Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем Смолиной Т.Д.,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Константа» (№ 07АП-12688/2020) на решение от 12.11.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-11168/2020 (судья Векшенков Д.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Константа» (630008, <...>, ОГРН <***>) к Администрации г. Оби Новосибирской области (633102, <...>, ОГРН <***>) об установлении размера годовой арендной платы,

В судебном заседании приняли участие:

от ответчика: ФИО2 – доверенность № 6 от 01.04.2020 выдана сроком до 31.12.2025, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Константа» (далее – ООО «Константа», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Оби Новосибирской области (далее – Администрация, ответчик) о возложении обязанности установить размер годовой арендной платы по договору земельного участка №1/2-18а от 19.01.2018 в соответствии с ранее установленным размером - 228 000 руб, о взыскании судебных расходов.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.11.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО «Константа» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить,принять по делу новый судебный акт, которым: обязать Администрацию города Оби Новосибирской области установить размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка № 1/2 - 18а от 19.01. 2018г., заключенному с ООО «Константа» в соответствии с ранее установленным размером - 228 000 (двести двадцать восемь тысяч) руб., взыскать с Администрации города Оби Новосибирской области в пользу ООО «Константа» судебные расходы: расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб., расходы по оказанию информационно-консультационных услуг независимой оценки в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) руб., расходы за оказание услуг по экспертизе отчета № 2706 от 23.12.2019 года в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается, в том числе на то, что в процессе рассмотрения искового заявления Истца была назначена и проведена судебная экспертиза, полностью опровергнувшая выводы о размере арендной платы за земельный участок, установленные ответчиком; суд первой инстанции не обосновал, по каким основаниям, им не был принят в качестве доказательства отчет об оценке рыночной величины годовой арендной платы за земельный участок, предоставленный Истцом, а также Отчет, предоставленный в материалы дела по итогам судебной экспертизы, и по каким основаниям было отдано предпочтение отчету, выполненному по заказу Ответчика;ООО «Константа» предприняты максимально возможные меры для опровержения позиции Ответчика, которым, в свою очередь, не дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции; судом первой инстанции не дана правовая оценка доводам ООО «Константа» о нарушениях в ходе проведения оценки на предмет рыночной величины годовой арендной платы за земельный участок, выполненной по заказу Ответчика; отчет, на основании которого Ответчиком была увеличена величина аренды за земельный участок не соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам и стандартам, применяемым в оценочной деятельности; установленная Ответчиком величина годовой арендной платы за земельный участок в размере 4 158 407 руб. не соответствует критериям разумности и является очевидно чрезмерной; Увеличение размера ежегодной арендной платы по Договору аренды земельного участка №1/2-18а от 19.01.2018 на 1 823% в одностороннем порядке, несмотря на наличие такого права в Договоре, является очевидным злоупотреблением и направлено на создание заведомо неисполнимых условий для арендатора с целью дальнейшего извлечения выгоды. Указывает, что вывод суда первой инстанции о том, что истец не оспаривал размер измененной арендной платы, а только ее правовое основание, является неверным.

От Администрации в порядке статьи 262 АПК РФ поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просила в удовлетворении апелляционной жалобы ООО «Константа» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.11.2020 г. по делу № А45-11168/2020 - отказать в полном объёме, отмечая, что истцом не представлено надлежащих доказательств, опровергающих достоверность выводов оценщика относительно размера арендной платы. Представленное отрицательное экспертное заключение от 18.03.2020, во-первых, носит оценочный характер, во-вторых, не содержит выводов о том, отчет об оценке от 18.12.2019 содержит именно неверный расчет рыночной стоимости арендной платы.Истец добровольно согласился на ежегодные изменения арендной платы, не ранее чем через год после заключения договора.

Определением апелляционного суда от 04.02.2021 судебное заседание откладывалось на 04 марта 2021 года на 09 час. 35 мин. в помещении суда, истцу предложено представить суду и заблаговременно направить ответчику пояснения по поводу того, на что было направлена воля истца (на достижение какого правового результата) при обращении с настоящим иском; рассматривался, обсуждался ли вопрос при рассмотрении дела в суде первой инстанции относительно изменения, уточнения исковых требований.

01.03.2021 от ООО «Константа» поступили пояснения, в которых указало на то, что при обращении с настоящим иском воля истца была направлена на достижение целей, указанных в исковом заявлении, а именно об обязании Ответчика установить размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка № 1/2- 18а от 19.01. 2018г., заключенному с ООО «Константа» в соответствии с ранее установленным размером - 228 000 (двести двадцать восемь тысяч) рублей., в связи с тем что в нарушение установленных требований Отчет № 2706 № 2706 от 23.12.2019 года, не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (СРО РОО). При рассмотрении дела в суде первой инстанции вопрос относительно изменения, уточнения исковых требований не обсуждался и не рассматривался.

