Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, г. Томск (№ 07АП-6395/16)

на решение Арбитражного суда Томской области

от 06 июня 2016 года по делу № А67-2690/2016 (судья Токарев Е.А.)

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Вегас», г. Томск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, г. Томск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: 1) ФИО3, г. Томск 2) ФИО4, г. Томск 3) ФИО5, г. Томск

об уменьшении арендной платы по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Вегас" (далее по тексту – ООО "Вегас", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (далее о тексту – ТУ Росимущества в Томской области, ответчик) об уменьшении арендной платы по договору аренды № 1 от 01.10.2007 года, заключенному ООО "Вегас" с ТУ Росимущество по Томской области, ФИО3, ФИО4, ФИО5, подлежащую уплате ТУ Росимущество по Томской области на общую сумму 2 792 768,63 рублей, включая уменьшение арендной платы за февраль 2016 года на сумму 356 735,08 рублей; за март 2016 года на сумму 417 921,24 рублей; за апрель 2016 года на сумму 417 921,24 рублей; за май 2016 года на сумму 417 921,24 рублей; за июнь 2016 года на сумму 417 921,24 рублей; за июль 2016 года на сумму 417 921,24 рублей; за август 2016 на сумму 346 427,35 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5.

Решением Арбитражного суда Томской области от 06 июня 2016 года иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Томской области от 06 июня 2016 года отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска, поскольку обязанность по обеспечению помещений системой пожаротушения в силу пунктов 3.2.2, 3.2.3 Договора аренды от 01.10.2007 года № 1 лежит на истце; устройства лифта выгодно истцу, следовательно, его расходы в указанной части не подлежат возмещению за счет собственников помещений.

Подробно доводы ТУ Росимущества в Томской области изложены в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы жалобы по изложенным в ней основаниям.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании, возражали против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению, поскольку арбитражным судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка; в рассматриваемом случае арбитражный суд правомерно пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.

Письменный отзыв Общества приобщен к материалам дела.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ в материалы дела не представили, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца и ответчик, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Томской области от 06 июня 2016 годане подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, объект недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200010:767, общей площадью 5306,3 кв. м, расположенный по адресу: <...>, принадлежит на праве общей долевой собственности следующим лицам: Российской Федерации принадлежит доля в праве собственности в размере 1537/5127 (29,98%), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70АВ 582149 от 08.07.2014 года; ФИО3 принадлежит доля в праве собственности в размере 313/5127 (6,10%) в соответствии с договорами купли-продажи от 04.08.2006 года и от 01.02.2014 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70АВ 542304 от 20.02.2014 года; ФИО4 принадлежит доля в праве собственности в размере 1996/5127 в соответствии с договором купли-продажи от 04.08.2006 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70АА 164579 от 28.09.2006 года, а также доля в праве собственности в размере 256/5127 в соответствии с договором купли-продажи от 01.02.2014 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70АВ 542303 от 20.02.2014 года, всего 43,92% в указанном объекте; ФИО5 принадлежит доля в праве собственности в размере 1025/5127 (19,99%) в соответствии с договором купли-продажи от 04.08.2006 года, что и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70АВ 544091 от 07.03.2014 года.

Между ООО "Вегас" (арендатором) - с одной стороны и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (действующим от имени и в интересах собственника – Российской Федерации), ФИО3, ФИО4, ФИО5 (арендодателями) – с другой стороны, заключен договор № 1 аренды нежилого помещения от 01.10.2007 года договор, в редакциях дополнительных соглашений от 01.02.2011 года, от 01.01.2013 года, от 06.11.2013 года, от 10.12.2013 года, в соответствии с которым помещения площадью 5306,3 кв.м в здании по адресу: <...> переданы во временное владение и пользование за плату Обществу (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2013 года) стоимость арендной платы установлена в размере 1 645 000,00 руб. в месяц, включая НДС.

В соответствии с пунктом 4.2 договора оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно на счета сособственников в размере, пропорциональном доле каждого арендодателя в праве общей долевой собственности на арендуемый объект.

Исходя из размера арендной платы и размера доли в праве собственности, принадлежащей ответчику, истец обязан уплачивать ответчику ежемесячно арендную плату в размере 493 147,06 руб. (1 645 000,00 руб. х 29,98% = 493 147,06 руб.). НДС в размере 75 225,80 руб. включен в указанную сумму в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды № 1 от 01.10.2007 года. В соответствии с частью 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ истец обязан исчислить и удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет сумму налога в размере 75 225,80 руб.

Сумма в размере 417 921,24 руб. (493 147,06 - 75 225,80) составляет ежемесячный доход ответчика от сдачи в аренду федерального имущества, которую истец перечисляет на счет арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2013 года) договор заключен сроком до 31.12.2021 года.

