СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                  Дело № А45-5976/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2015 года

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего  Кривошеиной С. В.

судей Павлюк Т. В., ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Казариным И. М.

с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: ФИО2 по дов. от 18.12.2014,

от ответчика: без участия,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска  на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.06.2015 по делу № А45-5976/2015 (судья Булахова Е. И.) по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью «НовоКомСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Новосибирск, о взыскании 3 429 011,70 руб. задолженности и пеням по договору аренды земельного участка от 05.04.2012 № 81292м,

У С Т А Н О В И Л:

Мэрия города Новосибирска (далее – истец, Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с ис­ковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «НовоКомСтрой» (да­лее – ответчик, ООО «НовоКомСтрой») о взыскании 2 275 373 рублей 56 копеек за­долженности по договору аренды земельного участка от 05.04.2012 № 81292м. и пе­ни в сумме 1 153 638 рублей 14 копеек, начисленных за период с 03.07.2012 по 02.03.2015.

Решением суда от 18.06.2015 (в редакции определения от 10.06.2015)  с ответчика в пользу истца взысканы арендные платежи в сумме 10 556 рублей 47 копеек  и неустойка в сумме 5993,68 руб.; в доход федерального бюджета государственная пошлина в сум­ме 194 руб. В удовлетворении остальной части иска - отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска  в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на неправильное истолкование судом закона, не исследование всех доказательств, имеющихся в материалах дела, на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Истец  полагает, что условиями договора на ответчика возложена обязанность по своевременному внесению арендной платы за весь земельный участок, площадью 10 543 кв. м., в связи с чем, поскольку ответчиком эксплуатировался весь земельный участок, переданный в аренду, у ООО «НовоКомСтрой» возникла обязанность по внесению арендных платежей в отношении всего земельного участка, а не его части.

Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции представителя не направил.

В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика по имеющимся у суда материалам дела.

В суде апелляционной инстанции представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

 Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, 05.04.2012 между мэрией г. Новосибирска (арендодатель) и гражданкой ФИО3 (арендатор 1) был заключен договор аренды земельного участка с множественно­стью лиц на стороне арендатора № 81292м для завершения строитель­ства многоэтажного дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой в <...>., по условиям которого арендодатель передает, а арендатор (ы) принимает (ют) в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:091720:64, расположенный в пределах Советского района города Новосибирска, площадью 10543 кв.м, с согласием арендаторов на вступление в договор иных правообладателей частей здания сооружения, либо долей в праве общей долевой собственности на здание (строение сооружение), расположенное на земельном участке  (пункты 1.1,1.3).

В разделе 2 договора определен размер арендной платы и порядок уплаты арендных платежей.

В силу пунктов 2.1, 2.4.2 договора расчет арендной платы на момент заключения договора приводится в приложении 2 к договору,  арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом.

Согласно пункту 7.5 договора в случае государственной регистра­ции перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке от арендатора к другому лицу, права и обязанности по договору переходят к новому собственнику объектов недвижимости, расположенных на зе­мельном участке.

Срок действия договора  с 05.04.2012 по 05.04.2015 (пункт 1.5).

23.08.2012 между гражданкой ФИО3 (продавец) и ООО «НовоКомСтрой» (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли в праве об­щей долевой собственности в незавершенном строительством многоквартирном жи­лом доме в размере 8/1000.

Право собственности ООО «НовоКомСтрой» зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.09.2012 № 54 АД 785901.

Учитывая, что права и обязанности арендатора ФИО3 по договору аренды земельного участка от 05.04.2012 № 81292м с 03.09.2012 перешли к ООО «НовоКомСтрой», а последним арендные платежи не оплачивались, мэрия го­рода Новосибирска обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые  требования частично, суд исходили из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за земельный участок, отсутствия оснований взыскивать арендные платежи в пе­риод времени, когда ответчик не обладал правом собственности на долю.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и примененным нормам права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

На основании статей 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора должно производиться с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление от 24.03.2005 № 11) указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества, его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, то есть право аренды на земельный участок возникает в силу закона.

