Гражданский кодекс часть 1

от муниципального казенного учреждения «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла» - Ондар У.Ш. - представителя по доверенности от 05.12.2014 № 4520,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Самбу Ирины Иргитовны

на решение Арбитражного суда Республики Тыва от 10 июня 2014 года по делу
№ А69-1075/2014, принятое судьей Донгак Ш.О.,

установил:

индивидуальный предприниматель Самбу Ирина Иргитовна (ОГРНИП 305170135600017, ИНН 170102930027) обратилась в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением к муниципальному учреждению «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла» (ОГРН 1081719001143, ИНН 1701045001) о признании преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских Добровольцев, д. 29, 1 этаж, помещение № 8, общей площадью 39,8 кв.м., об обязании муниципальное казенное учреждение «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла» обеспечить реализацию преимущественного права индивидуального предпринимателя Самбу Ирины Иргитовны на приобретение нежилого помещения № 8 дома № 29 по ул. Тувинских добровольцев г. Кызыла путем совершения юридически значимых действий, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения № 8 дома № 29 по ул. Тувинских добровольцев г. Кызыла в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты вступления решения суда в законную силу; принять решение об условиях приватизации нежилого помещения № 8 дома № 29 по ул. Тувинских добровольцев г. Кызыла в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить индивидуальному предпринимателю Самбу Ирине Иргитовне проект договора купли-продажи нежилого помещения № 8 дома № 29 по ул. Тувинских добровольцев г. Кызыла в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации данного объекта.

Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 10.06.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что спорное помещение №8 изолировано конструктивными элементами и является обособленным помещением, без проведения перепланировки путем организации отдельного выхода на земельный участок, препятствия для выдела данного помещения отсутствуют, что дает возможность идентифицировать нежилое помещение в качестве объекта недвижимости. Вывод суда о том, что технический и кадастровый учет спорного помещения оформлен Самбу И.И. без разрешения собственника и на момент рассмотрения дела снят с учета на основании заявления собственника, по мнению заявителя, не обоснован, поскольку единственным основанием для отказа в реализации преимущественного права Самбу И.И. на выкуп арендованного имущества являлось только отсутствие кадастрового учета спорного объекта недвижимости, факт постановки 17.02.2014 спорного помещения с достоверностью подтверждает, что помещение изолировано, обособленно от других помещений в здании и имеет технические характеристики, позволяющие определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Заявитель ссылается, что суд, опровергая кадастровый паспорт помещения, как доказательство его обособленности по мотиву снятия с учета на момент разрешения спора, не дал оценку доводам Самбу И.И. о злоупотреблении правом со стороны МКУ ДЗИО Мэрии г. Кызыла, подавая заявление о снятии с помещения с кадастрового учета, Департамент нарушил преимущественное право истца на выкуп указанного помещения. В апелляционной жалобе заявитель также указал, что добившись снятия данного объекта с кадастрового учета, ответчик вновь создает препятствие для заявителя и обеспечивает себе право отказать в удовлетворении заявления ИП Самбу И.И. о выкупе помещения в собственность, проявив, таким образом, недобросовестность. Действия департамента, по мнению заявителя, являются незаконными, поскольку в них усматривается злоупотребление правом со стороны органа, управляющего муниципальным имуществом Мэрии г. Кызыла, при наличии заявления о выкупе спорного помещения. Законом не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого и среднего предпринимательства в зависимости от того поставлен или нет на кадастровый учет, арендуемый этим субъектом объект недвижимости. Помещения не были связаны между собой функциональным назначением, что не может свидетельствовать о единстве объекта, волеизъявление собственника на разделение всего здания на самостоятельные и обособленные объекты, в том числе помещение №8 как самостоятельный объект аренды произошло еще в 2006 году и вытекало из действий ответчика. Заявитель указал, что выводы суда об отсутствии кадастрового учета арендуемого помещения, а также на то, что оно не является отдельным самостоятельным объектом недвижимого имущества, являются необоснованными, поскольку фактически данное недвижимое имущество с 2006 года являлось объектом аренды и, следовательно, находилось в гражданском обороте как самостоятельный объект гражданских прав.

