Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ПасификИнвестСтрой»,общества с ограниченной ответственностью «Информационный центр недвижимости»

апелляционные производства № 05АП-3663/2017, № 05АП-3665/2017

на решение от 21.03.2017

судьи А.А. Лошаковой

по делу № А51-17536/2016 Арбитражного суда Приморского края

по иску казенного предприятия Приморского края «Единая дирекция по

строительству объектов на территории Приморского края» (ИНН

2540139530, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ПасификИнвестСтрой» (ИНН

2539068242, ОГРН <***>)

третьи лица: Департамент земельных и имущественных отношений

Приморского края, Администрация Приморского края, ФИО5

Сергеевич

о признании договора действительным,

при участии:

от ООО «ПасификИнвестСтрой»: ФИО1, по доверенности от 11.11.2016, сроком действия на 1 год, паспорт;

от казенного предприятия Приморского края «Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края»: ФИО2, по доверенности от 09.06.2017, сроком действия до 31.12.2017, паспорт; ФИО3, по доверенности от 03.12.2015, сроком действия до 03.12.2018, паспорт;

от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: ФИО4, по доверенности от 28.03.2017, сроком действия по 31.12.2017, удостоверение;

ФИО5: лично, паспорт <...> от 14.10.2008;

от ООО «Информационный центр недвижимости»: адвокат Назаренко А.А., доверенность от 16.05.2017, сроком на 3 года, удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

Казенное предприятие Приморского края «Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края» (далее – КППК «Примкрайстрой», предприятие, истец) обратилось с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ПасификИнвестСтрой» (далее – ООО «ПасификИнвестСтрой», общество, ответчик) о признании договора от 03.06.2016 купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (дом жилой с инфрастуктурой), назначение: жилое, 22 этажный (подземных этажей - 3), площадь застройки: 2 671,20 кв.м, степень готовности 94%, инв.№ 05:401:002:000257250, лит.А(далее – жилой дом, спорный объект), адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер 25:28:010011:242 (далее – спорный договор, спорный договор купли продажи, договор купли-продажи), действительным.

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2016, 20.02.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – Департамент), Администрация Приморского края (далее – Администрация), ФИО5.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.03.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись вынесенным судебным актом, ООО «ПасификИнвестСтрой», общество с ограниченной ответственностью «Информационный центр недвижимости» (далее - ООО «Информационный центр недвижимости») обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение Арбитражного суда Приморского края от 21.03.2017 отменить.

В обоснование жалобы ООО «Информационный центр недвижимости» указывает, что признанная судом действительная сделка непосредственно затрагивает права и обязанности ООО «Информационный центр недвижимости» как участника долевого строительства, а также является недействительной по основаниям, изложенным в жалобе. Считает, что материально – правовой интерес заключается в обеспечении его прав как участника долевого строительства, поскольку рассматриваемая сделка сама по себе и в комплексе с остальными сделками, напрямую ухудшает положение всех участников долевого строительства.

В связи с чем ООО «Информационный центр недвижимости» полагает, что поскольку в результате заключения спорной сделки объект незавершенного строительства безвозмездно отчуждается законным застройщиком в пользу третьего лица, которое не обременено встречными обязательствами по отношению к участникам долевого строительства, а сама сделка совершена без согласия на то залогодержателей и совладельцев указанного объекта, оспариваемое решение суда первой инстанции необходимо отменить, привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Информационный центр недвижимости», принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы ООО «ПасификИнвестСтрой» указывает, что спорный договор купли-продажи, составлен с нарушением положений статей 391, 389 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), при подготовке и подписании договора передачи прав и обязанностей застройщика от ответчика к истцу не произошло. Указывает, что намерением ответчика было передать истцу права и обязанности застройщика в полном объеме, а не отдать за бесценок принадлежащее ему имущество, при этом оставив на себе все обязательства перед дольщиками. По мнению, ответчика, суд первой инстанции не придал правового значения обстоятельствам, которые свидетельствуют о том, что перед подписанием спорного договора ответчику не были переданы документы, обосновывающие цену договора истца. Поясняет, что Отчет об оценке рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства № 186 от 02.06.2013 составлен с существенными нарушениями, а потому не может быть основанием для установления рыночной стоимости предмета спорного договора.

