Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лопатиной Ю.М., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу прокурора Республики Алтай (№ 07АП-2169/2020) на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 20 января 2020 года по делу № А02-1973/2019 (судья Якшимаева Ф.Ю.) по иску прокурора Республики Алтай (ОГРН 1020400749566, ИНН 0411005358, ул. Чорос-Гуркина Г.И., д. 25, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) к администрации района (аймака) муниципального образования «Онгудайский район» (ОГРН 1030400556570, ИНН 0404005702, ул. Советская, д. 78, с. Онгудай, р-н. Онгудайский, Республика Алтай), главе К(Ф)Х Кохоеву Арунату Даниловичу (ОГРНИП 313040434600021, ИНН 040401732303, ул.Талду, д. 81, с. Нижняя Талда, р-н. Онгудайский, Республика Алтай) о признании недействительным договора аренды в части.

В заседании приняли участие:

от истца – Гришачев Д.С. по поручению от 02.03.2020,

от иных лиц – без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Республики Алтай на основании статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в суд с иском о признании недействительным пункта 4.1.4 в части слов «в одностороннем порядке», пункта 4.3.2 в части слов «С согласия арендодателя»договора аренды № 80 от 10.10.2017, заключенного между Администрацией района (аймака) муниципального образования «Онгудайский район» и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Кохоевым Арунатом Даниловичем.

Требования мотивированы несоответствием оспариваемых положений договора о праве его расторжения в одностороннем порядке нормам пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, несоответствием положений о возможности передавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам только с письменного согласия арендодателя пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации данные условия являются ничтожными.

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 20 января 2020 года в удовлетворении иска отказано, с Кохоева А.Д. в доход федерального бюджета взыскано 3 000 рублей государственной пошлины по иску.

Не согласившись с принятым судебным актом, прокурор обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы прокурор ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права при отказе в удовлетворении иска по мотиву устранения нарушений путем подписания дополнительных соглашений и отсутствия особого общественного значения. Прокурор настаивает на том, что иск им заявлен в целях реализации задач по защите нарушенных прав, в целях доказывания нарушения публичных интересов с учетом того, что прокуратурой выявлено более 50 договоров, содержащий аналогичные противоречащие закону пункты. В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка является недействительной с момента ее совершения, в связи с чем факт заключения дополнительного соглашения не влечет действительность этой сделки этой сделки, а лишь подтверждает законность требований прокурора.

В дополнении к апелляционной жалобе прокурор настаивает на неправильном толковании судом первой инстанции положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили, отзывов на жалобу, ходатайств об отложении заседания не поступало.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в данном заседании в отсутствие представителей ответчиков.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в жалобе и в дополнении к ней.

Исследовав материалы дела, доводы жалобы, заслушав объяснения представителя истца, проверив в соответствии с требованиями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что доводы жалобы являются обоснованными, и решение арбитражного суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией района (аймака) муниципального образования «Онгудайский район» (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Кохоевым А.Д. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 80 от 10.10.2017 (л. д. 12-14).

На основании указанного договора арендатору на срок с 10.10.2017 по 10.10.2065 г. предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 37 413 кв.м. с кадастровым номером 04:06:030502:170, расположенный по адресу: Республика Алтай, Онгудайский район, Нижне-Талдинское сельское поселение для сельскохозяйственного использования (скотоводство).

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Алтай 01.12.2017.

Пунктом 4.1.4 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях:

- использования земельного участка не по целевому назначению;

- использования земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки;

- невнесения арендной платы в течение 2-х кварталов подряд;

- не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5 договора;

- иных случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.4, а также по соглашению сторон в порядке, предусмотренном законодательством.

Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Ссылаясь на то, что данными условиями договора аренды (пункт 4.1.4. в части слов «в одностороннем порядке», пункт 4.3.2 в части слов «С согласия Арендодателя») нарушаются права неопределенного круга лиц, поскольку договор аренды земельного участка является типовым, многократно применен на территории Республики Алтай, данные условия противоречит законодательству, что не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и обеспечивать баланс публичных и частных интересов, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска пришел к выводам о том, что требования прокурором заявлены в пределах правомочий, предусмотренных статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также к выводам о несоответствии спорных условий договора нормам Земельного кодекса Российской Федерации и снижении таким образом прав арендатора, недействительности рассмотренных условий договора. При этом суд не усмотрел необходимости в удовлетворении иска с учетом заключенного сторонами дополнительного соглашения от 25.11.2019, которым исключены оспариваемые условия.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции об отказе в иске о признании договора недействительным в части несоответствующими нормам материального права.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального содержания условий, содержащихся в пунктах 4.1.4 и 6.2 договора аренды, оценивая их в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что пунктом 4.1.4 договора предусмотрено, по сути, право Администрации на односторонний отказ от исполнения договора аренды.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в пункте 6.2 содержится перечисление, согласно которому договор может быть расторгнут, как по решению суда по требованию арендодателя в порядке установленном гражданским законодательством, так и в случаях указанных в пункте 4.1.4 договора.

