Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кундос Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5797/2012) Администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 18.05.2012 по делу № А75-1212/2012 (судья Сердюков П.А.), принятое по иску закрытого акционерного общества «ЕРМАКОВСКОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ПО РЕМОНТУ СКВАЖИН» (ОГРН <***>; ИНН <***>; место нахождения: г. Нижневартовск, 2П-2 Юго-Западный промышленный узел, 97, строение 3, панель 25) к Администрации города Нижневартовска (ОГРН <***>; ИНН <***>; место нахождения: <...>), при участии в деле в качестве третьего лица: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», об урегулировании разногласий по договору,

при участии в судебном заседании:

от Администрации города Нижневартовска – представитель не явился,

от закрытого акционерного общества «ЕРМАКОВСКОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ПО РЕМОНТУ СКВАЖИН» – представителя ФИО1 по доверенности от 25.08.2011 сроком действия три года,

от Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» – представитель не явился,

установил :

закрытое акционерное общество «ЕРМАКОВСКОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ПО РЕМОНТУ СКВАЖИН» (далее – ЗАО «ЕПРС», истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с иском к Администрации города Нижневартовска (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка № 34-КПЗ от 11.10.2011 и о принятии в редакции истца пунктов 1.1, 2.1 договора и преамбулы акта приема-передачи земельного участка от 11.10.2011.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – третье лицо, кадастровая палата).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 18 мая 2012 года по делу № А75-1212/2012 исковые требования удовлетворены. Пункт 1.1. договора купли-продажи земельного участка № 34-КПЗ от 11.10.2011 принят в редакции истца, изложен следующим образом: «Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность по цене и на условиях договора земельный участок площадью 0,2317 га., именуемый в дальнейшем Участок, кадастровый № 86:11:0301011:164, предоставленный для использования под существующее здание производственно-диспетчерского корпуса, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, Западный промышленный узел города, панель № 11». Пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка № 34-КПЗ от 11.10.2011 принят в редакции истца, изложен следующим образом: «Выкупная цена земельного участка площадью 0,2317 га. составляет 144 303 руб. 34 коп. Кадастровая стоимость земельного участка площадью 0,2317 га. составляет 5 772 133 руб. 57 коп. в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 06.07.2011 № 8611/202/11-3086. Преамбула акта приема-передачи земельного участка от 11.10.2011, являющегося неотъемлемой частью договора купли-продажи земельного участка от 11.10.2011 № 34-КПЗ, принята в редакции истца, без слов: «используемое под офис предприятия». Этим же решением с Администрации в пользу ЗАО «ЕПРС» взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Администрация в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что между Администрацией и ЗАО «ЕПРС» отсутствует спор о применении 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Ответчик считает неправомерным вывод суда первой инстанции о том, что цена земельного участка должна определяться на дату подачи заявления в уполномоченный орган, полагает возможным определить цену в месячный срок после принятия заявления о предоставлении земельного участка в собственность. Кроме того, ответчик ссылается на то, что суд не дал оценки, почему были внесены изменения в характеристики земельного участка, а также фактического использования недвижимого имущества под офис истца, что говорит о несоблюдении вида разрешенного использования.

ЗАО «ЕПРС» в письменном отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Администрация, кадастровая палата, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. Администрацией заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие её представителя. Данное ходатайство удовлетворено судом апелляционной инстанции. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО «ЕПРС» высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ЗАО «ЕПРС» принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества – производственно-диспетчерский корпус, назначение: нежилое, двухэтажное, общей площадью 873 кв.м., инв. № 71:135:000:000032850, лит. А, А1, А2, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Нижневартовск, Западный промышленный узел, Панель 11, ул. Индустриальная, 21, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 72 НК № 583782 от 22.03.2007 (том 1 л. 32).

Указанный объект размещен на земельном участке площадью 2 317 кв.м. (0,2317 га.), с кадастровым номером 86:11:0301011:164, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – под существующий производственно-диспетчерский корпус, расположенным по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Нижневартовск, Западный промышленный узел, панель № 11, кадастровой стоимостью 5 772 133 руб. 57 коп., о чем свидетельствует выписка из государственного кадастра недвижимости № 8611/202/11-3086 от 06.07.2011 (том 1 л. 28-31).

