Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Фактор" (07АП-3534/2016(1)) и общества с ограниченной ответственностью "СБП" (07АП-3534/2016(2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04 марта 2016 года по делу № А45-24071/2015 (судья А.А. Уколов)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фактор" (ОГРН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью "СБП" (ОГРН <***>),

о взыскании 2 584 905,71 руб.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Фактор" (далее – истец, ООО «Фактор») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "СБП" (далее – ответчик, ООО "СБП") о взыскании 2 584 905,71 руб. стоимости неотделимых улучшений по договору субаренды №241 от 15.12.2014 (л.д. 5-7 т.1, л.д.13-14 т.2).

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору, выразившихся в непредставлении истцу правоустанавливающих документов на арендуемое помещение, чем нарушено право истца на внесение изменений в договор в части увеличения срока субаренды; выполнением ООО «Фактор» ремонта в арендуемых помещениях в пределах суммы, согласованной договором в редакции протокола разногласий, и обоснованы ссылками на статьи 15, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04 марта 2016 года с ответчика в пользу истца взыскано 825 000 руб. стоимости неотделимых улучшений, а также 11 465,70 руб. расходов по оплате государственной пошлины, в остальной части иска отказано; истцу возвращена государственная пошлина из федерального бюджета в размере 689,48 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, не применение закона, подлежащего применению, обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на то, что договор субаренды №241 от 15.12.2014 досрочно расторгнут ООО «Фактор» путем направления уведомления о растяжении договора в связи с нарушением ответчиком условий, определенных в пункте 5.8 договора как существенные, поэтому арендатор вправе на основании статьи 623 ГК РФ потребовать компенсации денежных средств, исходя из сметы затрат, которую ООО «СБП» подписало и утвердило.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

С решением также не согласилось ООО «СБП», которое в апелляционной жалобе, ссылаясь на не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя жалобы, расторжение договора было произведено исключительно по инициативе ООО «Фактор» в связи с истечение срока действия контракта на проведение лотереи, как следствие, прекращение арендатором лотереи (ООО «Государственные лотереи «Победа») распространения через распространителей (ООО «Фактор») лотерейных билетов, и никак не связано с непредставлением ответчиком правоустанавливающих документов на помещение; пункт 5.1. изменен и изложен в редакции ООО «Фактор» - срок договора изменен с неопределенного на срок 11 месяцев; в пункте 1.4 договора указано, что собственником помещений является ФИО1, а ответчику предоставлено право сдачи в субаренду без дополнительного согласования с собственником; все сведения из ЕГРП находятся в открытом доступе, поэтому истец вправе проверить сведения о собственнике и о наличии каких-либо правопритязаний в отношении объекта аренды.

Письмом от 28.07.2015 ООО «Фактор» уведомило ООО «СПБ» о расторжении договора с 27.09.2015, то есть за месяца, соблюдая, таким образом пункт 5.3 договора в редакции протокола разногласий, в соответствии с которым договор расторгается стороной 2 по своему усмотрению. Никаких доказательств, подтверждающих невозможность дальнейшего использования помещения истцом ни в досудебном порядке, ни в суд не представлено, с предложением к ответчику о заключении долгосрочного договора аренды истец не обращался.

Кроме того, ООО «СПБ» не отказывало в предоставлении и оказании содействия на получение всех необходимых документов на помещение, но ни к ответчику, ни к собственнику помещений ООО «Фактор» за получением документов не обращалось, кадастровый паспорт помещения, на непредставление которого ссылается ООО «Фактор», правоустанавливающим документов не является.

При этом суд первой инстанции не учел, что согласно п.п. 2.3.6 обязанность по обеспечению помещения средствами пожаротушения была возложена на арендатора, в связи с чем, необходимость заключения договора между ООО «Фактор» и ООО «АПС-Монтаж» обусловлена этим положениям договора аренды; стоимость неотделимых улучшений, заявленная истцом, не соответствует ни рыночной, ни договорной.

Более подробно доводы ответчика изложены в апелляционной жалобе.

