Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам рассмотрения спора судом первой инстанции иск индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в связи с подачей апелляционной жалобы (регистрационный номер 08АП-8134/2015) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 23 июня 2015 года по делу № А46-19/2015 (судья Т.А. Воронов)

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель ФИО2 (по доверенности от 13.08.2015, сроком действия один год);

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – лично (паспорт серии <...> выдан 14.05.2003); представитель ФИО3 (по доверенности № 2 от 01.12.2014, сроком действия три года).

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 15.12.2014, принятии договора купли-продажи в редакции покупателя - ИП ФИО1:

1) пункт 1.1 договора после слов: «Покупатель покупает нежилые помещения,» дополнить словами: «и долю в праве собственности на земельный участок,» и далее по тексту.

После слов: «- нежилое помещение № 2П общей площадью 244,4 кв.м., находящееся на первом этаже нежилого строения, литера А,» дополнить словами: «кадастровый (или условный) номер: 55:36:010102:613, - 244,4/538,6 доли в праве собственности на земельный участок площадью 1953 квадратных метра, кадастровый номер: 55:36:010105:139, расположенные» и далее по тексту.

2) пункт 1.2 договора

После слов: «Объект обременен договором аренды от 01.06.2008 г. № 36448/1» дополнить словами: «не обременен правами третьих лиц».

3) пункт 2.2 договора

2.2 Продавец обязуется передать покупателю «Объект» в 20-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи.

4) пункт 2.3 договора

2.3 Покупатель обязуется принять «Объект» в тот же срок, подписать акт приема-передачи, после чего вправе владеть и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением.

5) пункт 2.7 договора

После слов: «…не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца,» исключить текст следующего содержания: «застраховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства».

6) пункт 4.1 договора

Пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере:

- нежилое помещение № 2П общей площадью 244,4 кв.м., находящееся на первом этаже нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, микрорайон «Береговой», ул. Первомайская, д. 70 – 1 620 000 (Один миллион шестьсот двадцать тысяч) рублей, в том числе НДС 247 119 (Двести сорок семь тысяч сто девятнадцать) рублей;

- 244,4/538,6 доли в праве собственности на земельный участок площадью 1953 квадратных метра, кадастровый номер: 55:36:010105:139, расположенного по адресу: город Омск, микрорайон «Береговой», ул. Первомайская, д. 70 – 460 000 (Четыреста шестьдесят тысяч) рублей, НДС не облагается.

7) пункт 4.2 договора

Пункт 4.2 договора изложить в следующей редакции: «Оплата за «Объект» производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение трех лет после вступления решения суда в законную силу, путем перечисления Покупателем указанных в п. 4.1 сумм без учета НДС:

- 1 372 881 (Один миллион триста семьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят один) рубль, за нежилое помещение № 2П общей площадью 244,4 кв. м, находящееся на первом этаже нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, микрорайон «Береговой», ул. Первомайская, д. 70,

- 460 000 (Четыреста шестьдесят тысяч) рублей, за 244,4/538,6 доли в праве собственности на земельный участок площадью 1953 квадратных метра, кадастровый номер: 55:36:010105:139, расположенный по адресу: город Омск, микрорайон «Береговой», ул. Первомайская, д. 70, на расчетный счет: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН/КПП <***>/550301001, р/счет <***> ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области г. Омск, БИК 045209001, ОКТМО 52701000, КБК 909 114 02043 04 0422 410 ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца отчетного квартала, согласно графика платежей, который является неотъемлемой частью настоящего договора. График платежей изготавливается Продавцом в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу».

8) пункт 4.3 договора

Пункт 4.3 исключить из текста договора.

9) пункт 5.1 договора

Пункт 5.1 исключить из текста договора.

10) пункт 5.2 договора

Пункт 5.2 считать пунктом 5.1.

11) пункт 5.3 договора

Пункт 5.3 исключить из текста договора.

12) пункт 6.1 договора

Пункт 6.1 договора изложить в следующей редакции: «Настоящий договор

вступает в силу с момента вступления решения суда в законную силу».

13) после пункта 7.2 договора

Внести текст в редакции Покупателя:

«Приложения:

1. График платежей;

2. Кадастровый паспорт нежилого помещения;

3. Кадастровый паспорт земельного участка».

