Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Февраль» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Саяногорск, далее – ООО «Февраль», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия к Комитету муниципальной экономики администрации г. Абакана (ОГРН <***>, г. Абакан далее – комитет, ответчик) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 14.12.2012, в котором просит:

- исключить из договора пункты 1.3, 1.7, 2.3.1, 3.3;

- в пункте 2.1 договора фразу «10 050 000 (десять миллионов пятьдесят тысяч)» заменить фразой «7 720 000 (семь миллионов семьсот двадцать тысяч)»;

- в пункте 2.2 договора фразу «на основании отчёта об оценке рыночной стоимости № К-146-12» заменить фразой «на основании отчёта от 15.01.2013 № 94-Н/12»;

- пункт 2.3.2 изменить на «7720000 (семь миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору) путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3 - 2.3.10 настоящего договора»;

- в пункте 2.3.3 вместо слов «Покупатель вносит ежемесячную сумму платежа до 15 числа каждого месяца, следующего за месяцем, в котором был заключён настоящий договор» заменить словами «Покупатель вносит ежемесячную сумму платежа до 15 числа каждого месяца, следующего за месяцем, в котором была осуществлена государственная регистрация права собственности покупателя на помещение»;

- в предпоследнем абзаце пункта 2.3.6 слова «Дн – количество календарных дней в соответствующем периоде. Для первого периода уплаты количество дней определяется, начиная со следующего дня после подписания настоящего договора купли-продажи и до дня первого платежа. Для второго и последующих периодов количество дней определяется со дня поступления Продавцу ежемесячного платежа за предыдущий период и до дня внесения текущего ежемесячного платежа» заменить словами «Дн – количество календарных дней в соответствующем периоде. Для первого периода оплаты количество дней определяется, начиная со следующего дня после государственной регистрации права собственности покупателя на помещение и до дня первого платежа. Для второго и последующих периодов количество дней определяется со дня поступления Продавцу ежемесячного платежа за предыдущий период и до дня внесения текущего ежемесячного платежа»;

- в пункте 2.4 договора слова «Обязательства Покупателя по внесению денежных средств по настоящему Договору считаются исполненными в день поступления денежных средств на счёт Продавца» заменить словами «Обязательства Покупателя по внесению денежных средств по настоящему Договору считаются исполненными в момент списания денежных средств со счёта Покупателя»;

- в пункте 3.1 договора размер неустойки «0,1» заменить на «0,03».

Определениями арбитражного суда от 05.06.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены зарытое акционерное общество «Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами», общество с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ».

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 13 ноября 2013 года в порядке урегулирования разногласий между ООО «Февраль» и комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 14.12.2012

- пункты 1.3, 1.7, 2.2, 2.3.1, 3.3 исключены из договора;

- пункт 2.1 изложен в редакции «Общая стоимость нежилых помещений, подлежащая уплате покупателем, составляет 9200000 (девять миллионов двести тысяч) рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

- пункт 2.3.2 изложен в редакции «Стоимость нежилых помещений в размере 9 200 000 (девять миллионов двести тысяч) рублей уплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору) путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3 - 2.3.10 настоящего договора»;

- пункт 2.3.3 изложен в редакции «Покупатель вносит ежемесячную сумму платежа до 15 числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором был заключён настоящий договор»;

- пункт 2.3.6 изложен в редакции продавца «Расчёт процентов на непогашенную часть стоимости нежилого помещения производится в следующем порядке:

Пр = (1/3хСр)/365 х (Од х Дн), где

Пр – сумма процентов за соответствующий период;

Ср – ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения о приватизации нежилого помещения;

Од – сумма основного долга, значение уменьшается в каждом периоде после очередного при частичной уплате долга Покупателем;

Дн – количество календарных дней в соответствующем периоде. Для первого периода уплаты количество дней определяется, начиная со следующего дня после подписания настоящего договора купли-продажи и до дня первого платежа. Для второго и последующих периодов количество дней определяется со дня поступления Продавцу ежемесячного платежа за предыдущий период и до дня внесения текущего ежемесячного платежа;

365 – количество календарных дней в году (366 – если год високосный)»;

- пункт 2.4 изложен в редакции «Обязательства Покупателя по внесению денежных средств по настоящему договору считаются исполненными в день поступления денежных средств на расчётный счёт Продавца»;

- пункт 3.1 изложен в редакции «За нарушение Покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,04% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки».

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.02.2014, принятым по результатам проверки законности решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 11.13.2013 по настоящему делу в части принятия пунктов 2.1, 2.3.2 договора и распределения судебных расходов на оплату оценочной экспертизы, решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставлено без изменения.

