Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя (главы крестьянского (фермерского) хозяйства) Емашова Вячеслава Викторовича

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от «06» мая 2022 года по делу № А74-9472/2021,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гарант» (ИНН <***>,
ОГРН <***>, далее - ООО «Гарант», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю (главе крестьянского (фермерского) хозяйства) ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, далее - ответчик) о взыскании 160 085 рублей 46 копеек задолженности за оказанные услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме за период с 20.11.2017 по 31.08.2019.

Решением от 06.05.2022 судом удовлетворены исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает следующее:

-у ответчика отсутствует обязанность по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту помещения, поскольку ответчик не являлся собственником спорного помещения в заявленный ко взысканию период, имущество было передано как объект незавершенного строительства;

-между истцом и ответчиком отсутствует договор управления;

-истцом пропущен срок исковой давности.

Определением от 06.06.2022 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 14.07.2022.

Истец представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором доводы апелляционной жалобы не признал, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»), явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

Обществу с ограниченной ответственностью «Доступное жилье» 26.12.2011 Администрацией города Абакана выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, расположенного по адресу <...>.

В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 52 по пр-ту Дружбы Народов в г. Абакане от 26.02.2015 собственники приняли решение заключить договор управления МКД с
ООО «Гарант» с 01.03.2015.

В соответствии с протоколом № 1 от 12.05.2017 годового общего собрания собственников многоквартирного дома № 52 по пр-ту Дружбы Народов в г. Абакане, проведённого в очно-заочной форме с 18.04.2017 по 05.05.2017, собственники утвердили перечень работ, тариф на содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт общего имущества с 01.05.2017 в размере 21 руб. 85 коп. за 1 м².

Согласно Решению Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Хакасия от 27.08.2019 № 090-7132/2019 в реестр лицензий Республики Хакасия внесены сведения о прекращении ООО «Гарант» управления многоквартирным домом № 52, расположенным по адресу: пр-ту Дружбы Народов в
г. Абакане, с 01.09.2019.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Доступное жилье» и обществом с ограниченной ответственностью «Профконсультант» 18.09.2017 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям пунктов 2.1, 2.2 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику-приобретателю соответствующий объект долевого строительства.

Участник-приобретатель финансирует в установленном договором объеме строительство объекта долевого строительства: магазин, строительный номер 2, площадью 345,98 м², находящегося на первом этаже в 6 подъезде V (пятой) очереди дома, 9 (девяти) этажная блок-секция, по адресу: <...>, далее именуемый «Магазин», а также общего имущества, входящего в состав дома, на которое у участника возникает доля в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади объекта и которое включаете себя: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты,. коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами, или внутри Помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

На основании договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве от 18.09.2017, заключенного 20.11.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «Профконсультант» и ИП ФИО2, сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие стороне 1 как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве
от 18.09.2017 года, государственная регистрация которого произведена 29.09.2017 года за
№ 19:01:010107:55-19/001/2017-9.

В соответствии с пунктом 2 договор заключен на участие в долевом строительстве объекта долевого строительства - магазина, строительный номер 2, площадью 345,98 м², находящеюся на первом этаже в 6 подъезде v (пятой) очереди дома, 9 этажная блок-секция, по адресу: <...> (земельный участок с кадастровым номером 19:01:01 01 07:0055), далее именуемый «магазин», а также общего имущества, входящего в состав дома, на которое у стороны 2 возникает доля в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади объекта и которое включает в себя: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно акту приёма-передачи от 20.11.2017 ИП ФИО2 в соответствии с договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.09.2017, а также договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве от 18.09.2017, заключенного между ООО «Профконсультант» и индивидуальным предпринимателем (главой крестьянско-фермерского хозяйства) ФИО2, застройщик передал, а участник-приобретатель принял объект долевого строительства - магазин, строительный номер 2, площадью 345,98 м² находящийся на первом этаже в 6 подъезде V (пятой) очереди 9 этажной блок секции дома, по адресу: <...>.

Истец в период с 20.11.2017 по 31.08.2019, действуя как управляющая компания многоквартирного дома № 52, расположенного по адресу: пр-т Дружбы Народов, г. Абакан, оказал собственникам помещений услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Истец произвел расчёт платы за оказанный услуги исходя из площади нежилого помещения ответчика с применением тарифа, установленного протоколом № 1 от 12.05.2017 годового общего собрания собственников многоквартирного дома 52 по пр-ту Дружбы Народов, г. Абакан, проведённого в очно-заочной форме с 18.04.2017
по 05.05.2017.

Во исполнение обязательного претензионного порядка урегулирования споров, установленного частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец направил ответчику претензию об уплате задолженности от 17.05.2021, оставленную ответчиком без ответа.

Неисполнение обязательств по оплате оказанных услуг послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с положением статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Частью 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из содержания статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

Частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.

В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

По общему правилу обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (часть 5 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации). Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме (часть 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Жилищного кодекса Российской Федерации, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В материалах дела имеется разрешение Администрации города Абакана от 26.12.2011 на ввод объекта, расположенного по адресу <...>. в эксплуатацию.

Согласно акту приёма-передачи от 20.11.2017 застройщик передал, а ответчик принял спорное помещение.

Пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 12 данного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, поскольку участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, а, следовательно, и по заключению договора с управляющей компанией, являющейся победителем проведенных органами местного самоуправления торгов.