Муниципальное учреждение «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла» представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что государственным унитарным предприятием Республики Тыва «БТИ» без согласия собственника имущества изготовлен и выдан технический паспорт нежилого помещения от 03.02.2014, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, 29, офис №8, общей площадью 39,8 кв.м по заявлению бывшего арендатора Самбу Ирины Иргитовны. Согласно данного технического паспорта в графе «Сведения о принадлежности указано следующее: субъект права- Самбу Ирина Иргитовна. Документы, подтверждающие права собственности , владения и пользования - договор аренды (субаренды) №62406 от 10.02.2005. Доля (часть) литера –целое. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.12.2008 №17-АВ №012270 здание, расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, 29, кадастровым номером:17-17-01/083/2007-434 принадлежит на праве собственности городского округа «город Кызыл Республики Тыва». Согласно кадастрового паспорта здание от 17.10.2011 нежилое здание по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, 29, общей площадью 606,0 кв.м., поставлен на кадастровый учт как целый объект, без никаких обособленных помещений и присвоен инвентарный номер -762/29. Согласно справке ГУП Республики Тыва «БТИ» от 02.02.2012 №55 здание, расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, 29, не имеет отдельных обособленных помещений. ГУП Республики Тыва «БТИ» при изготовлении технического паспорта неправомерно сделана ссылка на расторгнутый в судебном порядке договор аренды №62406 от 10.02.2006 по делу А 69-2242/2012 решение от 04.07.2013. Согласно ответа Прокуратуры г. Кызыла от11.06.2014 №7-11в/14 по результатам проверки установлено, что виновные лица ГУП Республики Тыва «БТИ», выдавшие технический паспорт указанного нежилого помещения привлечены к дисциплинарной ответственности. Вступившим в законную силу судебным актом по делу №А69-2566/2012, признан обоснованным отказ в предоставлении Самбу И.И. преимущественного права выкупа арендованного помещения в связи с тем, что арендуемое заявителем нежилое помещение не является обособленным объектом, сформированным в порядке кадастрового учета, поэтому оно не может выступать объектом договора купли- продажи. Арендуемое истцом помещение не является обособленным, для его обособления необходима перепланировка других помещений здания, поэтому такое помещение не может являться объектом приватизации в порядке Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, следовательно, и предметом договора купли-продажи арендуемого помещения. Из материалов дела следует, что право муниципальной собственности зарегистрировано на все здание площадью 606 кв.м. по указанному адресу, и по данным технической инвентаризации в этом здании не имеется обособленных помещений, а переоборудование помещений в здании повлечет нарушение несущих конструкций, работы инженерных систем и оборудования и другие нарушения, что следует из заключения Управления архитектуры и градостроительства Мэрии города Кызыла от 27.02.2012 (л.д. 6, 10-11, т.2). Кроме того, здание признано аварийным и подлежит сносу. Объект заявленного преимущественного права выкупа и объект, выставленный на продажу в апреле 2014 года, не являются тождественными объектами. Самбу И.И. претендует на выкуп нежилого помещения №8 площадью 39,8 кв.м. не выделенное в натуре и не являющееся самостоятельным объектом права собственности, тогда как на продажу выставлено все здание: общей площадью 606 кв.м., в отношении которого Самбу И.И. не заявляет о праве на выкуп по Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 апелляционная жалоба принята к производству.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 1.10.2014 ходатайство истца о назначении строительно-технической экспертизы удовлетворено, производство по делу № А69-1075/2014 приостановлено до получения результатов экспертизы.

01.12.2014 в Третий арбитражный апелляционный суд поступило заключение экспертов от 28.11.2014 № СТЭ28-11/14.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 производство по апелляционной жалобе Самбу Ирины Иргитовны возобновлено.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в связи с временной нетрудоспособностью судьи Споткай Л.Е. произведена ее замена в судебном составе по настоящему делу на судью Ишутину О.В.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Учитывая положения статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции отказал ответчику в приобщении дополнительных доказательств.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет») в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Самбу Ирина Иргитовна зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы России № 1 по Республике Тыва за ОГРН 305170135600017.

