Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Любимовой А.Н. с использованием средств видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Алтай рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края (№ 07АП-10778/20) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 05.10.2020 по делу № А03-5753/2020 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Алтайский завод металлоконструкций» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Барнаул, Алтайский край) к Управлению имущественных отношений Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Барнаул, Алтайский край) о признании недействительным письма от 06.04.2020 № 48/3607 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка по адресу: <...>, кадастровый номер: 22:63:030424:1320, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для завершения строительства отдельно стоящего здания объекта розничной торговли – торговый центр, многоэтажных гаражей – стоянок со встроенными помещениями общественного назначения, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем предоставления в аренду для завершения строительства указанного земельного участка.

В судебном заседании приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью «Алтайский завод металлоконструкций»: ФИО2 по доверенности от 08.07.2020 (на 5 лет), ФИО3 по доверенности от 13.08.2020 (на 5 лет).

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Алтайский завод металлоконструкций» (далее – общество, ООО «Алтайский завод металлоконструкций») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края (далее – Управление, Алтайкрайимущество) о признании недействительным письма от 06.04.2020 № 48/3607 об отказе в предоставлении обществу в аренду земельного участка по адресу: <...>, кадастровый номер: 22:63:030424:1320, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для завершения строительства отдельно стоящего здания объекта розничной торговли – торговый центр, многоэтажных гаражей – стоянок со встроенными помещениями общественного назначения, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем предоставления в аренду для завершения строительства спорного земельного участка.

Решением суда от 05.10.2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Указывает, что собственник объекта незавершённого строительства имеет право на однократное приобретение земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства объекта при условии, что испрашиваемый земельный участок ранее не предоставлялся заявителю либо предыдущему собственнику этого объекта.

Испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 22:63:030424:1320 образован из земельного участка местоположением: <...>, который на основании подпункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в 2017 году предоставлялся обществу в аренду для завершения строительства объекта недвижимости.

Факт неиспользования земельного участка по каким-либо причинам не является безусловным основанием для предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства объекта, а также не может создавать для общества преимущественные условия перед другими заинтересованными лицами в предоставлении земельных участков для завершения строительства. Действующее земельное законодательство предоставляет собственниками объектов незавершённого строительство право только на однократное предоставление земельных участков для завершения строительства объекта недвижимости.

Общество возражает против удовлетворения апелляционной жалобы согласно отзыву.

В судебном заседании представители общества поддержали позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Управление, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ), не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции в порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей общества, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции, 23.05.2019 между Управлением и обществом заключен договор аренды № 5560-з земельного участка с кадастровым номером: 22:63:030424:1320 для завершения строительства отдельно стоящего здания объекта розничной торговли - торговый центр, многоэтажных гаражей-стоянок со встроенными помещениями общественного назначения.

Срок аренды по договору установлен до 13.04.2020 (пункт 2.1), не подлежит продлению и не возобновляется на неопределённый срок.

Об истечении 13.04.2020 срока действия договора аренды Управление уведомило общество письмом от 27.03.2020 № 48/3409.

На данном земельном участке согласно разрешению на строительство от 03.02.2016 № 22-RU22302000-22-2016, от 11.01.2019 № 22-RU22302000-06-2019, от 19.03.2019 № 22-RU22302000-64-2019 обществом построены: нежилое здание площадь 2112,9 кв.м., степень готовности 65% кадастровый номер: 22:63:030424:1334; наружный газопровод протяженностью 150 м.п. кадастровый номер: 22:63:030427:3360; нежилое здание трансформаторной подстанции площадь 19,3 кв.м., степень готовности 90% кадастровый номер: 22:63:030424:1335; сеть водоснабжения протяженность 666 м.п. кадастровый номер: 22:63:000000:3135; нежилое здание площадь 2112,9 кв.м., степень готовности 65% кадастровый номер: 22:63:030424:1334; здание торгового центра 1 площадь 7363,4 кв.м., степень готовности 65% кадастровый номер: 22:63:030424:1131; нежилое здание площадь 60,6 кв.м., степень готовности 95% кадастровый номер: 22:63 Ю30424:1332; нежилое здание площадь 2885,1 кв.м, степень готовности 2% кадастровый номер: 22:63:030424:1333.