Решением Арбитражного суда Омской области от 23.06.2015 урегулированы разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения №2П общей площадью 244,4 кв.м., находящегося на первом этаже нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, микрорайон «Береговой», ул. Первомайская, д. 70:

- пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 372 881 (один миллион триста семьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят один) рубль.»;

- пункт 5.1 договора - исключить;

- пункт 5.2 договора считать пунктом 5.1 договора;

- пункт 5.3 договора - исключить.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

За проведение экспертизы ООО «ОМЭКС» согласно счету от 24.04.2015 №39 с депозитного счета Арбитражного суда Омской области подлежит выплате 15 000 руб., перечисленных индивидуальным предпринимателем ФИО1 по платежному поручению от 19.03.2015 № 2614.

Суд также взыскал с департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ИП ФИО1 6 000 руб. расходов по государственной пошлине.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей жалобы Департамент указал, что рыночная стоимость передаваемого индивидуальному предпринимателю объекта недвижимости определена на основании обязательного для Департамента отчета независимого оценщика Шум Е.В., указанная стоимость определяется независимо от того, является или нет продавец объекта плательщиком НДС. Условия пунктов 5.1, 5.3 предлагаемого индивидуальному предпринимателю договора купли-продажи направлены на добросовестное исполнение обязательств покупателем и не могут рассматриваться как чрезмерная санкция.

В заседании суда апелляционной инстанции 17.08.2015 объявлялся перерыв до 24.08.2015. Информация о перерыве размещена в информационном ресурсе Картотека арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований, установленных пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) (принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле), для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, распоряжением Администрации города Омска от 13.11.2014 №372-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» ИП ФИО1 предоставлено право приватизировать объект – нежилое помещение № 2П общей площадью 244,4 кв.м., находящееся на первом этаже нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, микрорайон «Береговой», ул. Первомайская, д. 70 (далее – Объект) в целях реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ) преимущественного права на выкуп арендованного имущества.

ИП ФИО1 использовала Объект для торговой деятельности с 01.06.2008 на основании договора аренды нежилого помещения №36448/1 от 01.06.2008, заключенного с департаментом имущественных отношений Администрации города Омска.

При рассмотрении апелляционной жалобы судом установлено, что рыночную стоимость объекта Департамент определил в размере 6 571 000 руб. на основании отчета №118-3-2/10-14 ИП ФИО4 об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 24.10.2014.

Согласно статье 3 Федерального закона №159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В связи с тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Федерального Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, результат такой оценки носит обязательный характер для государственных органов.

Указанная позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 № 2419/11 по делу № А03-11363/2009.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Поэтому в настоящем случае оспаривание отчета №118-3-2/10-14, составленного ИП ФИО4, было для истца обязательным.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ИП ФИО1 возражала против завышенной, по ее мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 24.10.2010 №118-3-2/10-14.

Однако при этом оценщик ИП ФИО4 в качестве ответчика к участию в деле не привлекалась. То есть отчет по существу оспорен не был.

Поскольку указанная в отчете от 24.10.2010 №118-3-2/10-14 рыночная стоимость является обязательной для Департамента при формировании им цены продажи названного помещения, оценщик ФИО4 согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма № 92 должна была быть привлечена к участию в деле в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной ею оценки.

Между тем, как уже было сказано выше, оценщик индивидуальный предприниматель ФИО4 к участию в деле в качестве ответчика либо третьего лица не привлекалась.

При этом отчет был признан судом первой инстанции недостоверным, так как судом установлена иная цена выкупаемого имущества.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 АПК РФ принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь частью 6.1 статьи 268, статьей 270 АПК РФ, определением от 28.08.2015 Восьмой арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, по правилам рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. В качестве второго ответчика привлечен оценщик индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, <...>, кв./офис 22, 644005). Рассмотрение иска было назначено в судебное заседание на 22.09.2015.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ, извещены о времени и месте судебного заседания. Индивидуальный предприниматель ФИО4 явку своего представителя не обеспечила.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление в ее отсутствие.

В судебном заседании 22.09.2015 представителем индивидуального предпринимателя ФИО1 заявлено ходатайство о приобщении сметы на ремонт крыши.

Ходатайство истца о приобщении к материалам дела сметы судом апелляционной инстанции удовлетворено.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 заявила отказ от исковых требований в части требований, в которых ей было отказано решением Арбитражного суда Омской области от 23.07.2015 по делу № А46-19/2015.

Частичный отказ от иска принят судом апелляционной инстанции. Производство по иску в этой части прекращено.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска подержал доводы, изложенные в суде первой инстанции.