Считает, что в силу признания судом спорного договора действительным и с учетом того, что обязательства ответчика перед дольщиками не перешли к истцу, истец получит право распоряжаться имуществом более 100 млн. рублей без обязательств и обременений, что в первую очередь нарушает права дольщиков, лишает их гарантий на определенность суммы оплаты объекта долевого строительства и добровольность ее внесения, на запрет дополнительных сборов и на судебную защиту.

Определениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017, 24.05.2017 апелляционные жалобы приняты к производству, дело назначено к судебному разбирательству.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», в судебное заседание своего представителя не направила, в связи с чем дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в ее отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

В канцелярию суда от казенного предприятия Приморского края «Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края», департамента земельных и имущественных отношений Приморского края поступили письменные отзывы на апелляционные жалобы, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Через канцелярию суда от ООО «ПасификИнвестСтрой» поступили дополнения к апелляционной жалобе, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО «ПасификИнвестСтрой» поддержал доводы своей апелляционной жалобы с учетом дополнений к ней. Поддержал позицию ООО «Информационный центр недвижимости».

Представитель ООО «Информационный центр недвижимости» поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Поддержал позицию ООО «ПасификИнвестСтрой».

Представители истца, Департамента, ФИО5 на доводы апелляционных жалоб возражали. Решение Арбитражного суда Приморского края считают законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Судом установлено, что к апелляционной жалобе ООО «ПасификИнвестСтрой» приложены дополнительные доказательства, а именно: копия письма №2-04 от 04.04.2014, копия письма №3 от 27.03.2017. Указанные документы приобщены к материалам дела в порядке статей 159, 184, 185, 268 АПК РФ.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

20.04.2004 между администрацией г. Владивостока и ООО «Аурум» был заключен договор №01-001554-Ю-Д-1288 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:01 00 13:0051, площадью 2289кв.м, из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Грибоедова, 46, для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома с инфраструктурой, сроком с 20.04.2004 по 19.04.2029.

В дальнейшем путем заключения дополнительного соглашения от 05.09.2006 к договору №01-001554-Ю-Д- 1288 права и обязанности арендатора по данному договору аренды перешли к ООО «ПасификИнвестСтрой».

Согласно выписке из ЕГРП по земельному участку с кадастровым № 25:28:010013:51 имеются обременения в виде: прав ООО «ПасификИнвестСтрой», как арендатора земельного участка и прав участников долевого строительства, поскольку жилой дом в границах данного земельного участка, строится за счет средств участников долевого строительства на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ).

31.07.2007 администрация города Владивостока выдала ООО «ПасификИнвестСтрой» разрешение на строительство жилого дома, площадью застройки 2671,02кв.м., количеством этажей - 22, расположенного по адресу <...>., срок разрешения, с учетом его продлений, установлен до 31.12.2017.

Согласно записи регистрации от 16.11.2007 за № 25-25-01/197/2007- 38 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО «ПасификИнвестСтрой» зарегистрировано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (дом жилой с инфраструктурой), назначение: жилое, 22-этажный (подземных этажей -3), площадь застройки: 2 671,20 кв.м., степень готовности 94%, инв. № 05:401:002:000257250, лит.А, адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер 25:28:010011:242, доля в праве не определена, в связи с чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 25-АБ № 929829 от 19.12.2012, имеются обременения в виде прав на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства участников долевого строительства, поскольку ряд участников долевого строительства в судебном порядке также признал право на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

25.11.2015 состоялось общее собрание участников долевого строительства многоквартирного дома по ул.Грибоедова,46, в г.Владивостоке.

На собрании присутствовали участники долевого строительства, обладающие 80,267% голосов от общего числа участников.