Собственником данных объектов недвижимости является ООО «Алтайский завод металлоконструкций».

17.03.2020 ООО «Алтайский завод металлоконструкций» обратилось в Управление с заявлением о предоставлении в аренду без торгов сроком на 3 года земельного участка, общей площадью 10288 кв.м., с кадастровым номером 22:63:030424:1320, для завершения строительства отдельно стоящего здания объекта розничной торговли - торговый центр, многоэтажных гаражей-стоянок со встроенными помещениями общественного назначения.

По результатам рассмотрения поступившего от общества заявления, руководствуясь пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, Управлением принято решение, изложенное в письме от 06.04.2020 № 48/3607, об отказе в предоставлении участка в аренду без торгов сроком на 3 года.

Не согласившись с отказом Управления, общество обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением.

Учитывая разумные ожидания общества в части реализации конечной цели арендного соглашения – осуществления им строительства объекта розничной торговли - торговый центр, многоэтажных гаражей-стоянок со встроенными помещениями общественного назначения, факт совершения мероприятий, направленных на строительство этого объекта, наличие обстоятельства, препятствующие производству строительных работ, невозможность в течение длительного времени осуществлять строительство в связи с принятыми обеспечительными мерами, наличие судебных споров, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований заявителя.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается по существу с судебным актом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Из содержания приведенных правовых норм вытекает, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9 часть 2); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (статья 36 часть 1). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36 часть 3 Конституции Российской Федерации).

Таким законом, регламентирующим, в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, является Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Статьей 39.2 ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.

В соответствии с положениями статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

В соответствии со статьей 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 части 1, части 2 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков производится на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

В силу позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, судам при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка, а также собственнику объекта необходимо представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

В соответствии с подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Площадь застройки земельного участка, занятого под объектом розничной торговли - торговый центр, многоэтажных гаражей - стоянок со встроенными помещениями общественного назначения, составляет: нежилое здание площадь 2885,1 кв.м., степень готовности 2% кадастровый номер: 22:63:030424:1333, наружный газопровод протяженностью 150 м.п. кадастровый номер: 22:63:030427:3360; нежилое здание трансформаторной подстанции площадь 19,3 кв.м., степень готовности 90% кадастровый номер: 22:63:030424:1335; сеть водоснабжения протяженность 666 м.п. кадастровый номер: 22:63:000000:3135; нежилое здание площадь 2112,9 кв.м., степень готовности 65% кадастровый номер: 22:63:030424:1334; здание торгового центра 1 площадь 7363,4 кв.м., степень готовности 65% кадастровый номер: 22:63:030424:1131; нежилое здание площадь 60,6 кв.м., степень готовности 95% кадастровый номер: 22:63 030424:1332.

Как установлено судом первой инстанции, после заключения договора аренды обществом предприняты меры, направленные на завершение строительства, однако в период действия договора на земельном участке находились временные сооружения (гаражи) в количестве около 500 штук, которые должны были быть демонтированы.

ООО «Алтайский завод металлоконструкций» с 2018 года неоднократно обращалось в Комитет по строительству и архитектуре города Барнаула с заявлением о проведении градостроительного совета по объекту «Отдельное стоящее здание торгового центра, многоэтажный гараж-стоянка со встроенными объектами общественного назначения по адресу: <...>», что подтверждается решением градостроительного совета.

Положительное решение Градостроительного совета получено 21.11.2019, а разрешение на последний этап строительства объект было получено 17.02.2020 № 22-RU22302000-09-2020.

