Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (07АП-5264/2022) на решение от 28.04.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-35021/2021 (судья Галкина Н.С.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СКД-Т», г. Тобольск (ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск (ИНН <***>) о признании недействительным уведомления, обязании устранить допущенные нарушения, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, относительно предмета спора: - акционерное общество «Сургутнефтегазбанк» (ИНН <***>) - акционерный коммерческий межрегиональный топливно-энергетический банк «Межтопэнергобанк» (публичное акционерное общество) (ИНН <***>) - общество с ограниченной ответственностью «РОСТ» (ИНН <***>) - общество с ограниченной ответственностью «Байр-строй» (ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

- от третьего лица АО «Сургутнефтегазбанк» - ФИО2, доверенность, паспорт, диплом,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «СКД-Т» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным действия Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, выразившиеся в приостановлении государственной регистрации прекращения ипотеки в пользу участников долевого строительства в отношении:

- земельного участка, площадью 26 522 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, кадастровый номер 54:35:091625:225, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская,

Просило обязать Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области прекратить все записи об ипотеке в отношении:

- незавершенного строительством многоквартирный дом, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 862,5 кв.м, степень готовности объекта 9%, кадастровый номер 54:35:091625:825, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская за исключением записи № 54:35:091625:225- 54/163/2021-110 в пользу АО БАНК «СНГБ», предоставившего кредитные средства для приобретения имущества на торгах.

Определением от 25.01.2022 суд, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, акционерное общество «Сургутнефтегазбанк» (далее – третье лицо 1, АО БАНК «СНГБ»), акционерный коммерческий межрегиональный топливно-энергетический банк «Межтопэнергобанк» (далее – третье лицо 2, ПАО «Межтопэнергобанк»).

Определением от 25.01.2022 суд, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «РОСТ», общество с ограниченной ответственностью «Байр-строй».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.04.2022 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным решением, Управление обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указало, что для основания для прекращения записей о залоге отсутствуют, поскольку предметом ипотеки является не заложенное имущество, реализованное на торгах (объект незавершенного строительства и земельный участок), а права требования участников долевого строительства в отношении объектов долевого строительства. Кроме того, государственная регистрация прав носит заявительный характер, заявления о государственной регистрации всех записей об ипотеки в управление не поступали; суд не изложил правовые и фактические основания для погашения записей об ипотеке 54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6, 54:35:091625:225-54/163/2021-111, тогда как обременение возникло в результате заключенного ООО «СКД – Т» кредитного договора для расчета по заключенному 21.05.2021 на торгах договору купли – продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства.

Общество считает обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2022 судебное заседание было отложено, апелляционный суд предлагал представить в материалы дела:

- Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области - выписку из ЕГРП относительно записей 54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6.

- обществу с ограниченной ответственностью «СКД-Т» - обоснование с указанием на нормы права правовых оснований для погашения остальных трех записей, возникших в результате совершения договора купли - продажи от 21.05.2021 (54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6, 54:35:091625:225-54/163/2021-111), доказательства, подтверждающие погашение ипотеки или заявление АО БАНК «СНГБ» на прекращение ипотеки применительно к трем перечисленным выше записям в ЕГРН.

От Управления и Общества поступили письменные пояснения, в порядке статьи 81 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель АО БАНК «СНГБ» просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку основания для приостановления регистрационных действий имелись, а банк не давал своего согласия на погашение записей об ипотеке № № 54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6, 54:35:091625:225-54/163/2021-111.

В соответствии со статьей 123, 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя третьего лица, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.03.2021 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Байр-строй» ФИО3, действующим на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-12044/2019 от 17.07.2019 на ЕФРСБ было опубликовано сообщение о торгах по продаже лота в составе: земельного участка, площадью 26 522 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, кадастровый № 54:35:091625:225, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская. Незавершенного строительством многоквартирный дом, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 862,5 кв.м, степень готовности объекта 9%, код. № 54:35:091625:825, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская.

17.05.2021 торги признаны состоявшимися, победителем торгов признано общество. 21.05.2021 заключен договор купли-продажи, оплата в сумме 106300000 рублей произведена в полном объеме.

Денежные средства, вырученные от реализации лота, направлены в погашение требований кредиторов залогодержателей-участников долевого строительства.

Договор купли-продажи от 21.05.2021 с использованием кредитных средств АО БАНК «СНГБ» был передан на государственную регистрацию перехода права собственности в управление, регистрация права собственности общества и права залога банка произведена (записи о регистрации ипотеки № № 4:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6, 54:35:091625:225-54/163/2021-111, 54:35:091625:225- 54/163/2021-110).