В соответствии с пунктом 1.5. Положения о Департаменте земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла, утвержденного постановлением мэра города Кызыла 05.11.2008 года № 1645 Департамент является правопреемником Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кызыла, образованным в результате реорганизации Комитета по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Кызыла в соответствии с решением Кызылского городского Хурала представителей от 16.09.2008 № 28.

Как следует из материалов дела, 10.02.2006 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Кызыла (Арендодатель) и ИП Самбу И.И. (Арендатор) заключен договор аренды № 62406 (далее - договор), по условиям которого Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, согласно план-схемы арендуемого помещения, расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских Добровольцев, дом 29, 1 этаж, помещения № 8 общей площадью 39,8 кв.м. 1 этаж, со сроком действия с 10.02.2006 по 31.12.2006.

В соответствии с пунктом 3.1. договора, Арендатор обязуется уплачивать арендную плату за пользование помещением в течение установленного в настоящем договоре срока, согласно калькуляции расчета арендной платы в размере 3 200 рублей в месяц. Соглашениями от 15.06.2006, 09.02.2008 размеры арендной платы изменялись.

В связи с реализацией арендодателем (Департаментом) соответствующего права на расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, уведомлений о расторжении договора аренды от 14.10.2011 № 3401 и от 13.10.2011, решением Арбитражного суда Республики Тыва от 21.10.2013 по делу № А69-2242/2012 вступившим в законную силу удовлетворены требования арендодателя об обязании индивидуального предпринимателя Самбу Ирине Иргитовне освободить и возвратить нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Кызыл, ул.Тувинских добровольцев, д.29, 1 этаж, помещение №8, общая площадь 39,8 кв.м.

ИП Самбу И.И. 04.02.2013 обратилась в Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла с заявлением о заключении договора купли продажи арендуемого помещения, последний письмом от 12.02.2013 отказал в заключении указанного договора. Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 28.05.2013 (дело № А69-557/2013) в заключении договора купли-продажи помещения по адресу: город Кызыл, улица Тувинских Добровольцев, дом 29, 1 этаж, помещения № 8 общей площадью 29 кв.м. 1 этаж между сторонами, отказано.

Как указано в исковом заявлении, главным и первичным требованием истца является намерение истца реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения, датированное 14.04.2011 на которое муниципальным учреждением «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла» ИП Самбу И.И. отказано в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения. И данное обстоятельство явилось основанием для обращения И.П Самбу И.И с настоящим иском о признании преимущественного права на заключение договора купли-продажи.

Истцом в материалы дела представлено заключение экспертов № 31/12/12, выполненное ООО «Независимая экспертиза» из которого следует, что проведение обособления помещений №№ 6, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17 возможно исходя из планировочной системы зданий и градостроительной ситуации территории, путем минимальной перепланировки. Также истцом в материалы дела представлено заключение обследования технического состояния основных строительных конструкций здания по адресу: г.Кызыл, ул.Тувинских Добровольцев, д.29, выполненное Научно-испытательной лабораторией научно-производственного центра «Силикат» Тывинского государственного университета, из которого следует, что для обеспечения дальнейшей нормальной эксплуатации здания, необходимо устранить выявленные дефекты и повреждения, чтобы их дальнейшее развитие на вызвало снижение и потерю несущей способности конструкций. Предлагается провести капитальный ремонт наружных стен и здания в целом.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом № 159.

Согласно статье 3 Закона № 159 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159 на основании договора или договоров аренды этого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007
№ 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пункте 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 указано, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Пунктом 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Как установлено судом, между сторонами 10.02.2006 заключен договор аренды
№ 62406, в соответствии с условиями которого Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, согласно план-схемы арендуемого помещения, расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских Добровольцев, д. 29, 1 этаж, помещения № 8, общей площадью 39,8 кв.м.

В соответствии со статьей 67 Устава городского округа «Город Кызыл Республики Тыва», утвержденного решением Хурала представителей города Кызыла от 05.05.2005
№ 50 органы местного самоуправления города Кызыла: - самостоятельно владеют, пользуются, распоряжаются и управляют муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления г. Кызыла; вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации или органам государственной власти Республики Тыва и органам местного самоуправления, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Порядок и условия приватизации муниципального имущества, определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

В соответствии со статьей 3 Положения о порядке планирования приватизации муниципального имущества городского округа «Город Кызыл Республики Тыва», утвержденного решением Хурала представителей города Кызыла от 11.11.2008 № 61 решение о приватизации муниципального имущества принимается Мэрией города Кызыла в соответствии с утвержденным Прогнозным планом (Программой) приватизации.

