Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью "Универмаг Советский" (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск; далее – истец, ООО «УС») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию город Красноярск в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск; далее – ответчик, Департамент) о взыскании убытков в размере 10 185 170 рублей 52 копейки.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25.08.2015 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Универмаг Советский" обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2013 № В-4 в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Красноярска на 2013 - 2015 годы включено нежилое здание общей площадью 3048,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с земельным участком общей площадью 2405 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0400194:0188. Оценка должна была быть определена на дату включения нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Красноярска на 2013 - 2015 годы. Согласно отчету об оценке № 368, выполненному ООО АНО «Экосервис», оценка стоимости нежилого здания по адресу: <...> проведена на дату 07.11.2013. Из содержания указанного отчета об оценке следует, что оценка объектов проведена по состоянию на 07.11.2013 в соответствии со служебной запиской отдела приватизации Департамента. При вынесении решения по делу № А33-3351/2014 Арбитражный суд Красноярского края также указал о необходимости определения стоимости объектов недвижимости по состоянию на дату включения недвижимого имущества в прогнозный план приватизации. Таким образом, Департамент неправомерно руководствовался для целей совершения сделки с истцом рыночной стоимостью, определенной с нарушением требований закона (на дату проведения оценки, а не дату включения объектов в план приватизации). Определение даты, на которую оценщик должен был установить рыночную стоимость имущества, зависело именно от ответчика. Ошибочное определение этой даты привело к неправильной оценке имущества, судебному спору и длительному незаключению договора купли-продажи. Нарушение Департаментом права истца на зачет стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты стоимости указанного имущества при его выкупе свидетельствует о противоправности поведения ответчика. Именно в силу указанного выше противоправного бездействия Департамента ООО «УС» было вынуждено обратиться в арбитражный суд для рассмотрения преддоговорного спора, что, в свою очередь, повлекло длительное незаключение договора купли-продажи имущества. По причине указанных противоправных действий ответчика (неверное определение даты оценки, отказ в зачете стоимости неотделимых улучшений) договор купли-продажи недвижимого имущества в надлежащий срок не был заключен, что повлекло для истца необходимость оплачивать арендные платежи до момента фактического заключения договора.

Ответчик представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, указав на законность решения суда первой инстанции.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 03.12.2015.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Универмаг Советский» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Ответчик, уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направил.

Ответчик заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, которое содержится в отзыве на апелляционную жалобу.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

ООО «Универмаг Советский являлось арендатором муниципального нежилого здания, общей площадью 3076,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> по договору аренды от 26.04.2001 № 5930 (далее – договор аренды).

Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что размер арендной платы определяется в соответствии с расчетами (приложения №№ 2, 3 к договору).

Дополнением от 16.01.2014 №25 к договору аренды стороны установили арендную плату за нежилое помещение в соответствии с решениями Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 №В-323, от 11.06.2013 №23-371, с 01.01.2014 в размере 11356964 рубля 88 копеек в год (946413 рублей 74 копейки в месяц).

Дополнением от 27.11.2014 №26 к договору аренды стороны установили арендную плату за нежилое помещение в соответствии с решениями Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 №В-323, от 11.06.2013 №23-371, с 01.01.2015 в размере 14196206 рублей 16 копеек в год (1183017 рублей 18 копеек в месяц).

В приложении №3 к договору аренды сторонами установлена арендная плата за пользование земельным участком с 01.01.2012 в размере 16209 рублей 10 копеек в месяц.

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора аренды).

Срок действия договора аренды в пункте 1.2 установлен с 01.03.2001 по 31.12.2006.

Дополнением от 26.12.2003 №26 срок действия договора продлен до 31.12.2016.

По акту приема-передачи от 01.03.2001 предусмотренное договором аренды нежилое помещение передано истцу.

Истцом оплачивалась арендная плата за пользование нежилым зданием в 2014 году:

Дата

№ платежного поручения

Сумма оплаты (руб.)