76,28 % участников собрания проголосовали за принятие решения о замене застройщика с ООО «ПасификИнвестСтрой» на КППК "Приморкрайстрой", путем дачи согласия ООО «ПасификИнвестСтрой» на передачу прав по договору аренды земельных участков 25:28:010013:52 и 25:28:010013:51 в пользу КППК «Приморкрайстрой» и дачи согласия на приобретение КППК «Приморкрайстрой» доли в праве собственности ООО «ПасификИнвестСтрой» на объект недвижимости - объект незавершенного строительства (дом жилой с инфраструктурой), кадастровый номер 25:28:010011:242, расположенный по адресу <...>; всем участникам долевого строительства необходимо заключить дополнительные соглашения с КППК «Приморкрайстрой» в течение трех месяцев после приобретения КППК «Приморкрайстрой» статуса заказчика- застройщика объекта - многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, с условиями об изменении срока ввода дома в эксплуатацию и передачи дольщикам объектов долевого строительства, а также с условиями о внесении участниками долевого строительства дополнительных взносов на финансирование строительства в размере, который будет определен КППК «Приморкрайстрой» по результатам экспертизы рыночной стоимости доли и экспертизы стоимости работ и затрат, необходимых для окончания строительства; выбрать представителем из числа участников долевого строительства, которому без доверенности предоставляется право подписи от имени всех участников долевого строительства предварительного договора о передаче доли в праве собственности на объект недвижимости (объект незавершенного строительства (дом жилой с инфраструктурой), кадастровый номер 25:28:010011:242, расположенный по адресу <...>), заключаемого между ООО «ПасификИнвестСтрой» и КППК «Приморкрайстрой»: ФИО5; определить размер и порядок внесения участниками долевого строительства целевого взноса на проведение подготовительных мероприятий по передаче от ООО «ПасификИнвестСтрой» к ККПК «Приморкрайстрой» объекта незавершенного строительства - жилого дома с инфраструктурой, расположенного по адресу: <...>; выбрать уполномоченным лицом из числа участников долевого строительства, которому без доверенности предоставляется право подписи от имени всех участников долевого строительства договора на проведение оценки рыночной стоимости доли в праве собственности на объект незавершенного строительства и договора на проведение экспертизы стоимости работ и затрат, необходимых для окончания строительства с условиями о том, что заказчиком экспертиз будет выступать КППК «Приморкрайстрой», а плательщиками - участники долевого строительства: ФИО6.

04.12.2015 между ООО «ПасификИнвестСтрой», КППК «Приморкрайстрой» и представителем дольщиков ФИО5 был заключен предварительный договор, по условиям которого ООО «ПасификИнвестСтрой» и КППК «Приморкрайстрой» в срок не более 6 месяцев (пункт 22 договора) обязались провести предварительную работу и в том числе заключить основные договоры - договор купли-продажи доли в праве собственности ООО «ПасификИнвестСтрой» на объект незавершенного строительства жилой дом, соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, предоставленных для строительства жилого дома и благоустройства.

16.12.2015 между КППК «Приморкрайстрой» и ООО «ПримИнжиниринг» был заключен договор № ПИ15056Об на проведение технического обследования строительных конструкций по объекту: жилой дом по ул. Грибоедова, 46 в г.Владивостоке.

21.12.2015 между КППК «Приморкрайстрой» и ООО «Защита» был заключен договор №196 на проведение технического обследования состояния внутренних инженерных сетей по объекту: Жилой дом по ул. Грибоедова, 46 в г. Владивостоке.

30.12.2015 ООО «ПасификИнвестСтрой» были направлены уведомления участникам общей долевой собственности на объект о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности на объект КППК «Приморкрайстрой».

15.02.2016 ООО «ПасификИнвестСтрой» составлен реестр участников долевого строительства многоэтажного жилого дома по адресу <...> утвержден директором ООО «ПасификИнвестСтрой».

Общее количество участников долевого строительства многоэтажного жилого дома, составило 123 участника.

15.02.2016 КППК «Приморкрайстрой» заключило договор б/н с ООО «Краевым центром оценки» на информационно-консультационные услуги по оценке имущества - доли в праве на спорный объект незавершенного строительства с учетом аналогичной доли в праве аренды земельных участков, предназначенных для завершения строительства жилого дома, с целью определения рыночной стоимости продаваемых объектов.

01.03.2016 Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края в адрес ФИО5 - представителя инициативной группы участников строительства многоквартирного дома по ул. Грибоедова, д.46а города Владивостока, направила письмо №52/01/03-08/939, которым сообщила о факте приостановления строительных работ застройщиком на объекте начиная с 15.10.2014, данное обстоятельство было установлено по результатам выездной проверки.

02.03.2016, во исполнение договора от 15.02.2016 «На информационно-консультационные услуги по оценке имущества» был составлен и подписан отчет №186 «Об оценке рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенный строительством», в соответствии с которым доля ООО «ПасификИнвестСтрой» в праве собственности спорного объекта была оценена в 1 рубль.

