постоянной части арендной платы за период с 10.10.2018 по 25.02.2021;

- 51 828,80 рублей за несвоевременную оплату переменной части арендной платы за период с 20.11.2018 по 25.02.2021.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Ответчик представил контррасчет, согласно которому неустойка на сумму постоянной арендной платы подлежит начислению за период с 11.10.2018 по 05.07.2019, на задолженность за периоды с октября 2018 по июль 2019 года, сумма неустойки составляет 50 354,56 рублей. Ответчиком при составлении контррасчета учтены положения статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Истец контррасчет ответчика не оспорил, возражений не заявил.

В суд апелляционной инстанции истец представил расчет пени на сумму задолженности по фиксированной части арендной платы за период с 01.08.2019 по 09.08.2019 (с учетом дат просрочки с 11 и 21 числа, а также с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации), согласно которому сумма пени составила 40 817,59 рублей.

Ответчик согласился с расчетом истца, возражений не заявил (письменные пояснения от 10.11.2021).

С учетом изложенного, требование о взыскании неустойки за несвоевременную оплату постоянной части арендной платы подлежит удовлетворению частично, в сумме 91 172,15 рублей (50 354,56+40 817,59). В остальной части указанное требование удовлетворению не подлежит.

Ответчик в суд первой инстанции представил контррасчет, согласно которому неустойка на сумму переменной части арендной платы подлежит начислению за период с 21.11.2018 по 25.02.2021, на задолженность за периоды с октября 2018 по июль 2019 года, сумма неустойки составляет 45 350,06 рублей. Истец контррасчет ответчика не оспорил, возражений не заявил.

В суд апелляционной инстанции истец представил расчет пени на сумму задолженности по переменной части арендной платы за период с 01.08.2019 по 09.08.2019 (с учетом дат просрочки с 11 и 21 числа, а также с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации), согласно которому сумма пени составила 1 380,76 рублей.

Ответчик согласился с арифметикой расчета истца, возражений не заявил (письменные пояснения от 10.11.2021).

С учетом изложенного, требование о взыскании неустойки за несвоевременную оплату переменной части арендной платы подлежит удовлетворению частично, в сумме 46 730,81 рублей (45 350,06+1 380,76). В остальной части указанное требование удовлетворению не подлежит.

Таким образом, общая сумма взысканной неустойки составляет 137 902,96 рублей (91 172,15 +46 730,81).

Истцом заявлено требование о взыскании 1 212 764 рублей убытков в размере стоимости ремонтно-восстановительных работ внутренней отделки нежилых помещений.

Удовлетворяя указанное требование, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 1 ст. 615, п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из названного, возврат арендованного имущества арендодателю в нормальном состоянии является договорной обязанностью арендатора, ненадлежащее исполнение которой, а также невозможность исполнения обязательства по возврату индивидуально-определенной вещи являются основанием для взыскания с арендатора в пользу арендодателя соответствующих убытков (статьи 398, 622 ГК РФ)

Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из вышеуказанных норм статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при заявлении требования о взыскании убытков истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, нарушение обязательства ответчиком, причинно-следственную связь между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением обязательства ответчиком.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества. Следует также учитывать, что уменьшение стоимости имущества истца по сравнению с его стоимостью до нарушения ответчиком обязательства или причинения им вреда является реальным ущербом даже в том случае, когда оно может непосредственно проявиться лишь при отчуждении этого имущества в будущем.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что спорные помещения переданы арендатору в состоянии, пригодном к эксплуатации для целей аренды, тогда как арендатором данные помещения приведены в иное состояние, отличное от первоначального, принимая во внимание отчет об оценке №14374, выполненный ООО «Альянс Оценка», суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу о доказанности факта наличия на стороне истца убытков в размере 1 212 764 рублей.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что отнесенные истцом к ущербу повреждения являются следствием нормального износа помещений за 6 лет их использования по назначению; доказательства наличия вины ответчика в причинении ущерба арендованному имуществу в материалы дела не представлены, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены как необоснованные.

