Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лачиновой К.А., рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Городская сеть «МАРКЕТ ПЛЮС» (07ап-11825/20) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 13.10.2020 по делу № А03-407/2020, по заявлению Управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул, о признании незаконным решения о приостановлении и об отказе в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде земельного участка, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Городская сеть «МАРКЕТ ПЛЮС», ООО «РНГО»,

при участии в заседании:

от заявителя: Попова А.А., представитель по доверенности от 23.11.2020, паспорт;

от третьего лица: от ООО «Городская сеть «МАРКЕТ ПЛЮС»: Чернов А.В., конкурсный управляющий, паспорт;

от иных лиц: без участия (извещены);

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Алтайского края (далее по тексту –Алтайкрайимущество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее по тексту – Управление) о приостановлении осуществления погашения регистрационной записи об аренде земельного участка, имеющего кадастровый номер 22:63:030109:66, местонахождения: г. Барнаул, ул. Малахова, 90б, изложенное в уведомлении от 30.10.2019 № 22/999/001/2019-151134, об отказе в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде земельного участка, имеющего кадастровый номер 22:63:030109:66, местонахождения: г. Барнаул, ул. Малахова, 90б, изложенное в уведомлении от 30.01.2020 № 22/999/001/2019-151134. Требования мотивированы незаконностью Управления Россреестра по Алтайскому краю в приостановлении в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок, поскольку наличие регистрационной записи об ипотеке земельного участка, возникшего из договора аренды, срок действия которого истек, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Городская сеть «МАРКЕТ ПЛЮС» (далее по тексту – ООО «Городская сеть «МАРКЕТ ПЛЮС») и общество с ограниченной ответственностью ООО «РНГО» (далее по тексту - ООО «РНГО»).

Решением суда от 13.10.2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, третье лицо обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований. В апелляционной жалобе третье лицо указывает, что принят данный судебный акт при не полном выяснении судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего обособленного спора, а также ввиду нарушения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Заявитель в отзыве, представленном в суд в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представитель в судебном заседании, доводы жалобы отклонил, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы жалобы, настаивала на ее удовлетворении.

В соответствии со статьей 123, 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.01.2007 №19 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО «Городская сеть «МАРКЕТ ПЛЮС» заключён договор аренды №4853-з земельного участка площадью 0,1798 га., расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Малахова, 90б, кадастровый номер: 22:63:030109:66 (далее по тексту – договор).

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды по договору устанавливается на 3 (три) года с момента вступления договора в силу.

Срок аренды по договору не подлежит продлению и не возобновляется на неопредленный срок. Пунктом 2.2 договора установлено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды был зарегистрирован 19.10.2016, следовательно, договор считается прекращенным с 20.10.2019.

21.10.2019 Алтайкрайимущество обратилось в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о погашении в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером: 22:63:030109:66.

Управление Росреестра по Алтайскому краю направило в адрес Алтайкрайимущество уведомление от 30.10.2019 № 22/999/001/2019-151134 о приостановлении, начиная с 30.10.2019, осуществления действий по государственной регистрации прекращения аренды земельного участка. В данном уведомлении Управление ссылается на пункт 5 часть 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), статью 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

Осуществление действий по государственной регистрации прекращения аренды земельного участка приостанавливалось с 30.10.2019 по 30.01.2020.

Поскольку причины, препятствующие осуществлению действий по государственной регистрации прекращения аренды, указанные в уведомлении от 30.10.2019 № 22/999/001/2019-151134 не были устранены, Управление Росреестра по Алтайскому краю на основании статьи 27 Закона о регистрации отказало в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде (уведомление от 30.01.2020 №22/999/001/2019-151134).

Посчитав решения Управления Росреестра по Алтайскому краю о приостановлении и об отказе в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде земельного участка несоответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, Алтайкрайимущество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки, у Управления отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации и последующего отказа.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен Законом о регистрации.

Согласно статье 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных Законом о регистрации случаен и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке. Государственный кадастровый умет и (или) государственная регистрация прав осуществляется по основаниям, указанным в части 2 и 3 статьи 14 Закона о регистрации. Требования к документам. представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государстве иной регистрации прав установлены статьей 21 Закона о регистрации.

В случае если, не представлены документы, необходимые для осуществления государственною кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, то осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации приостанавливается по решению государственного регистратора прав. Если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона о регистрации, то согласно статье 27 Закона о регистрации по решению государственного регистратора прав в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается.

В данном случае Управление Росреестра по Алтайскому краю, приостанавливая, а затем и отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с истечением срока действия договора, сослалось на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка и на то, что Алтайкрайимущество не представило документы, свидетельствующие о прекращении ипотеки.