Рассмотрев материалы дела, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает исковые требования ИП ФИО1 об урегулировании разногласий по пунктам 4.1. 5.1. и 5.3. договора подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, преимущественное право приватизировать объект – нежилое помещение № 2П общей площадью 244,4 кв.м., находящееся на первом этаже нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, микрорайон «Береговой», ул. Первомайская, д. 70 предоставлено ИП ФИО1 распоряжением Администрации города Омска от 13.11.2014 №372-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» во исполнение Федерального закона № 159-ФЗ. (л.д.10 т.1)

ИП ФИО1 использовала Объект для торговой деятельности с 01.06.2008 на основании договора аренды нежилого помещения от 01.06.2008 №36448/1, заключенного с департаментом имущественных отношений Администрации города Омска. (л.д.23-24 т.1)

Администрация города Омска направила в адрес ИП ФИО1 письмо исх.№ДИО/18784 от 17.11.2014 с приложением договора купли-продажи Объекта в трех экземплярах. (л.д.11-15 т.1) Письмо получено истцом 19.11.2014.

Указанная в договоре цена Объекта была определена в размере 6 571 000 руб. на основании отчета №118-3-2/10-14 ИП ФИО4 об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 24.10.2014. (л.д.111-133)

Не согласившись с ценой и рядом других условий договора купли-продажи, ИП ФИО1 для определения рыночной цены Объекта обратилась к оценщику - Автономной некоммерческой организации центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных Исследований».

Согласно заключению специалиста №559/СТ-14 от 08.12.2014, составленному Автономной некоммерческой организацией центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных Исследований», рыночная цена объекта составляет 3 105 306 руб. 70 коп. с учетом НДС. (л.д.34-65 т.1)

15.12.2014 ИП ФИО1 подписала договор купли-продажи с протоколом разногласий №1 и направила его в адрес департамента имущественных отношений Администрации города Омска с приложением заверенной копии заключения специалиста №559/СТ-14.(л.д.16-17 т.1)

В свою очередь, департамент имущественных отношений Администрации города Омска направил ИП ФИО1 письмо исх.№ ДИО/5336-ОГ с протоколом согласования разногласий от 19.12.2014, в котором предложил согласовать условия договора в редакции продавца, то есть в первоначальной редакции.(л.д.18-20 т.1)

ИП ФИО1 направила в адрес департамента имущественных отношений Администрации города Омска договор купли-продажи с протоколом разногласий №2 от 25.12.2014, указав на необходимость извещения ее о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. (л.д.21-22 т.1)

В связи с непоступлением от ответчика ответа на последний протокол разногласий №2 от 25.12.2014 ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Фактически требования ИП ФИО1 направлены на оспаривание отчета ИП ФИО4 об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 24.10.2014 №118-3-2/10-14.

С учетом принятого апелляционным судом частичного отказа от иска, истцом поддержаны требования об урегулировании разногласий по пунктам 4.1. 5.1. и 5.3. договора, то есть в отношении цены выкупаемого объекта и ответственности покупателя.

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

Отчеты об оценке, как и любые другие доказательства, не являются для суда обязательным, оценка отчету должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.

Основания для признания достоверной стоимости приватизируемого помещения, установленной на основании заключения ИП Шум Е.В. от 24.10.2014 №118-3-2/10-14, у суда апелляционной инстанции отсутствуют в силу следующего:

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 15 данного Закона оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Эти федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности (до 30.09.2015 года).

Согласно пункту 5 ФСО № 1 при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из отчета от 24.10.2014 №118-3-2/10-14, выполненного ИП Шум Е.В. (л.д.111-133 т.1), эксперт отказался от применения сравнительного и доходного подходов, поскольку посчитал некорректным сопоставление спорного объекта с объектами, находящимися в черте города. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным и доходным подходами не производился, так как в данном сегменте оценки на дату и в течение ближайшего квартала к дате оценки предложенных объектов по аренде или продаже объектов не представлено. (л.д.124-125, 129 т.1).

В то же время сам оценщик выше указал, что расчет стоимости помещений доходным подходом произвести представляется возможным, так как имеется достоверная информация , позволяющая прогнозировать будущие доходы (том 1 лист дела 126 оборот).

Помимо противоречивости этого вывода, суд апелляционной инстанции считает, что эксперт не достаточно обосновал отказ от использования доходного и сравнительного подходов к оценке.

Так, согласно пункту 13 ФСО № 1 доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В соответствии с пунктом 21 ФСО № 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Согласно пункту 18 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Из материалов дела усматривается и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что спорный объект недвижимости является действующим магазином «Иртыш» и в период нахождения в аренде у предпринимателя постоянно приносил доход.