В порядке ст. 262 АПК РФ истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает доводы ответчика необоснованным, поскольку в силу пункт 2 статьи 623 ГК РФ ответчик, давший согласие на производство в арендованном помещении неотделимых улучшений, обязан возместить истцу их стоимость.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу истца указывает на то, что существенным условием договора аренды является условие о его предмете, иные условия не были определены сторонами ни в самом договоре, ни в редакции протокола разногласий как существенные, в связи с чем, довод истцом согласовании п. 5.8. протокола разногласий как существенного не состоятелен; довод ООО «Фактор» о том, что ответчик не оспаривает стоимость работ, не соответствует действительности; ответчик не оспаривает сам факт выполнения работ, представленные истцом договоры, акты о приемки выполненных работ, расходные ордера не могут свидетельствовать о действительной стоимости ремонта, поскольку наличные денежные средствами по договорам получены лицами, не являющимися руководителями организаций по сведениям из ЕГРЮЛ, кроме того, по заключению независимого оценщика стоимость выпаленного ООО «Фактор» ремонта составляет 620 000 руб.; стоимость согласованного сторонами ремонта в сумме 825 000 руб. не является предварительной, а установлена только для зачета этой суммы в счет погашения арендной платы в первые 36 месяцев аренды; поведение ответчика после заключения договора аренды и выполнение ремонта не свидетельствует о его желании принятии мер по заключению долгосрочного договора аренды.

В дополнении к апелляционной жалобе ООО «Фактор» указывает на то, что заявляя свои исковые требования, истец исходил из пункта 5.8 протокола разногласий к договору и ст. 15 ГК РФ; доводы, изложенные в апелляционной жалобе в части необходимости применения ст. 623 ГК РФ к рассматриваемым отношениям, не поддерживает.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интерне-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, ответчик заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционных жалоб, дополнения к апелляционной жалобе истца, отзывов, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.12.2014 между ООО "СБП" (субарендодателем) и ООО«Фактор» (субарендатором) заключен договор субаренды № 241, в соответствии с которым субарендодатель - Сторона 1 (ООО «СПБ») предоставляет, а субарендатор - Сторона 2 (ООО «Фактор») принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение площадью 165 кв. м., № 1/Б102 в здании корпуса 1, расположенном по адресу: <...>, с кадастровым номером 54:35:073175:79 (далее – договор, договора аренды, договор № 241, л.д. 17-18 т.1).

В соответствии с разделом «ТЕПМИНЫ (ОПРЕДЕЛЕНИЯ)», неотделимые улучшения – изменение помещений, его конструктивных элементов, производимые Стороной 2 за своей счет, которые невозможно отделить без ущерба для помещений.

В соответствии с пунктом 5.4 договора в случае возникновения необходимости досрочного расторжения договора как со Стороны 1, так и со Стороны 2, договор подлежит расторжению с уведомлением одной из сторон в срок не менее чем за 60 календарных дней, при этом Стороне 2 возвращаются арендная плата и другие платежи за использованный срок аренды.

К указанному договору Сторонами подписан протокол разногласий от 15.12.2014 (л.д. 25-31 т.1), пунктом 5.1. которого устанавливает срок субаренды 11 месяцев с момента подписания Договора. Прекращение действия договора при его расторжении или одностороннем отказе от исполнения договора не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств, вытекающих из договора.

В соответствии с пунктом 1.2. протокола разногласий, арендуемые помещения будут использоваться Стороной 2 для эксплуатации только по назначению, согласованному сторонами в разделе «Предмет договора», Арендуемые помещения будут использоваться Стороной 2 для осуществления деятельности по проведению лотерей, в том числе организацию бара не менее 8 кв.м.

В силу пункта 5.2 протокола разногласий, настоящий Договора может быть досрочно расторгнут Стороной 1, в соответствии с ГК РФ, в одностороннем порядке в случаях, когда арендатор:

1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имуществам либо с неоднократным нарушениями;

2)существенно ухудшает имущество;

3)в случае одного и более раз по истечении установленного договором срока платежа не сносит арендную плату в полном объеме, согласно Раздела 3 «Расчет платежей» настоящего договора, допуская просрочку платежа длительностью более 10 рабочих дней.

Пунктами 5.6. и 5.7 стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора как по инициативе Стороны 1, так и Стороны 2 до истечения 36 месяцев с даты его заключения, и последствия такого расторжения для сторон, в том числе, для Стороны 2 - неотделимые улучшения арендуемого помещения, произведенные Стороной 2, остаются в собственности Стороны 1, и их стоимость возмещению не подлежит.