Решением Хурала представителей города Кызыла от 07.10.2011 № 345 «О внесении изменений в Решение Хурала представителей г.Кызыла «Об утверждении Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» на 2011 год» нежилое здание, расположенное по адресу: г.Кызыл, ул.Тувинских Добровольцев, д.29, общей площадью 606 кв.м. включено в программу приватизации на 2011 год.

Собственником нежилого здания, общей площадью 606 кв.м., расположенного по адресу: г.Кызыл, ул.Тувинских Добровольцев, д. 29 является городской округ «Город Кызыл», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданный Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 17-АВ № 012270, в отношении здания по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29, площадью 606 кв. м, а также положением в отношении Департамента, утвержденным решением Хурала представителей города Кызыла от 06.09.2011 № 335, подтверждается наличие у Департамента как органа местного самоуправления компетенции по реализации прав собственника в отношении объектов муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику.

Следовательно, собственник самостоятельно определяет право распоряжаться своим собственным имуществом.

Как следует из материалов дела, ИП Самбу И.И. по договору аренды арендовала нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских Добровольцев, 29, помещения № 8, общей площадью 39,8 кв.м., являющееся муниципальной собственностью, как указано выше и подтверждается техническим паспортом по состоянию на 26.09.2007 г., свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2008 года серии 17-АВ № 012270. Помещение № 8 площадью 39,8 кв. м, заявленное индивидуальным предпринимателем к приватизации, в обособленный объект недвижимости по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не сформировано. Технический и кадастровый учет оформленный Самбу И.И. был оформлен без учета разрешения собственника и на момент рассмотрения настоящего дела сняты с учета на основании заявления собственника. Также указанный объект - нежилое помещение № 8 площадью 39,8 кв. м не сформировано как обособленный объект, в понятии, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как отмечалось выше согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью исходя из статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Индивидуальным предпринимателем Самбу И.И. заявлен иск о признании преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 39,8 кв.м., расположенного в спорном здании.

В такой ситуации вопрос о возможности формирования нежилого помещения как обособленного объекта имеет существенное значение для правильного разрешения дела.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

В связи с представлением Самбу И.И. технического и кадастрового паспортов, оформленных в отсутствие согласия собственника назначена судебная строительно-техническая экспертиза по вопросу возможности формирования в нежилом здании площадью 606 кв.м., расположенном по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских Добровольцев, д. 29, отдельного нежилого помещения на основе помещения № 8 площадью 39,8 кв.м. без производства каких-либо строительных работ в целях дальнейшего кадастрового учета сформированного помещения.

Проведение экспертизы поручено Чачаковой Елене Константиновне - эксперту общества с ограниченной ответственностью «СудСтройЭкспертиза», расположенного по адресу: 660025, г. Красноярск, ул. А. Вавилова, д. 1, офис 424, имеющей высшее образование по специальности «водоснабжение и водоотделение», удостоверение об обучении по программе «Деятельность по строительству зданий и сооружений за исключением зданий и сооружений сезонного и вспомогательного характера в том числе управление строительством. Функции генерального подрядчика».

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- возможно ли формирование в нежилом помещении, расположенном по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29, общей площадью 606 кв.м (кадастровый номер 17:18:04/049/2014:591) отдельного нежилого помещения на основе части помещения в составе помещение № 8 площадью 39,8 к.м. без производства каких-либо строительных работ в целях дальнейшего кадастрового учета сформированного помещения? Если возможно, то предложить варианты с обозначением на планах.

- в случае отрицательного ответа на первый вопрос указать, какие именно строительно-монтажные работы потребуются провести для обеспечения возможности формирования самостоятельного (отдельного) помещения части помещения?

Эксперту поручено провести осмотр помещения (Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29) с вызовом представителей Муниципального казенного учреждения «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла (667005, Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Бухтуева, д.3) и Самбу Ирины Иргитовны (667000, Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Дружба, 1/1, кв. 15).