03.06.2016 между КППК «Приморкрайстрой» и ООО «ПасификИнвестСтрой» в лице директора ФИО7, во исполнение предварительного договора от 04.12.2015 был подписан пакет соглашений в том числе:

- договор о передаче прав и обязанностей застройщика от 10.03.2016;

- договоры о передаче прав и обязанностей от ООО «ПасификИнвестСтрой» к КППК «Приморкрайстрой» по договорам аренды: от 20.04.2004 №01-001554-Ю-Д-1288 земельного участка с кадастровым № 25:28:01 00 13:0051; от 23.09.2013 № 01-Ю-17839 земельного участка с кадастровым № 25:28:01 00 13:1731; от 20.04.2004 №01-001555-Ю-Д-1289 земельного участка с кадастровым № 25:28:01 00 13:0052; от 22.10.2008 № 01-Ю-10955 земельного участка с кадастровым № 25:28:01 00 13:0164;

- договор купли-продажи доли в праве собственности (спорный договор) на спорный объект незавершенного строительства от 03.06.2016.

15.04.2016 генеральному директору ООО «ПасификИнвестСтрой» - ФИО7 было предъявлено обвинение по части 2 статьи 201 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее – УК РФ), избрана мера пресечения - содержание под стражей.

Письмом от 02.06.2016 №20/16753 КППК «Приморкрайстрой» получило согласование Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края на заключение с ООО «ПасификИнвестСтрой» пакета взаимосвязанных сделок, в том числе и спорного договора.

На основании полученного согласования ВРИО директора КППК «Приморкрайстрой» ФИО8 подписал договор купли-продажи доли в праве общей собственности на объект незавершенного строительства (дом жилой с инфраструктурой), назначение: жилое, 22-этажный (подземных этажей -3), площадь застройки: 2671,20 кв.м., степень готовности 94%, инв. № 05:401:002:000257250, лит.А, адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер 25:28:010011:242.

07.06.2016 представителем участников долевого строительства ФИО5 было получено разрешение на передачу ФИО7, директору ООО «ПасификИнвестСтрой», уведомления о необходимости нотариального удостоверения спорного договора купли-продажи, с просьбой произвести подписание договора в присутствии нотариуса.

Данное уведомление было передано ФИО7 в тот же день.

10.06.2016 платежным поручением №997 произведена оплата по спорному договору купли продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства.

16.06.2016 было получено разрешение на посещение ФИО7 в следственном изоляторе для нотариуса ФИО9, врио директора КППК «Приморкрайстрой» ФИО8 и представителя участников долевого строительства ФИО5 для целей нотариального удостоверения спорного договора купли-продажи доли в праве на спорный объект.

17.06.2016 указанные лица прибыли в помещение следственного изолятора, однако ФИО7 от выхода из камеры и подписания договора для его нотариального удостоверения отказался, о чем был составлен Акт об отказе от 17.06.2016.

07.07.2016 в адрес истца поступило заявление ООО «ПасификИнвестСтрой» № 97 от 30.06.2016, подписанное директором ФИО7, об отказе от подписей и их отзыве в отношении пакета соглашений от 03.06.2016 и в том числе спорного договора купли-продажи, в связи с введением в заблуждение подписанта и оказанным на него психологическим давлением.

В связи с изложенными обстоятельствами, КППК «Приморкрайстрой», сославшись на уклонение ответчика от нотариального удостоверения спорного договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор подписан сторонами, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, протоколов разногласий не имеется, истец осуществил исполнение договора путем его оплаты, у ответчика нет законных оснований уклоняться от нотариального удостоверения сделки.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Рассмотрев апелляционную жалобу лица, не участвующего в деле ООО «Информационный центр недвижимости», оценив доводы, указанные в ней, коллегия пришла к следующему.

Согласно статье 257 АПК РФ право обжаловать судебный акт в порядке апелляционного производства имеют лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Состав лиц, участвующих в деле, установлен статьей 40 АПК РФ. Ими являются стороны, третьи лица, заявители и заинтересованные лица по делам особого производства, а также прокурор, государственные органы и органы местного самоуправления, в случаях, предусмотренных АПК РФ.

