Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Верхотуровым Ю.Ю.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО «Версия» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 31августа 2011 года по делу № А19-12285/2011 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом и развитию потребительского рынка администрации города Братска к обществу с ограниченной ответственностью «Версия» о взыскании 2 638 518 рублей 61 копеек, расторжении договора и возложении обязанности возвратить нежилое помещение (суд первой инстанции: Антонова С.Н.);

при участии в судебном заседании:

от истца КУМИ г.Братска (ИНН <***>, ОГРН <***>; адрес: 665708, Иркутская обл, Братск г, Ленина пр-кт, 37): не явился, извещен;

от ответчика ООО «Версия» (ИНН <***>, ОГРН <***>; адрес: 660135, Красноярский край, Красноярск г, Взлетная ул, 5, Строение 1): не явился, извещен;

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом и развитию потребительского рынка администрации города Братска (далее - истец, Комитет, КУМИ г.Братска) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Версия» о взыскании 2 347 190 руб. 91 коп. - арендной платы по договору № 336 от 03 ноября 2010 года за период с 03.11.2010 по 30.06.2011, 291 327 руб. 70 коп. – пени за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы за период с 11.11.2010 по 30.06.2011; расторжении договора аренды № 336 от 03 ноября 2010 года и возложении обязанности вернуть нежилое помещение (магазин)общей площадью 1325 кв.м., находящееся в подвале и на 1-ом этаже 9-ти этажного крупнопанельного жилого дома, расположенного по адресу: г.Братск, ж.р. Центральный, ул. Рябикова, д. 51, пом. 1001согласно техническому паспорту.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 31августа 2011 года иск удовлетворен. Суд исходил из того, что наличие задолженности и её размер ответчик не оспорил, доказательства оплаты – не представил, истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды, а также наличие оснований для взыскания неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы.

Суд руководствовался статьями 309, 314, 330, 450, 452, 619, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

ООО «Версия», не согласившись с решением суда, подало на него апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене как принятого с нарушением норм материального (пункта 2 статьи 452 ГК РФ) и процессуального права и просит оставить исковое заявление без рассмотрения.Ответчик указывает, что истец не направил ему исковое заявление, и он не получал копию определения суда о принятии искового заявления к производству. Считает, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора, поскольку предупреждение о погашении задолженности и предложение о расторжении договора он от истца не получал.

Определением от 21 ноября 2011 года на основании части 6.1 статьи 268 и пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ апелляционный суд перешел на рассмотрение дела по правилам, установленным для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции.

Стороны о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились,истец ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 и статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенныхсторон.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 19, главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доводы апелляционной жалобы, материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 153 АПК РФ разбирательство дела осуществляется в судебном заседании арбитражного суда с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания.

Статьей 121 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания путем направления копии судебного акта не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или проведения процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 1).

Согласно статье 122 АПК РФ копия судебного акта направляется арбитражным судом по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения адресату непосредственно в арбитражном суде или по месту нахождения адресата. Если арбитражный суд располагает доказательствами получения лицами, участвующими в деле, и иными участниками арбитражного процесса определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, информации о времени и месте первого судебного заседания, суд вправе известить их о последующих судебных заседаниях по делу путем направления телефонограммы, телеграммы, по факсимильной связи или электронной почте либо с использованием иных средств связи (часть 1). Документы, подтверждающие направление арбитражным судом копий судебных актов и их получение адресатом в порядке, установленном настоящей статьей (уведомление о вручении, расписка, иные документы), приобщаются к материалам дела (часть 5).

Частью 1 статьи 123 АПК РФ определено, что лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела были нарушены требования части 1 статьи 121, части 1 статьи 122, части 1 статьи 123 АПК РФ об извещении ответчика о судебном заседании.

Копия определения 05 июля 2011 года, которым исковое заявление было принято Арбитражным судом Иркутской области к производству и предварительное судебное заседание назначено на 27 июля 2011 года, была направлена ООО «Версия» заказным письмом по месту нахождения ответчика: <...>, - и вернулась с отметкой органа связи «истек срок хранения».

Назначив определением от 27 июля 2010 года дело к судебному разбирательству на 24 августа 2011 года, суд первой инстанции обязан был направить или вручить копию определения ответчику в порядке, установленном частями 1, 2 или 3 статьи 122 АПК РФ. Между тем суд первой инстанции о назначении дела к судебному разбирательству на 24 августа 2011 года, которое закончилось принятием судебного акта по существу спора, ответчика надлежащим образом не уведомил и рассмотрел дело в его отсутствие.

Пунктом 2 части 4 статьи 270 АПК РФ установлено, что рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае. Следовательно, решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 августа 2011 года по настоящему делу подлежит отмене.

Рассмотрев материалы дела, возражения ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что истец КУМИ г.Братска (арендодатель) и ответчик ООО «Версия» (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества № 336 от 03 ноября 2010 года на основании протокола № 382 от 03 ноября 2010 года о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды, по условиям которого истец передает во временное владение и пользование ответчику нежилое помещение (магазин), расположенное в подвале и на первом этаже девятиэтажного крупнопанельного жилого дома, общей площадью 1325 кв.м., по адресу: Иркутская область, г.Братск, ж.р. Центральный, ул. Рябикова, д. 51, пом. 1001, - принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию города Братска на срок с 03 ноября 2010 года по 03 ноября 2015 года (пункты 1.1, 1.2, 1.5 договора).

Арендная плата установлена в размере 295 864 руб. 40 коп.(без учета НДС) в месяц, которую ответчик обязался вносить до 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя (пункты 1.3, 2.1 договора).

