Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ворошиловой М.С. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления по распоряжению муниципальным имуществом и землей Администрации Верхнекетского района (№07АП-6290/19) на решение Арбитражного суда Томской области от 21.05.2019 по делу № А67-1230/2019 (судья Чиндина Е.В.), по заявлению Управления по распоряжению муниципальным имуществом и землей Администрации Верхнекетского района (636500, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (634003, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации сделки об ограничении, обременении права от 16.01.2019, вынесенного в форме уведомления № КУВД-001/2018-4229477/2 от 16.01.2019 при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственность «Транспорт-Груз» (636500, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>).

В судебном заседании приняли участие:

от заявителя: ФИО4, представитель по доверенности от 23.07.2019, паспорт;

от заинтересованного лица: ФИО5, представитель по доверенности от 27.12.2018, удостоверение;

от третьего лица, (не) заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: без участия (извещен);

УСТАНОВИЛ:

управление по распоряжению муниципальным имуществом и землей Администрации Верхнекетского района (далее по тексту – Управление, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра по Томской области, ответчик) с заявлением о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации сделки об ограничении, обременении права от 16.01.2019, вынесенного в форме уведомления № КУВД-001/2018-4229477/2 от 16.01.2019. Определением арбитражного суда от 14.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Транспорт-Груз». Определением арбитражного суда от 09.04.2019 судебное заседание по делу назначено на 14.05.2019.

Решением суда от 21.05.2019 (резолютивная часть объявлена 14.05.2019) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, заявитель обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на нарушение норм материального, процессуального права, несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, отсутствием в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на заключение договора аренды объекта незавершенного строительства.

Ответчик в отзыве, представленном в суд в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), представитель в судебном заседании, доводы апелляционной жалобы отклонил, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержала, по основаниям, изложенным в жалобе.

В соответствии со статьей 123, 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Муниципальному образованию «Верхнекетский район» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.07.2003 № 70-АА 191044.

13.08.2018 между муниципальным образованием «Верхнекетский район», от имени и в интересах которого действует Управление, (Арендодатель) и ООО «Транспорт Груз» (Арендатор) на основании протокола аукциона № 1 от 02.08.2018 о рассмотрении заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 090718/0285232/01 заключен договор № 09/2018 о передаче в аренду имущества, согласно которому Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество: объект незавершенного строительства (гостиница), общей площадью 137,8 кв.м, адрес объекта: <...>, расположенный на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: учреждения санаторно-курортные и оздоровительные, отдыха и туризма, здравоохранения, общей площадью 1144 кв.м, кадастровый номер 70:04:0101001:2991. Данное имущество используется по целевому назначению: для предоставления услуг населению.

По акту приема-передачи от 13.08.2018 объект незавершенного строительства передан ООО «Транспорт Груз».

20.09.2018 муниципальное образование «Верхнекетский район» в лице представителя ФИО6 обратилось в Управление Росреестра по Томской области с заявлением КУВ Д-001/2018-4229477/2 о государственной регистрации договора аренды от 13.08.2018 на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 70:04:0101001:2719.

Уведомлением от 10.10.2018 № КУВД-001/2018-4229477/1 Управление Росреестра по Томской области сообщило заявителю о приостановлении осуществления государственной регистрации сделки об ограничении, обремении права (договора аренды) на основании п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с ничтожностью подлежащей государственной регистрации сделки.

Уведомлением от 16.01.2019 № КУВД-001/2018-4229477/2 Управление Росреестра по Томской области отказало в государственной регистрации сделки об ограничении, обремении права (договор аренды) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 70:04:0101001:2719, расположенный по адресу: <...>.

Полагая, что решение Управления Росреестра по Томской области об отказе в государственной регистрации сделки об ограничении, обременении права от 16.01.2019, вынесенное в форме уведомления № КУВД-001/2018-4229477/2 от 16.01.2019, не соответствует законодательству Российской Федерации и нарушает его права, Управление обратилось в Арбитражный суд Томской области с настоящим заявлением, которое, по мнению арбитражного суда первой инстанции, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Из приведенных норм следует, что ненормативный правовой акт, решение или действия (бездействие) признаются недействительными при наличии одновременно двух условий: если не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации).