ЗАО «ЕПРС» обратилось в Администрацию с заявлением № 1009 от 22.07.2011 о выкупе земельного участка, выразив согласие с его выкупной стоимостью в размере 144 303 руб. 34 коп. (2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, составляющей на момент подачи заявления 5 772 133 руб. 57 коп.) (том 1 л. 33).

В силу части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Таким образом, Администрация уполномочена на распоряжение спорным земельным участком.

Приказом Департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов Администрации № 1306/36-П от 15.09.2011 характеристика земельного участка была изменена, новым значением определено: существующее здание производственно-диспетчерского корпуса, используемое под офис предприятия (том 1 л. 25-26).

Постановлением № 1199 от 11.10.2011 Администрация передала в собственность ЗАО «ЕПРС» земельный участок с новой характеристикой использования (том 1 л. 27).

15.11.2011 ЗАО «ЕПРС» (покупатель) получен подписанный со стороны Администрации (продавец) договор купли-продажи земельного участка № 34-КПЗ от 11.10.2011 с актом приема-передачи земельного участка от 11.10.2011, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность по цене и на условиях договора земельный участок, площадью 0,2317 га., кадастровый номер 86:11:0301011:164, предоставленный для использования под существующее здание производственно-диспетчерского корпуса, используемое под офис предприятия, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города, панель № 11 (том 1 л. 20-22).

В соответствии с пунктом 2.1 договора № 34-КПЗ от 11.10.2011 выкупная цена земельного участка площадью 0,2317 га. составляет 569 328 руб. 03 коп. Кадастровая стоимость земельного участка площадью 0,2317 га. составляет 22 773 121 руб. 07 коп. согласно кадастровому паспорту № 8611/202/11-4340 от 29.09.2011.

Из содержания акта приема-передачи земельного участка от 11.10.2011, являющегося неотъемлемой частью договора, следует, что передаче подлежит земельный участок, площадью 0,2317 га., кадастровый номер 86:11:0301011:164, предоставленный для использования под существующее здание производственно-диспетчерского корпуса, используемое под офис предприятия, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города, панель № 11 (том 1 л. 22).

Не согласившись с редакцией пунктов 1.1, 2.1 договора № 34-КПЗ от 11.10.2011 и преамбулой акта приема-передачи в части размера выкупной цены и назначением использования производственно-диспетчерского корпуса под офис предприятия, ЗАО «ЕПРС» возвратило Администрации договор и акт приема-передачи, подписанные со своей стороны с протоколами разногласий (том 1 л. 23-24).

Письмом № 3668/36-03 от 27.12.2011 Администрация отклонила протоколы разногласий (том 1 л. 69).

Поскольку соглашения по спорным условиям договора договора № 34-КПЗ от 11.10.2011 достигнуто не было, ЗАО «ЕПРС» обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворение исковых требований послужило причиной подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Правоотношения сторон являются обязательствами по купле-продаже земельного участка и регулируются положениями главы 30 ГК РФ (купля-продажа), Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами и условиями договора.

В силу части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно части 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Все условия договора считаются согласованными с момента получения соответствующего акцепта стороной, направившей оферту (часть 1 статьи 433 ГК РФ), либо с момента подписания сторонами в письменной форме одного документа (часть 2 статьи 434 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку протокол разногласий к договору договора № 34-КПЗ от 11.10.2011 Администрацией отклонен, ЗАО «ЕПРС» правомерно обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу части 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Действие указанных норм распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной частью 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14649/08 от 09.04.2009 по делу № А82-251/2008-14.

Объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, приобретен ЗАО «ЕПРС» по договору купли-продажи № ННГ-72/РП-110/06 от 03.03.2006, заключенному с открытым акционерным обществом «Нижневартовскнефтегаз» (том 2 л. 10-14), ранее он находился в государственной собственности и был приватизирован открытым акционерным обществом «Нижневартовскнефтегаз» при преобразовании государственного предприятия – производственное объединение «Нижневартовскнефтегаз» распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 01.02.1994 № 222-р.