Пунктом 5.3 протокола разногласий стороны согласовали, что настоящий Договор может быть досрочно расторгнут Стороной 2 в одностороннем порядке в любой момент по своему усмотрению, а также в случаях, предусмотренных законодательством РФ. В случае досрочного расторжения настоящего Договора Сторона 2 обязана уведомить сторону 1 не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения настоящего Договора.

В соответствии с п. 5.8. протокола разногласий Сторона 1 - Ответчик обязуется в срок до 28 «февраля» 2015 года предоставить правоподтверждающую и иную необходимую документацию на помещение для заключения со Стороной 2 долгосрочного договора аренды Помещения и в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента такого предоставления заключить договор сроком на 5 (лет) в остальном на тех же условиях, что и настоящий договор.

В случае невыполнения Стороной 1 указанных обязательств в срок до «28» февраля 2015 года, Сторона 2 имеет право расторгнуть настоящий договор и потребовать от Стороны 1 компенсации денежных средств, затраченных Стороной 2 на ремонт помещения, произведённый в соответствии со сметой затрат, предоставленной Стороной 2, в соответствии с п.5.4, за вычетом из них суммы, зачтенной Стороной 1 в счет арендной платы за Помещение.

В соответствии с п. 3.1.11. протокола разногласий после подписания договора Сторона 2 обязуется осуществить согласованный со Стороной 1 ремонт арендуемого помещения, являющийся неотделимым улучшением арендуемого помещения. Стоимость данного согласованного ремонта составляет 825 000 руб. (из расчета 5 000 руб./кв.м.).

Актом приема-передачи во временное пользование нежилых помещений №1 от 20 февраля 2015 года, ООО «СПБ» передало, а ООО «Фактор» приняло во временное пользование за плату нежилое помещение номер Б102 в здании корпуса 1, расположенном по адресу: <...>, с кадастровым номером 54:35:073175:79. Помещения находится в удовлетворительном состоянии, подключено к системе электроэнергии, отопления, водоснабжения и пригодно к дальней эксплуатации по назначению, указанному в п. 1.2 Договора №241 от 15.12.2014. (л.д.19 т.1).

Стороны согласовали смету затрат на произведение ремонта помещения в размере 3 482 742,24 руб. в ценах по состоянию на 15.01.2015 (л.д. 32-37 т.1).

22 декабря 2014 года между ООО «Фактор» и ООО «Стройград» заключен договор подряда № 12/22-2014 на выполнение ремонтных работ на объекте: <...>, общей площадью 165 кв.м. Согласно справке от 16.03.2017. стоимость выполненных работ составляет 2 218 249 руб.

22 декабря 2014 года между ООО «Фактор» и ООО «Стройград» заключен договор № 566 на поставку, монтаж и производство пусконаладочных работ систем контроля климата. Стоимость поставленной продукции и выполненных работ составила 1 218 621 руб.

12 января 2015 года между ООО «Фактор» и ООО АПС-Монтаж» заключен договор подряда № 003-ПС на установку, проектирование и монтаж пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей на объекте по адресу: <...>. Согласно акту выполненных работ № 29 от 23 января 2015г. стоимость выполненных услуг по договору составила 51 629,81 руб.

В соответствии с указанными договорами ООО «Фактор» произвело на арендуемом объекте (<...>) ремонтные работы на общую сумму 3 488 499,81 руб.

28.07.2015 ООО «Фактор» направило ООО «СПБ» письмо, в соответствии с которым уведомило ответчика о намерении расторгнуть договор аренды №241 от 15.12.2014 с 27.09.2015, ссылаясь на то, что условие, предусмотренное пунктом 5.8 договора, является для истца существенным, а именно: ответчик (Сторона 1) не подготовил и не передал истцу (Стороне 2) правоподтверждающую и иную необходимую документацию на помещение, чем нарушил его обусловленное договором право внесения изменений в Договор в части увеличения срока субаренды с государственной регистрацией долгосрочного договора на основании данной документации. Поскольку эти условия не выполнены, а это приводит к затруднению в использовании помещений для ведения деятельности истца и является необходимостью в досрочном расторжении договора аренды. В связи с чем, ООО «Фактор» вынуждено прибегнуть к данной мере и напоминает, что условиями п.5.8 договора предусмотрена выплата в его пользу компенсации затрат на ремонт помещения, произведенный в соответствии со сметой в сумме 3 321 042 руб. за вычетом суммы в счет аренды (л.д.39-42 т.1).