21.01.2014

3131

65000

27.01.2014

3135

40000

28.01.2014

3150

50000

03.02.2014

3160

93000

10.02.2014

3176

220000

12.02.2014

3184

100000

17.02.2014

3196

36000

18.02.2014

3201

100000

19.02.2014

3207

60000

20.02.2014

3214

90000

26.02.2014

3232

14000

27.02.2014

3233

20000

28.02.2014

3234

65000

11.03.2014

3254

410000

12.03.2014

3255

149000

13.03.2014

3261

12000

18.03.2014

3262

197000

20.03.2014

3263

60000

24.03.2014

3279

33000

25.03.2014

3280

47000

26.03.2014

3281

19000

27.03.2014

3282

17000

28.03.2014

3283

13000

03.04.2014

3295

93000

07.04.2014

3308

85000

08.042014

3309

41000

10.04.2014

3312

143000

14.04.2014

3329

67000

15.04.2014

3330

36000

15.04.2014

3331

102000

16.04.2014

3332

28000

18.04.2014

3334

19000

21.04.2014

3345

62000

22.04.2014

3346

58000

23.04.2014

3347

11000

24.04.2014

3352

40000

25.04.2014

3353

17000

28.04.2014

3363

24000

29.04.2014

3364

31000

30.04.2014

3365

21654,96

08.05.2014

3368

71000

12.05.2014

3370

15000

13.05.2014

3391

54000

16.05.2014

3402

19000

19.05.2014

3413

58000

21.05.2014

3414

56000

23.05.2014

3415

23000

26.05.2014

3429

63000

27.05.2014

3432

45000

30.05.2014

3433

51000

02.06.2014

3445

40000

03.06.2014

3446

50000

29.09.2014

3447

124000

11.06.2014

3459

241000

17.06.2014

3468

232000

19.06.2014

3470

36000

23.06.2014

3476

52000

24.06.2014

3477

61000

30.06.2014

3484

100000

15.07.2014

3508

190000

22.07.2014

3517

210000

23.07.2014

3518

13000

31.07.2014

3542

46000

31.07.2014

3545

61000

05.08.2014

3559

30000

07.08.2014

3560

85000

12.08.2014

3576

130000

13.08.2014

3579

170000

19.08.2014

3591

54000

20.08.2014

3592

90000

22.08.2014

3594

40000

26.08.2014

3606

80000

27.08.2014

3609

30000

28.08.2014

3613

10000

01.09.2014

3616

41000

04.09.2014

3629

37000

08.09.2014

3640

90000

15.09.2014

3660

228000

17.09.2014

3661

90000

23.09.2014

3673

167000

29.09.2014

3683

65000

30.09.2014

3684

74000

03.10.2014

3685

47000

07.10.2014

3693

57000

15.10.2014

3709

53000

30.10.2014

3730

100000

31.10.2014

3732

150000

06.11.2014

3745

124000

10.11.2014

3758

38000

12.11.2014

3763

258000

12.11.2014

3764

5000

14.11.2014

3766

123000

17.11.2014

3772

72000

18.11.2014

3773

156000

19.11.2014

3774

32000

20.11.2014

3776

18000

21.11.2014

3778

84000

24.11.2014

3789

46000

27.11.2014

3791

60000

01.12.2014

3793

100000

03.12.2014

3800

200000

05.12.2014

3802

160000

08.12.2014

3803

363000

09.12.2014

3804

59000

10.12.2014

3805

95000

11.12.2014

3807

17000

16.12.2014

3819

209000

17.12.2014

3820

32000

18.12.2014

3821

171000

22.12.2014

3824

1462000

Всего на сумму 10471654 рубля 96 копеек.

Истцом оплачивалась арендная плата за пользование земельным участком в 2014 году:

дата

№ платежного поручения

Сумма оплаты (руб.)

