Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 (07АП-11571/2016) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 октября 2016 года по делу № А03-8772/2016

(судья В.А. Зверева)

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, г.Барнаул),

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРИП 308222101500010, г.Барнаул),

об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании задолженности,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, ответчик) об обязании ИП ФИО3 возвратить нежилое помещение общей площадью 30,0 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:378/247/А+:1005/А, освободить его и передать ИП ФИО2, взыскании с ответчика ИП ФИО3 45 000 руб. арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 365, 52 руб.

Истец в ходе рассмотрения дела уточнял свои исковые требования, окончательно просил обязать индивидуального предпринимателя ФИО3, г.Барнаул возвратить нежилое помещение общей площадью 30,0 кв.м., расположенное по адресу: Алтайский край, пр.Социалистический, 114, кадастровый номер 22:63:000000:0000:378/247/А+:1005/Н, освободить и передать его по акту приема- передачи индивидуальному предпринимателю ФИО2, взыскать с ответчика долг по арендной плате за апрель 2016 – 10 000 руб., за май 2016 –10 000 руб., пеню в размере 1 % в день за просрочку внесения арендной платы в размере 35 850 руб. (л.д. 22 т.2) Суд на основании ст. 49 АПК РФ принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 27.10.2016 (резолютивная часть объявлена 20.10.2016) исковые требования удовлетворены частично, на ответчика возложена обязанность возвратить нежилое помещение общей площадью 30,0 кв.м., расположенное по адресу: Алтайский край, пр.Социалистический, 114, освободить и передать его по акту приема-передачи индивидуальному предпринимателю ФИО2 в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу, в остальной части иска отказано, с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Не согласившись с решением суда, ИП ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части: принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования: взыскать с ИП ФИО3 арендную плату за время - с апреля 2016 года по октябрь 2016 года в размере 195 000 рублей, взыскать с ИП ФИО3 пени за просрочку освобождения помещения по 1% в день от невыплаченной суммы за период с 6 мая по 5 октября 2016 г. в размере -158 500 рублей, а всего - 353 500 рублей. В остальной части решение суда оставить без изменения.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что требования о взыскании арендной платы за время с апреля по октябрь 2016 года суд должен был принять к рассмотрению, т.к. в силу ст. 49 АПК истец вправе увеличить размер исковых требований; истцом заявлено требование по арендной плате, т.к. ответчик продолжал использовать данное нежилое помещение, без договора, не производя за него оплату; суд незаконно отказал в принятии утоненного требования о взыскании арендной платы за весь период использования ответчиком нежилого помещения и пени за просрочку освобождения помещения в размере 1% в день, т.к. это предусмотрено п.6.2 Договора; вывод суда о том, что поскольку в период действия договора аренды произошло разрушение крыльца, и истец не произвел его ремонт, ответчик не мог использовать арендуемое помещение в соответствии с договором для осуществления торговой деятельности, следовательно, обязанность по встречному предоставлению арендодателем помещения должным образом не исполнена, не соответствует фактическим обстоятельствам дела; апеллянт указывает, что данное нежилое помещение по договору аренды ответчик использует с 2008 года, каждый раз заключая договор сроком на 11 месяцев, ответчик никогда не выезжал из этого помещения, и в 2008 году по акту приема передачи ответчик получил в пользование данное нежилое помещение, которое было в целости и сохранности, и до сегодняшнего дня использует это помещение; ответчик злоупотребляет своими правами, не производит оплату по договору, не освобождает помещение более 6 месяцев, разрушил принадлежащее имущество /крыльцо/, не производит ремонта в соответствии с договором;в решении не указаны мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

В апелляционной жалобе заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела электронной переписки.

От ИП ФИО3, в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Кроме того, просил приобщить к материалам дела акт приема-передачи (возврата) помещения, в обоснование того, что помещение возвращено, то есть в указанной части решение суда исполнено.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, возражал против приобщения к материалам дела переписки сторон, поддержал заявленное в отзыве на апелляционную жалобу ходатайствоо приобщении к материалам делаакта приема-передачи (возврата) помещения.

Рассмотрев ходатайство истца о приобщении к материалам дела электронной переписки, апелляционный суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку не обоснована относимость и допустимость данной переписки к материалам дела, указанная переписка не может быть принята в качестве надлежащего доказательства обстоятельств, имеющих значение для дела.

Ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела акта приема-передачи помещения также оставлено апелляционным судом без удовлетворения, поскольку данный документ не несет какого-либо доказательственного значения, а как указывает представитель ответчика, представлен в подтверждение исполнения решения суда в части возврата помещения.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение на 1-ом этаже жилого дома литер А, общей площадью 30,2 кв.м., по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.08.2003.

