Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Белый Агат» (апелляционное производство № 07АП-7214/2015)

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10 июня 2015 года (судья Т.В. Абаимова) по делу № А45-3230/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью «Белый Агат» (630015, г. Новосибирск, ул. Индустриальная, 15а, ОГРН 1025400515095, ИНН 5401144369)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новаскат» (125315, г. Москва, просп. Ленинградский, 80Г, оф. 8 помещение X ком. 2, ОГРН 1100411001382, ИНН 0411149688),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью «Севром»,

об обязании возвратить долю земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Белый Агат» (далее – ООО «Белый Агат») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Новаскат» (далее – ООО «Новаскат») об обязании возвратить 1/2 долю земельного участка общей площадью 1 649 кв. м с кадастровым номером 54:35:012668:0095, расположенного по адресу г. Новосибирск, ул. Индустриальная, 15А, переданную ответчику по договору купли-продажи от 20.06.2013 № 03/13.

Исковые требования обоснованы статьями 310, 450, 454, 488, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по оплате стоимости проданной доли в праве собственности на земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее –Управление Росреестра по Новосибирской области), общество с ограниченной ответственностью «Севром» (далее – ООО «Севром»).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10 июня 2015 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, ООО «Белый Агат» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца права требовать возврата проданного имущества ввиду несоблюдения порядка расторжения договора не соответствует пункту 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому продавец вправе потребовать возврата неоплаченного товара, проданного в кредит; данная статья не содержит указания на необходимость соблюдения процедуры расторжения договора купли-продажи. Истец считает ошибочным вывод суда о прекращении обязательства ответчика по оплате товара в связи с подписанием сторонами акта взаимозачета от 25.06.2013; суд не учел, что на дату подписания акта срок исполнения встречных обязательств еще не наступил, поэтому они не могли быть прекращены зачетом. Вывод суда о том, что ответчик не владеет спорным имуществом, поскольку оно продано обществу «Севром», не соответствует обстоятельствам дела, так как предметом договора купли-продажи, заключенного ответчиком с обществом «Севром», является 820/1649 доли в праве собственности на земельный участок, в то время как по договору от 20.06.2013 № 03/13 ответчику продано 1/2 доли, то есть иное имущество.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против ее удовлетворения со ссылками на то, что покупатель в полном объеме произвел оплату по договору, на что указано в акте приема-передачи имущества от 25.06.2013. Ответчик также ссылается на то, что условия договора не содержат возможности одностороннего отказа продавца от договора, пункт 6.1, на который ссылается истец, говорит лишь об основаниях для расторжения договора, в отсутствие воли другой стороны на расторжение оно осуществляется судом, не является односторонним отказом. Ответчик также ссылается на результаты рассмотрения дела № А45-19998/2014.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили; ходатайств об отложении не поступало.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1-3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям. Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, поддержала доводы отзыва.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения по приведенным в жалобе доводам, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Белый Агат» (продавцом) и ООО «Новаскат» (покупателем) заключен договор купли-продажи от 20.06.2013 № 03/13, в соответствии с которым продавец обязался продать и передать в собственность покупателю долю земельного участка в размере 1/2 из общей площади 1 649 кв. м, с кадастровым номером 54:35:012668:0095, расположенного по адресу г. Новосибирск, ул. Индустриальная, 15А, а покупатель – принять в собственность и оплатить указанную долю. В пользование покупателя переходит земельный участок площадью 824 кв. м (т. 1, л.д. 8-9).

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора от 20.06.2013 № 03/13 стоимость земельного участка составляет 1 200 000 рублей. Указанная сумма должна быть выплачена продавцу в течение 10 дней с момента подписания договора.

По акту приема-передачи от 25.06.2013 продавец передал покупателю земельный участок площадью 824 кв. м. В акте указано, что покупатель произвел расчет с продавцом в полном объеме в соответствии с условиями договора (т. 1, л.д. 33).

На основании указанного договора 19.12.2013 зарегистрировано право ООО «Новаскат» на долю в размере 1/2 в праве общей долевой собственности на земельный участок, о чем в ЕГРП внесена запись № 54-54-01/540/2013-903.

Ссылаясь на то, что стоимость проданной доли в праве собственности на земельный участок покупателем в установленный договором срок не оплачена, ООО «Белый Агат» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что договор от 20.06.2013 № 03/13 не прекращен, истцом не направлялось ответчику уведомление об одностороннем отказе от договора, поэтому данный участок используется ответчиком на законном основании и не подлежит возврату истцу. Суд указал также на то, что обязательство ответчика по оплате стоимости проданной доли прекращено зачетом встречных требований к истцу по оплате стоимости проданный векселей на основании акта о зачете от 25.06.2013. Кроме того, судом установлено, что доля в размере 820/1649 в праве общей долевой собственности на земельный участок в настоящее время продана ответчиком обществу «Севром», и зарегистрирован переход права на долю к этому обществу.