Эксплуатационный характер повреждений не равнозначен понятию нормального износа, эксплуатационные повреждения могут многократно превышать нормальный износ. Помещения арендовал ответчик, следовательно, в результате его действий возникли эксплуатационные повреждения имущества. Обратное ответчиком не доказано.

Довод ответчика о том, что возникновение дефектов связано, в том числе, с нарушением технологии производства отделочных работ, документально не подтвержден.

Суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованные доводы ответчика о том, что приведенные в отчете ООО «Альянс-Оценка» №14374 работы по ремонту помещений не соответствуют повреждениям, указанным в акте от 18.11.2019; отчет и приложенный к нему сметный расчет направлены не на устранение дефектов, а по сути, на комплексный ремонт помещений, что противоречит условиям договора.

Как следует из пояснений истца, на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции спорные помещения были отремонтированы.

Суд первой инстанции, оценив представленный отчет ООО «Альянс-Оценка» №14374, установил, что виды и степень повреждений, указанных в заключении ООО «Альянс-Оценка», соответствуют или аналогичны повреждениям, указанным в акте от 18.10.2019. Суд проанализировал и соотнес состояние помещения, отраженного в акте приема-передачи помещений в аренду ответчику, выявленные и зафиксированные с августа 2019 года истцом недостатки и отраженные в акте осмотра оценщиком и впоследствии в исследовании оценщика недостатки, состояние разных частей арендованных ответчиком помещений.

В отчете об оценке № 14374 на странице 14 оценщик пояснил, что расчет ремонтных работ не может носить локальный характер, так как частичный ремонт потолка, стен и пола не целесообразны и не возможны из-за невозможности приобретения идентичных материалов (расцветки, артикула, партии и т.д.), в связи с чем, требуется полная замена поврежденного вида отделки.

Именно по этим основаниям количество поврежденных элементов и количество материалов на их замену отличаются.

Вопреки утверждениям ответчика, отчет об оценке № 14374 не содержит противоречивых данных и правомерно принят судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства размера причиненного ущерба.

Кроме того, при наличии возражений ответчика в отношении предъявленного требования о возмещении убытков, а также при несогласии с размером таких убытков, ответчик должен представить соответствующие доказательства. Бремя доказывания иного размера убытков лежит на арендаторе (ответчике), заявляющем возражения, при этом в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик такие доказательства суду не представил, как и не представил доказательств возврата помещения арендатору в состоянии, соответствующем требованиям закона и условиям договора.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о доказанности противоправных действий ответчика, не выполнившего возложенные на него ст. 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности по надлежащему содержанию имущества, которые привели к возникновению у истца убытков.

Довод апелляционной жалобы о том, что требование о взыскании убытков включает НДС, вместе с тем, указанный налог не подлежит начислению на сумму реального ущерба, рассмотрен судом апелляционной инстанции и отклонен по следующим основаниям.

Как следует из отчета ООО «Альянс-Оценка» №14374, стоимость затрат на восстановительный ремонт составила 1 212 764 рублей с учетом НДС.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.07.2013 N 2852/13 по делу N А56-4550/2012, бремя доказывания наличия убытков и их состава возлагается на потерпевшего, обращающегося за защитой своего права. Следовательно, именно он должен доказать, что предъявленные ему суммы налога на добавленную стоимость не были и не могут быть приняты к вычету, то есть представляют собой его некомпенсируемые потери (убытки). Наличие права на вычет сумм налога исключает уменьшение имущественной сферы лица и, соответственно, применение статьи 15 Гражданского кодекса. При таких обстоятельствах лицо, имеющее право на вычет, должно знать о его наличии, обязано соблюсти все требования законодательства для его получения, и не может перелагать риск неполучения соответствующих сумм на своего контрагента, что фактически является для последнего дополнительной публично-правовой санкцией за нарушение частноправового обязательства.

Согласно пояснениям истца, последний применяет упрощенную систему налогообложения и не является плательщиком НДС. Кроме того, указанный отчет подготовлен исключительно в обоснование рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ в целях устранения выявленных недостатков. Фактически в помещениях выполнен иной ремонт, отличный по видам, объему и стоимости причиненного ущерба.