Определением апелляционного суда от 04.03.2021 судебное заседание откладывалось на 16 марта 2021 года на 10 час. 05 мин. в помещении суда, сторонам предложено представить пояснения о порядке начисления и оплаты арендной платы с 01.01.2020, наличии/отсутствии судебного спора по взысканию арендной платы.

12.03.2021 от истца поступили пояснения, по существу повторяющие ранее представленные.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в возражениях по апелляционной жалобе, указал на отсутствие иных судебных споров.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, пояснений, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 19.01.2018 между истцом (арендатор) и Администрацией г. Оби Новосибирской области (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка №1/2-18а (далее – Договор аренды).

По указанному договору истцу в аренду был предоставлен земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 54:36:010801:817, общей площадью 63 000 кв.м., местоположение <...>.

Договор заключен сроком на 3 года до 19.01.2021 (пункт 8.1. Договора аренды).

Пунктом 2.1. Договора аренды установлен размер арендной платы 228 000 (двести двадцать восемь тысяч) рублей в год. Расчёт годовой арендной платы за использование земельного участка определен на основании Отчета об оценке от №3-2017/1-17-30-ЗК.

Пунктом 2.5 Договора аренды предусмотрено, что арендная плата изменяется ежегодно в одностороннем порядке без согласования с арендатором, с учётом индексации ставки арендной платы. Индексация ставки арендной платы устанавливается на основании федерального законодательства без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор аренды.

В адрес истца поступило уведомление от 31.12.2019 № 11679 об изменения размера годовой арендной платы, согласно которому Администрация уведомляет Общество о том, что с 01.01.2020 года размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 19.01.2018 №1/2-18а за земельный участок составит 4 158 407 руб. в год. Просит учесть указанную информацию при осуществлении платежей за аренду земельного участка в 2020 году.

24.03.2020 обществом с ограниченной ответственностью «Константа» в канцелярию Администрации г. Оби Новосибирской области была сдана претензия об уменьшении арендной платы за земельный участок. Однако ответчик не ответил на указанную претензию.

Истец, не согласившись с представленным ответчиком отчетом об оценке от 23.12.2019 №2706, обратился в экспертную организацию для составления нового отчета об оценке.

Ссылаясь на незаконное изменение суммы арендной платы по договору аренды от 19.01.2018 до суммы 4 158 407 руб. согласно отчету об оценке № 2706 от 23.12.2019, с которым истец не согласен, считает его необоснованным, на незаконное изменение суммы арендной платы по договору аренды от 19.01.2018 до истечения 3 лет от даты заключения договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено надлежащих доказательств, опровергающих достоверность выводов оценщика относительно размера арендной платы. Представленное отрицательное экспертное заключение от 18.03.2020, во-первых, носит оценочный характер, во-вторых, не содержит выводов о том, отчет об оценке от 18.12.2019 содержит именно неверный расчет рыночной стоимости арендной платы. Согласно экспертному заключению №543Ю/20 от 24.09.2020 рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:36:010801:817, площадью 63 000 кв. м, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2020 составляет 2 271 333 руб. 11 коп, которая является рекомендуемой для целей совершения сделки. Представленные в материалы дела экспертные заключения подтверждают, что изменение арендной платы произошло в связи с изменением законодательства, определяющего порядок расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка. Однако представителем общества с ограниченной ответственностью «Константа», оспаривался не размер измененной арендной платы, а правовое основание.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Положениями пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливается, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ, по общему правилу, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

Согласно пунктам 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Земельным кодексом Российской Федерации статьей 39.7, определено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Такой порядок определен постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» (далее - Постановление от 10.06.2015 N 219-п, Порядок N 219-п).

В соответствии с пунктом 2.1 договора, размер годовой арендной платы на момент заключения договора аренды был определен на основании отчета независимого оценщика.

То есть указанный пункт не содержит согласования условий об изменении в одностороннем порядке арендной платы ежегодно на основании отчета об оценке.

Согласно пункту 2 постановления Правительства Новосибирской области № 219-п от 10.06.2015 "Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в 3-6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 10 указанного постановления (в соответствующей редакции) предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще чем 1 раз в 3 года и не ранее чем через 3 года после заключения договора аренды земельного участка.