Таким образом, ЗАО «ЕПРС» является надлежащим субъектом, имеющим право на приобретение земельного участка по льготной цене, установленной статьей 2 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются (часть 1 статьи 555 ГК РФ)

Определяя выкупную стоимость земельного участка в размере 569 328 руб. 03 коп., Администрация исходила из ее кадастровой стоимости в размере 22 773 121 руб. 07 коп., установленной, исходя из нового назначения земельного участка: существующее здание производственно-диспетчерского корпуса, используемое под офис предприятия, утвержденного приказом Департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов Администрации № 1306/36-П от 15.09.2011.

Между тем, размер выкупной цены земельного участка, как правило, определяется на дату подачи заявления о приватизации земельного участка либо в месячный срок после его принятия, так как согласно пунктам 5, 6 статьи 36ЗК РФ право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки, а уполномоченный орган должен в месячный срок со дня поступления заявления совершить необходимые действия по оформлению земельного участка в собственность заявителя.

С заявлением о выкупе земельного участка ЗАО «ЕПРС» обратилось 25.07.2011, следовательно, выкупная цена земельного участка должна быть определена на указанную дату, либо в месячный срок со дня принятия заявления ЗАО «ЕПРС».

В соответствии с частью 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частью 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

По итогам государственной кадастровой оценки земель орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации принимает акт об утверждении ее результатов. Затем утвержденные результаты государственной кадастровой оценки вносятся в государственный кадастр.

На дату подачи истцом заявления о выкупе земельного участка, равно как и через месяц после подачи указанного заявления, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 5 772 133 руб. 57 коп., что подтверждается выпиской из государственного кадастра недвижимости № 8611/202/11-3086 от 06.07.2011, в связи с чем размер выкупной стоимости земельного участка равен 144 303 руб. 34 коп. (2,5% от 5 772 133 руб. 57 коп.).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно принял пункт 2.1 договора № 34-КПЗ от 11.10.2011 в редакции ЗАО «ЕПРС».

Новое значение земельного участка под существующее здание производственно-диспетчерского корпуса, используемое под офис предприятия, утверждено приказом Департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов Администрации № 1306/36-П от 15.09.2011.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 29.02.2012 по делу № А75-10123/2011 по заявлению ЗАО «ЕПРС» к Администрации о признании недействительным ненормативных актов, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012, приказ Департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов Администрации № 1306/36-П от 15.09.2011 признан недействительным.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено в части 8 статьи 201 АПК РФ, со дня принятия решения арбитражного суда о признании недействительным ненормативного правового акта полностью или в части указанный акт или отдельные его положения не подлежат применению. Признание судом правоприменительного акта недействительным (не соответствующим нормативно-правовому акту, имеющему большую юридическую силу) означает его юридическую ничтожность: он был незаконным изначально и не порождал прав и обязанностей с момента издания. Такой акт не влечет юридических последствий.

Вид разрешенного использования конкретных земельных участков устанавливается документами кадастрового учета и может быть изменен только в порядке, установленном земельным законодательством.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка № 8611/202/11-3086 от 06.07.2011 разрешенное использование земельного участка – «под существующий производственно-диспетчерский корпус» (том 1 л. 28).

В соответствии с актами обследования земельного участка № 261 от 23.09.2010 и № 389 от 14.12.2011 указанное разрешенное использование земельного участка соблюдено (том 1 л. 111, 112).

С учётом изложенного, поскольку и на дату подачи заявления истцом о выкупе земельного участка и через после подачи данного заявления назначением спорного земельного участка являлось «под существующее здание производственно-диспетчерского корпуса», пункт 1.1 договора № 34-КПЗ от 11.10.2011 и преамбула акта приема-передачи земельного участка обоснованно приняты судом первой инстанции в редакции истца.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции на основании изложенного выше.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Администрация не платила государственную пошлину в силу ее освобождения на основании пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 18 мая 2012 года по делу № А75-1212/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А. В. Веревкин

Судьи

А. Н. Глухих

Л. И. Еникеева