Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лачиновой К.А.
без использования средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (№ 07АП-6771/21), на решение Арбитражного суда Алтайского края от 01.06.2021 по делу № А03-2528/2021 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сателлит», (ОГРН 1112223001395, ИНН 2222793435), г. Барнаул, о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от 23.12.2020 №22/001/007/2020-487 об отказе в государственной регистрации права и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировать право собственности на объект недвижимости,

В судебном заседании приняли участие:

от лиц, участвующих в деле: без участия (извещены);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сателлит» (далее – заявитель, общество, ООО «Сателлит») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – заинтересованное лицо, Управление, Россеестр) от 23.12.2020 №22/001/007/2020-487 об отказе в государственной регистрации права и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировать право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи от 10 марта 2020 года 460/521 доли в праве собственности на здание проходной 1961 года постройки, площадью 1040,7 кв.м., кадастровый номер 22:63:040118:117, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проспект Калинина, 15, а также право аренды земельного участка, назначение – земли населенных пунктов для эксплуатации производственных и административных зданий, строений, сооружений, S-5618+/- 26 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101118:1448, по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проспект Калинина, 15/2 в течение 15 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Решением суда от 01.06.2021 требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Апелляционная жалоба мотивирована неполным выяснением обстоятельств дела, несоответствием выводов, изложенных в решении фактическим обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств.

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В соответствии со статьей 123, 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25 февраля 2020 года на торговой площадке в разделе «Имущественные торги», находящейся в информационно-телекоммуникационной сети «Иинтернет» (адрес: https: //www.rts-tender, процедура № 26456) проведен открытый электронный аукцион на право приобретения арестованного имущества, принадлежащего АО «Барнаульский радиозавод» - Лот № 2, состоящий из 460/521 доли в праве собственности на здание проходной, 1961 года постройки, площадью 1040,7 кв.м., кадастровый номер 22:63:040118:117, расположенное по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, проспект Калинина, 15, а также право аренды земельного участка, назначение – земли населенных пунктов для эксплуатации производственных и административных зданий, строений, сооружений, площадью 5618+/-26 кв.м, кадастровый номер 22:63:010118:1448, по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проспект Калинина, 15/2.

Организатором торгов являлось ООО «ГеоТехПроекг», действующее от имени и поручению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай на основании договора № 1-АК от 10.01.2020 на право оказания услуг по реализации арестованного имущества.

В соответствии с протоколом №27 от 25.02.2020 о результатах торгов по продаже арестованного имущества и протоколом об определении победителя торгов, проведенных 25 февраля 2020 года в форме электронного аукциона, заявитель признан победителем торов.

Платежными поручениями № 37 от 13.02.2020 на сумму 756 450 руб. и № 70 от 02.03.2020 на сумму 6 747 534 руб. истец оплатил стоимость приобретенного на торгах имущества, что также подтверждается письмом № КХ-5696 от 12.08.2020 Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай.

10 марта 2020 года между заявителем и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, действующим через ООО «ГеоТехПроект», заключен договор купли-продажи арестованного имущества № 27/1, и подписан акт приема-передачи имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

18 марта 2020 года заявитель предоставил в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю заявление о регистрации перехода права собственности на 460/521 доли в праве собственности на здание проходной, 1961 года постройки, площадью 1040,7 кв.м., кадастровый номер 22:63:040118:117, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проспект Калинина, 15 , а также право аренды земельного участка, назначение – земли населенных пунктов для эксплуатации производственных и административных зданий, строений, сооружений, площадью 5618+/-26 кв.м., кадастровый номер 22:63:010118:1448, по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проспект Калинина, 15/2.

Государственная регистрация неоднократно приостанавливалась, а в соответствии с уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю №22/001/007/2020-487 от 23.12.2020 в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности заявителю отказано.

Причиной отказа регистрирующим органом в государственной регистрации права явилось непредставление заявителем нотариально удостоверенного договора купли-продажи арестованного имущества.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал доводы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о необходимости применения императивной нормы о соблюдении нотариальной формы договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество основанными на неверном толковании норм действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий в совокупности:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации предусмотрено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона о регистрации. Согласно пунктам 1, 2 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.1 и 3 настоящей статьи.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав приведен в статье 20 Закона о регистрации, согласно абзацу 4 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Позиция управления сводится к тому, что в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации любая сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению.

Вместе с тем управлением не учтено следующее.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Закона и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона 218-ФЗ).

В статье 26 Закона №218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в частности, согласно пункту 7 части 1 статьи 26 названного закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации (здесь и далее в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Согласно пункту 1 статьи 42 Закона №218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью 19 статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно положениям части 6 статьи 69 Федерального закона от 02.10.2007 № 229- ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) и разъяснениям, данным в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50, в случае отсутствия (недостаточности) у должника иного имущества взыскание может быть обращено на долю должника в общей (долевой и совместной) собственности в порядке, предусмотренном статьей 255 ГК РФ.

Таким образом, Закон об исполнительном производстве прямо предусматривает возможность обращения взыскания на долю должника в общем имуществе, в том числе по требованию судебного пристава-исполнителя. При этом, положения статей 87, 89 Закона об исполнительном производстве определяют продажу имущества должника путем проведения торгов в форме аукциона и путем публичного предложения в случае, если торги в форме аукциона признаны несостоявшимися.

Таким образом, при продаже с публичных торгов доли в праве общей долевой собственности, остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. При этом положения статьи 250 ГК РФ не препятствуют участнику общей долевой собственности участвовать в публичных торгах на общих основаниях (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 №569-О-О).

Требование пункта 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли не имеют, то правило пункта 1 статьи 42 Закона №218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, не применяется.

С учетом установленных по делу обстоятельств доводы Росреестра о неприменении судом императивной нормы о соблюдении нотариальной формы договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество отклонены судом как несостоятельные, основанные на неверном толковании норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, и вышеприведенных правовых позиций.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Доказательства, имеющиеся в материалах дела, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями АПК РФ, существенных нарушений положений статей 10, 15, 65, 71, 168, 170, 184, 185 АПК РФ, повлекших возможность принятия иного судебного акта, а также обстоятельств, влекущих безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Несогласие апеллянта с такой оценкой судом представленных доказательств не указывает на судебную ошибку, а свидетельствует об ином толковании заинтересованным лицом положений действующего законодательства и оценкой фактических обстоятельств дела.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм права и выражают несогласие с выводами суда, не опровергая указанные выводы. Заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции. Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции. В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на апеллянта, который освобожден от уплаты государственной пошлины в порядке части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 01.06.2021 по делу № А03-2528/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства
в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев
со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий

Т.В. Павлюк

Судьи

И.И. Бородулина

С.В. Кривошеина