При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, и не ранее чем через 3 года после заключения договора аренды земельного участка.

В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящего Порядка, не применяется.

Как усматривается из материалов дела, в адрес истца поступило уведомление от 31.12.2019 № 11679 об изменения размера годовой арендной платы с 01.01.2020. Сумма годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 19.01.2018 №1/2-18а определена на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, с 01.01.2020 составляет 4 158 407 рублей в год.

28.08.2020 определением Арбитражного суда Новосибирской области судом было установлено, что в материалах дела имеются два заключения, которые определяют арендную плату в разных размерах.

С целью определения рыночной величины годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:36:010801:817, площадью 63 000 кв. м, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2020 суд назначил судебную оценочную экспертизу.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: «Какова рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:36:010801:817, площадью 63 000 кв. м, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2020?».

25.09.2020 в материалы дела поступило экспертное заключение №543Ю/20 от 24.09.2020 согласно, которому рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:36:010801:817, площадью 63 000 кв. м, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2020 составляет 2 271 333 руб. 11 коп.

Указанное экспертное заключение сторонами не оспаривалось, нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных ст. ст. 82, 83 АПК РФ, с учетом официальных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", судом не установлено.

Учитывая выводы судебной эксперты, апелляционный суд приходит к выводу, что отчет независимого оценщика, представленный администрацией, на основании которого направлено уведомление об увеличении арендной платы по договору является необоснованным, содержит недостоверный размер арендной платы.

Кроме того, обращаясь с иском, истец ссылался также и на необоснованное изменение размера ранее чем через три года после заключения договора аренды в нарушение вышеуказанных положений Постановления №219-П.

Как было отмечено ранее, пункт 2.5 договора аренды предусматривает возможность изменения арендодателем без согласования с арендатором в одностороннем порядке изменение арендной платы с учётом индексации ставки арендной платы. Индексация ставки арендной платы устанавливается на основании федерального законодательства без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор аренды, но не на основании отчета об оценке.

Пункт 10 Постановления № 219-п предусматривает возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще чем 1 раз в 3 года и не ранее чем через 3 года после заключения договора аренды земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, и не ранее чем через 3 года после заключения договора аренды земельного участка.

Принимая во внимание, что договор аренды заключен 19.01.2018, уведомление № 11679 датировано 31.12.2019 с изменением арендной платы с 01.01.2020, апелляционный суд приходит к выводу, что в нарушение вышеназванного нормативного акта арендодатель изменил сумму арендной платы по договору аренды от 19.01.2018г. до истечения 3 лет с даты заключения договора, то есть в нарушение установленного порядка, что также не может быть признано правомерным.

Оценивая доводы и доказательства сторон, представленные в материалы дела, апелляционный суд считает необоснованными выводы суда первой инстанции о том, что истец не оспаривал размер установленной уведомлением арендой платы, по мнению апелляционного суда, требования истца направлены именно на несогласие с данным уведомлением, установленным им размерном арендной платы.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, принимая во внимание установление судом апелляционной инстанции незаконность данного уведомления применительно к п. 10 Постановления №219-П, а также учитывая недостоверность размера арендной платы, установленной отчетом, что подтверждено судебной экспертизой, отсутствие оснований для применение положений статьи 450 ГК РФ, апелляционный суд приходит к выводу о восстановлении нарушенных прав истца путем признания незаконным уведомления Администрации г. Оби Новосибирской области от 31.12.2019 №11679 об изменении размера годовой арендной платы в сумме 4 158 407 руб. по договору аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Константа» № 1/2-18а от 19.01.2018.

При таких обстоятельствах, по существу доводы апеллянта являются обоснованными, а решение от 12.11.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-11168/2020 подлежит отмене, расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе, а также за проведение экспертизы на основании ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Однако, апелляционный суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов на информационно-консультационные услуги и внесудебный отчет, поскольку судебной экспертизой установлен иной размер арендной платы, чем определен истцом, непосредственно требования о достоверности отчета об оценке Администрации не заявлено, информационно-консультационные услуги для обращения в суд не являлись необходимыми.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.11.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-11168/2020 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Признать незаконным уведомление Администрации г. Оби Новосибирской области от 31.12.2019 №11679 об изменении размера годовой арендной платы в сумме 4 158 407 руб. по договору аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Константа» № 1/2-18а от 19.01.2018.

Взыскать с Администрации г. Оби Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Константа» 30 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы, 6000 руб. в возмещение государственной пошлины по иску, 3000 руб. в возмещение государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий О.Ю. Киреева

Судьи Е.В. Афанасьева

ФИО1