14 сентября 2015 истец повторно уведомил ответчика о расторжении договора аренды №241 от 15.12.2014 с 27.09.2015, также сославшись на пункт 5.8 договора, с указанием задолженности в размере 2 899 231 руб. (л.д.43 т.1).

В ответе от 22.09.2015 ответчик отрицал факт получения уведомления о досрочном расторжении договора, просил предоставить документы, подтверждающие соблюдение ООО «Фактор» порядка досрочного расторжения договора, а также согласование стоимости ремонта помещений в размере 2 734 349,74 руб. (л.д. 44 т.2).

28.98.2015 ООО «Фактор» письмом направил ООО «СПБ» доказательства направления уведомления о расторжении договора (л.д.45-46 т.1).

Стороны подписали акт приема-сдачи от 14.10.2015 из временного пользования нежилого помещения к Договору № 241 от 15.12.2014, в соответствии с которым помещение находится в удовлетворительном состоянии. На момент осмотра в помещении отсутствуют: системы кондиционирования, вентиляции, электроснабжения, охранно-пожарной сигнализации, сантехтрубы, один дверной блок, три дверных полотна. Кроме того, в связи с демонтажем отделимых улучшений обнаружены многочисленные отверстия и полости, что требует косметического ремонта, по мнению Стороны 1 (л.д.49 т.1).

Ссылаясь на то, что ООО «СБП» не исполнило своих обязательств по предоставлению истцу правоустанавливающих документов на арендуемое помещение, чем нарушило право истца на внесение изменений в договор в части увеличения срока субаренды; ООО «Фактор» выполнило ремонт в арендуемых помещениях в пределах суммы, согласованной договором в редакции протокола разногласий; поскольку расторжение договора было вызвано непредставлением ответчиком правоустанавливающих документов на помещение истец на основании ст.623 ГК РФ имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, ООО «Фактор» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, определяя стоимость неотделимых улучшений в размере 2 584 905,71 руб., исходя из суммы 3 488 499,81 руб. (расходы по ремонтные работы по договорам от 22.12.2014 между ООО «Фактор» и ООО «Стройград» от 12.01.2015 между ООО «Фактор» и ООО «АПС-Монтаж») за минусом стоимости отделимых улучшений, демонтированных истцом – 736 779,10 руб. и суммы, зачтенной за ремонт в счет арендной платы с 20.02.2015 по 27.09.2015 в размере 166 815 руб. (л.д.13 т.2).

Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Суд первой инстанции, проанализировав условия договора, изложенные в пунктах 5.8 и 3.1.11 протокола разногласий, пришел к верному выводу о том, что сторонами определена стоимость согласованного ремонта в сумме 825 000 руб., поскольку стороны не вносили изменений в договор и не согласовывали иную стоимость ремонта, при этом согласование сметы затрат по пункту 5.8 Договора на большую сумму не является изменением условий Договора, что прямо следует из его содержания.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Принимая во внимание отсутствие письменного соглашения сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, апелляционный суд соглашается судом первой инстанции, что в рассматриваемом случае само по себе согласование сторонами сметы не является изменением условий договора в части подлежащей возмещению арендодателем арендатору стоимости неотделимых улучшений в случае досрочного расторжения договора по пункту 5.8 протокола разногласий, а именно 825 000 руб. за вычетом муссы, зачтенной арендатором в счет арендной платы за помещение.