При этом доход от использования предпринимателем магазина для торговой деятельности является проверяемой величиной, поскольку магазин - это действующий объект обслуживания населения, то есть предпринимателем оказываются публичные услуги.

Поэтому отсутствуют сомнения в соответствии размера дохода рыночному уровню дохода от использования имущества.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Как указано выше спорный объект недвижимости является действующим магазином.

Предполагается, что потенциальный покупатель на открытом рынке будет готов заплатить за объект продажи ту цену, в которой будут учтены потенциальные доходы от торговой деятельности магазина в целях окупаемости сделки.

Учитывая, что объект недвижимости является действующим, а также возможность сохранить указанный профиль объекта, нельзя считать обоснованным отказ от использования оценщиком доходного подхода.

Ограничение определения стоимости объекта на основании доходного подхода только и исключительно за счет доходов от аренды законом не предусмотрено.

В связи с чем отказ эксперта от применения доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки суд апелляционной инстанции признает необоснованным.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Эксперт, отказывая в применении указанного подхода, сослался на отсутствие предложенных объектов по аренде или продаже в данном сегменте оценки на дату и в течение ближайшего квартала к дате оценке.

Между тем, в заключении экспертизы, выполненном ООО «ОМЭКС», эксперт при сравнительном анализе использовал объекты-аналоги, в том числе сопоставимые по месту расположения. Экспертом использована информация о рынке коммерческой недвижимости, представленной в доступных информационных источниках – журналах Бизнес Недвижимость, Недвижимость, а также сайтах изданий.

Кроме того, сравнительный подход был использован в заключении Автономной некоммерческой организации центра развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований» с приведением объектов-аналогов (том 1 листы дела 45).

То есть факт отсутствия аналогов и невозможности применения к ним корректирующих коэффициентов не доказан.

Отсутствие предложенных объектов по аренде или продаже по состоянию на дату составления отчета во-первых, не доказано, а во-вторых, могло бы быть учтено при применении корректировочного коэффициента на колебание цен по отношению к действующим на момент оценки ценам.

В соответствии с пунктом 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Как указано выше, из представленного отчета ИП Шум Е.В. от 24.10.2014 №118-3-2/10-14, усматривается, что оценщик отказался от использования как сравнительного, так и доходного подхода к оценке.

То есть определение цены осуществлено оценщиком исключительно затратным подходом.

В соответствии с пунктом 15 ФСО № 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Экспертом оценка рыночной стоимости объекта осуществлена, как стоимость строительства подобного объекта на дату оценки.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом определяется путем вычитания из затрат на воспроизводство (замещение) суммы накопленного износа.

При этом расчет затрат на воспроизводство объекта произведен методом, основанным на расчете стоимости строительства строительной единицы (1 кв. м или 1 куб. м аналога), с использованием Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС). Корректировка показателей стоимости строительной единицы произведена экспертом также в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС.

Между тем Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений должны были применяться для переоценки основных фондов в целях их достоверного отражения в бухгалтерском учете.

Согласно общей части к этим сборникам сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости предназначены для переоценки по состоянию на 1 января 1972 г. в современных ценах зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства. Сборники укрупненных показателей для переоценки зданий и сооружений разработаны отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР и утверждены соответствующими министерствами и ведомствами СССР.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 г.

То есть указанные сборники не позволяют определить стоимость строительства здания или сооружения в договорных отношениях.

Таким образом, базовая расценка оценщиком определена как расценка балансовой (а не рыночной) стоимости основных фондов.

Накопленный износ (потеря стоимости) у оценщика Шум Е.В. подразделяется на три типа: физический, функциональный, внешний (экономический).

В отчете ИП Шум Е.В. от 24.10.2014 №118-3-2/10-14 осуществлен только расчет физического износа объекта оценки.

Обоснование, по какой причине в отчете оценщика Шум Е.В. отсутствует расчет функционального и внешнего износа, в отчете не содержится.

То есть, фактически рыночная стоимость определена экспертом без учета уменьшения полезности объекта в результате изменения внешних условий (экономические, политические, финансовые положения, условия рынка, изменение привлекательности объекта (внешний износ), а также без учета устаревания конструкции (функциональный износ).

По мнению суда апелляционной инстанции внешний и функциональный износ должны были учитываться при оценке недвижимости, поскольку оцениваемый объект возведен в 1984 году. Его функциональные характеристики не могут выдерживать конкуренцию со зданиями, помещениями возводимыми в настоящее время.