Частью 1 статьи 14 указанного Закона предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

На основании пункта 2 части 4 его статьи 18 к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 3 части 1 его статьи 29 государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 13 части 1 его статьи 26 осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Таким образом, проверка сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права, на предмет наличия в ней пороков, влекущих в соответствии с законодательством ее ничтожность, входит в предмет правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

Выявление в сделке соответствующих пороков в силу прямого указания закона исключает возможность осуществления государственной регистрации основанного на ней права, поскольку она не влечет его возникновения (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 20.09.2018 муниципальное образование «Верхнекетский район» в лице представителя ФИО6 обратилось в Управление Росреестра по Томской области с заявлением КУВ Д-001/2018-4229477/2 о государственной регистрации договора аренды от 13.08.2018 на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 70:04:0101001:2719 общей площадью 137,8 кв.м, адрес объекта: <...>, расположенный на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: учреждения санаторно-курортные и оздоровительные, отдыха и туризма, здравоохранения, общей площадью 1144 кв.м, кадастровый номер 70:04:0101001:2991, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как объект незавершенного строительства, степень готовности - 92% (выписка из Единого государственного реестра недвижимости – л.д. 31).

Согласно пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием (назначением). Пунктом 2 статьи 55.24 ГрК РФ предусмотрено, что эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Спорный объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию, соответственно он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей.

Таким образом, эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию может привести к негативным последствиям.

Как верно указал суд первой инстанции, доказательства того, что указанный объект предоставлен для завершения строительства, ремонта, в материалы дела не представлены.

Доводы об отсутствии в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на заключение договора аренды объекта незавершенного строительства со ссылкой на правовую позицию, изложенную в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в данном конкретном случае, приводились в суде первой инстанции, были оценены и исследованы в совокупности с материалами дела и с учетом установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств правомерно отклонены как не свидетельствующие о незаконности решения Управления Росреестра по Томской области об отказе в государственной регистрации.

Материалами дела установлено, что договор аренды от 13.08.2018г. был заключен на основании протокола аукциона №1 от 02.08.2018г. о рассмотрении заявок на участие в открытом аукционе по извещению №090718/0285232/01 Согласно протоколу №1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе предметом аукциона (лот №2) является право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 137,8 кв.м. Целевое назначение: для предоставления услуг населению. Договор аренды от 13.08.2018 также содержит в себе условие об использовании имущества по целевому назначению: для предоставления услуг населению (п. 1.1 договора).

Таким образом, полно и всестороннее исследовав представленные дела доказательства, установив, что в данном конкретном случае в хозяйственный оборот для целей эксплуатации вводится объект без подтверждения, того что он соответствует требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, проектной документации, учитывая, что эксплуатация недостроенного здания противоречит законодательству и создает непосредственную угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный объект, переданный в аренду ООО «Транспорт груз», не может использоваться в коммерческих целях вне зависимости от степени его готовности, поскольку эксплуатация объекта незавершенного строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию прямо запрещена действующим законодательством.

Ссылки заявителя на то, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 70:04:0101001:2719, расположенный по адресу: <...>, с момента приобретения права собственности на него муниципальным образованием «Верхнекетский район» неоднократно сдавался в аренду, ранее заключенные сделки проходили государственную регистрацию, также обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку не свидетельствуют о незаконности оспариваемого заявителем решения об отказе в государственной регистрации ограничения, обременения права (договора аренды), вынесенного в форме уведомления № КУВД001/2018-4229477/2 от 16.01.2019.

Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено, в связи с чем оснований для переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о законности оспариваемого решения и об отсутствии нарушении в данном случае прав и законных интересов заявителя являются обоснованными.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, повторяют позицию по делу и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.05.2019 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-1230/2019, оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по распоряжению муниципальным имуществом и землей Администрации Верхнекетского района - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства
в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев
со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3