Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Дивные горы» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации города Дивногорска (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее - ответчик) об обязании заключить дополнительные соглашения к договору аренды № 145а от 13.08.2015, договору аренды № 146а от 13.08.2015, договору аренды № 184а от 30.09.2015, договору аренды № 187а от 30.09.2015, договору аренды №185а от 30.09.2015, договору аренды № 183а от 30.09.2015, договору аренды № 186а от 30.09.2015, договору аренды № 230а от 22.10.2015, договор аренды № 231а от 22.10.2015, предусматривающие увеличение срока действия указанных договоров аренды с 23.01.2020 на три года, не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от «16» сентября 2021 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

- реализация истцом ранее права на однократное продление договора аренды земельного участка для завершения строительства на нем объекта недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, не влияет на возможность продления срока действия такого договора по основаниям, предусмотренным частью 6 статьи 19 частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 № 98-ФЗ;

- правоотношения сторон, установленные договорами аренды №145а от 13.08.2015; №146а от 13.08.2015; №184а от 30.09.2015; №187а от 30.09.2015; №185а от 30.09.2015; №183а от 30.09.2015; №186а от 30.09.2015; №230а от 22.10.2015; №231а от 22.10.2015, не прекращены и подлежат продлению на три года в форме заключения дополнительного соглашения.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.12.2021 апелляционная жалоба принята к производству.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Согласно представленному отзыву на апелляционную жалобу ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

Представителем истца заявлено ходатайство об отложении судебного заседания, в удовлетворении которого отказано, поскольку документально не обоснована уважительность неявки других представителей, а также необходимость их участия в судебном заседании.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Администрация города Дивногорска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Дивные горы» (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков, предназначенных для строительства, из земель, находящихся в ведении муниципального образования город Дивногорск:

- № 183а от 30.09.2015, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 6 182,0 кв.м., с кадастровым номером 24:46:0000000:13909, расположенный по адресу: Красноярский край г. Дивногорск, в районе ул. Набережная - ул. Гидростроителей, в районе лодочной станции г. Дивногорска, участок № 7, с разрешенным использованием - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Срок действия договора с 24.02.2015 по 23.02.2018 (п. 2.1 договора);

- № 184а от 30.09.2015, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 4 727,0 кв.м., с кадастровым номером 24:46:0000000:13914, расположенный по адресу: Красноярский край г. Дивногорск, в районе ул. Набережная – ул. Гидростроителей, в районе лодочной станции г. Дивногорска, участок № 4, с разрешенным использованием - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка;

- № 185а от 30.09.2015, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 14 455,0 кв.м., с кадастровым номером 24:46:0000000:13908, расположенный по адресу: Красноярский край г. Дивногорск, в районе ул. Набережная - ул. Гидростроителей, в районе лодочной станции г. Дивногорска, участок № 6, с разрешенным использованием - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка;

- № 186а от 30.09.2015, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 4 250 кв.м., с кадастровым номером 24:46:0000000:13911, расположенный по адресу: Красноярский край г. Дивногорск, в районе ул. Набережная - ул. Гидростроителей, в районе лодочной станции г. Дивногорска, участок № 8, с разрешенным использованием - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Срок действия договора аренды с 24.02.2015 по 23.02.2018;

- № 187а от 30.09.2015, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 5 046,0 кв.м., с кадастровым номером 24:46:0000000:13917, расположенный по адресу: Красноярский край г. Дивногорск, в районе ул. Набережная - ул. Гидростроителей, в районе лодочной станции г. Дивногорска, участок № 5, с разрешенным использованием - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка;

- № 145а от 13.08.2015, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 10 344,0 кв.м., с кадастровым номером 24:46:0000000:13912, расположенный по адресу: Красноярский край г. Дивногорск, в районе ул. Набережная - ул. Гидростроителей, в районе лодочной станции г. Дивногорска, участок № 2, с разрешенным использованием - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Срок аренды с 24.02.2015 по 23.02.2018;

- № 14ба от 13.08.2015, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 7877,0 кв.м., с кадастровым номером 24:46:0000000:13915, расположенный по адресу: Красноярский край г. Дивногорск, в районе ул. Набережная - ул. Гидростроителей, в районе лодочной станции г. Дивногорска, участок № 3, с разрешенным использованием - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка;

- № 230а от 22.10.2015, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 6048,0 кв.м., с кадастровым номером 24:46:0000000:13913, расположенный по адресу: Красноярский край г. Дивногорск, в районе ул. Набережная - ул. Гидростроителей, в районе лодочной станции г. Дивногорска, участок № 9, с разрешенным использованием - образование и просвещение в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Срок аренды участка с 24.02.2015г. по 23.02.2018;

- № 231а от 22.10.2015, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 2630,0 кв.м., с кадастровым номером 24:46:0000000:13910, расположенный по адресу: Красноярский край г. Дивногорск, в районе ул. Набережная - ул. Гидростроителей, в районе лодочной станции г. Дивногорска, участок № 11, с разрешенным использованием - общее пользование территории в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Срок аренды участка с 24.02.2015 по 23.02.2018.

В соответствии с предметом указанных договоров арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду указанные земельные участки из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - многоэтажная жилая застройка. Участки передаются по акту приема-передачи (приложение №3 к договорам).