01.12.2014 в Третий арбитражный апелляционный суд поступило заключение экспертов от 28.11.2014 № СТЭ28-11/14.

Как следует из заключения эксперта от 28.11.2014 № СТЭ28-11/14, помещение № 8 является частью здания № 29 по ул. Тувинских добровольцев в г. Кызыле; помещение № 8 конструктивно и пространственно обособлено и пригодно для использования в качестве офисного помещения. Экспертом на первый вопрос, сделан вывод о том, что поскольку кадастровый учет осуществляется в отношении таких объектов, как земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, постановка помещения № 8 на кадастровый учет возможна без проведения каких-либо строительных работ по возведению ограждающих конструкций и выгораживанию помещения № 8 из состава помещений здания № 29 по ул. Тувинских добровольцев в г. Кызыле.

Муниципальное учреждение «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла» представило в материалы дела возражения на заключение независимого эксперта от 28.11.2014, согласно которых:

- помещение № 8 не обособлено от остальных помещений здания, оно отгорожено перегородкой; обособленными помещениями считается помещения имеющее отдельный вход (выход) и отгороженные конструктивными элементами - перекрытиями и стенами или перегородками; помещение нельзя освободить от основных помещений здания, так как: помещение № 8 функционально связано с остальными помещениями здания (туалетом, коридором, вестибюлем, тамбуром и т.д.); помещение № 8 технически связано с инженерными коммуникациями здания (электрические сети, сети теплоснабжения); если в здании отсутствуют обособленные нежилые помещения или они не удовлетворяют одновременно двум вышеперечисленным условиям, то здание должно признаваться неделимой вещью;

- при обособлении помещения № 8 потребуется выполнить строительно-монтажные работы по устройству: тамбура; заделке дверного проема ведущего в коридор; теплового пункта (для того чтобы помещение № 8 функционировало автономно от внутренних теплосетей здания); наружных тепловых сетей; системы электроснабжения; системы пожарной сигнализации.

В пункте 4 заключения ссылка на СНиП 12-01-2004-2 «организация строительства», указанные строительные нормы и правила Российской Федерации распространяются на строительство новых и реконструкцию существующих объектов недвижимости. Положения настоящих норм и правил могут быть распространены на ремонт эксплуатируемых зданий и сооружений, и поэтому указанный СНиП не распространяется в данном случае и не подлежит применению. Документ носит рекомендательный характер и устанавливает для добровольного применения общие правила ведения строительства, процедуры контроля качества строительства и оценки соответствия законченных строительством объектов недвижимости требованиям проектной документации и условиям договора.

Настоящие строительные нормы и правила не учитывают требования действующих нормативных документов министерств и ведомств, которые должны выполняться при строительстве линейных сооружений, в полосе отчуждения железных дорог, в полосе отвода автомобильных дорог и других транспортных путей, линий электропередачи, связи, трубопроводов и других объектов инфраструктуры. Таким образом, указанный СНиП 12-01-2004-2 не распространяется в данном случае и не подлежит применению.

Также со стороны независимого эксперта применены недействующие документы и не имеющие юридической силы, а именно технический и кадастровые паспорта от 03.02.2014, поскольку незаконно поставленное на кадастровый учет помещение №8 снято с кадастрового учета.

Согласно статье 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены в статье 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из сути судебной экспертизы, эксперт должен был оценить постановку на кадастровый учет из поставленных судом вопросов применительно не в отношении какие объектов (земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства) могут быть поставлены на кадастровый учет, а с точки зрения соответствия постановки на кадастровый учет помещения №8. Вместе с тем, эксперт дал правовую квалификацию доказательств по делу, что относится к компетенции суда.

Отсутствие в заключении эксперта от 24.06.2014 объективных признаков постановки на кадастровый учет помещения № 8, позволяет оценить проведенное исследование как необъективное, неполное и невсестороннее, а выводы как недостоверные и научно необоснованные.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта от 24.06.2014 проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанное экспертное заключение является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку является неполным и невсесторонним, кроме того, невозможно проверить ход и результат исследования.