В силу пункта 20 Постановления от 24.03.2005 № 11  при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

По смыслу статьи 321 ГК РФ множественность лиц на одной из сторон в обязательстве означает долевой характер обязательства, а не са­мого предмета аренды; должник обязан исполнить обязательство в доле, установ­ленной условиями обязательства.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что ООО «НовоКомСтрой» являлось собственником доли в общей долевой собственности на незавершенный строительством объект «Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой», расположенный по адресу: <...> период с 03.09.2012 по 10.04.2014.

Спор между сторонами в части того, что многоквартирный жилой дом с поме­щениями общественного назначения и подземной автостоянкой», находящийся по адресу: <...> стр., расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:091720:64, который передан в аренду по договору № 81292м от 05.04.2012  отсутствует.

Поскольку ООО «НовоКомСтрой» по договору купли-продажи от 28.03.2014 продало долю в общей долевой собственности на незавершенный строи­тельством объект «Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назна­чения и подземной автостоянкой», расположенный по адресу: <...> стр., государственная регистрация права общей долевой собствен­ности на основании указанного договора произведена Управлением Росреестра по Новосибирской области 11.04.2014, в связи с чем ООО «НовоКомСтрой» являлось собственником доли в общей долевой собственности на незавершенный строительством объект «Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой», расположенный по адресу: <...> период с 03.09.2012 по 10.04.2014, суд пришел к верному выводу о наличии у ответчика обязательств перед истцом уплаты арендных платежей в указанный период времени, и об  отсутствии правовых оснований для взыскания за­долженности по арендной плате за период с 11.04.2014 по 4 квар­тал 2014 года, поскольку ответчиком доля в общей долевой собственности продана по до­говору и обязательства по уплате арендных платежей перешли к новому собствен­нику.

Из приложения 2 к договору следует, что размер годовой арендной платы за земельный участок общей площадью 10543 кв. м. составляет 815 835, 26 рублей.

Таким образом, размер арендной платы в части долевого обязательства по её уплате по расчету суда составляет сумму 10556,47 руб., подробный расчет приведен судом в оспариваемом судебном акте, с которым суд апелляционной инстанции соглашается.

Доводы о том, что на ответчика возложена обязанность по своевременному внесению арендной платы за весь земельный участок, площадью 10543 кв. м., в связи с чем, поскольку ответчиком эксплуатировался весь земельный участок, переданный в аренду, у ООО «НовоКомСтрой» возникла обязанность по внесению арендных платежей в отношении всего земельного участка, а не его части,  подлежит отклонению.

В рассматриваемом случае истец вправе требовать с ответчика исполнения обязательства по внесению арендной платы в доле, соответствующей доле в праве общей долевой собственности в незавершённом строительством объекте.

При этом, согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.05.2015 № 54-0-1-53/4003/2015-4753 н спорных объект зарегистрированы права и за другими правообладателями (л.д. 53).

Поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения обязательств по внесению арендных платежей имеются основания для применения к ответчику мер  ответственности в виде взыскания неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

   В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Поскольку в пункте 2.4.3. договора сторонами предусмотрено начисление пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки, то требование истца о взыскании пени также правомерно удовлетворено судом пропорционально установленной задолженности.

Расчет пени произведен судом правильно, контррасчет не представлен.

Ввиду изложенных обстоятельств доводы подателя апелляционной жалобы несостоятельны, в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Поскольку Мэрия города Новосибирска  освобождена от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом апелляционной инстанции не рассматривался.

            Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд  

                                               П О С Т А Н О В И Л:

            Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.06.2015 по делу № А45-5976/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

   Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий                                                       С. В. Кривошеина

Судьи                                                                                      Т. В. Павлюк

                                                                                                          ФИО1