Удовлетворяя иск в части взыскания 825 000 руб., арбитражный суд отклонил возражения ответчика, указав, что направление ООО «Фактор» уведомления о намерении расторгнуть договор субаренды от 27.07.2015 и соблюдение, таким образом, требования пункта 5.3. протокола разногласий к договору субаренды № 241 от 15.12.2014, обусловлено исполнением истцом договорных обязательств, а также предоставлением возможности ответчику исполнить установленную п. 5.8. протокола разногласий обязанность. Однако, ООО «СПБ» не возражало против расторжения договора по указанным основаниям, не предпринимало попыток урегулировать спор и заключить долгосрочный договор субаренды. Поскольку в нарушение принятых на себя обязательств ООО «СБП» не оформило и не подготовило правоподтверждающие документы на помещение (договор аренды № 1 от 12.12.2014 с собственником ФИО1 - п. 1.4. договора № 214; подписанный договор субаренды в соответствии с пунктом 5.8 протокола разногласий сроком на пять лет на тех же условиях, что и договор № 214 кадастровый паспорт с указанием части помещения и иные), не передало договор на государственную регистрацию, а исполнение спорного обязательства ответчиком имело существенное значение для истца, имеющего многосторонние планы на арендуемое помещение, арбитражный суд пришел к выводу о правомерности требований истца в указанной части, так как взыскиваемая сумма компенсации определена пунктом 5.8. протокола разногласий к договору № 214 исходя из денежных средств, затраченных на ремонт помещения, произведённый в соответствии со сметой затрат, а не исходя из рыночной стоимости произведенных ремонтных работ.

Однако судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 620 ГК РФ установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК; РФ (в редакции, действующей в момент заключения договора).

Статья 450 ГК РФ регламентирует основания и способы расторжения договора.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Пунктами 1 и 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав в порядке ст. 431 ГК РФ условия договора аренды и протокола разногласий, а именно, пункты 5.4 договора, пункты 5.1, 5.8 протокола разногласий и пункты 5.2 и 5.3 протокола разногласий, приходит к выводу о том, что стороны договора согласовали возможность прекращения действия договора при его расторжении, так и при одностороннем отказе от исполнения договора, осуществляемом в соответствии с договором.

При этом в пункте 5.3 протокола разногласий стороны предусмотрели право арендатора досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в любой момент по своему усмотрению, а также в случаях, предусмотренных законодательством РФ, при уведомлении арендодателя не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора аренды.

Учитывая, что в материалах дела отсутствует решение суда о расторжении договора в связи с существенным нарушением договора другой стороной – арендодателем, а также соглашение сторон о его расторжении в связи с нарушением ответчиком пункта 5.8 протокола разногласий, у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о том, что спорный договор расторгнут в связи с тем, что ОО «СПБ» не оформило и не подготовило правоподтверждающие документы на арендуемое помещение.

Поскольку, как было указано выше, арендатор имеет безусловное право на односторонний отказ от исполнения договора, а условия такого отказа им соблюдены – арендатор в соответствии с пунктом 5.3 протокола разногласий за 60 дней уведомлен о расторжении договора аренды, действия ответчика (при отсутствии соглашения или решения суда), не возражавшего против прекращения договора, не опровергают того факта, что арендатор в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды, и такой отказ является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Апелляционный суд отклоняет доводы истца, поддержанные арбитражным судом первой инстанции, о том, что исполнение пункта 5.8 протокола разногласий имело для арендатора существенное значение в связи с многосторонними планами на арендуемое помещение, а также о том, что не выполнение обязательств арендодателем, предусмотренных указанным пунктом, не предоставление кадастрового паспорта на помещение, привело к затруднению в использовании помещения для ведения деятельности ООО «Фактор», находит эти доводы несостоятельными.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.

Согласно пункту 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ООО «Фактор» в материалы дела не представлены доказательства того, что отсутствие кадастрового паспорта, иных правоустанавливающих документов на арендуемое помещение явилось препятствием для его использования в предпринимательской деятельности.

Напротив, материалами дела подтверждается, что между сторонами спора по предмету договору аренды не имелось.

Как обоснованно ссылается ответчик, в пункте 1.4 договора указано, что собственником помещений является ФИО1, а ответчику предоставлено право сдачи в субаренду без дополнительного согласования с собственником; все сведения из ЕГРП находятся в открытом доступе, поэтому истец вправе проверить сведения о собственнике и о наличии каких-либо правопритязаний в отношении объекта аренды.

Более того, истец уведомил ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке 28.07.2015, а срок действия договора сторонами определен до 11.11.2015.

