Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воронецкой В.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края (№ 07АП-644/2021) на решение от 21.12.2020 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-7783/2020 по исковому заявлению Управления имущественных отношений Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Система «Н», (ОГРН <***>, ИНН: <***>, <...>) о расторжении договора аренды земельного участка.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Энергия-Транзит» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Барнаул).

В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 04.09.2020,паспорт.

СУД УСТАНОИЛ:

Управление имущественных отношений Алтайского края (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Система «Н» (далее – ООО «Система «Н», общество) о расторжении договора аренды от 25.12.2017 № 5172-з земельного участка с кадастровым номером 22:63:030320:79, расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Энергия-Транзит».

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 21.12.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование к отмене решения арбитражного суда апеллянт указывает, что ответчику земельный участок был предоставлен на 49 лет в аренду для эксплуатации предприятия бытового обслуживания, однако ответчиком изменено назначение объекта недвижимости на склады; истец направлял ответчику соглашение о расторжении договора в связи с изменением назначения расположенного на нем объекта недвижимости аренды, однако ответчик от расторжения договора аренды отказался. Истец считает, что ответчик использует арендованный земельный участок с нарушением условий договора аренды – не по целевому назначению, так как изменения назначения объекта, расположенного на земельном участке, повлекло изменение вида разрешенного использования земельного участка. Также истец ссылается на невозможность предоставления в собственность земельного участка большей площадью, чем это обусловлено фактическими потребностями, без проведения торгов. Истец считает, что ответчик злоупотребил своими правами собственника объекта недвижимости и произвел изменение назначения объекта недвижимости вместе с изменением вида разрешенного использования земельного участка, уже обладая правом аренды на спорный земельный участок.

Ответчик представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик, третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела между Министерством имущественных отношений Алтайского края (впоследствии – Управление имущественных отношений Алтайского края) (арендодателем) и ООО «Система «Н» (арендатором), заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 5172-з от 25.12.2017, по условиям которого ответчику за плату во временное владение и пользование предоставлен земельный участок из категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 22:63:030320:79, местоположение: <...>, площадью 0,8600 га или 8600 кв.м. (пункты 1.1, 1.2 договора).

Цель предоставления земельного участка: для эксплуатации предприятия бытового обслуживания (пункт 1.3 договора), вид разрешенного использования – для строительства предприятия бытового обслуживания (пункт 1.4 договора).

Срок действия договора – 49 лет с момента вступления договора в силу (пункт 2.1 договора).

Договор вступил в силу с момента его государственной регистрации – 04.05.2018.

Из представленных в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), соглашения об установлении сервитута № 7с от 15.05.2017, следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:63:030320:79 согласовано право ограниченного пользования (сервитут) в пользу ООО «ЭнергияТранзит» для обеспечения прокладки (строительства) подземной сети электроснабжения, сроком действия с 31.07.2017 до 31.12.2017.

Как усматривается из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН по состоянию на 15.09.2017, ответчику с 15.09.2017 на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества с кадастровым номером 22:63:030320:144, расположенный по адресу: <...>, площадью 1498 кв. м., назначение: нежилое здание, наименование: предприятие бытового обслуживания.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 09.06.2020, наименование принадлежащего ответчику объекта недвижимости с кадастровым номером 22:63:030320:144 изменено на «здание склада».

Постановлением Администрации города Барнаула Алтайского края № 1879 от 01.11.2019 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 22:63:030320:79, площадью 8600 кв.м., изменен с «для строительства предприятия бытового обслуживания» на «склады».

Ссылаясь на то, что изменение назначения объекта недвижимости и вида разрешенного использования земельного участка привело к существенным изменениям обстоятельств, истец направил ответчику письма № 48/13046 от 23.12.2019 № 48/164 от 14.01.2020 с требованиями об утверждении схемы расположения земельного участка в связи с его разделом и подписании проекта соглашения о расторжении договора аренды № 5172-з от 25.12.2017.

Письмом № 2 от 27.02.2020 ответчик отказал истцу в подписании соглашения о расторжении договора аренды, указывая на отсутствие с его стороны каких-либо нарушений.

Полагая, что отказавшись от расторжения договора аренды ответчик нарушил право истца на распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена, использует предоставленный в аренду земельный участок с нарушением целевого использования земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок был сформирован на дату предоставления его в аренду собственнику объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, заключением судебной экспертизы подтверждено, что предоставленный ответчику в аренду земельный участок является минимально необходимым для организации технологических процессов, связанных с нормальной эксплуатацией здания склада, основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность использовать арендованное имущество по назначению.

В подпункте 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено ограничение для расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет – по требованию арендодателя они могут быть расторгнуты только при существенном нарушении договора.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Категории земель в зависимости от их целевого назначения определены в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Изложенное означает, что указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Согласно части 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (пункт 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; 4) видов территориальных зон; 5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

В соответствии с подпунктами 1 - 3 пункта 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации г. Барнаула от 01.11.2019 № 1879 произошло изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 22:63:030320:79 с «для строительства предприятия бытового обслуживания» на «склады».

Техническим заключением МУП «Архитектура» г. Барнаула № 59 от 10.06.2019 «О возможности изменения функционального назначения объекта» установлено, что здание предприятия бытового обслуживания (Литер А) площадью 1498,0 кв.м., находящееся на земельном участке по адресу: пр-д Балтийский 1-й, 12, расположенном в территориальной зоне коммунальных объектов (П.6), согласно статьи 75 Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2011 № 834 (в редакции от 25.09.2019 № 286), возможно использовать под здание склада.

В соответствии с представленным в материалы дела заключением эксперта № 0024/20 от 23.11.2020, произведенным экспертом подсчетом площадей установлено, что фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 22:63:030320:79, расположенным по адресу: <...>, в размере 8600 кв.м., является минимально необходимой для организации технологических процессов, связанных с нормальной эксплуатацией здания склада площадью 1498 кв.м.

Таким образом, Управлением не представлено надлежащих доказательств, что ООО «Система «Н» допустило существенные нарушения условий договора аренды, которые бы повлекли нарушение прав Алтайкрайимущества, а также истцом не представлено доказательств, что имеется свободная площадь земельного участка которая могла бы быть использована ООО «Система «Н» для строительства в будущем, и не представлено доказательств, что Ответчик осуществляет какие-либо действия по строительству на данном участке иных объектов недвижимости, что могло бы быть расценено как нарушение условий договора аренды.

Требование о расторжении договора аренды, при том, что истец является собственником расположенного на нем объекта недвижимости, противоречит принципу единства земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимого имущества, установленному статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также нарушает исключительное право собственника здания в отношении земельного участка на котором это здание расположено.

Земельный участок, предоставленный в аренду ответчику сформирован и в соответствии с частью 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации представляет собой объект гражданских прав, индивидуализированный и поставленный на кадастровый учет.

На день рассмотрения спора целевое назначение земельного участка приведено в соответствие с фактическим, что установлено выше.

Злоупотребления со стороны ответчика при изменении назначения объекта недвижимости – здания суд апелляционной инстанции, исходя из положений стати 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не усматривает.

Принимая во внимание, что истец не доказал нарушений в использовании ответчиком земельного участка, суд первой инстанции обоснованно оказал в удовлетворении иска.

Поскольку, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 21.12.2020 по делу № А03-7783/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

Е.В. Афанасьева

ФИО1