В настоящее время, как следует из выписки из ЕГРН, приобретенные обществом объекты недвижимости обременены также залогом в пользу участников долевого строительства и ипотекой ПАО «Межтопэнергобанк», являющегося залоговым кредитором в деле о банкротстве ООО «Байр – строй» №А45-12044/2019.

29.12.2021 общество обратилось в Управление с заявлением о прекращении всех ранее зарегистрированных записей об ипотеке, за исключением записи № 54:35:091625:225- 54/163/2021-110 в пользу АО БАНК «СНГБ», предоставившего кредитные средства для приобретения имущества на торгах.

02.12.2021 управлением было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-50545621/8 от 02.12.2021, в связи с тем, что записи об ипотеке погашаются на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателей, в частности, АО БАНК «СНГБ» и ПАО «Межтопэнергобанк».

Указывая, что данное приостановление нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что единственным основанием для приостановления осуществления регистрационных действий послужило отсутствие совместного заявления залогодержателей (банков), но, учитывая факт прекращения обременений на основании специальных норм Закона о банкротстве, пришел к выводу о незаконности указанного решения управления, посчитав, что требование о предоставлении заявления залогодержателей (банков) является незаконным.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции относительно наличия правовых оснований для погашения записей об ипотеках, возникших в связи со строительством объекта незавершенного строительства – многоквартирного дома, впоследствии включенного в конкурсную массу должника – ООО «Байр – строй».

Так, 17.03.2021 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Байр-строй» на ЕФРСБ было опубликовано сообщение о торгах по продаже лота в составе: земельного участка, площадью 26 522 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, кадастровый № 54:35:091625:225, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская. Незавершенного строительством многоквартирный дом, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 862,5 кв.м, степень готовности объекта 9%, код. № 54:35:091625:825, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская.

17.05.2021 торги признаны состоявшимися, победителем торгов признано общество, 21.05.2021 заключен договор купли-продажи, оплата в сумме 106300000 рублей произведена в полном объеме.

За счет средств, вырученных от реализации предмета залога, в полном объеме были погашены требования граждан-участников долевого строительства, а также частично требования юридических лиц-участников долевого строительства, что подтверждается определениями Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45- 12044/2019 от 15.02.2022 и 29.11.2021.

Довод ПАО «Межтопэнергобанк» том, что прекращение ипотеки в данном случае не может быть произведено, так как его требования, обеспеченные залогом, не удовлетворены в полном объеме в связи с не перечислением ему денежных средств, полученных от продажи земельного участка, судом правомерно отклонен.

Как верно установлено судом, общество свои обязанности по оплате приобретенного на торгах имущества исполнило в полном объеме, надлежащим образом.

Кроме того, конкурсный управляющий не проводил реализацию обязательств общества с ограниченной ответственностью «Байр-строй» как застройщика.

Согласно положениям статей 18.1, 110, 111, 126, 131, 142 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368, при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

По общему правилу реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении данного имущества, покупатель приобретает вещь свободной от подобных правопритязаний (статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 138 Закона о банкротстве, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368). Наличие определенности в правовом режиме выставленного на торги имущества приводит к повышению привлекательности предлагаемого к продаже лота, что в конечном счете должно благоприятно отразится на формировании итоговой цены торгов и на пополнении конкурсной массы должника. Следовательно, подобное регулирование направлено как на поддержание стабильности оборота, так и на максимально возможное удовлетворение интересов кредиторов в деле о банкротстве.

Сообщение конкурсного управляющего ООО «Байр – строй» о проведении торгов по реализации предмета залога участников строительства не содержало указания на реализацию имущества с обременением в виде прав участников строительства. Аналогичное условие содержит и пункт 1. 5 договора купли – продажи от 21.05.2021, заключенного на торгах.

В такой ситуации конкурсный управляющий и кредиторы – участники строительства не осуществляли поиск инвестора, готового взять на себя обязательства завершить строительство, по аналогии с процедурой, урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что после продажи спорного объекта залоги, возникшие в связи со строительством объекта незавершенного строительства до момента включения имущества в конкурсную массу прекратился, в связи с чем у Управления Росреестра в данном случае не имелось правовых оснований для сохранения спорных обременений при регистрации перехода права собственности, а также запроса согласия ПАО «Межтопэнергобанк» на погашение ипотеки.