В связи с этим суд апелляционной инстанции не принимает во внимание результаты судебной экспертизы и отказывает в удовлетворении апелляционной жалобы.

Согласно пункту 1.1 договора аренды переданные арендатору нежилое помещение № 8 используется в целях предпринимательской деятельности.

Из экспликации к поэтажному плану здания, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских Добровольцев, 29, помещения № 8 следует, что указанное помещение входит в состав 2-хэтажного нежилого здания общей площадью 606 кв.м и не имеет отдельного входа, имеется выход в общий коридор.

Доказательства того, что спорное помещение реконструировано в обособленный объект недвижимости и что в отношении него в соответствии с требованиями действующего законодательства осуществлен государственный кадастровый учет, в материалах дела отсутствуют. Воля собственника на обособление части помещения путем формирования на базе арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости с целью его выкупа ничем не подтверждена.

Представленные заявителем в материалы дела иные документы свидетельствуют о наличии формальной возможности выделения нежилого помещения № 8, но не подтверждают, что в результате перепланировки на основе указанного помещения может быть образован обособленный объект без утраты своего функционального назначения и способности их участия в гражданском обороте. Как верно отмечено судом первой инстанции здание по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских Добровольцев, д.29, как обособленный объект не может быть сформирован по следующим причинам: все помещения объединены в единую систему функционирования здания, запроектированы и построены в соответствии с требованиями градостроительных, противопожарных и санитарных норм как единый объект; инженерная инфраструктура имеет единую систему отопления, энергоснабжения, водоснабжения и канализации.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Разделение нежилого помещение на несколько самостоятельных объектов допустимо только при наличии волеизъявления собственника.

Действующим законодательством не установлена обязанность органов местного самоуправления по разделу находящегося в муниципальной собственности помещения.

Создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов без волеизъявления собственника и, исходя из функционального назначения здания, привело бы к нарушению прав собственника.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон спора, принимая во внимание положения статьей 1, 3, 9 Федерального закона N 159-ФЗ, положения Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что находившиеся в аренде помещение не является обособленным объектом недвижимости и не может являться предметом договора купли-продажи.

Довод заявителя жалобы о том, что суд опровергая кадастровый паспорт помещения, как доказательство его обособленности по мотиву снятия с учета на момент разрешения спора, в нарушение пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дал оценку доводам Самбу И.И. о злоупотреблении правом со стороны МКУ ДЗИО Мэрии г. Кызыла, подавая заявление о снятии с помещения с кадастрового учета, Департамент нарушил преимущественное право истца на выкуп указанного помещения, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный.

Испрашиваемое индивидуальным предпринимателем помещение невозможно расценить в качестве изолированного, так как оно не образуют отдельной обособленной группы помещений, в которую имелся бы самостоятельный вход, кроме того, не имее и самостоятельных вспомогательных помещений.

Довод заявителя жалобы о том, что выводы суда об отсутствии кадастрового учета арендуемого помещения, а также на то, что оно не является отдельным самостоятельным объектом недвижимого имущества, являются необоснованными, поскольку фактически данное недвижимое имущество с 2006 года являлось объектом аренды и, следовательно, находилось в гражданском обороте как самостоятельный объект гражданских прав, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Возможность выкупа части арендуемого помещения при отсутствии на то воли собственника Законом N 159-ФЗ не предусмотрена (правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенная в Постановлении от 28.06.2011 N 623/11).

В пунктах 2 и 3 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Коридор и санузел предназначены для обслуживания нескольких помещений (в том числе не принадлежащих предпринимателю на праве аренды) и являются общим имуществом собственников помещений здания, следовательно, выкуп предпринимателем спорных помещений в силу закона приведет также к приобретению предпринимателем права собственности на часть общего имущества, что может нарушать права собственника и иных лиц, имеющих права пользования помещениями.

Администрация и Комитет подтвердили отсутствие воли на обособление части нежилого помещения.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что иные доводы жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, приведены при неверном толковании норм права, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ :

решение Арбитражного суда Республики Тыва от «10» июня 2014 года по делу
№ А69-1075/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

В.В. Радзиховская

Судьи:

О.В. Ишутина

О.В. Магда