01.06.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома № 114 по пр. Социалистическому в г.Барнауле Алтайского края, общей площадью. 30 кв.м с кадастровым номером 22:63:00 00 00 :0000:378\247\А+:1005\А+ (далее – помещение).

В силу п. 1.3 договора помещение предоставляется арендатору исключительно для коммерческих целей – осуществление коммерческой деятельности по продаже нумизматических товаров и предметов антиквариата.

Согласно п. 2.1 договора и приложения № 2 к договору за пользование помещениями арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату в размере 35 000 руб. в месяц путем предварительной оплаты за месяц вперед с 25 числа предыдущего месяца до 04 числа текущего месяца, оплата за июнь 2015 год должна поступить 4-го июня 2015 года.

Срок действия договора установлен сторонами в течение 11 месяцев с 01.06.2015 по 30.04.2016 включительно (п. 3.1 договора).

Согласно п. 8.2 договора аренды при прекращении договора по основаниям, предусмотренным п. 8.1, а также в случае прекращения срока действия договора и иных любых других случаях, арендатор обязуется в течении 5 рабочих дней освободить помещение во внесудебном порядке и безвозмездно передать арендодателю произведенные в помещении, ранее им сделанные, отделимые улучшения: натяжной потолок, плафоны освещения, охранно-пожарную сигнализацию и любые другие улучшения. В случае, если помещение не освобождено в срок, то оплатить арендодателю все понесенные с этим убытки и упущенную прибыль, а то есть компенсировать каждый день просрочки согласно действующей суммы по договору за пользование помещением. При этом применить коэффициент инфляции на тот момент от начала действия договора и пеня за просрочку сроков освобождения помещения (согласно п. 6.2 договора).

По акту приема-передачи от 01.06.2015 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду указанное выше нежилое помещение.

Как указывает истец, ответчик принял спорное нежилое помещение, осуществлял его использование, однако, за время пользования помещения обязанность по уплате арендных платежей исполнялась ответчиком ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности по арендной плате.

В связи с невнесением арендных платежей истец направил 05.04.2016 ответчику претензию с требованием оплатить задолженность в размере 35 000 руб. в срок до 20.04.2016, и в установленный договором срок освободить арендуемое помещение, передав по акту-приема-передачи собственнику или его представителю.

Ответчик требования, изложенные в претензии, исполнил частично, оплатив арендную плату за апрель 2016 в размере 25 000 руб., задолженность за апрель 2016 года по арендным платежам составила 10 000 руб.

Ссылаясь на то, что по истечении действия договора аренды, новый договор аренды между сторонами заключен не был, помещение по акту приема-передачи арендатору не возвращено, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

При этом арендатор должен иметь возможность использовать арендованное имущество в течение всего срока аренды в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.

В соответствии с п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 04.05.2016 №304-ЭС16-3318.

В силу пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт принадлежности спорного имущества ИП ФИО2 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Учитывая, что срок договора аренды нежилого помещения истек, новый договор аренды по поводу истребуемого имущества между истцом и ответчиком не заключался, факт нахождения спорного имущества у ответчика подтверждается актом приема- передачи в аренду нежилого помещения от 01.06.2015, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик обязан вернуть истцу переданное по договору аренды имущество и правомерно удовлетворил исковые требования об обязании ответчика возвратить спорное нежилое помещение.

Однако, возражая на требование о взыскании задолженности по арендной плате, ответчик указывал на возникшую невозможность использования помещения, в связи с чем у него отсутствует обязанность по оплате арендной платы с момента, когда использование арендованного помещения стало невозможным.

Как следует из материалов дела и установлено судом, арендуемое помещение использовалось ответчиком в предпринимательских целях под магазин.

В период действия договора аренды помещения, произошло разрушение крыльца входного узла в магазин «Собиратель».

22.03.2016 ответчик направил истцу требование (претензию), в котором сообщил о разрушении крыльца и невозможности использования арендуемого помещения, предложив в течении 5-дневный срок произвести капитальный ремонт крыльца (л.д. 63 т.1).

В обоснование своего требования ответчик представил истцу акт строительно-технической экспертизы от 21.03.2016, подготовленный ООО «Центр 2000», согласно которому в ходе проведения технического осмотра объекта установлено, что крыльцо магазина находится в крайне неудовлетворительном техническом состоянии по причине: общей просадки основания крыльца, разрушения и перекоса маршей вправо, порядного разрушения с первого по четвертый ряд двадцати ступеней, подпорных элементов, разрушения ступеней верхней площадки крыльца, вымывания раствора под опорами ступеней маршей и верхней площадки крыльца, отсутствия гидроизоляции, полного разрушения межплиточных швов из-за низкого качества строительных компонентов раствора и отсутствия водоотведения.