В соответствии с пунктом 5.8. протокола разногласий ответчик должен был предпринять определенные действия для заключения долгосрочного договора аренды до 10.03.2015. Однако как до этой даты, так и после 10.03.2015 вплоть до 28.07.2015 ООО «Фактор» к ответчику с требованием о предоставлении правоустанавливающих документов, о заключении долгосрочного договора аренды не обращался. Таких доказательств материалы дела не содержат, как и доказательств того, что ответчик отказался в предоставлении и оказании содействия на получение всех необходимых документов.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, довод ответчика о том, что односторонний отказ арендатора от исполнения договора был вызван утратой интереса к арендуемым помещениям, заслуживает внимания.

Учитывая вышеизложенное, поскольку ни пунктом 5.3, ни пунктов 5.7 протокола разногласий не предусмотрена обязанность арендодателя возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений после прекращения договору в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения, оснований для удовлетворения иска апелляционный суд не усматривает.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

По смыслу статьи 623 ГК РФ в предмет доказывания обстоятельств произведенных улучшений арендуемого имущества входит не только право требования по возмещению расходов арендатора при наличии согласия арендодателя, но и размер собственных расходных средств.

Истцом не доказаны условия, при совокупности которых арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенных им улучшений.

В подтверждение размера собственных расходных средств, потраченных на произведенные им улучшения, истец представил расходные кассовые ордера от 02.40.2015 на сумму 786 340 руб., на сумму 481 909 руб., на сумму 300 000 руб., 200 000 руб., на сумму 450 000 руб. (л.д.93- 97 т.1), на суммы 51 629,81 руб. и 26 000 руб. (л.д.59,60 т.1, за проектирование, монтаж автоматической установки пожарной сигнализации, системы управления эвакуацией людей – акт №29 от 23.01.2015 на сумму 51 629,81 руб.–л.д.59 т.1), платежное поручение №178 от 26.12.2014 на сумму 984 000 руб. – оплата за вентиляционное оборудование – л.д.71 т.1).

В соответствии с пунктом 2.3.6 договора, обязанность обеспечить помещения средствами пожаротушения возложена на арендатора.

Как было отмечено выше, при передаче арендуемого помещения ответчику, в нем отсутствовали системы кондиционирования, вентиляции, электроснабжения, охранно-пожарной сигнализации, сантехтрубы, один дверной блок, три дверных полотна.

Однако стоимость работ по установке вентиляции, кондиционирования, охранно-пожарной сигнализации ООО «Фактор» включает в стоимость произведенных им улучшений (л.д.15-19 т.2, смета). Стоимость вентиляционного оборудования составляет 984 000 руб. при его отсутствии на момент передачи также включена в стоимость неотделимых улучшений (л.д.20 т.2, смета).

Согласно пункту 2 статьи 861 ГК РФ расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке.

Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными денежными средствами, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 6 Указания Центрального Банка Российской Федерации от 07.10.2013 N 3073-У "Об осуществлении наличных расчетов" наличные расчеты в валюте Российской Федерации и иностранной валюте между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 000 руб. либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 000 руб. по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Фактор» рассчитывалось с контрагентами наличными денежными средствами в суммах, превышающих 100 000 руб. При этом доказательств того, что эти денежные средства как расходы отражены в бухгалтерском учете ООО «Фактор» истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено. При наличии соответствующих доводов ответчика в соответствии с положениями ст. 65 АПК РФ истец не был лишен возможности самостоятельно представить такие документы в суд первой инстанции, однако своим правом не воспользовался.

Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в части взыскания с ответчика в пользу истца 825 000 руб. стоимости неотделимых улучшений, а также 11 465,70 руб. расходов по оплате госпошлины и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска в указанной части.

В остальной части оснований для отмены решения суда первой инстанции апелляционный суд не усматривает.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются апе6лляционным судом по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 104 и 110, пунктом 2 статьи 269, статьей 270 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04 марта 2016 года по делу № А45-24071/2015 отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "СБП" (ОГРН <***>), г. Новосибирск в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фактор" (ОГРН <***>), г. Москва 825 000 руб. стоимости неотделимых улучшений, а также 11 465,70 руб. расходов по оплате госпошлины.

Принять в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фактор"- без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фактор" (ОГРН <***>), г. Москва в пользу общества с ограниченной ответственностью "СБП" (ОГРН <***>), г. Новосибирск 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий Л.И. Жданова

Судьи Е.Г. Шатохина

М.А. Фертиков