07.02.2014

3162

8209,10

11.03.2014

3243

16209,10

07.04.2014

3307

16209,10

24.04.2014

3351

16156,99

12.05.2014

3371

16209,10

10.06.2014

3456

16209,10

09.07.2014

3494

16209,10

11.08.2014

3561

16209,10

08.10.2014

3694

16209,10

06.11.2014

3746

16209,10

11.12.2014

3808

13000

15.12.2014

3818

3209,10

Всего на сумму 170247 рублей 99 копеек.

Нежилое здание общей площадью 3048,5 кв.м, инв.№ 04:401:001:015474520:0001, лит. Б, Б1, В, расположенное по адресу: <...> зд. 29, с земельным участком общей площадью 2405 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0400194:0188, решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2013 № В-4 включено в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Красноярска на 2013 – 2015 годы, утвержденную решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 № В-322 (ред. от 14.10.2013 №В-4).

Администрацией города Красноярска принято распоряжение 28.11.2013 № 679, в соответствии с которым ООО «Универмаг Советский» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого здания, общей площадью 3048,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с одновременным отчуждением земельного участка общей площадью 2405 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400194:188 занимаемого нежилым зданием, по цене 106328636 рублей, в том числе рыночная стоимость нежилого здания – 101323831 рубль, земельного участка – 5004805 рублей.

Выкупная стоимость указанного муниципального нежилого здания и земельного участка, определена Департаментом на основании отчета № 368 от 13.11.2013 об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимого имущества, проведенной ООО «АНО ЭКОСЕРВИС» по состоянию на 07.11.2013 в размере 101323831 рубль здания и 5004805 рублей участка.

Департамент письмом от 24.01.2014 № 2392 направил ООО «Универмаг Советский» для подписания проект договора купли-продажи недвижимого имущества на арендуемое здание по ул. Тельмана, 29 и земельный участок, занимаемый нежилым зданием по вышеуказанной цене. Проект договора получен истцом 05.02.2014 согласно расписки директора общества на письме.

ООО «Универмаг Советский» 30.12.2013 направило в Департамент письмо (вх.50846 от 30.12.2013), согласно которому просило зачесть в стоимость нежилого здания стоимость неотделимых улучшений в сумме 11027344 рубля и сообщило, что в предложенной редакции договора стоимость нежилого здания не соответствует действительной стоимости объекта, согласно отчету об оценке № 122-880-1-2013 подготовленного ОО «Альянс-Оценка».

Общество подписало договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий, в котором абзац первый пункта 2.1, абзац первый пункта 2.3, абзац шестой пункта 3.2.7 договора изложены в следующей редакции:

«абзац первый пункта 2.1. «Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, согласно отчетам об оценке № 122-88-1-2013 от 08.11.2013 и № 199н-2013 от 23.12.2013 составляет 66712486 (шестьдесят шесть миллионов семьсот двенадцать тысяч четыреста восемьдесят шесть) рублей»;

«абзац первый пункта 2.3. «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 66712486 (шестьдесят шесть миллионов семьсот двенадцать тысяч четыреста восемьдесят шесть) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после заключения настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 1111874 (один миллион сто одиннадцать тысяч восемьсот семьдесят четыре) рубля 70 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику рассроченных платежей (приложение 2).»;

«абзац шестой пункта 3.2.7. «Покупатель не вправе без согласия Продавца отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им.».

В протоколе согласования разногласий, врученном Департаментом представителю ООО «УС» с сопроводительным письмом от 24.01.2014 № 2392, Департамент предложил оставить договор купли-продажи в редакции продавца.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13.08.2014 по делу № А33-3351/2014 суд по иску ООО «Универмаг Советский» урегулировал разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 3048,5 кв.м., кадастровый номер 24:50:040194:0000:04:401:001:015474520:0001, расположенного по адресу: <...>, изложив абзац первый пункта 2.1, абзац первый пункта 2.3, абзац шестой пункта 3.2.7 договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, следующим образом:

Абзац первый пункта 2.1: Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества составляет 62417000 (шестьдесят два миллиона четыреста семнадцать тысяч) рублей.