Из материалов дела не усматривается, что ООО «Информационный центр недвижимости» обладает статусом лица, участвующего в деле.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 1, 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36) при применении статей 257, 272 АПК РФ арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 АПК РФ относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт.

В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

По смыслу статьи 42 АПК РФ необходимым условием для возникновения у лица, не участвующего в деле, права на обжалование судебного акта является то, что последний должен быть принят в отношении его прав и обязанностей.

При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются либо прекращаются, изменяются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются определенные обязанности на это лицо, а не просто затрагивают его интересы.

В случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя.

При отсутствии соответствующего обоснования апелляционная жалоба возвращается в силу пункта 1 части 1 статьи 264 АПК РФ. Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по жалобе подлежит прекращению.

Вместе с тем, как следует из материалов дела 25.11.2015 состоялось общее собрание участников долевого строительства многоквартирного дома по ул.Грибоедова,46, в г.Владивостоке. На собрании присутствовали участники долевого строительства, обладающие 80,267% голосов от общего числа участников, в том числе ООО «Информационный центр недвижимости». На указанном собрании представителем из числа участников долевого строительства избран ФИО5, который является третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, в настоящем деле как представитель дольщиков.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемый судебный акт о правах и обязанностях ООО «Информационный центр недвижимости» не принят.

Следовательно, поскольку ООО «Информационный центр недвижимости» не может признаваться лицом, участвующим в настоящем деле, и при этом обжалуемое решение от 21.03.2017 не принято о правах и обязанностях ООО «Информационный центр недвижимости», у последнего отсутствует право обжаловать решение Арбитражного суда Приморского края от 21.03.2017 по настоящему делу.

Таким образом, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36, производство по жалобе ООО «Информационный центр недвижимости» применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ подлежит прекращению.

Рассмотрев по существу апелляционную жалобу ООО «ПасификИнвестСтрой», оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе с учетом дополнений к ней, в отзывах на апелляционную жалобу, коллегия приходит к выводу, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит в силу следующего.

Судом первой инстанции правомерно был квалифицирован спорный договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), то есть не предусмотренный нормами ГК РФ, но с превалирующими элементами договора купли-продажи, в соответствии с которыми при рассмотрении, данного спора по существу, подлежит применению глава 30 ГК РФ, а так же нормы права, регулирующие отношения по долевому участию в строительстве, установленные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214- ФЗ).

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии с пунктом 1 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Согласно части 3 указанной статьи, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

В пункте 1 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

По смыслу названной статьи, признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела.

Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из ее сторон.

Признание сделки действительной возможно только в том случае, если причиной отсутствия нотариального удостоверения послужило недобросовестное поведение второй стороны, принявшей исполнение, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме.

Используя данный способ защиты, истец, согласно названной норме права и статье 65 АПК РФ, обязан доказать наличие двух условий: полное или частичное исполнение сделки и необоснованное уклонение ответчика от ее нотариального удостоверения.

В соответствии с пунктом 1.1 спорного договора продавец обязуется передать, а покупатель – оплатить и принять в соответствии с условиями договора спорный объект.

Как следует из пункта 2.1 спорного договора цена доли в праве общей долевой собственности на спорный объект определена сторонами на основании заключения о рыночной стоимости объекта и сформирована ими с учетом обременения предмета продажи и составляет 1 (один) рубль. Как подтверждается, платежным поручением № 997 от 10.06.2016 покупателем (истцом) исполнено обязательство по оплате стоимости продаваемой доли.

Таким образом, как отметил суд первой инстанции, материалами дела исполнение договора со стороны истца подтверждается и не опровергнуто ответчиком.

Спор о цене перекупаемого имущества не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку в силу вышеназванных норм права для признания сделки действительной достаточно установления частичного ее исполнения.

Вместе с тем ответчик, принявший исполнение по договору, необоснованно уклонялся от заключения сделки в требуемой законом форме, что подтверждается условиями спорного договора от 03.06.2016, уведомлением истца 07.06.2016, полученным ответчиком о необходимости нотариального удостоверения спорного договора купли- продажи, с просьбой произвести подписание договора в присутствии нотариуса, актом от 17.06.2016 об отказе ФИО7 от выхода из камеры и подписания договора для его нотариального удостоверения.