На основании распоряжения Алтайкрайимущества от 16.04.2019 № 465 земельные участки по адресу: <...> были перераспределены и образованы следующие земельные участки:

земельный участок общей площадью 2809 кв.м., местоположение: Российская Федерация, г. Барнаул, Индустриальный район, пр. Северный Власихинский, 57;

земельный участок общей площадью 2474 кв.м., местоположение: Российская Федерация, г. Барнаул, Индустриальный район, пр. Северный Власихинский, 59,

земельный участок общей площадью 10 288 кв.м., местоположение: Российская Федерация, г. Барнаул, Индустриальный район, ул. Власихинская, 168.

23.05.2019 между Министерством имущественных отношений Алтайского края и ООО «Алтайский завод металлоконструкций» заключен договор аренды № 5560-3 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. По условиям указанного договора арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из категории «земли населенных пунктов», имеющий кадастровый номер 22:63:030424:1320, местоположение: <...>, площадь участка 10288 кв.м., срок аренды установлен до 13.04.2020.

Кроме того, с 11.06.2013 общество вынуждено обращаться в суды исками ко всем собственникам временных сооружений с требованиями устранить препятствия в пользовании земельным участком, возложить на собственников обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком, привести участок в первоначальное положение путем демонтажа и вывоза гаража.

В судебном заседании установлено, что общество было лишено возможности полноценно использовать арендуемый земельный участок на протяжении более трех лет, по независящим от него причинам. ООО «Алтайский завод металлоконструкций» предпринимало активные действия, направленные на соблюдение условий договора аренды.

В соответствии подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Судом первой инстанции принято во внимание, что заявителем в течение срока действия договора аренды предпринимались меры, направленные на завершение строительства объекта розничной торговли - торговый центр, многоэтажных гаражейстоянок со встроенными помещениями общественного назначения.

На данном земельном участке по состоянию на апрель 2020 года степень готовности объектов составила: нежилое здание, площадь 2112,9 кв.м., степень готовности 65% кадастровый номер: 22:63:030424:1334; наружный газопровод, протяженностью 150 м.п., кадастровый номер: 22:63:030427:3360, степень готовности 100%; нежилое здание трансформаторной подстанции, площадь 19,3 кв.м., степень готовности 90%, кадастровый номер: 22:63:030424:1335; сеть водоснабжения, протяженность 666 м.п., кадастровый номер: 22:63:000000:3135, степень готовности 100%; здание торгового центра 1, площадь 7363,4 кв.м., степень готовности 65%, кадастровый номер: 22:63:030424:1131; нежилое здание - здание газовой котельной, площадь 60,6 кв.м., степень готовности 100%, кадастровый номер: 22:63:030424:1332;нежилое здание, площадь 2885,1 кв.м., степень готовности 2%, кадастровый номер: 22:63:030424:1333.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Оценивая в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд приходит к выводу, что решение об отказе в предоставлении в аренду земельного участка ООО «Алтайский завод металлоконструкций», <...>, кадастровый номер: 22:63:030424:1320, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для завершения строительства отдельно стоящего здания объекта розничной торговли – торговый центр, многоэтажных гаражей – стоянок со встроенными помещениями общественного назначения, принято Управлением без учета перечисленных фактических обстоятельств дела.

Учитывая факт совершения мероприятий, направленных на строительство объекта, наличие обстоятельства, препятствующие производству строительных работ, невозможность в течение длительного времени осуществлять строительство в связи с принятыми обеспечительными мерами, наличие судебных споров, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований Заявителя.

Как следует из пункта 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов общества суд указал на обязанность Управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества посредством повторного рассмотрения заявления о предоставлении в аренду без проведения торгов спорного земельного участка с учетом обстоятельств, установленных настоящим судебным актом.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о недействительности оспариваемого решения и о нарушении в данном случае прав и законных интересов заявителя являются обоснованными.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 05.10.2020 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-5753/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий И.И. Бородулина

Судьи: К.Д. Логачев

ФИО1