Срок аренды участков устанавливается с 24.02.2015 по 23.02.2018 (пункт 2.1 договоров).

Договоры аренды указанных земельных участков подписаны обеими сторонами, произведена государственная регистрация договоров Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Как следует из заявления, ООО «Дивные горы» в рамках реализации и освоения заключённых договоров аренды разработало проект по комплексной застройке, получило положительное заключение экспертизы и разрешения на строительство. № Р1124304000-571/ПР от 15.08.2014, № 24-КЕ1 24304000-56-2015 от 14.08.2015, № 24-Р11 2430400068-2016 от 02.12.2016, № 24-Р1Т 24304000-69-2016 от 02.12.2016 в целях строительства многоквартирных домов. Также были получены технические условия на подключение к тепловым сетям, к водоснабжению и водоотведению. Технические условия получены не раздельно в зависимости от земельного участка, технические условия получены полностью на весь застраиваемый комплекс.

Уведомлениями от 20.01.2021 № 19112, от 20.01.2021 № 19114, от 20.01.2021 № 19116, от 20.01.2021 № 19113, от 20.01.2021 № 19115, от 20.01.2021 № 19117, от 20.01.2021 № 19118, от 20.01.2021 № 19119 администрация города Дивногорска сообщила обществу с ограниченной ответственностью «Дивные горы» об отказе от договоров аренды № 146а от 13.08.2015, договору аренды № 184а от 30.09.2015, договору аренды № 187а от 30.09.2015, договору аренды №185а от 30.09.2015, договору аренды № 183а от 30.09.2015, договору аренды № 186а от 30.09.2015, договору аренды № 230а от 22.10.2015, договор аренды № 231а от 22.10.2015.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25.08.2020 по делу А33-32496/2019 признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю от 09.08.2019 исх.№ КУВД-001/2019-4969374/2 в государственной регистрации прекращения права аренды (по договору аренды № 145а от 13.08.2015г. в отношении земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 10344,0 кв.м., с кадастровым номером 24:46:0000000:13912).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении вышеуказанных земельных участков обременение в виде аренды не зарегистрировано.

Заявлением, адресованным главе администрации г. Дивногорска, от 23.12.2020, ООО «Дивные горы» просило продлить срок действия вышеуказанных договоров до 2028 года.

Решением (письмо от 10.02.2021 №598) администрация г. Дивногорска отказала в заключении дополнительных соглашений в целях продления срока действия вышеуказанных договоров.

Считая свои права нарушенными, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Судом первой инстанции верно установлено, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В заключенных сторонами договорах срок аренды установлен в соответствии с пунктом 2.1. с 24.02.2015 по 23.02.2018.

По мнению истца, у администрации имеется обязанность заключить с ним дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права с учетом следующих положений.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, после 01.03.2015 регулируется положениями Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Правовыми положениями Земельного кодекса РФ и пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

Кроме того, в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 названного Кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного судом первой инстанции сделан правомерный вывод, что действующим законодательством предусматривается лишь однократная возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов), что предполагает наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок (отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона).

В дело представлен технический паспорт от 27.04.2021 в отношении объекта степенью готовности 8%, расположенного по адресу: <...> в районе лодочной станции г. Дивногорска, участок № 2. Доказательства регистрации за истцом права на объекты незавершенного строительства в дело не представлены.

Таким образом, учитывая вышеприведенные положения ЗК РФ и Федерального закона № 137-ФЗ, земельное законодательство устанавливает, что после 01.03.2015 продление договора аренды земельного участка на новый срок по общему правилу возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, заключенный после 01.03.2015.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судом установлено и материалами дела подтверждено, что первоначально земельные участки предоставлены истцу на основании договоров аренды, заключенных в 2015 году.

Принимая во внимание уведомления от 20.01.2021 № 19112, от 20.01.2021 № 19114, от 20.01.2021 № 19116, от 20.01.2021 № 19113, от 20.01.2021 № 19115, от 20.01.2021 № 19117, от 20.01.2021 № 19118, от 20.01.2021 № 19119, в которых администрация города Дивногорска сообщила обществу с ограниченной ответственностью «Дивные горы» об отказе от договоров аренды, содержание выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении вышеуказанных земельных участков, согласно которым обременение в виде аренды не зарегистрировано, проанализировав положения договоров аренды земельных участков, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что действие договоров аренды в настоящее время прекращено.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ отклонены судебной коллегией по следующим основаниям.

Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» в статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ введена часть 6, согласно которой до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции названного Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Вместе с тем, вопреки доводам истца, заявителем не соблюдено предусмотренное пунктом 2 части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ условие, поскольку договоры аренды земельных участков прекратили свое действия в связи с истечением срока.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении иска.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, установив, что к моменту обращения общества в соответствии с частью 6 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ с заявлением о заключении дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды земельного участка ответчик реализовал предоставленное арендодателю право на отказ от договора аренды, пришел к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для продления срока действия спорных договоров.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о принятии судом первой инстанции неверного решения. Все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции правильно установлены и исследованы, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «16» сентября 2021 года по делу № А33-9439/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий		О.В. Петровская
Судьи:		Н.Н. Белан
		О.Ю. Парфентьева