Абзац первый пункта 2.3: Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 62417000 (шестьдесят два миллиона четыреста семнадцать тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после заключения настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 1040283 (один миллион сорок тысяч двести восемьдесят три) рубля 33 копейки, последний платеж в сумме 1040283 (один миллион сорок тысяч двести восемьдесят три) рубля 35 копеек (далее ежемесячные платежи), согласно графику рассроченных платежей (приложение 2).

Абзац шестой пункта 3.2.7: Покупатель не вправе без согласия Продавца отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.02.2015 (№ регистрации 24-24/001-24/001/017/2015-466/2), нежилое здание площадью 3 048,5 кв.м. по адресу: <...>, зарегистрировано на праве собственности истца 11.02.2015 на основании договора купли-продажи от 16.01.2015 №842-ПР.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.02.2015 24ЕЛ 615380, земельный участок площадью 2405 кв.м., занимаемый нежилыми зданиями, по адресу: <...>, зарегистрирован на праве собственности истца 11.02.2015 на основании договора купли-продажи от 16.01.2015 №842-ПР.

Ссылаясь на то, что рыночная стоимость здания была определена Департаментом неправомерно не на дату 14.10.2013 (дата принятия Решения Красноярского городского Совета № В-4 о включении объекта в прогнозный план приватизации), а на дату 07.11.2013 и без учета неотделимых улучшений, что повлекло завышение цены выкупа и необходимость обращения в суд за урегулированием разногласий, истец просит взыскать с ответчика 10185170 рублей 85 копеек убытков за период с 24.01.2014 (дата направления Департаментом протокола разногласий) по 10.12.2014 (дата вступления решения суда по делу № А33-3351/2014 в законную силу), состоящих из арендной платы в 2014 году:

1) за пользование нежилым помещением:

- за период с 24.01.2014 (даты направления проекта договора) по 31.01.2014 (8 дней) – 244235 рублей 76 копеек;

- за период с 01.02.2014 по 30.11.2014 – 9464137 рублей 40 копеек;

- за период с 01.12.2014 по 10.12.2014 (10 дней) – 305294 рубля 70 копеек;

2) за пользование земельным участком:

- за период с 24.01.2014 по 31.01.2014 (8 дней) – 4182 рубля 96 копеек;

- за период с 01.02.2014 по 30.11.2014 – 162091 рубль;

- за период с 01.12.2014 по 10.12.2014 (10 дней) – 5228 рулей 70 копеек.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях независимо от того, предусмотрена ли законом такая возможность применительно к конкретной ситуации или нет.

В соответствии со статьями 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

В силу статьи 1071 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или другими законами причиненный вред подлежит возмещению за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования, от имени казны выступают соответствующие финансовые органы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 125 настоящего Кодекса эта обязанность не возложена на другой орган, юридическое лицо или гражданина.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит установление следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика; факт и размер понесенного ущерба; причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками.

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие подлежащих возмещению убытков, их размер и причинную связь между убытками и действиями лица, нарушившего обязательство, то есть наличие всех перечисленных элементов деликтной ответственности.

Как следует из материалов дела, спорные отношения, возникли в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Такие отношения, включая особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон - №159-ФЗ).

Законом № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с нормой статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425, пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из взаимосвязанных положений приведенных правовых норм следует, что в случае, если возникшие у сторон при заключении договора разногласия урегулированы решением суда, такой договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда.

Требования истца мотивированы тем, что рыночная стоимость здания была определена Департаментом неправомерно не на дату 14.10.2013 (дата принятия Решения Красноярского городского Совета № В-4 о включении объекта в прогнозный план приватизации), а на дату 07.11.2013 и без учета неотделимых улучшений, что повлекло завышение цены выкупа и необходимость обращения в суд за урегулированием разногласий, в связи с чем уплаченная в период спора арендная плата в период с 24.01.2014 по 10.12.2014 является для истца убытками, причиненными неправомерными действиями органа местного самоуправления.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, спорное нежилое здание и земельный участок под зданием включены в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Красноярска на 2013 – 2015 годы, утвержденный решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 № В-322 (ред. решения от 14.10.2013 №В-4).

