Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью "Сапфир-97" (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Администрации г. Минусинска (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о признании права собственности в силу приобретательной давности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 155,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 03.03.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 2 июля 2015 года в иске отказано. Не согласившись с данным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что договор купли-продажи помещения, ссылка на который имеется в решении, является ничтожным, следовательно, право собственности возникло в силу приобретательной давности, в наличии все условия для удовлетворения иска.

Представители ответчика, третьих лиц в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей указанных лиц.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

По акту приема-передачи от 27.04.1995, подписанному начальником МП «Жилищно-эксплуатационный трест» и генеральным директором ООО «Сапфир», произведена передача с баланса муниципального предприятия «Жилищно-эксплуатационный трест» на баланс ООО «Сапфир» в том числе нежилого помещения в здании по ул. Абаканская 54 (бывший магазин «Спектр»).

Согласно постановлению администрации города Минусинска от 22.03.1995 № 129-п Комитет по управлению муниципальным имуществом выступил учредителем смешанного товарищества «Сапфир». Вкладом комитета в уставный капитал товарищества установлено муниципальное имущество: нежилые помещения в зданиях по ул. Мартьянова, 16 (бывшее кафе «Забота»), по ул. Абаканская (бывший магазин «Спектр»), отдельностоящее здание по ул. Комсомольская, 13.

03.06.1996 администрация города Минусинска Красноярского края вынесла распоряжение № 80-р, в котором указано, что в связи с невозможностью выделить денежные средства для расчета с ООО «Сапфир» за полученные продукты питания для детских дошкольных и школьных учреждений города, а также в связи с нецелесообразностью дальнейшего участия комитета по управлению муниципальным имуществом в учредительстве ООО «Сапфир» на комитет по управлению муниципальным имуществом возложена обязанность выйти из состава учредителей ООО «Сапфир». В пункте 2 данного распоряжения указано, что внесенный комитетом вклад в уставный капитал ООО «Сапфир» (здание по ул. Комсомольская, 13 и нежилое помещение по ул. Абаканская, 54) подлежит передаче обществу с ограниченной ответственностью «Сапфир» по стоимости, определенной БТИ, в счет погашения задолженности администрации за продукты питания.

04.09.1996 Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска и ООО «Сапфир» подписан договор купли-продажи нежилых помещений, по условиям которого Комитет в счет погашения задолженности Администрации города перед ООО «Сапфир» передает в собственность ООО «Сапфир» нежилое помещение. Расположенное по адресу: <...> (бывший магазин «Спектр»), площадью 144,4 кв.м, площадью крыльца 11,7 кв.м, площадью подвала 65,6 кв.м, стоимостью по оценке БТИ – 108 768 339 руб.

По акту приема-передачи от 04.09.1996 комиссия в составе председателя по управлению муниципальным имуществом города Минусинска, ведущего специалиста комитета, директора ООО «Сапфир» произвели передачу нежилого помещения по адресу: ул. Абаканская, д. 54 (бывший магазин «Спектр») и здания по ул. Комсомольская, д. 13 в собственность общества с ограниченной ответственностью «Сапфир» в счет погашения задолженности администрации города. Основанием передачи указано распоряжение главы администрации города № 80-р от 03.06.1996 и протокол собрания учредителей ООО «Сапфир» от 14.06.1996.

Постановлением администрации Минусинского района Красноярского края зарегистрированы изменения в устав в ООО «Сапфир» в связи с его переименованием в ООО «Сапфир-97».

В материалы дела представлено свидетельство от 04.09.1996 № 85 о праве собственности ООО «Сапфир» на имущество.

15.06.2007 инспекция архитектурно-строительного надзора г. Минусинска выдала обществу с ограниченной ответственностью «Сапфир-97» разрешение № 24310000 145Р/07 на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства – нежилого помещения № 71, расположенного по адресу: <...>.

Приказом главного архитектора города от 15.06.2007 № 145Р/07 утверждено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции нежилого помещения № 71 по адресу: <...>.

Согласно справке № 116-07 от 15.06.2007 городской инспекции архитектурно-строительного надзора города Минусинска реконструкция нежилого помещения № 71, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Абаканская, д. 54, производилась с разрешения отдела архитектуры и градостроительства.

Согласно справке № 34 ФГУП «Ростехинвентаризация» от 02.07.2007 объект нежилое помещение, общей площадью 166 кв.м, по адресу: <...>, и объект площадью 155,1 кв.м, по адресу: <...>, являются одним и тем же объектом недвижимости.