В данной части суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

Между тем, суд первой инстанции прекратил все ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:091625:225 и незавершенного строительством многоквартирного дома с кадастровым номером 54:35:091625:825, в том числе и возникшие в результате совершения ООО «СКД – Т» договора купли - продажи от 21.05.2021 (54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6, 54:35:091625:225-54/163/2021-111), за исключением записи под № 54:35:091625:225-
54/163/2021-110.

При этом суд первой инстанции неверно применил нормы материального права.

Так, в отношении земельного участка с кадастровым номером
54:35:091625:225 внесены записи 06.09.2021 об ипотеке 54:35:091625:225-
54/163/2021-110 и 54:35:091625:225-54/163/2021-111, залогодержателем которого является Акционерное общество «Сургутнефтегазбанк», в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома с кадастровым номером 54:35:091625:825 внесены записи 06.09.2021 об ипотеке 54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6 залогодержатель которого является Акционерное общество «Сургутнефтегазбанк», предоставивший кредитные средства ООО «СКД – Т» для приобретения земельного участка и незавершенного строительством объекта по договору купли – продажи от 21.05.2021.

Удовлетворяя требования о прекращении всех записей об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:091625:225 и незавершенного строительством многоквартирного дома с кадастровым номером 54:35:091625:825 кроме 54:35:091625:225-54/163/2021-110, суд первой инстанции не указал правовые основания прекращения записей 54:35:091625:225-54/163/2021-111, 54:35:091625:825-54/163/2021-5 и 54:35:091625:825-54/163/2021-6.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации определены случаи прекращения залога.

В статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определен порядок прекращения регистрационной записи об ипотеке.

В соответствии с частью 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Следовательно, погашение ипотеки, возникшей в результате получения кредитных средств ООО «СКД – Т» для заключения договора купли – продажи от 21.05.2021 возможно в порядке, предусмотренном вышеуказанными нормами права по заявлению залогодержателя - Акционерного общества «Сургутнефтегазбанк», либо по решению суда.

Иные основания, для погашения записей о залоге прав требования в действующем законодательстве отсутствуют.

Как следует из материалов дела, заявитель просил прекратить все записи об ипотеке в отношении с земельного участка, площадью 26 522 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, кадастровый номер 54:35:091625:225, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская; - незавершенного строительством многоквартирный дом, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 862,5 кв. м, степень готовности объекта 9%, кадастровый номер 54:35:091625:825, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская за исключением записи № 54:35:091625:225- 54/163/2021-110 в пользу АО БАНК «СНГБ», предоставившего кредитные средства для приобретения имущества.

При этом заявитель не обосновал с указанием на нормы права правовые основания для погашения остальных трех записей, возникших в результате совершения договора купли - продажи от 21.05.2021 (54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6, 54:35:091625:225-54/163/2021-111). Также как и не представил доказательства, подтверждающие погашение ипотеки или заявление АО «Сургутнефтегазбанк» на прекращение ипотеки применительно к трем перечисленным выше записям в ЕГРН.

Таким образом, апелляционный суд соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, закон не наделяет регистрирующий орган самостоятельно без соответствующих оснований погашать регистрационную запись.

Следовательно, погашение регистрационной записи об ипотеке связывается с подачей соответствующего заявления залогодержателем на совершение регистрационного действия.

Из материалов дела следует, что заявитель при регистрации права собственности на спорный объект с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке не обращался, не представил для государственной регистрации прекращения обременения (ипотеки) заявление залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки, либо соответствующего заявления залогодержателя.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

Поскольку ООО «СКД – Т», в нарушение части 1 статьи 25 Закона об ипотеке, не представило регистрирующему органу совместное заявление залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя о погашении записей об ипотеке 54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6, 54:35:091625:225-54/163/2021-111, Управление правомерно приостановило регистрационные действия по погашению обременений.

Учитывая изложенное, заинтересованное лицо не нарушило Закон № 218-ФЗ при принятии решения о приостановлении погашения записей о залоге, а действовало строго в соответствии с ним.

Таким образом, суд первой инстанции не применил подлежащие применению по настоящему делу нормы права – часть 1 статьи 25 Закона об ипотеке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемые действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268, 270, 271, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.04.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-35021/2021 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «СКД-Т», г. Тобольск (ИНН <***>) отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства
в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Председательствующий

О.О. Зайцева

Судьи

С.В. Кривошеина

ФИО1