Но в любом случае эксперт обязан был обосновать, по какой причине указанный износ применяться не может.

Такого обоснования нет.

Фактически отчет от 24.10.2014 №118-3-2/10-14 никоим образом не учитывает тех рыночных условий, которые должны сказаться на цене сделки при экспозиции объекта на открытом рынке. Он построен исключительно на корректировке балансовой цены, продиктованной плановой экономикой в целях определения балансовой, а не рыночной стоимости объекта.

Таким образом, представленный отчет ИП Шум Е.В. от 24.10.2014 №118-3-2/10-14 не содержит элементов, которые позволяли бы учесть рыночный спрос на объект оценки.

В связи с указанным, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в отчете ИП Шум Е.В. от 24.10.2014 №118-3-2/10-14 рыночная стоимость спорного имущества не установлена.

Учитывая несогласие индивидуального предпринимателя с ценой, определенной Департаментом, суд первой инстанции по ходатайству истца определениями от 24.03.2015, от 16.04.2015 назначил судебную экспертизу, производство которой было поручено ООО «ОМЭКС». (л.д.62-65, 76-78 т. 2)

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения № 2П общей площадью 244,4 кв.м, находящегося на первом этаже нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, микрорайон «Береговой», ул. Первомайская, д. 70, «кадастровый (или условный) номер: 55:36:010102:613 (указать: стоимость без НДС, сумму НДС стоимость с учетом НДС). Общая площадь всего здания по наружному обмеру 628,8 кв.м. (при этом, эксперт вправе руководствоваться площадью по внутреннему обмеру – со ссылками на техническую документацию);

- Какова рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 1973 квадратных метра, расположенный по адресу: <...>», ул. Первомайская, д. 70, кадастровый номер: 55:36:010105:139, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание.

В Арбитражный суд Омской области 23.04.2015 поступило заключение эксперта от 22.04.2015 № 35/15, согласно итоговая величина оценки объекта с учетом НДС составляет 2 080 000 руб. (том 2 лист дела 146).

Заключение эксперта ООО «ОМЭКС» от 22.04.2015 № 35/15 в части определения рыночной стоимости нежилого помещения, явных недостатков не содержит, Департаментом и ИП Шум Е.В. по существу не оспорено (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ).

Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы в заседании суда апелляционной инстанции не заявлялось.

При этом, в заключении от 22.04.2015 № 35/15 экспертом определена рыночная стоимость объекта приватизации путем искусственного выделения стоимости доли в земельном участке из рыночной стоимости объекта оценки.

А стоимость объекта оценки, определенная затратным и сравнительным подходами, определялась без учета стоимости доли в земельном участке. Например, при определении стоимости сравнительным подходом использовалась только цена аналогов-помещений (без учета стоимости земельного участка под объектами-аналогами).

То есть по существу, оценщиком была определена стоимость без учета стоимости доли в земельном участке, а стоимость этой доли была затем искусственно выделена из действительной цены объекта.

Более того, оценщик некорректно определил стоимость доли в земельном участке, используя в качестве объектов-аналогов не доли в праве на земельные участки, а непосредственно земельные участки.

Между тем права собственника земельного участка не могут быть равны правам собственника земельной доли в праве.

Доля в праве общей собственности ограничена волей других участников долевой собственности.

У потенциального покупателя не может быть одинакового интереса в приобретении доли и земельного участка в целом, поскольку владелец доли ограничен в распорядительных действиях по отношению к ней.

Более того, выкупаемый объект магазин «Иртыш» является частью одноэтажного строения без подвала и находится в жилом доме, где расположены также три заселенные квартиры.

Поэтому земельный участок общей площадью 1953 кв. м., кадастровый номер 55:36:010105:139 принадлежит участникам общей долевой собственности на праве общей собственности как общее имущество в многоквартирном доме.

Из пунктов 1, 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Поэтому у покупателя недвижимости в многоквартирном доме есть интерес исключительно к самой недвижимости, так как доля в праве на земельный участок в составе общего имущества собственников помещений многоквартирного дома неотчуждаема в силу прямого указания закона и самостоятельной ценности для покупателя не имеет.

Поэтому стоимость доли не может повлиять на цену выкупаемого объекта.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оценщиком определена стоимость именно приватизируемого объекта в размере 2 080 000 руб.(в том числе НДС). Никакой самостоятельной стоимости земельной доли в определенной цене объекта в действительности нет.