Из письма ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 08.05.2015 № 2423/534 следует, что согласно базе данных государственного учреждения Красноярский государственный центр технической инвентаризации и оценки зданий, строений, сооружений (ГУ КЩТИ и ОЗСС) по состоянию на 15.02.1999 сведения о зарегистрированных правах на нежилое помещение, общей площадью 155,1 кв.м, расположенное по адресу: Россия, <...>, отсутствуют. По состоянию на 15.02.1999 за ООО «Сапфир-97» зарегистрировано право на нежилое помещение на 1 этаже, общей площадью 210,00 кв.м, расположенное по адресу: Россия, <...>. По данным технической инвентаризации от 09.02.2007 нежилому помещению 1 этажа присвоен номер - 71. В результате реконструкции помещения общая площадь уменьшилась на 54,9 кв.м, основание - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 24310000 145Р/07 на нежилое помещение № 71, расположенное по адресу: Россия, <...>, выдано 15.06.2007 инспекцией архитектурно-строительного надзора администрации г.Минусинска. Сведения о регистрации прав на нежилое помещение № 71 в архиве отделения отсутствуют.

Факт владения нежилым помещением общей площадью 155,1 кв.м, расположенным по адресу: <...>, более 15 лет, как указал истец, подтверждают следующие документы за период с 1995 года по 2015 год, представленные в материалы дела: оплата за тепловую энергию, за воду и прием сточных вод, электроэнергию, налога на имущество, за охрану магазина, налоговые декларации, налоговые декларации, арендных платежей за земельный участок, оплата за содержание и капитальный ремонт общедомового имущества.

Со ссылкой на статью 234 Гражданского кодекса Российской Федерации истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно письменному отзыву ТУ Росимущества в Красноярском крае не возражает против удовлетворению заявленных требований, в реестре федерального имущества предмет иска не учитывается.

Согласно письменному отзыву агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края нежилое помещение общей площадью 155,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>, в реестре государственного имущества Красноярского края не учитывается.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Иск о признании права является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения.

Условиями предъявления такого иска являются наличие объекта, на который заявляется требование о признании права собственности, статус вещи, относительно которой идет спор, должен быть неопределенным, наличие у истца правового интереса в связи с данной вещью.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе продавать его.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав

Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Согласно статьям 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно пункту 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

04.09.1996 Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска и ООО «Сапфир» подписан договор купли-продажи нежилых помещений, по условиям которого Комитет в счет погашения задолженности Администрации города перед ООО «Сапфир» передает в собственность ООО «Сапфир» нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> (бывший магазин «Спектр»), площадью 144,4 кв.м, площадью крыльца 11,7 кв.м, площадью подвала 65,6 кв.м, стоимостью по оценке БТИ – 108 768 339 руб.

В материалы дела представлено свидетельство от 04.09.1996 № 85 о праве собственности ООО «Сапфир» на имущество.

Исходя из системного толкования положений действующего законодательства по рассматриваемому вопросу (о признании права собственности в силу приобретательной давности), а также учитывая обязательные к применению разъяснения, содержащиеся в абзаце шестом пункта 15 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 можно прийти к выводу о том, что статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что истец владеет нежилым помещением, в том числе, на основании договора купли-продажи от 04.09.1996, в связи с чем к спорным правоотношениям не могут быть применены положения статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, судом не учтено следующее.

Статьей 1 Закона РФ от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент подписания договора купли-продажи) определено, что под приватизацией понимается приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов предприятий (действующих и ликвидированных по решению органов, правомочных принимать такие решения от имени собственника); долей (паев, акций) государства и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ); принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также совместных предприятий, коммерческих банков, ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий.

Поскольку произведена передача нежилого помещения по адресу: ул. Абаканская, д. 54 в собственность общества с ограниченной ответственностью «Сапфир», такая сделка должна соответствовать требованиям приватизационного законодательства при ее совершении.

Согласно статье 15 Закона РФ от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" установлены способы приватизации.

Согласно постановлению администрации города Минусинска от 22.03.1995 № 129-п Комитет по управлению муниципальным имуществом выступил учредителем смешанного товарищества «Сапфир». Вкладом комитета в уставный капитал товарищества установлено муниципальное имущество, в том числе нежилое помещение в здании по ул. Абаканская (бывший магазин «Спектр»).