Постановлением арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.07.2014 решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 13.11.2013 по делу № А74-1769/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.02.2014 по тому же делу отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.

Определением арбитражного суда от 22.07.2014 в соответствии с постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.07.2014 принят к новому рассмотрению иск общества с ограниченной ответственностью «Февраль» к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласий при заключении договора.

Определением суда от 12.08.2014 арбитражный суд принял изменение исковых требований об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 14.12.2012 и считать данный договор заключённым на условиях, изложенных ответчиком в проекте договора от 14.12.2012 и протокола согласования разногласий от 22.01.2013, но с учётом следующих изменений:

- исключить из договора пункты 1.3, 1.7, 2.3.1, 3.3;

- в пункте 2.1 договора цифры и слова «10050000 (десять миллионов пятьдесят тысяч)» заменить цифрами и словами «7720000 (семь миллионов семьсот двадцать тысяч)»;

- в пункте 2.2 договора цифры и слова «на основании отчёта об оценке рыночной стоимости от № К-146-12» заменить цифрами и словами «на основании отчёта № 94-Н/12 от 15.01.2013»; - пункт 2.3.2 изменить в следующем виде «Стоимость нежилого помещения в размере 7720000 (семь миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору) путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3-2.3.10 настоящего договора»;

- в пункте 3.1 договора цифры «0,1» заменить цифрами «0,03».

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 05.12.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Февраль» обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что договор от 13.02.2014 является ничтожным, поскольку он подписан на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 13.11.2013 по делу №А74-1769/2013, которое отменено постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа. Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии спора и о том, что факт оспаривания истцом судебных актов не может свидетельствовать о наличии разногласий в рамках договора купли-продажи от 14.12.2012, поскольку вместо спорного договора сторонами заключен другой договор от 13.02.2014 № 598, которым спор урегулирован, является необоснованным.

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана в отзыве на апелляционную жалобу пояснил, что договор купли-продажи от 13.02.2014 № 598 является заключенным безотносительно к ранее отмененным судебным актам по настоящему делу, поскольку подписан истцом и ответчиком. Отмена судебного акта по делу №А74-1769/2013 не сделала этот договор незаключенным. Поскольку во внесудебном порядке между сторонами заключен договор купли-продажи от 13.02.2014, зарегистрирован переход права собственности, основания для рассмотрения преддоговорного спора по договору от 14.12.2012 и протоколу разногласий от 17.01.2013 были утрачены, преддоговорный спор отсутствовал.

Ответчик полагает, что проведенная по делу экспертиза является недостоверной, в сравнительном подходе использован недостоверная и недостаточная информация.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 апелляционная жалоба принята к производству, её рассмотрение назначено на 24.03.2015, в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание откладывалось до 17 час. 20 мин. 16.04.2015.

В судебном заседании 24.03.2015 судом апелляционной инстанции на основании положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении ходатайства заявителя жалобы о приобщении к материалам дела дополнительных документов (приложенных к дополнительным пояснениям в апелляционной жалобе в электронном виде письма от 21.02.2014 3366, от22.01.2015 №149, от 09.04.2014 №717) отказано, так как не представлено обоснование невозможности представления данных дополнительных доказательств в суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель ООО «Февраль» поддержал доводы жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «Февраль» заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения Арбитражным судом Республики Хакасия дел № А74-8125/2014, А74-1006/2015 и их вступления в законную силу.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство, на основании статей 143, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил отказать в его удовлетворении, поскольку ввиду рассмотрения вышеназванных дел по существу отпала процессуальная необходимость в приостановлении рассмотрения апелляционной жалобы по настоящему делу.

Приложенные к дополнительным пояснениям в апелляционной жалобе в электронном виде письма от 21.02.2014 3366, от22.01.2015 №149, от 09.04.2014 №717 приобщению к материалам дела не подлежат, поскольку заявителем жалобы не заявлено ходатайство о их приобщении и не представлены доказательства невозможности их представления в суд первой инстанции.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет») в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Февраль» является субъектом малого предпринимательства и с 30.03.2006 на основании договора аренды №187 непрерывно пользуется нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, помещение 58Н, площадью 169,6 кв.

Согласно пункту 1.4 договора аренды он заключён на срок до 01.11.2014.

Истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ).

Письмом от 14.12.2012 №3278 ответчик признал заявление истца обоснованным и соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ, направил постановление администрации города Абакан от 06.12.2012 №2421с условиями приватизации спорного помещения, проект договора купли-продажи помещения от 14.12.2012.