Согласно разделу 3 договора аренды № 1 от 01.10.2007 года арендатор обязуется: обеспечить в течение всего срока действия договора объект электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, канализацией, охранно-пожарной сигнализацией, телефонной связью, для чего самостоятельно заключить договоры с соответствующими службами (пункт 3.2.2); самостоятельно нести ответственность за соблюдение правил противопожарной безопасности, санитарных и иных норм, регламентирующих порядок пользования нежилыми помещениями (пункт 3.2.3); в случае аварий, происшедших по вине арендатора, устранять их последствия за свой счет (пункт 3.2.4); в случае возникновения чрезвычайных обстоятельств (пожар, затопление и т.д.) предоставить своего ответственного представителя для проведения совместно с арендодателями аварийных, учетных и иных работ на весь период аварии и устранения их последствий (пункт 3.2.5); производить текущий ремонт объекта (пункт 3.2.6).

В соответствии с протоколом общего собрания собственников нежилых помещений и земельного участка по ул. Красноармейская, 44 в г. Томске от 25.02.2015 года, собственниками большинством голосов принято решение о проведении капитального ремонта по монтажу пассажирского лифта в нежилых помещениях по адресу ул. Красноармейская. 44 в г. Томске, утверждена предварительная сметная стоимость выполнения этих работ в ценах 2015 года в размере 2 600 000 руб. (3 вопрос повестки дня).

Кроме того, на собрании собственников большинством голосов принято решение о замене системы пожарной сигнализации в нежилых помещениях но адресу: ул. Красноармейская, 44 в общей сумме 7 228 840,68 руб. (2 вопрос повестки дня), а также принято решение о поручении выполнения работ по капитальному ремонту монтажу и приобретению пассажирского лифта, по монтажу, замене пожарной сигнализации ООО "Вегас" за счет средств всех собственников нежилых помещений, при этом доля каждого сособственника в финансировании указанных работ пропорциональна его доле в праве собственности на нежилые помещения; решено предоставить ООО "Вегас" в лице директора ФИО3, действующей на основании устава, полномочия производить, как своими силами, так и с привлечением подрядных организаций, заключать договоры на выполнение строительно-монтажных работ, принять результаты работ и оплатить их стоимость за счет денежных средств, предоставленных сособственниками (4 вопрос повестки дня).

Реализуя решения собственников, истец от своего имени заключил договор подряда № ОПС 27 от 07.10.2016 года на монтаж системы автоматического модульного пожаротушения, пожарной сигнализации и оповещения о пожаре на 1-м этаже здания по адресу <...>.

В соответствии с договором подряда № ОПС 27 от 07.10.2016 года, локальным сметным расчетом к договору № 02-01-56, положительным заключением ФАУ "Федеральный Центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов по Томской области" № 70-ТО-Э-2015-04-06-039, заключением Центра предлицензионной подготовки и сертификации специалистов № 70-ТО-Э-2016-04-07-78, а также актом приемки выполненных работ формы КС-2 № 557 от 15.12.2015 года, справкой о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 № 557 от 15.12.2015 года, стоимость капитального ремонта, монтаж системы автоматического модульного пожаротушения, пожарной сигнализации и оповещения о пожаре на 1-м этаже здания по адресу <...> составила 2 705 018,08 руб. Указанная сумма оплачена истцом платежными поручениями № 5497 от 15.10.2015 года, № 5660 от 29.12.2015 года.

В соответствии с контрактом № 1.15.П от 24.07.2015 года, товарной накладной № 9 от 27.11.2015 года, счетом-фактурой № 9 от 27.11.2015 года, стоимость лифтового оборудования составила 3 900 122,27 руб., включая НДС 594 933,91 руб.

В соответствии с контрактом № 0378 от 24.07.2015 года, локальным сметным расчетом к договору № 01, актом о приемке выполненных работ № 1100 от 26.01.2016 года, справкой о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 № 1 от 26.01.2016 года, счетом-фактурой № 53 от 26.01.2016 года, положительном заключении ФАУ "Федеральный Центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов по Томской области" № 70-ТО-Э-2016-25-34 от 25.02.2016 года, стоимость работ по монтажу лифтового оборудования по адресу <...> составила сумму 530 000 руб.

Итого общая стоимость лифтового оборудования и стоимость работ по его монтажу, получившие положительное заключение в соответствии с локальной сметой № 02-01-01 от 11.01.2016 года составила сумму в размере 4 430 122,27 руб. Указанная сумма оплачена истцом платежными поручениями № 5499 от 19.10.2015 года и № 5347 от 05.08.2015 года (стоимость оборудования) и платежным поручением № 5708 от 27.01.2016 года (стоимость монтажных работ).

В соответствии с договором на строительно-монтажные работы № 26 от 11.09.2015 года, дополнительным соглашением № 1 от 23.12.2015 года, локальным сметным расчетом № 02-01-01 от 11.09.2015 года, заключением ЗАО Центр предлицензионной подготовки и сертификации специалистов № 70-ТО-Э-2015-23-12-242, локальным сметным расчетом № 02-01-02 от 23.12.2015 года, заключением ЗАО Центр предлицензионной подготовки и сертификации специалистов № 70-ТО-Э-2015-23-12-243, актом о приемке выполненных работ № 1 от 25.12.2015 года, справкой о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 № 1 от 25.12.2015 года, актом о приемки выполненных работ № 2 от 25.12.2015 года, справкой о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 № 2 от 25.12.2015 года, счетом-фактурой № 90 от 25.12.2015 года, общая стоимость работ по устройству лифтовой шахты здания по адресу <...> составила 2 180 750,82 руб. Указанная сумма оплачена истцом платежными поручениями № 5434 от 16.09.2015 года, № 5548 от 13.11.2015 года, № 5601 от 07.12.2015 года, № 5639 от 25.12.2015 года.