Передача государственного, муниципального имущества в уставный капитал товарищества, не созданного в результате приватизации, указанными выше нормами права не предусматривалась, равно как и погашение задолженности путем передачи имущества.

Следовательно, сделка по передаче спорного имущества заключена с нарушением статьи 15 упомянутого закона, а потому является недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, вывод суда о том, что имущество получено истцом по сделке, не имеет под собой правовых оснований.

При этом, учитывая, что договор купли-продажи, акт приема-передачи от 04.09.1996 не были оспорены, признаны недействительными в установленном порядке, а имущество не было истребовано, истец продолжал себя считать собственником спорного имущества, владея им открыто, непрерывно, неся расходы по его содержанию. Договор аренды также не был заключен на спорное имущество с истцом.

Учитывая наличие договора от 04.09.1996, свидетельства о праве от 04.09.1996 № 85 о праве собственности ООО «Сапфир» на имущество, истец не знал об отсутствии у него оснований возникновения права собственности на спорное имущество. Отказ в регистрации права собственности истца спорное имущество Минусинского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю в 2008 году по тем же причинам не может быть принят во внимание, так как отсутствуют доказательства того, что в период владения и пользования истцом спорным имуществом как своим собственным, на имущество претендовал законный собственник имущества, принимал меры к его возврату.

Учитывая момент поступления спорного имущества во владение истца, апелляционный суд полагает, что срок приобретательной давности на момент обращения с иском истцом соблюден (04.09.1996 – 20.02.2015).

Апелляционный суд учитывает, что срок исковой давности по требованию о применении реституции с момента исполнения договора сторонами истек.

При таких обстоятельствах, отказ в признании права собственности за истцом, приведет к тому, что собственник имущества утратил владение и не сможет вернуть имущество посредством иска, а добросовестный приобретатель не стал собственником.

Апелляционный суд, учитывая обстоятельства поступления спорного объекта недвижимости во владение истца (акт приема-передачи, договор, распоряжение администрации города Минусинска), авторитет органов власти в том числе и в сфере издания актов в части распоряжения своим имуществом, полагает, что истец добросовестно и открыто владел спорным имуществом.

Открытость и непрерывность владения подтверждаются следующими представленными в дело документами:

- договором на пользование тепловой энергией в горячей воде № 112 от 01.10.1994,

- договором на электроснабжение № 6091 от 01.10.1994,

- договором на возмещение затрат по содержанию и ремонту общедомового имущества б/н от 01.02.2012,

- договором на предоставление коммунальных услуг от 01.01.2013,

- документами об оплате коммунальных услуг и справками об отсутствии задолженности.

Указанные обстоятельства подтверждаются также отсутствием доказательств выбытия спорного имущества из владения истца или несения затрат на его содержание иными лицами. Так, согласно письменному отзыву ТУ Росимущества в Красноярском крае не возражает против удовлетворения заявленных требований, в реестре федерального имущества предмет иска не учитывается. Согласно письменному отзыву агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края нежилое помещение общей площадью 155,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>, в реестре государственного имущества Красноярского края не учитывается. Администрация города Минусинска считает себя ненадлежащим ответчиком.

Апелляционный суд учитывает, что с момента приобретения имущества истец добросовестно и открыто владеет спорным имуществом, осуществляет в нем хозяйственную деятельность, несет бремя его содержания, что подтверждается документами, представленными в суд.

Учитывая изложенное, истец правомерно произвел реконструкцию спорного объекта, в связи с чем изменились его характеристики, что подтверждается представленными документами (письмом городской инспекции архитектурно-строительного надзора администрации г. Минусинска (л.д. 203 т.1), разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 201 т.1), выпиской из приказа главного архитектора города (л.д. 294 т1), справкой о соответствии адресов (л.д. 204 т.1), кадастровым паспортом (л.д. 129 т.1), техническим паспортом (л.д. 132 т. 1)).

Таким образом, истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным спорным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности, поэтому приобрел право собственности на заявленный реконструированный впоследствии объект, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, решение Арбитражного суда Красноярского края от 2 июля 2015 года подлежит отмене, иск – удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы относятся на истца в соответствии с его заявлением.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 2 июля 2015 года по делу № А33-3604/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Сапфир-97» на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 155,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:53:0110363:2089.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий		О.В. Петровская
Судьи:		О.В. Ишутина
		Л.Е. Споткай