Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5356/2013) открытого акционерного общества «Уренгойжилсервис» на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 апреля 2013 года по делу № А81-4/2013 (судья Максимова О.В.) по иску открытого акционерного общества «Уренгойжилсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о взыскании арендной платы в размере 376 590 руб. 28 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от открытого акционерного общества «Уренгойжилсервис» – не явился, извещено;

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – не явился, извещена,

установил :

Открытое акционерное общество «Уренгойжилсервис» (далее – ОАО «Уренгойжилсервис») обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженности, образовавшейся вследствие неисполнения обязательств по договору № 7/531 от 24.05.2011, в размере 376 590 руб. 28 коп.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 апреля 2013 года по делу № А81-4/2013 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО «Уренгойжилсервис» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В апелляционной жалобе истец оспаривает выводы суда первой инстанции о недействительности договора аренды № 7/531 от 24.05.2011. По утверждению истца, переданное в аренду ответчику имущество не является самостоятельным объектом гражданских прав, а входит в состав общего имущества многоквартирного дома № 5 по ул. Надымская, г. Новый Уренгой. Согласно протоколу от 30.01.2009, договорам управления многоквартирным домом № 4/1 от 09.02.2010, № 35/1 от 18.02.2010, № 3/1 от 27.01.2012 собственники помещений указанного многоквартирного дома выбрали истца в качестве управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, и наделили управляющую организацию полномочиями по передаче общего имущества или объектов общего имущества во временное владение, пользование (аренду). Заявляя требование о взыскании с ответчика задолженности, истец исходит из того, что ОАО «Уренгойжилсервис» представляет интересы собственников дома. В период действия договора (с 01.06.2011 по 30.04.2012) ответчик владел и пользовался спорным помещением в соответствии со своими целями (пункты 2.1, 2.2 договора).

В письменном отзыве на апелляционную жалобу индивидуальный предприниматель ФИО1 указывает на законность и обоснованность обжалуемого решения, с доводами апелляционной жалобы не согласна.

В заседание суда апелляционной инстанции представители сторон не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

На основании статей 156, 266 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, руководствуясь протоколом общего собрания собственников от 30.01.2009 ОАО «Уренгойжилсервис» (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (арендатор) 24.05.2011 заключили договор № 7/531, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, левый торец, общей площадью 83,95м?, для использования под торговлю продовольственной группой товаров.

Срок действия договора определён сторонами с 01.06.2011 по 30.04.2012. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а именно: 01.05.2012 (пункты 2.1, 2.2 договора).

Согласно пункту 5.2 договора за использование объекта аренды арендатор уплачивает арендную плату (в том числе стоимость работ по капитальному ремонту, утверждённую общим собранием собственников, из расчёта стоимости 1 кв.м на занимаемую арендатором площадь) в размере 34 235 руб. 48 коп. в месяц.

Факт передачи помещения истцу подтверждается актом приема-передачи, являющимся приложением к договору.

Как указывает истец, обязательство по внесению арендной платы ответчиком исполнялось ненадлежащим образом, в связи с чем за период с июня 2011 года по апрель 2012 года (11 месяцев) у него перед истцом образовалась задолженность в размере 376 590 руб. 28 коп.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив обстоятельства настоящего спора и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не доказан факт распоряжения им спорным нежилым помещением на законных основаниях. Истец не является ни собственником спорного помещения, ни уполномоченным собственником лицом, поскольку не доказано, что спорное имущество является общим имуществом дома № 5, по ул. Надымская, г. Новый Уренгой, равно как и того, что собрание собственников помещений в указанном доме уполномочило управляющую организацию на заключение договора аренды с индивидуальным предпринимателем ФИО1 на условиях, изложенных в договоре № 7/531 от 24.05.2011. С учетом изложенного, суд первой инстанции посчитал договор № 7/531 от 24.05.2011 недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) как не соответствующий требованиям закона. Отказывая в удовлетворении настоящего иска, суд первой инстанции исходил из того, что у арендатора – индивидуального предпринимателя ФИО1 не могло возникнуть обязательств из недействительного договора аренды по внесению арендной платы истцу, не являющемуся ни собственником арендованного помещения, ни его уполномоченным лицом.

Данные выводы суда первой инстанции суд апелляционной инстанции считает основанными на неправильном применении норм материального права.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

В арбитражном деле № А81-3393/2012 индивидуальный предприниматель ФИО1 обращалась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к ОАО «Уренгойжилсервис» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 625 814 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 92 902 руб. 81 коп.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 декабря 2012 года по делу № А81-3393/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом, в решении арбитражный суд первой инстанции указал, что арендованное истцом нежилое помещение является общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, сведений о том, что собственники помещений в многоквартирном доме принимали решение о заключении договора № 7/531 от 24.05.2011, а также определяли условия указанного договора, в материалы дела не представлено. В связи с чем суд в деле № А81-3393/2012, со ссылкой на статьи 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 168, 209, 608 ГК РФ, пришел к выводу, что договор № 7/531 от 24.05.2011 является ничтожным, не порождающим у сторон каких-либо прав и обязанностей.