21.03.2015 истец обратился к ответчику с письмом исх. № 17 (вх. № 1747), в котором просил согласовать стоимость фактически выполненных и оплаченных работ и оборудования, поскольку их стоимость превысила предварительно утвержденную на собрании от 25.02.2015 года. Кроме того, в соответствии с письмом исх. № 18 от 21.03.2015 года Общество обратилось к ответчику с просьбой компенсировать расходы в размере 2 792 768,63 руб. на капитальный ремонт, которые он должен нести в силу закона как сособственник помещений.

Указанную сумму истец исчислил следующим образом: общие расходы на капитальный ремонт составили сумму в размере 9 315 891,17 руб. (2 705 018,08 руб. + 4 430 122,27 руб. + 2 180 750,82 руб.), поскольку доля ответчика в собственности на указанный объект недвижимости составляет 1534/5127 или 29,98%, то его доля в расходах на капитальный ремонт составляет сумму в размере 29,98% от 9 315 891,17 руб., то есть 2 792 768,63 руб.

На указанную сумму в соответствии со статьей 616 ГК РФ истец просил уменьшить арендную плату, причитающуюся ответчику, за период с февраля 2016 по август 2016 года.

Ответчик в письме № ТУ-1089 от 08.04.2016 года согласовал стоимость работ по монтажу системы автоматического пожаротушения, а также на устройство лифтовой шахты и монтажу подъемного оборудования в здании по адресу <...>, однако в связи с отсутствием средств отказал в финансировании указанных работ.

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения Общества в Арбитражный суд Томской области с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исходя из положений статьи 616 Гражданского кодекса РФ, учитывая, что условиями спорного договора не предусмотрена обязанность истца производить капитальный ремонт арендуемого имущества, принимая во внимание то обстоятельство, что спорные работы осуществлены Обществом на основании общего собрания собственников нежилых помещений и земельного участка по ул. Красноармейская, 44 в г. Томске от 25.02.2015 года, пришел к правильному выводу о том, что требование истца о соответственном уменьшении арендной платы на стоимость проведенных им работ по капитальному ремонту арендованного имущества является обоснованным.

Доказательств обратного заявителем апелляционной жалобы в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ представлено не было.

При этом являются необоснованными доводы ответчика о том, что обязанность по обеспечению помещений системой пожаротушения в силу пунктов 3.2.2 и 3.2.3 спорного договора аренды возложена на истца, поскольку обязанности арендатора выполнять работы либо нести расходы по капитальному переустройству в виде замены либо монтажа системы автоматического модульного пожаротушения, пожарной сигнализации и оповещения о пожаре пункты 3.2.2, 3.2.3 не содержат.

В свою очередь, из материалов дела следует, что необходимость замены системы пожарной сигнализации подтверждается Актом испытательной лаборатории ООО "АРСЕНАЛ" № 35 от 15.12.2014 года, составленным по результатам проверки работоспособности автоматической установки пожаротушения, систем пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре в здании по адресу: <...>, а также письмом арендатора помещений ООО "Марс" № 2 от 14.01.2015 года.

В отношении довода ответчика о том, что устройство пассажирского лифта в помещениях по ул. Красноармейская, 44 не вызвано неотложной необходимостью, преследует конкретные цели истца по эксплуатации помещений, в связи с чем указанные расходы не подлежат возмещению за счет средств арендодателя - собственника помещений, арбитражным судом правомерно отмечено, что необходимость устройства лифтовой шахты, несения расходов по приобретению и монтажу лифтового оборудования и монтажу системы подтверждается письмом арендатора помещений ООО "Марс" № 2 от 14.01.2015 года, в котором указано, что магазин "Дочки & Сыночки" (ООО "Марс"), реализующий детские товары и товары для мам, в настоящее время несет убытки, основной причиной убыточности является низкий трафик (проходимость), потенциальные покупатели испытывают неудобство в связи с отсутствием лифта, а мамы с колясками на второй этаж попасть не могут, на основании чего ООО "Марс" просило решить вопрос об установке в арендуемых нежилых помещениях лифта.

Более того, как было указано выше, основанием для проведения истцом работ по устройству лифтовой шахты, приобретению и монтажу лифтового оборудования и монтажу системы автоматического пожаротушения, несения им соответствующих расходов явилось решение общего собрания собственников нежилых помещений и земельного участка по ул. Красноармейская, 44 в г. Томске от 25.02.2015 года.

Учитывая изложенное, арбитражный суд правомерно удовлетворил заявленный Обществом иск в полном объеме.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы по обстоятельствам дела, проверенные судом апелляционной инстанции не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального права.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Томской области от 06 июня 2016 года по делу № А67-2690/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий: Полосин А.Л.

Судьи: Марченко Н.В.

Усанина Н.А.