Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Волковой Т.А. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционной жалобы публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» (№ 07АП-12034/2018(111)) на определение от 08.11.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630099, <...>) по заявлению ФИО4, о признании права собственности на квартиры и признании отсутствующим (прекратившим) обременение залога в деле о несостоятельности (банкротстве) должника, Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, 1. Общество с ограниченной ответственностью Производственнотехническая компания «Стройинвест», 2. Публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ»,

В судебном заседании приняли участие:

от ФИО4: ФИО5, доверенность от 12.03.2018, диплом,

от иных лиц: не явились (извещены),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2018 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.02.2019 в отношении должника ООО «Инвестком» применены правила параграфа 7 Закона о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.04.2019 ООО «Инвестком» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО6.

В арбитражный суд Новосибирской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась ФИО4 о признании права собственности на квартиру № 201, общей площадью –32,5 кв.м., кадастровый номер 54:35:072205:2400, расположенную по адресу: <...>, и признании отсутствующим обременение в виде залога на указанную квартиру.

К участию по обособленному спору в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания «Стройинвест» (далее – ООО ПТК «Стройинвест»), публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ» (далее – ПАО Банк «ТРАСТ»).

Определением от 08.11.2019 Арбитражный суд Новосибирской области признал за ФИО4 право собственности на однокомнатную квартиру № 201, общей площадью –32,5 кв.м., кадастровый номер 54:35:072205:2400, расположенную по адресу: <...>. Признал отсутствующим обременение в виде залога на однокомнатную квартиру № 201, общей площадью –32,5 кв.м., кадастровый номер 54:35:072205:2400, расположенную по адресу: <...>.

Не согласившись с принятым судебным актом, ПАО Банк «ТРАСТ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Указав, что ФИО4 не является участником строительства. Судом первой инстанции не принят во внимание довод Банка о мнимости предварительного договора участия в долевом строительстве № 195-Вб3 от 31.07.2013. Отсутствуют доказательства оплаты квартиры заявителем. Судом неправомерно указано на прекращение залога, так как залог Банка возник как в силу закона, так и в силу договора. Требования Банка включены в реестр как залоговые. Представило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя Банка.

Определением от 15.01.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда, апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 04.03.2020.

Определением от 11.03.2020 Седьмой арбитражный апелляционный суд, приостановил производство по апелляционной жалобе публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» (№ 07АП-12034/2018(111)) на определение от 08.11.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45- 2125/2018 до вынесения Верховным Судом Российской Федерации судебных актов по кассационным жалобам публичного акционерного общества Национальный банк «Траст» на постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.12.2019 и от 23.01.2020 по делу № А45-2125/2018.

Определением от 30.05.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда производство по рассмотрению апелляционной жалобы публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» (№ 07АП-12034/2018(111)) на определение от 08.11.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45- 2125/2018 возобновлено.

В судебном заседании представитель ФИО4 с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить определение - без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Заслушав участника процесса, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность определения Арбитражного суда Новосибирской области, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, между ООО «ИнвестКом» и ФИО4 31.07.2013 был подписан предварительный договор участия в долевом строительстве №195-Вб3, предметом которого являлась однокомнатная квартира №195 (строительный), общей площадью 33,12 кв.м., расположенной на 22-м этаже жилого дома по адресу: <...> жилой дом №3, кадастровый номер земельного участка 54:35:072205:0022.

Размер денежных средств, подлежащих внесению участником строительства, составлял 1 370 000 руб. (п.2.1 предварительного договора).

Оплата по предварительному договору участия в долевом строительстве была оформлена как Соглашение о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа №0195/0013 от 31.07.2013.

В подтверждение предоставления застройщику суммы займа представлена квитанция к приходному кассовому ордеру №320 от 31.07.2013 на сумму 1 370 000 рублей. В качестве доказательств наличия у кредитора финансовой возможности оплаты в заявленном размере в материалы дела представлен договор уступки прав требования по иному объекту недвижимости, в соответствии с которым ФИО4 получено 1 900 000 руб.

В последующем, 20.10.2016 между ООО «ИнвестКом» и ФИО4 подписан предварительный договор купли -продажи однокомнатной квартиры №201, общей площадью 32,5 кв.м., жилой площадью 15,0 кв.м., расположенной на 22-м этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер квартиры 54:35:072205:2400.

Согласно пункту 2 предварительного договора купли –продажи от 20.10.2016 покупатель уведомлен, что права на квартиру находятся в залоге ПАО Банк ФК «Открытие» (в настоящее время правопреемник ПАО Банк «ТРАСТ») по договору залога прав № 62708/22579/л от 25.01.2013, заключенному между ООО «ИнвестКом» и ПАО Банк ФК «Открытие», зарегистрированному УФРС по Новосибирской области, обеспечивая исполнение обязательств по договору кредитной линии № 22579/л от 28.12.2012.