В случае неуплаты арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные пунктом 2.1 договора, установлена ответственность арендодателя в виде выплаты пени за просрочку платежа в размере 0,1 % от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа (пункт 4.1 договора).

Истец передал, а ответчик принял помещение по акту приема-передачи от 03 ноября 2010 года.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы 09 декабря 2010 года за №38-38-03/037/2010-117.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ определено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При этом право сдачи имущества в аренду согласно статье 608 ГК РФ принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

К договору аренды помещения применяются нормы статьи 651 ГК РФ, которой предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), а договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, договор № 336 от 03 ноября 2010 года аренды муниципального имущества содержит все существенные условия договора аренды и является заключенным с 09 декабря 2010 года.

В силу стать 307 ГК РФ с учетом положений статьи 433 ГК РФ и согласованных сторонами условий договора ответчик обязан оплачивать арендные платежи с 03 ноября 2010 года, однако ответственность по выплате арендодателю неустойки за просрочку внесения арендной платы, возникла у арендатора только с 09 декабря 2010 года - с момента заключения договора.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В исковом заявлении Комитет ссылается на то, что ответчик арендную плату за период с ноября 2010 года по июнь 2011 года не вносил, задолженность составила 2 347 190руб. 91 коп. Ответчик возражений против доводов искового заявления о наличии у него задолженности по арендной плате, её размере и доказательства её оплаты не представил.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При указанных обстоятельствах требование о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению в заявленном размере 2 347 190руб. 91 коп.

Вместе с тем, обязательство по уплате неустойки, предусмотренной пунктом 4.1 договора, возникло у ООО Версия» с 11 декабря 2010 года, поэтому требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению частично, за период с 11 декабря 2010 года по 30 июня 2011 года в размере 283 043 руб. 50 коп., в том числе:

за период с 11.12.2010 по 10.01.2011 - в сумме 17 160руб.;

за период с 11.01.2011 по 10.02.2011 - в сумме 26 036,10руб.;

за период с 11.02.2011 по 10.03.2011 - в сумме 34 911,90руб.;

за период с 11.03.2011 по 10.04.2011 - в сумме 43 788,00руб.;

за период с 11.04.2011 по 10.05.2011 - в сумме 52 663,80руб.;

за период с 11.05.2011 по 10.06.2011 - в сумме 61539,90руб.;

за период с 11.62.2011 по 30.06.2011 - в сумме 46 943,80руб.

Апелляционный суд не усматривает оснований для оставления искового заявления без рассмотрения,поскольку материалами дела подтверждается соблюдения истцом установленного законом досудебного порядка расторжения договора аренды. Доводы ответчика о несоблюдении истцом при предъявлении требования о расторжении договора досудебного порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 ГК РФ, в связи с неполучением им предупреждения об оплате задолженности и предложения о расторжении договора апелляционный суд отклоняет как необоснованные в силу следующего.

В качестве одного из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.3 договора стороны также установили, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению в одностороннем порядке в случаях, если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату и (или) за систематическое невнесение (более двух раз) арендной платы не в полном размере, определенном договором.

В пункте 29Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной»Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 Информационного письма отмечено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. При этом суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Истец направил заказным письмом по юридическому адресу ответчика предупреждение от 14.03.2011 № ИС-4026/11/11 и предложил в течение 20 дней с момента его получения оплатить задолженность за период с ноября 2010 года по март 2011 года. Отделение связи возвратило письмо истцу ввиду неявки ответчика за его получением, что подтверждается отметкой на почтовом конверте «истек срок хранения».

Истец также направил заказным письмом по юридическому адресу ответчика предложение от 05.05.2011 № Ис-7253/11/11 о расторжении договор аренды от 03 ноября 2010 года № 336. Указанное письмо было возвращено истцу 22 июня 2011 года с отметкой органа связи «по истечении срока хранения». В арбитражный суд с исковым заявлением Комитет обратился 28 июня 2011 года.

Таким образом, истцом приняты надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего письменного предупреждения, и следовательно, соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Ответчик в свою очередь в соответствии с требованиями части 1 статьи 65 АПК РФ не представил доказательств в подтверждение того, что предупреждение истца и предложение о расторжении договора не были получены им по вине отделения связи или ввиду изменения своего места нахождения, о чем истец был им уведомлен.

С учетом изложенного, требование о расторжении договора аренды является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Требование о выселении ответчика также заявлено обоснованно, поскольку соответствует положениям статьи 622 ГК РФ, связано с прекращением договора аренды, и отсутствием у ответчика иных оснований для занятия спорного нежилого помещения.

Истец на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 337.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем в силу статей 102, 110 АПК РФ государственная пошлинав сумме 44 151 руб. 17 коп. подлежит взысканиюв доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 августа 2011 года по делу № А19-12285/2011 отменить, принять новый судебный акт.

Иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды муниципального имущества №336 от 03 ноября 2010 года, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска с обществом с ограниченной ответственностью «Версия», зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09 декабря 2010 года, номер регистрации 38-38-03/037/2010-117.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Версия» в десятидневный срок с момента вступления постановления в законную силу возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом и развитию потребительского рынка администрации города Братска муниципальное имущество: нежилое помещение (магазин) общей площадью 1325,0кв.м, находящееся в подвале и на 1 этаже9-ти этажного крупнопанельного жилого дома, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, ж.р. Центральный, ул. Рябикова, дом 51, пом. 1001.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Версия» в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом и развитию потребительского рынка администрации города Братска задолженность по арендной плате в сумме 2347190 руб. 91 коп., неустойку в сумме 283 043 руб. 50 коп.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Версия» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 44 151 руб. 17 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья Н.В. Клочкова

Судьи Е.М. Карелова

С.И. Юдин