Заявление ООО «ПасификИнвестСтрой» № 97 от 30.06.2016, об отказе от подписей и их отзыве в отношении договоров от 03.06.2016, в том числе и спорного договора купли-продажи, в связи с введением в заблуждение подписанта и оказанным на него психологическим давлением, коллегия соглашаясь с судом первой инстанции не принимает во внимание, поскольку доказательств наличия факта введения в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения спорного договора, и психологического давления ответчиком не представлено.

При этом апелляционный суд отмечает, что одновременно с подписанием спорного договора купли-продажи ответчиком и истцом были подписаны договоры о передаче своих прав по договорам аренды земельных участков и договор о передаче прав и обязанностей застройщика, все договоры подписаны без протоколов разногласий, в связи с чем, ответчик дал основания истцу полагаться на добросовестность своего поведения при распоряжении долей в праве собственности на объект незавершенного строительства

Исходя из изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждается, что ответчик неправомерно уклонялся от нотариального удостоверения сделки.

Довод апелляционной жалобы о том, что спорный договор купли-продажи, составлен с нарушением положений статей 391, 389 ГК РФ, при подготовке и подписании договора передачи прав и обязанностей застройщика от ответчика к истцу не произошло, коллегией отклоняется, поскольку материалами дела подтверждается обратное.

Договоры о передаче прав и обязанностей от ООО «ПасификИнвестСтрой» к КППК «Приморкрайстрой» по договорам аренды земельных участков прошли государственную регистрацию, протоколом от 25.11.2015 общего собрания участников долевого строительства многоквартирного дома по ул.Грибоедова,46, в г.Владивостоке подтверждается согласие большинства участников долевого строительства от общего числа всех участников долевого строительства (присутствовали на собрании участники долевого строительства, обладающие 80,267% голосов от общего числа участников, за принятие решений проголосовали 76,28 % участников собрания) на смену застройщика с ООО «ПасификИнвестСтрой» на КППК «Приморкрайстрой», путем дачи согласия ООО «ПасификИнвестСтрой» на передачу прав по договору аренды земельных участков в пользу КППК «Приморкрайстрой», согласия на приобретение КППК «Приморкрайстрой» доли в праве собственности ООО «ПасификИнвестСтрой» на объект недвижимости - объект незавершенного строительства (дом жилой с инфраструктурой), кадастровый номер 25:28:010011:242, расположенный по адресу <...>, уведомления от 29.12.2015 направленные ООО «ПасификИнвестСтрой» участникам общей долевой собственности на объект о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности на объект КППК «Приморкрайстрой».

Довод общества о наличии существенных нарушений при составлении Отчета об оценке рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства № 186 от 02.06.2013, апелляционный суд оценив, отклоняет в силу следующего.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Согласно статьям 12, 13 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Относимых и допустимых доказательств недостоверности или недостаточности информации в порядке статьи 65 АПК РФ, использованной оценщиком при оценке согласно отчету №186, равно как и доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта, указанной в отчете, изготовленном ООО «Краевой центр оценки», ответчиком не представлено. При этом коллегия отмечает, что достоверность величины стоимости объекта не была оспорена ответчиком в установленном законом порядке.

В силу изложенных обстоятельств коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заключенный между сторонами договор подписан сторонами, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, протоколов разногласий не имеется, истец осуществил оплату за долю, а ответчик неправомерно уклонялся от нотариального удостоверения сделки, при таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Положенные в основу апелляционной жалобы ответчика доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого определения, также не установлено. Каких-либо новых доводов апелляционная жалоба ответчика не содержит.

Таким образом, обжалуемое решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба ООО «ПасификИнвестСтрой» не подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ООО «ПасификИнвестСтрой» остаются на заявителе, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату.

В соответствии со статьями 150, 151 АПК РФ государственная пошлина, уплаченная по апелляционной жалобе ООО «Информационный центр недвижимости» подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь статьями 258, 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Прекратить производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Информационный центр недвижимости».

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Информационный центр недвижимости» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 (три тысячи) рублей, уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению № 16 от 19.04.2017 через Приволжский филиал ПАО «Промсвязьбанк» г. Нижний Новгород.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.03.2017 по делу №А51-17536/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПасификИнвестСтрой» – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ПасификИнвестСтрой» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению № 19 от 20.04.2017 через ПАО АКБ «Авангард» г. Москва.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.Н. Анисимова

А.В. Гончарова