Вместе с тем, по смыслу разъяснений пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Вступивший в законную силу судебный акт о признании договора аренды № 7/531 от 24.05.2011 недействительным отсутствует.

Выводы арбитражного суда в деле № А81-3393/2012, содержащие оценку договора аренды № 7/531 от 24.05.2011 на предмет его действительности при рассмотрении спора о взыскании неосновательного обогащения в размере перечисленных арендных платежей, преюдициального значения для разрешения настоящего спора в смысле части 2 статьи 69 АПК РФ не имеют.

При таких обстоятельствах в настоящем деле доводы участвующих в деле лиц и обстоятельства, связанные с действительностью договора аренды, подлежат доказыванию и исследованию на общих основаниях.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

С учетом указанных разъяснений доводы ответчика об отсутствии у истца права на заключение договора аренды со ссылкой на ненадлежащее оформление протокола общего собрания от 30.01.2009 судом апелляционной инстанции отклонены как необоснованные.

Вопреки ошибочным выводам суда первой инстанции, установление наличия у истца права на распоряжение спорным имуществом путем заключения рассматриваемого договора аренды, выходит за пределы исследования арбитражного суда, рассматривающего спор о взыскании задолженности по договору аренды.

В рассматриваемом случае, заявляя возражения на иск со ссылкой на ничтожность договора аренды № 7/531 от 24.05.2011, индивидуальный предприниматель ФИО1 фактически пытается оспорить право истца на передачу в аренду имущества, в то время как, находясь с истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды, она сама не представила доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемое имущество, поэтому в сферу ее материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях ОАО «Уренгойжилсервис» предоставило имущество в аренду.

Изложенное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 13898/11.

Доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного имущества на вещном праве иным лицам, помимо ОАО «Уренгойжилсервис», выступающего в качестве арендодателя имущества от имени собственников многоквартирного жилого дома, в деле отсутствуют.

Следовательно, оснований для выводов о недействительности договора аренды у суда первой инстанции не имелось.

При этом выводы, содержащиеся в решении Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 декабря 2012 года по делу № А81-3393/2012, не могут быть приняты во внимание, поскольку сделаны до формирования правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в ред. Постановления от 25.01.2013 № 13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 13898/11.

Таким образом, недоказанность права истца, выступающего арендодателем, на распоряжение спорным имуществом не препятствует взысканию с арендатора задолженность по арендной плате.

Сведений о предъявлении ответчику соответствующих претензий об оплате фактического пользования спорным объектом со стороны надлежащих собственников в материалы дела не представлено.

Кроме того, в пункте 13 протокола от 30.01.2009 общего собрания, проведенного в форме заочного голосования, собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...>, указано, что общее собрание собственников приняло решение использовать доходы, от предоставления иным лицам в пользование общего имущества или объектов общего имущества на содержание и ремонт общего имущества.

Данное положение дублируется пунктом 4.2.12 договоров управления многоквартирным домом № 4/1 от 09.02.2010 и № 35/1 от 18.02.2010, пунктом 2.1.13 договора управления многоквартирным домом № 3/1 от 27.01.2012.

Таким образом, подлежащие перечислению ответчиком в качестве платы за пользование помещением денежные средства фактически составляют имущественную массу собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Обратного подателем жалобы не доказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 5.2 договора и составляет 34 235 руб. 48 коп. (в том числе НДС 5 222 руб. 36 коп.) в месяц.

Согласно пунктам 5.5, 5.6 договора оплата за использование объекта производится ежемесячно авансовым платежом до 10 числа текущего месяца в размере 60% от ежемесячной суммы по настоящему договору, путем перечисления заказчиком денежных средств на расчетный счет исполнителя, указанный в договоре, или другими способами, предусмотренными законодательством РФ. Окончательный расчет производится до 15-го числа месяца, следующего за расчетным, на основании счета-фактуры и акта о выполненных услугах.

Согласно расчету истца (т. 1 л.д. 43) задолженность ответчика по арендной плате за период с июня 2011 года по апрель 2012 года составила 376 590 руб. 28 коп. (34 235,48 руб. х 11 мес.).

Факт пользования спорным имуществом в исковой период ответчик не отрицает. Соответствующих доводов суду апелляционной инстанции не приводит.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Расчет задолженности по арендной плане ответчиком не оспорен, контррасчета не представлено.

Доказательства внесения арендной платы за указанный период в материалах дела отсутствуют.

Поскольку ответчик не исполнил надлежащим образом обязанность по оплате арендных платежей, исковые требования ОАО «Уренгойжилсервис» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании долга по арендным платежам в размере 376 590 руб. 28 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права является основанием для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба ОАО «Уренгойжилсервис» судом апелляционной инстанции удовлетворена.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с чем, расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 апреля 2013 года по делу № А81-4/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу открытого акционерного общества «Уренгойжилсервис» 376 590 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате, 10 531 руб. 81 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску, 2 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

А.В. Веревкин

А.Н. Глухих