Гражданский кодекс часть 1

от комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района: ФИО1, представитель по доверенности от 22.12.2020;

от Прокуратуры Хабаровского края: ФИО2, удостоверение от 11.10.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района

на решение от 24.09.2021

по делу № А73-12821/2021

Арбитражного суда Хабаровского края

по исковому заявлению прокурора Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к акционерному обществу «Дальневосточная генерирующая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка от 13.10.2020 № А243/20 в части,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Хабаровского края обратился с исковым заявлением в арбитражный суд к акционерному обществу «Дальневосточная генерирующая компания» (далее – АО «ДГК»), Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (далее – Комитет) о признании недействительными пунктов 4.1.1, 4.3.4, 6.2, 6.3 в части слов «а также по требованию Арендодателя в случаях, указанных в пункте 6.2 Договора» договора аренды земельного участка № А243/20 от 13.10.2020.

Решением от 24.09.2021 исковые требования удовлетворены, пункты 4.1.1, 4.3.4, 6.2, 6.3 в части слов «а также по требованию Арендодателя в случаях, указанных в пункте 6.2 Договора» договора аренды земельного участка №А243/20 от 13.10.2020 признаны недействительными.

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что исходя из системного толкования положений пунктов 6.2, 6.3 договора аренды земельного участка, в договоре предусмотрена процедура письменного уведомления арендатора о необходимости расторжения договора, в связи с допущенными существенными нарушениями договора арендатором, и предложением расторгнуть договор по обоюдному согласию, что является досудебным урегулированием спора, следовательно, указанные положения не противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Прокуратура Хабаровского края в письменном отзыве возражает по доводам апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения. Со ссылкой на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором разъяснено, что к спорным правоотношениям подлежат применению пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Указание в договоре аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, на возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договоров аренды, во внесудебном порядке, является нарушением специального правового регулирования.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

Представитель Прокуратуры Хабаровского края по доводам жалобы возражал, просит судебный акт оставить без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Шестого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257 - 262, 266, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По материалам дела установлено, что 13.10.2020 между АО «ДГК» (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №А243/20, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 27:17:0302102:1531, площадью 23кв.м, адрес участка: примерно в 110м на юго-запад от угла жилого дома, находящегося по адресу: Хабаровский край, <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - коммунальное обслуживание, для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства, цель использования - для использования и эксплуатации тепломагистрали.

Срок аренды установлен с 13.10.2020 по 12.10.2069 (пункт 2.1 договора).

Государственная регистрация договора в установленном законом порядке осуществлена 09.12.2020.

В силу пункта 4.1.1 договора, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, в соответствии с пунктом 6.2 раздела 6 настоящего договора.

Пунктом 4.3.4 договора предусмотрено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В соответствии с пунктом 6.2 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке путем соответствующего уведомления арендатора в следующих случаях: 1) при использовании земельного участка не по назначению; 2) при использовании способами, приводящими к его порче; 3) в соответствии с пунктом 4.4.12 договора; 4) при возникновении у арендатора задолженности по арендной плате за 3 (три) месяца подряд. Договор считается расторгнутым по истечении 14 календарных дней с момента, когда уведомление о расторжении Договора доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 6.3 досрочно договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по требованию арендодателя в случаях, указанных в пункте 6.2 договора.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В свою очередь пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя (в том числе в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату), а также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление №11), в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, законодательством прямо предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Учитывая, что спорный договор аренды от 13.10.2020 №А243/20 заключен в отношении земельного участка, сроком более чем на 5 лет (пункт 2.1), к спорным правоотношениям применяются положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритет над общими положениями гражданского законодательства.

В связи с изложенным, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что положения пунктов 4.1.1, 6.2, пункта 6.3 договора аренды земельного участка в части условия, предоставляющего арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, противоречат положению пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановление Пленума ВС РФ № 25).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы Комитета о том, что возможность одностороннего отказа от договора предусмотрена общими положениями гражданского законодательства, а именно пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется судебной коллегией, поскольку специальные нормы земельного законодательства, регулирующие особенности предоставления в долгосрочную аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, устанавливают иные правила досрочного расторжения указанных сделок в судебном порядке.

Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам не имеется.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Заявитель от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе освобожден.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 24.09.2021 по делу № А73-12821/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	Е.В. Гричановская
Судьи	А.И. Воронцов
	С.Б. Ротарь