При изложенных обстоятельствах включенная в размер ущерба сумма НДС не может быть принята истцом к вычету, правовые основания для исключения НДС из размера взысканных убытков отсутствуют.

Истцом заявлено требование о взыскании 394 023,23 рублей упущенной выгоды в размере неполученной арендной платы за период с 18.10.2019 по 05.12.2019.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода в заявленном размере не была бы получена кредитором.

Следовательно, при взыскании упущенной выгоды истец должен доказать, что им были предприняты необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Истцом в обоснование требования о взыскании упущенной выгоды представлены соглашения о намерениях заключить договор аренды недвижимого имущества от 12.08.2019, от 21.10.2019.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции установлено, что спорные помещения на дату 09.08.2019 были освобождены ответчиком, истец уклонился от принятия помещений у ответчика в связи с замечаниями по техническому состоянию помещений.

Истец не обосновал невозможность передачи помещений иным лицам в аренду в период с 18.10.2019 по 05.12.2019, в том числе невозможность проведения ремонта помещений в период с 09.08.2019 по 18.10.2019 и передачи отремонтированных помещений иному арендатору.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании упущенной выгоды за период с 18.10.2019 по 05.12.2019.

Истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 69 604,23 рублей, начисленных на сумму убытков.

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 41, 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

В данной части решение суда первой инстанции сторонами не оспаривается.

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика 40 830,62 рублей понесенных судебных расходов.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если Федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно общим принципам, определенным в статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец просит взыскать с ответчика стоимость проведенной оценки, затрат на направление телеграммы ответчику в целях обеспечения явки для осмотра помещения вместе с оценщиком, почтовых расходов в связи с направлением ответчику корреспонденции.

В обоснование несения данных расходов истцом представлены заключение специалиста № 14374, телеграмма, акт сдачи-приемки выполненных работ от 05.12.2019 № 264, платежное поручение от 13.11.2019 № 25110 на сумму 40 000 руб., почтовые квитанции. Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о доказанности истцом факта несения судебных издержек в заявленном им размере - 40 830,62 рублей.

Учитывая, что исковые требования удовлетворены частично, судебные расходы подлежат отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 21 154,56 рублей. В остальной части заявление о взыскании судебных издержек удовлетворению не подлежит.

На основании вышеизложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исходя из суммы иска 2 844 886 рублей 46 копеек, размер государственной пошлины составляет 37 224 рубля. Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 37 337 рублей по платежному поручению от 15.07.2020 № 00151. Излишне уплаченная госпошлина в сумме 113 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Размер государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб составляет 3000 рублей, в указанном размере государственная пошлина уплачена истцом и ответчиком платежными поручениями от 11.05.2021 № 160 и от 22.06.2021 № 11338 соответственно.

Учитывая частичное удовлетворение исковых требований, расходы подлежат распределению следующим образом: за рассмотрение искового заявления судебные расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 19 285 рублей 95 копеек, за рассмотрение апелляционной жалобы судебные расходы истца в сумме 1554 рублей 31 копейки возлагаются на ответчика; судебные расходы ответчика за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1445 рублей 69 копеек возлагаются на истца.

С учетом зачета подлежащих взысканию со сторон сумм с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 394 рублей 57 копеек (19 285,95 + 1554,31 – 1445,69).

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «14» апреля 2021 года по делу № А33-21953/2020 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «СТРОЙТРАНСГАЗ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 212 764 рубля убытков, 123 283 рубля 92 копейки задолженности, 137 902 рубля 96 копеек неустойки, 19 394 рубля 57 копеек расходов по уплате государственной пошлины и 21 154 рубля 56 копеек судебных издержек.

В удовлетворении иска и заявления о взыскании судебных издержек в остальной части отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 113 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 15.07.2020 № 00151.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи:

С.Д. Дамбаров

О.Ю. Парфентьева