Третье лицо поддерживает указанную позицию в апелляционной жалобе.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы суда первой инстанции, признает указанную позицию не обоснованной на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные е права на недвижимые имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Так, регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступлении в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В этой связи, с учетом положений статей 131, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращение права аренды также подлежит государственной регистрации при условии, что возникновение права аренды подлежало государственной регистрации.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается н пределах срока договора аренды.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, с учетом взаимосвязанности положений указанных правовых норм, прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права.

Судом установлено, что Управление, приостанавливая, а затем и отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи взаимным соглашением сторон о расторжении договора, сослалось на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка и на то, что Министерство не представила документы, свидетельствующие о прекращении ипотеки.

Между тем, как ранее изложено, в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Отклоняя довод Управления о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Закона об ипотеке, согласно которой регистрационная запись об ипотеке погашается при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя, суд обоснованно пришел к выводу о том, что названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае от наличия права аренды.

Прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки.

Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, который по соглашению сторон был расторгнут, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды, соответственно у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды по основаниям, указанным в оспариваемом отказе.

Примененный судом первой инстанции подход совпадает с позицией, изложенной в судебных актах Верховного Суда Российской Федерации (определения от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167, от 11.03.2015 № 310-КГ15-1724).

Таким образом, у регистрирующего органа не было предусмотренных Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды по истечении установленного в нем срока.

В этой связи ссылка апеллянта на положения статей 450, 619 Гражданского кодекса РФ, регулирующих вопросы досрочного расторжения договора, в том числе при существенном нарушении условий договора, к обстоятельствам дела не относится, в связи с чем не имеет правового значения.

В данном случае обстоятельством, имеющим значение для дела, является факт прекращения договора аренды от 13.10.2016 № 4853-3 в связи с истечением срока действия 20.10.2019, т.е. до признания ООО «Городская сеть «МАРКЕТ ПЛЮС» несостоятельным (банкротом) и открытия процедуры конкурсного производства на основании решения Арбитражного суда Алтайского края от 14.01.2020 по делу№ А03-9041/2019.

При этом лицами, участвующими в деле, факт прекращения договора аренды от 13.10.2016 № 4853-3 с вышеуказанной даты и соответственно прекращения права аренды не оспорен и не опровергнут.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве в конкурсную массу включается все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением имущества, указанного в пункте 2 статьи 131 Закона о банкротстве.

По смыслу приведенных норм права в конкурсную массу должника не может быть включено имущество третьих лиц, а также имущественные права, которые не принадлежат должнику на дату открытия конкурсного производства.

Учитывая, что договор аренды прекращен с 20.10.2019, а конкурсное производство открыто 14.01.2020, право аренды не подлежит включению в конкурную массу, поскольку на дату открытия конкурсного производства такое право отсутствует.

В пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) разъяснено, что если право аренды не может считаться активом должника, то требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.

Таким образом, прекратившееся право аренды в связи с истечением срока действия договора аренды не может считаться активом должника.

Таким образом, учитывая, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030109:66, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 906, не подлежит включению и не включалось в конкурсную массу, решение суда по настоящему делу вопреки доводам апелляционной жалобы не может повлечь уменьшение конкурсной массы и не затрагивает права кредиторов.

Ходатайство третьего лица об оставлении заявления без рассмотрения по мотиву того, что требования Алтайкрайимущество подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве, подлежат отклонению, поскольку, предметом настоящего спора является требования неимущественного характера, подлежащее рассмотрению в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, а именно: оспаривание решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю. Кроме того, должник ООО «Городская сеть «МАРКЕТ ПЛЮС» не является стороной по делу, а является третьим лицом, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, следовательно, спор между сторонами не может быть рассмотрен в рамках дела о банкротстве третьего лица.

Оценивая доводы апеллянта суд апелляционной инстанции с учетом вышеизложенных норм права, фактических обстоятельств настоящего дела, содержания отказа и иных доказательств, представленных участвующими в деле лицами, также приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционных жалоб по указанным в ним причинам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого акта и обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли соответствующий акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

С учетом вышеуказанных положений процессуального и материального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у управления отсутствовали препятствий для государственной регистрации, правомерность вынесения решения об отказе в государственной регистрации по тем основаниям, которые в нем изложены, не подтверждена.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого решения и о нарушении в данном случае прав и законных интересов заявителя являются обоснованными. В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционных жалоб у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 13.10.2020 по делу № А03-407/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Городская сеть «МАРКЕТ ПЛЮС» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства
в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев
со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий

Т.В. Павлюк

Судьи

С.В. Кривошеина

К.Д. Логачев