По результатам осмотра дано заключение о необходимости капитального ремонта объекта.

В обоснование невозможности использования арендуемого помещения по назначению в связи с изложенными обстоятельствами представлен также ответ ОАО «Такси-Сервис» на заявку ИП ФИО3 от 25.04.2016 по грузоперевозке товаров и оборудования из магазина «Собиратель», расположенного по адресу: пр.Социалистический, 114, согласно которому указанные работы не могут быть выполнены ввиду аварийного состояния крыльца магазина.

Кроме того, 30.03.2016 ответчику поступила претензия от Туристической компании ООО «Автотур Групп» об ограничении выгрузки товаров ответчика от транспортных компаний и проход посетителей и покупателей магазина «Собиратель» через крыльцо ООО «Автотур Групп», поскольку договорные обязательства не предусматривают его текущее содержание (ремонт, уборка) за свой счет.

В материалы дела представлены заявления покупателей магазина «Собиратель» - заявление ФИО4 от 08.04.2016, ФИО5 от 04.04.2016 о компенсации физического и морального ущерба, в связи с травмами, полученными при выходе из магазина «Собиратель», в связи с аварийным состоянием крыльца.

Из материалов дела, а также пояснений сторон, следует, что капитальный ремонт крыльца истцом как арендодателем осуществлен не был, на арендатора указанная обязанность договором не возложена, в связи с чем у ответчика отсутствовала возможность в определенный период аренды использовать помещение.

Обоснованность возражений ответчика также подтверждается экспертным исследованием № 0203-э от 06.07.2016 ООО «Алтайская лаборатория строительно-технической экспертизы», согласно которому при осмотре крыльца входного узла помещения магазина «Собиратель», расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу пр-т. Социалистичиский, 114 выявлено наличие следующих повреждений: отставание тротуарной плитки от основания; разрушение бетонной тротуарной плитки (выветривание, выкрашивание, сколы); частичное разрушение бетонного основания крыльца; нарушение общих геометрических размеров крыльца из-за отставания тротуарной плитки от основания. Выявленные повреждения являются результатом естественного физического износа ускоренного дефектами, допущенными при строительстве крыльца (наличие пустот и неровностей в бетонном основании), и отсутствием защитного водоотводящего козырька над частью крыльца.

Работы, требующиеся для восстановления части крыльца относящейся к нежилому помещению магазина «Собиратель», в настоящее время относятся к капитальному ремонту. В связи с тем, что наличие повреждений ступеней крыльца в части входа в магазин препятствует безопасному передвижению людей (существует риск получения травм при падении из-за незакрепленных облицовочных плиток), а дополнительные входы в магазин отсутствуют, эксперт приходит к выводу о том, что наличие повреждений крыльца препятствует нормальной эксплуатации нежилого помещения магазина «Собиратель».

В этой связи, довод апеллянта о неверности вывода суда о том, что ответчик не мог использовать арендуемое помещение в соответствии с договором для осуществления торговой деятельности, опровергается представленными в материалы дела доказательствами.

Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Таким образом, учитывая, что доказательств в опровержение доводов ответчика о возможности надлежащего использования помещения в связи с установленными обстоятельствами, материалы дела не содержат, довод апеллянта о злоупотреблении ответчиком своими правами в связи с неоплатой арендной платы, также отклоняется как не подтвержденный материалами дела.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии возможности у ответчика использования спорного помещения в соответствии с его целевым назначением, определенным в договоре аренды, в связи с чем правомерно отказано в удовлетворении требований в части взыскания задолженности по арендной плате за апрель 2016 – 10 000 руб., за май 2016 – 10 000 руб., пени в размере 1 % в день за просрочку внесения арендной платы в размере 35 850 руб.

Доводы апеллянта о том, что требования о взыскании арендной платы за время с апреля по октябрь 2016 года суд должен был принять к рассмотрению, т.к. в силу ст. 49 АПК истец вправе увеличить размер исковых требований; истцом заявлено требование по арендной плате, т.к. ответчик продолжал использовать данное нежилое помещение, без договора, не производя за него оплату, отклоняются, поскольку из материалов дела следует, что 20.10.2016 истец представил окончательное уточнение требований (л.д. 22 т.2), которые были приняты и рассмотрены судом.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 октября 2016 года по делу № А03-8772/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий О.Ю. Киреева

Судьи О.Б. Нагишева

И.И. Терехина