В пункте 4.1.4 договора указано на право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением арендатора). По мнению апелляционного суда, такая формулировка не свидетельствует о том, что данным пунктом стороны лишь конкретизировали основания для расторжения договора в судебном порядке. Из буквального смысла изложенного, следует право арендатора расторгнуть договор и уведомить об этом арендатора. Однако такая трактовка полностью соответствует понятию одностороннего отказа от исполнения договора.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены дополнительные (специальные) основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, следует учесть, что согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, законодательно установлен приоритет специального законодательства, в случае, если им предусмотрены какие-либо особенности в регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Однако пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Следовательно, законом прямо установлен запрет на односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, во внесудебном порядке.

Применяя положения статьей 421, 422 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что стороны договора не вправе были своей волей устанавливать условие договора, несоответствующее положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основываясь на изложенном суд апелляционной инстанции считает, что пункт 4.1.4 договора аренды в части слов: «в одностороннем порядке» противоречит закону. Исключение данных слов из пункта 4.1.4 изменяет содержание условия договора таким образом, что оно перестает нести смысл права на односторонний отказ от исполнения договора.

В отношении оценки данного условия договора как нарушающего требования закона судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

Суд апелляционной инстанции поддерживает также выводы суда первой инстанции о несоответствии положениям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации спорного условия пункта 4.3.2 договора аренды.

Пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка (за исключением ряда субъектов) имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Однако, законом предусмотрен ряд специальных положений в отношении отдельных видов аренды земельных участков. Так, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Договором аренды предусмотрена аренда земельного участка в период с 2017 по 2065 годы. В этой связи установленное в пункте 4.3.2 договора условие о возможности передачи земельного участка в субаренду и передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам только с согласия арендодателя не соответствует указанной норме закона о возможности такой передачи без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 той же статьи закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Пленум № 25), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 74 Пленума № 25 указано, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

В пункте 75 Пленума № 25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Обращаясь с настоящим иском, прокурор обосновывал свое обращение необходимостью защиты публичных интересов – добросовестных участников гражданских правоотношений – арендаторов земельных участков на основании долгосрочных договоров аренды, указав при этом на выявление множества аналогичных договоров, что не может свидетельствовать о добросовестности арендодателя, являющегося публично-правовым образованием, разработавшим типовую форму долгосрочного договора аренды содержащего условия, противоречащие закону, заключающего с арендаторами договоры на данных условиях.

Положениями статей 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» и абзацем 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурору предоставлено право предъявлять иски о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у прокурора права на обращение с настоящим иском, а также о наличии оснований для вывода о ничтожности спорных условий договора, как нарушающих требований закона и публичные интересы, а также ограничивающих предусмотренные законом права арендаторов земельных участков при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, что по смыслу закона, которым предусмотрены данные специальные правила для таких случае аренды, недопустимо.

Полагая, что договор аренды мог быть заключен и без включения в пункт 4.1.4 слов: «в одностороннем порядке», в пункт 4.3.2 слов «С согласия Арендователя» суд апелляционной инстанции считает возможным признание сделки недействительной в обжалуемой части.

Выводы суда первой инстанции суда первой инстанции об отсутствии оснований и необходимости удовлетворения требований с учетом заключенного сторонами дополнительного соглашения от 25.11.2019 являются неверными.

Прокуроров в данном случае подтверждены доводы о несоответствии закону и посягательстве на публичные интересы, изложенные в исковом заявлении, а также наличие полномочий на обращение с иском.

На момент обращения с иском в суд 08.11.2019 договор изменен не был, спорные условия действовали в течение длительного времени, в связи с чем обращение прокурора с иском было правомерным и обоснованным.

В дальнейшем материалы дела представлено дополнительное соглашение к договору аренды от 25.11.2019 с отметкой о регистрации 11.12.2019 (л.д.53), в котором стороны указали, что эти условия признают недействительными. По своему содержанию данное дополнительное соглашение указывает лишь на констатацию сторонами недействительности указанных условий договора, что само по себе не восполняет пороки сделки, допущенные при ее заключении.

Поскольку сделка в обжалуемой части недействительна с момента ее совершения, то последующее заключение сторонами дополнительного соглашения, указывающего на недействительность таких условий, не может являться основанием для признания необоснованным правомерно заявленного иска, направленного на констатацию недействительности действовавших длительное время условий договора судом, имеющим такую компетенцию.

С учетом изложенного выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта о признании оспариваемых условий договора аренды недействительными.

Основаниями отмены решения суда являются пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Государственная пошлина по исковому заявлению и по апелляционной жалобе в соответствующей части подлежит взысканию с ответчика - индивидуального предпринимателя Кохоева А.Д. в доход федерального бюджета (1/2 от суммы государственной пошлины по иску и по жалобе, в связи с тем, что второй ответчик от уплаты государственной пошлины освобожден).

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Алтай от 20 января 2020 года по делу № А02-1973/2019 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Признать пункт 4.1.4 в части слов «в одностороннем порядке», пункт 4.3.2 в части слов «С согласия арендодателя» договора аренды № 80 от 10.10.2017, заключенного между Администрацией района (аймака) муниципального образования «Онгудайский район» и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Кохоевым Арунатом Даниловичем, недействительными.

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кохоева Аруната Даниловича в доход федерального бюджета 4 500 рублей государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства
в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух (одного) месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

М.Ю. Кайгородова

Д.В. Молокшонов