Суд принял правильный по существу судебный акт.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пунктов 1, 3 статьи 488 Кодекса в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

По смыслу данной нормы, в случае неоплаты покупателем товара, проданного в кредит, покупатель вправе по своему выбору потребовать либо оплаты товара, либо возврата переданных товаров. В последнем случае покупатель фактически в одностороннем порядке отказывается от дальнейшего исполнения договора купли-продажи, то есть заявляет о прекращении договорных отношений.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае если покупатель зарегистрировал переход права собственности на переданное ему по договору купли-продажи имущество, продавец не вправе требовать возврата ему этого имущества только в связи с неоплатой его покупателем. В этом случае возврат может быть осуществлен только в качестве последствия расторжения договора судом по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно представленным Управлением Росреестра по Новосибирской области сведениям, переход к ООО «Новаскат» права на долю в размере 1/2 в общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 20.06.2013 № 03/13 зарегистрирован 19.12.2013 (т. 2, л.д. 62-64).

В материалах настоящего дела отсутствуют сведения о том, что ООО «Белый Агат» обращалось с иском о расторжении договора от 20.06.2013 № 03/13 и что данный договор расторгнут судом.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный по существу вывод о том, что истец до прекращения договора купли-продажи в установленном порядке не вправе требовать возврата ему проданного имущества.

Судом первой инстанции также установлено, что у ООО «Новаскат» имелись встречные требования к истцу, основанные на договоре купли-продажи векселя от 20.06.2013 № 2, по оплате стоимости проданного истцу простого векселя ООО «Металлинвест» в сумме 1 200 000 рублей (т. 2, л.д. 74-76); требование истца к ответчику по оплате стоимости проданной по договору от 20.06.2013 № 03/13 доли в земельном участке прекращено зачетом встречных требований ответчика к истцу по оплате стоимости проданного векселя, о чем сторонами подписан акт от 25.06.2013 № 2 (т. 2, л.д. 77). Принимая во внимание данные обстоятельства, с учетом положений статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязательства ответчика по оплате стоимости проданной доли в земельном участке прекращены зачетом встречных требований.

Доводы апелляционной жалобы о недопустимости зачета, поскольку на дату подписания акта от 25.06.2013 № 2 срок исполнения встречных обязательств сторон еще не наступил, основаны на неверном толковании заявителем норм материального права о зачете.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания акта о зачете) обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Содержащееся в названной статьей ограничение на осуществление зачета правилом о том, что срок исполнения зачитываемого обязательства должен являться наступившим, касается случаев совершения зачета как односторонней сделки (одностороннего заявления о зачете) и направлено на обеспечение имущественных интересов стороны, не заявляющей о зачете (компенсата), то есть имеет своей целью недопущение ухудшения положения контрагента односторонними действиями лица, заявляющего о зачете (компенсанта). Между тем названная норма не ограничивает право лиц, имеющих встречные однородные обязательства по отношению друг другу, заключить соглашение о зачете встречных требований, срок исполнения которых наступит в будущем. Такое соглашение о зачете регулируется не нормами статей 410-412 Гражданского кодекса Российской Федерации, а общими нормами о двухсторонних сделках (договорах).

Поскольку истцом не доказано неисполнение ответчиком обязанности по оплате стоимости проданной доли в земельном участке, а также расторжение договора купли-продажи, на основании которого зарегистрирован переход к ответчику права на долю, доводы апелляционной жалобы относительно обстоятельств продажи ответчиком доли обществу «Севром» не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отказе в иске, суд апелляционной инстанции также исходит из следующего.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, переход права собственности на объект недвижимости в силу прямого указания закона влечет возникновение у нового собственника такого объекта определенного права на земельный участок, а именно права собственности (если объект недвижимости и земельный участок принадлежали одному лицу) либо права пользования на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника объекта недвижимости (если объект недвижимости и земельный участок принадлежат разным лицам).

Согласно кадастровому плану от 30.03.2007 земельный участок с кадастровым номером 54:35:012668:0095 сформирован для размещения объектов недвижимости – «управлений промышленных предприятий» (т. 1, л.д. 54-55).

Из материалов дела усматривается, что одновременно с договором купли-продажи доли в земельном участке между ООО «Белый Агат» и ООО «Новаскат» заключен договор от 20.06.2013 № 02113 купли-продажи части нежилых помещений, расположенных по улице Индустриальной, 15А в городе Новосибирске (т. 1, л.д. 37-39).

Следовательно, по двум самостоятельным договорам истцом произведено одновременное отчуждение объектов недвижимости и доли в праве собственности на занятый объектами земельный участок, что соответствовало положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Настоящий иск направлен на возврат истцу земельного участка без возврата расположенных на нем объектов недвижимости, что нарушило бы принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в связи с чем такой иск не подлежал удовлетворению судом.

Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – неподлежащей удовлетворению.

В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца – ООО «Белый Агат».

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10 июня 2015 года по делу № А45-3230/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий Е.В. Афанасьева

Судьи Н.Н. Фролова

Е.Г. Шатохина