Администрацией города Красноярска принято распоряжение 28.11.2013 № 679, в соответствии с которым ООО «Универмаг Советский» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого здания, общей площадью 3 048,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с одновременным отчуждением земельного участка общей площадью 2405 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400194:188 занимаемого нежилым зданием, по цене 106328636 рублей (нежилое здание – 101323831 рубль, земельный участок– 5004805 рублей), определенной на основании отчета №368 от 13.11.2013 об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимого имущества, проведенной ООО «АНО ЭКОСЕРВИС» по состоянию на 07.11.2013.

Департамент направил ООО «Универмаг Советский» для подписания проект договора купли-продажи недвижимого имущества на арендуемое здание по ул. Тельмана, 29 и земельный участок, занимаемый нежилым зданием. Выкупная стоимость указанного муниципального нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено, определена Департаментом на основании отчета №368 от 13.11.2013 об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимого имущества, проведенной ООО «АНО ЭКОСЕРВИС» по состоянию на 07.11.2013 в размере 191323831 рубль здания и 5004805 рублей участка и без учета стоимости неотделимых улучшений.

ООО «Универмаг Советский» направило в Департамент письмо (вх.50846 от 30.12.2013), согласно которому просило зачесть в стоимость нежилого здания стоимость неотделимых улучшений, ООО «УС» приложило к письму подписанный им с протоколом разногласий договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий, в котором абзац первый пункта 2.1, абзац первый пункта 2.3, абзац шестой пункта 3.2.7 договора изложило в своей редакции, с учетом отчетов об оценке рыночной стоимости здания и рыночной стоимости неотделимых улучшений, подготовленных ООО «Альянс-Оценка»

Департамент письмом от 24.01.2014 № 2392 направил ООО «Универмаг Советский» протокол согласования разногласий, в котором отклонил предложенные истцом условия договора.

Как следует из решения Арбитражного суда Красноярского края от 13.08.2014 по делу № А33-3351/2014, в котором участвовали те же стороны, рыночная стоимость здания в отчете ООО «Альянс-Оценка» № 199н-2013 на дату 23.12.2013 составила 77739830 рублей рыночная стоимость неотделимых улучшений согласно отчету № 122-88-1-2013 на дату 02.10.2013 составила 11027344 рубля.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13.08.2014 по делу № А33-3351/2014 суд по иску ООО «Универмаг Советский» к Департаменту урегулировал разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 3048,5 кв.м., кадастровый номер 24:50:040194:0000:04:401:001:015474520:0001, расположенного по адресу: <...>, изложив абзац первый пункта 2.1, абзац первый пункта 2.3, абзац шестой пункта 3.2.7 договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, в новой редакции.

В соответствии с экспертным заключением от 18.07.2014, подготовленным экспертом ФИО3 при назначении по делу №А33-3351/2014 судебной оценочной экспертизы, экспертом определена рыночная стоимость спорного нежилого здания, а также рыночная стоимость его неотделимых улучшений на дату оценки 14.10.2013.

Экспертным заключением рыночная стоимость здания на дату 14.10.2013 определена в размере 81706000 рублей рыночная стоимость неотделимых улучшений на эту же дату определена в размере 1928900 рублей.

С учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в стоимость здания рыночная цена выкупаемого объекта определена судом в сумме 62417000 рублей.

Указанное решение Арбитражного суда Красноярского края от 13.08.2014 по делу № А33-3351/2014 вступило в законную силу 10.12.2014 с принятием постановления Третьего арбитражного апелляционного суда об оставлении решения без изменения.

Судом первой инстанции, верно, установлено, что из материалов дела № А33-3351/2014 следует, что инициатором передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда явилось ООО «Универмаг Советский».