В настоящее время право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «Инвестком», что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Поскольку, должник до настоящего времени квартиру из-под залога не вывел, переход права собственности не зарегистрировал, ФИО4 обратилась в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя, исходил из того, что воля сторон предварительного договора была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома и последующей передачи соответствующей квартиры в адрес заявителя, то есть отношения сторон предварительного договора были урегулированы нормами Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве). Несмотря на указание договора как предварительного, он содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве согласно статье 4 Закона об участии в долевом строительстве. В этой связи пришел к выводу, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан – участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу
в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по снятию обременения квартиры.

Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьёй 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 3) о сносе самовольной постройки; 4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения к должнику с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием, но и путем подачи заявления о признании права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Обзора практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Таким образом, отношения сторон соглашений урегулированы нормами Закона об участии в долевом строительстве, ФИО4 является участником долевого строительства.

Утверждения подателя жалобы об обратном основаны на неверном толковании норм права.

При этом судом установлено, что установленная схема была реализована застройщиком с целью ухода от обязанностей, налагаемых на застройщика Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), по этой причине не был заключен основной договор купли-продажи, однако, в нем вкупе с условиями договора, согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве.

Однако воля сторон соглашения была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома и последующей передачи соответствующей квартиры в его адрес.

В данном случае, застройщик и участник как на момент подписания соглашения, так и в настоящий момент принадлежат к одной группе юридических лиц: ООО ПТК «Стройинвест» - единственный учредитель ФИО7 с 09.04.2012, ООО «ИнвестКом» - с 25.06.2012 единственный учредитель и директор ФИО7, то есть вся схема привлечения денежных средств граждан была изначально продумана и реализована лицами из состава группы компаний ПТК-30.

Фактически все решения по оперативно-хозяйственной деятельности как ООО ПТК «Стройинвест», так и ООО «Инвестком» принимались одним лицом.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Основной договор не был подписан сторонами и не прошел государственную регистрацию по причине, находящейся вне зоны разумного контроля ФИО4

ООО «Инвестком», до настоящего времени квартиру из залога не вывел, переход права собственности не зарегистрировал.

Доводы подателя жалобы о том, что в материалы дела не представлено доказательств оплаты, судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.

В качестве подтверждения исполнения обязательств со стороны ФИО4 в материалы дела представлены соглашение о предоставлении беспроцентного займа, квитанция к приходному - кассовому ордеру, соглашение о переводе долга по договору участия в долевом строительстве от 14.07.2011, из анализа которых следует, что у заявителя имелась финансовая возможность оплаты спорной квартиры.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал доказанным наличие у ФИО4 экономической возможности внесения денежных средств за приобретаемую недвижимость в заявленном размере.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договор займа обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность.

Ссылки заявителя жалобы о мнимости предварительного договора участия в долевом строительстве № 195-Вб3 от 31.07.2013, судом апелляционной инстанции не принимаются, так как не подтверждены допустимыми доказательствами.

Из разъяснений пункта 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

В данном случае, жилой дом №9 по ул. Вилюйская построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана заявителю, однако право собственности на квартиры зарегистрировано за ООО «Инвестком».

Доводы Банка о том, что судом неправомерно указано на прекращение залога, залог возник в силу закона и договора и требования Банка включены как обеспеченные залогом, поэтому отсутствуют основания для снятия обременения (залога), судом апелляционной инстанции отклоняются.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского Кодекса Российской Федерации залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало, и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Заявитель, действуя добросовестно и разумно, исполняя принятые на себя обязательства, не знал и не мог знать о возможном неперечислении ООО «Инвестком» денежных средств Банку, наличии каких-либо иных условий перехода к нему права собственности и снятия залога со спорного имущества, кроме предусмотренных договором о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве.

В пункте 3 предварительного договора купли – продажи указано, что продавец обязуется осуществить действия по снятию обременения (залога) права, установленного в п.2 договора к моменту заключения основного договора купли -продажи.

Вместе с тем, получив от заявителя денежные средства в счет оплаты квартиры, ООО «Инвестком» не произвело действий по снятию обременения (залога) права в УФРС по Новосибирской области, а также действий по заключению основного договора купли -продажи.

В данном случае, жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана, исходя из предварительного договора, заявителю не было известно о наличии обременения (залога), заявитель, действуя добросовестно и разумно, исполняя принятые на себя обязательства, не знал и не мог знать о наличии каких-либо иных условий перехода к нему права собственности и снятия залога со спорного имущества, кроме предусмотренных предварительным договором.

Являясь субъектами потребительской деятельности (правоотношения урегулированы нормами ФЗ «О защите прав потребителей»), граждане не осознавали и не принимали на себя риск не прекращения залога при условии исполнения ими своей обязанности по оплате прав за квартиры.

Только обязанность по оплате за квартиру находилась в зоне разумного контроля гражданина.

На исполнение обязанностей должником и Банком гражданин влиять не мог.

Негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан – участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что обществом после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по регистрации соглашения в УФРС и снятию обременения квартиры.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, о добросовестности приобретателя и возможности применения положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии оснований для возложения на него негативных последствий за недобросовестное поведение должника.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьёй 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 08.11.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3