Письмом от 17.01.2013 истец направил подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий к нему следующего содержания:

- исключить пункты 1.3, 1.7, 3.3;

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции «Стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате покупателем, составляет 7 720 000 (семь миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

- пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции «Стоимость нежилого помещения определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 на основании отчёта об оценке рыночной стоимости №94-Н/12 от 15.01.2013»;

- пункт 2.3.1 договора изложить в следующей редакции «Покупатель уплачивает 5% стоимости нежилого помещения, что составляет 386 000 (триста восемьдесят шесть тысяч) рублей, в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи»;

- пункт 2.3.2 договора изложить в следующей редакции «Оставшаяся стоимость нежилого помещения в размере 7 334 000 (семь миллионов триста тридцать четыре тысячи) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3-2.3.10 настоящего договора»;

- в пункте 3.1 договора цифру «0,1» заменить цифрой «0,03».

Письмом от 22.01.2013 ответчик направил истцу подписанный договор с протоколом согласования разногласий следующего содержания:

- пункт 1.7 «Нежилые помещения в момент подписания договора купли-продажи находятся во владении покупателя в соответствии с договором аренды №187 от 30.03.2006, в связи с чем акт приема-передачи помещений между сторонами не составляется»;

- пункты 1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1, 2.3.2, 2.4, 3.1, 3.3 оставить в редакции продавца, изложенной в договоре купли-продажи».

В результате не урегулирования разногласий к вышеуказанному договору истец обратился в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 13.11.2013 в порядке урегулирования разногласий между обществом с ограниченной ответственностью «Февраль» и комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 14.12.2012:

- пункты 1.3, 1.7, 2.2, 2.3.1, 3.3 исключены из договора;

- пункт 2.1 изложен в редакции «Общая стоимость нежилых помещений, подлежащая уплате покупателем, составляет 9 200 000 (девять миллионов двести тысяч) рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

Пр = (1/3хСр)/365 х (Од х Дн), где

Пр – сумма процентов за соответствующий период;

365 – количество календарных дней в году (366 – если год високосный)»;

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.02.2014 в части принятия пунктов 2.1, 2.3.2 договора и распределения судебных расходов на оплату оценочной экспертизы, решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.07.2014 решение и постановление апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия, в связи с тем, что суды разрешили преддоговорный спор, исходя из результатов проведённой по делу экспертизы, полученной с нарушением процессуального законодательства.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не установил наличие оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений, представить доказательства.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, в настоящее время между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) имеется заключённый договор купли-продажи нежилого помещения № 598 от 13.02.2014, согласно которому продавец передал в собственность покупателя нежилое помещение, расположенное в г. Абакане, по адресу: ул. Советская, д.40, пом. 58Н, площадью 169,6 кв.м.

В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним собственником вышеуказанного помещения значится истец, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.03.2014 № 19 АА 596577.

Таким образом, учитывая положения статей 421, 432, 445, 446, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ суд первой инстанции сделал правомерный вывод, что на момент повторного рассмотрения дела стороны пришли к согласованию всех разногласий в отношении выкупа спорного имущества.

Во внесудебном порядке между сторонами заключён договор купли-продажи нежилых помещений № 598 от 13.02.2014, зарегистрирован переход права собственности в ЕГРП, следовательно, основания для рассмотрения преддоговорного спора по договору от 14.12.2012 и протоколу согласования разногласий от 22.01.2013 утрачены, спор отсутствует.

Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что факт оспаривания судебных актов первой и апелляционной инстанций истцом в кассационной инстанции и последующее направление дела на новое рассмотрение, не может свидетельствовать о наличии разногласий в рамках договора купли-продажи от 14.12.2012, поскольку вместо спорного договора в отношении указанного имущества, сторонами заключён договор купли-продажи нежилых помещений от 13.02.201 4№ 598, которым спор сторон урегулирован. Указанный факт подтвержден в рамках дел №А74-8125/2014, №А74-1006/2015.

Таким образом, поскольку преддоговорный спор в отношении спорного имущества отсутствует ввиду имеющегося договора купли-продажи спорного имущества, заключенного между истцом и ответчиком, переход права собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрирован в установленном порядке, арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, приведены при неверном толковании норм права, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 05 декабря 2014 года по делу №А74-1769/2013 не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей относятся на заявителя апелляционной жалобы (истца) и уплачены им при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «05» декабря 2014 года по делу № А74-1769/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

В.В. Радзиховская

Судьи:

А.Н. Бабенко

О.В. Ишутина