Тем самым ООО «Универмаг Советский» реализовало предоставленное ему гражданским законодательством право на судебную защиту своих интересов.

Из содержания статей 3, 8 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что отчеты независимого оценщика, полученные органами государственной власти и местного самоуправления, должны быть положены в основу определения выкупной стоимости государственного (муниципального) имущества.

Вместе с тем, цена выкупа имущества не является обязательной для покупателя по сделке по выкупу арендуемого муниципального имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства вправе оспорить достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска (статья 12 Закона N 135-ФЗ, абзац 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

При этом расходы по оплате арендной платы могут являться убытками истца в случае оспаривания истцом рыночной стоимости определенной ответчиком в соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ.

При этом суд первой инстанции, верно, указал, что из решения суда от 13.08.2014 по делу № А33-3351/2014 усматривается, что рыночная стоимость здания определенная в отчете об оценке №368 от 13.11.2013 ООО АНО «Экосервис» по состоянию на 07.11.2013 не являлось предметом оспаривания, выводы о рыночной цене изложенные в данном отчете, не признавались судом недостоверными.

Кроме того, представленные обществом отчеты ООО «Альянс-Оценки» также не были составлены на дату 14.10.2013, когда принято решение Красноярского Городского совета о включения объекта в прогнозный план приватизации муниципального имущества. Отчеты ООО «Альянс-оценка» были составлены на дату 02.10.2013 (стоимость неотделимых улучшений) и на 23.12.2013 (рыночная стоимость здания), что также не соответствует дате 14.10.2013.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что несогласие ООО «Универмаг Советский» с размером выкупной стоимости имущества не было связано с неправильным определением Департаментом даты, по состоянию на которую должна быть проведена оценка выкупаемого имущества, а состояло в принципиальном возражении покупателя относительно величины стоимости выкупаемого имущества и возможности зачесть стоимость произведенных ООО «УС» неотделимых улучшений муниципального недвижимого имущества.

При названных обстоятельствах нет оснований для вывода о том, что причиной возникновения преддоговорного спора явились незаконные действия Департамента, выразившиеся в указании оценщику на определение цены арендованного имущества по состоянию на 07.11.2013.

Допущенные оценщиком нарушения при определении стоимости предмета оценки не могут быть поставлены в вину Департаменту и свидетельствовать о неправомерных действиях последнего, равно как о недобросовестности или злоупотреблении правом.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в период разрешения договорных разногласий противоправности в действиях ответчика, его вины, а также причинно-следственной связи между противоправными действиями и возникшими убытками не усматривается, поэтому совокупность элементов для применения к ответчику гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков за спорный период отсутствует.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы истца в суде первой инстанции, которые надлежащим образом оценены арбитражным судом первой инстанции, выводы суда основаны на материалах дела, являются правильными с учетом подлежащих применению по настоящему делу норм права.

В рамках арбитражного дела № А33-3351/2014 судом разрешался преддоговорный спор по иску ООО «Универмаг Советский» к Департаменту, а не требование об оспаривании достоверности рыночной стоимости, определенной оценщиком. Оценщик в данном деле не был привлечен в качестве ответчика. Отчет с определенной в нем рыночной стоимостью спорной недвижимости оценивался судом только в качестве одного из доказательств по делу в обоснование такой стоимости.

Отчет с точки зрения достоверности или недостоверности указанной в нем цены помещений мог оцениваться только судом в процессе рассмотрения дела №А33-3351/2014 и только результат судебной оценки мог повлечь правовые последствия в отличие от субъективной оценки отчета как достоверного или недостоверного лицами, участвующими в деле.

Указанное выше не может быть поставлено в вину Департаменту и свидетельствовать о неправомерных действиях последнего, равно как о недобросовестности или злоупотреблении правом.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 августа 2015 года по делу №А33-9212/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Магда

Судьи:

А.Н. Бабенко

О.В. Ишутина