А искусственное выделение этой стоимости привело к искусственному занижению стоимости приватизируемого объекта.

Кроме того, при определении рыночной стоимости спорного помещения экспертом ООО «ОМЭКС», в нее был включен налог на добавленную стоимость, так как итоговая величина оценки в отчете оценщика указана «с учетом НДС».

Между тем, как следует из постановления Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 3139/12, НДС включению в цену приватизируемого имущества не подлежит.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Таким образом, в настоящее время реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС независимо от того, кто приобретает имущество.

В рамках настоящего спора это означает отсутствие обязанности по уплате НДС при реализации имущества в рамках исследуемых правоотношений, как у Департамента, так и у индивидуального предпринимателя ФИО1

Поэтому довод ответчика о том, рыночная стоимость, определенная на основании отчета независимого оценщика с НДС, должна использоваться в качестве выкупа независимо от того, является или нет продавец объекта плательщиком НДС, судом апелляционной инстанции отклоняется.

НДС подлежит исключению из рыночной стоимости выкупаемого помещения.

Таким образом, рыночная стоимость спорного помещения без НДС составляет 1762 711 руб. 86 коп. (2 080 000 руб./ 1.18)

В отношении установления ответственности сторон в пункте 5.1 и 5.3 договора купли-продажи Объекта, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Истец заявил об исключении пункта 5.1 из текста договора.

В предложенной Департаментом редакции пунктом 5.1 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи Объекта в случаях:

- необоснованного отказа от принятия Объекта (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок);

- расторжения договора по вине Покупателя.

В соответствии с пунктом 5 статьи 453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

К тому же до момента выкупа имущество находится в аренде у покупателя, поэтому баланс имущественных интересов продавца существенным образом не нарушается.

Указанной нормой в полной мере обеспечивается защита прав продавца, в связи с чем, установление дополнительных санкций в виде штрафа в размере 20% от цены продажи объекта следует признать необоснованным. Таким образом, пункт 5.1 следует исключить из договора.

Пункт 5.2 истец просит считать пунктом 5.1.

В связи с исключением пункта 5.1 из текста договора изменение нумерации пункта 5.2 договора на пункт 5.1 договора является обоснованным.

Пункт 5.3 истец просит исключить из текста договора.

Так, в соответствии с пунктом 5.3 договора если покупатель просрочит более чем на 30 дней срок платежа, предусмотренного пунктом 4.2 договора, покупатель уплачивает штраф в размере 20% от суммы, подлежащей уплате.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Между тем, пунктом 5.2 договора (в редакции, утвержденной судом – пунктом 5.1) предусмотрена ответственность покупателя в случае несвоевременного внесения платежа, установленного пунктом 4.2 договора, в виде пени в размере 0,1% от цены, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа.

Соответственно, пункт 5.3 договора устанавливает наряду с пунктом 5.2 договора (в редакции, утвержденной судом – пунктом 5.1) дополнительную ответственность в виде штрафа за одно и то же нарушение, и на покупателя необоснованно возлагаются дополнительные обязанности.

Таким образом, в целях соблюдения баланса интересов сторон пункт 5.3 следует также исключить из договора.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В связи с подачей апелляционной жалобы (регистрационный номер 08АП-8134/2015) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска Решение Арбитражного суда Омской области от 23 июня 2015 года по делу № А46-19/2015 отменить.

По результатам рассмотрения исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 по правилам рассмотрения дела в суде первой инстанции:

Принять отказ от исковых требований предпринимателя ФИО1, за исключением требований об урегулировании разногласий по пунктам 4.1. 5.1. и 5.3. договора.

Производство по иску в этой части прекратить.

По требованию об урегулировании разногласий по пунктам 4.1. 5.1. и 5.3. договора иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения №2П общей площадью 244,4 кв.м., находящегося на первом этаже нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, микрорайон «Береговой», ул. Первомайская, д. 70 следюущим образом:

- пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 762 711 (один миллион семьсот шестьдесят две тысячи семьсот одиннадцать) руб. 86 коп.»;

- пункт 5.1 договора - исключить;

- пункт 5.3 договора - исключить.

Выплатить за проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «ОМЭКС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) согласно счету №39 от 24.04.2015 с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 15 000 рублей 00 копеек, перечисленных индивидуальным предпринимателем ФИО1 по платежному поручению №2614 от 19.03.2015.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска и предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 6 000 рублей 00 копеек расходов по государственной пошлине при подаче иска в равных долях в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

М.В. Смольникова

Н.А. Шарова