В связи с изложенным, несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, нормативно обоснован вывод суда первой инстанции о том, что у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

В указанной части выводы суда первой инстанции соответствует правовой позиции, отраженной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212, Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2010 № ВАС-10211/10.

Учитывая данное обстоятельство, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что лицом, обязанным нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно площади переданного ему по акту приема-передачи нежилого помещения является ответчик.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, правомерность выводов суд первой инстанции в указанной части не опровергают. Тот факт, что ответчику было отказано в регистрации права собственности на спорный объект недвижимости не находится во взаимосвязи с обязанностью нести расходы по содержанию помещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Стоимость услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома определена истцом исходя из тарифа, утвержденного протоколом № 1 от 12.05.2017 годового общего собрания собственников многоквартирного дома № 52 по пр-ту Дружбы Народов в г. Абакане, проведённого в очно-заочной форме с 18.04.2017 по 05.05.2017, и площади помещения, принадлежащего ответчику.

По расчёту истца с 20.11.2017 по 31.12.2018 применяется тариф в размере 21 рубля 85 копеек за 1 м², в том числе 6 рублей 65 копеек за управление многоквартирным домом, 2 рублей 13 копеек за содержание аварийно-диспетчерской службы, 85 копеек за санитарное содержание придомовой территории, 2 рублей 71 копейки за уборку подъездов, 2 копеек за обслуживание общедомового узла учёта тепловой энергии и горячей воды, 52 копеек за вывоз ТБО, 4 рублей 05 копеек за содержание и эксплуатацию лифта, 4 рублей 92 копеек техническое обслуживание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.

С 01.01.2019 по 31.08.2019 тариф по расчёту истца составил 21 рубль 33 копейки.

Согласно части 8 статьи 23 Федерального закона от 29 декабря 2014 г. № 458-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об отходах производства и потребления», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», в регионах Российской Федерации с 01 января 2019 г. действует новая схема по обращению с твердыми коммунальными отходами: вывоз мусора становится коммунальной услугой, которую исполняет региональный оператор по утвержденным тарифам.

Разница в тарифах, применённых истцом, обусловлена тем, что с 01 января 2019 года услуги по вывозу мусора от многоквартирных домов оказывает региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами, указанные услуги исключены из размера тарифа.

Расчет стоимости услуг повторно проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным и правильным.

Довод ответчика об отсутствии подписанного между истцом и ответчиком договора управления был оценен и обосновано признан судом первой инстанции несостоятельным, поскольку отсутствие договора управления с истцом не может являться основанием для отказа в иске о взыскании, отсутствие такого договора не освобождает ответчика от несения расходов на содержание общего имущества и не является основанием для отказа от оплаты фактически оказанных услуг.

При этом, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10, бремя содержания общедомового имущества многоквартирного дома обязаны нести собственники вне зависимости от передачи нежилых помещений во временное пользование и владение третьих лиц.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком был заявлен довод о пропуске срока исковой давности, который был оценен и обосновано отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, при этом суд не обязан рассматривать спор по существу и устанавливать фактические обстоятельства дела, которые относятся к существу спора.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из пояснений истца,

в процессе рассмотрения дела № 2-446/2021 Абаканским городским судом РХ были заявлены жилищных требования о взыскании стоимости услуг к гр. ФИО3 основываясь на том, что в силу решения Абаканского городсого суда РХ по делу
№ 2-956/2013 от 07.02.2013 за ней признано доля в праве объект незавершенного строительства по адресу: <...> подъезд, первый этаж, 9-ти этажной блок- секции, V очереди строительства (магазин № 1).

В отзыве ФИО3 указала на то, что данный объект возвращен застройщику (ООО «Доступное жилье») в виду заключенного 16.09.2015 соглашения, а на момент рассмотрения дела этот недвижимости принадлежит ФИО2 на основании договоров участия в от 16.09.2017, 19.08.2017, договора уступки прав требования от 20.11.2017, а застройщик ликвидирован в деле о банкротстве.

Путем поиска гр. ФИО2 в картотеке арбитражных дел нашлись результаты его обращения с иском к администрации города Абакана, дело № А74-4664/2018 о признании права собственности на нежилые помещения.

Помимо этого, из определения Арбитражного суда РХ от 20.11.2017 по делу
№ А74-2875/2013 было выяснено, что «путем проведения публичных торгов реализовано имущество: магазин, строительный №1, площадью 346 кв.м, находящийся на первом этаже в 7 подъезде пятой очереди дома, по адресу: <...>; магазин, строительный № 2, площадью 345,98 кв.м., находящийся на первом этаже в 6 подъезде пятой очереди дома, девятиэтажная блок-секция, расположенный по адресу:
<...>. Имущество полностью реализовано, стоимость проданного имущества составила 3 600 000 руб.».

В данных судебных актах не содержится информация, что указанные помещения проданы именно ФИО2, и общество «Гарант» не участвовало в вышеуказанных делах.

Соответственно, датой, от которой достоверно следует исчислять срок исковой давности – это дата получения возражений на исковое заявление, датированная 19.04.2021.

Оснований полагать, что истец, как управляющая организация, проявляя необходимую степень добросовестности и осмотрительности, очевидно мог и должен был узнать о принадлежности спорного помещения ответчику ранее, у суда первой инстанции обосновано не имелось.

На основании изложенного, с учетом положений статей 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации доводы ответчика об истечении срока исковой давности были обосновано отклонены судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца в заявленном размере.

Решение суда является законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «06» мая 2022 года по делу
№ А74-9472/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.А. Морозова

Судьи:

И.Н. Бутина

М.Н. Инхиреева