Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-9570/2022 ) Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени на решение от 22.06.2022 Арбитражного суда Тюменской области А70-965/2022 (судья Маркова Н.Л.), принятое по иску обществу с ограниченной ответственностью «Культ» (ИНН 7203237576, ОГРН 1097232021710) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (ИНН 7201000204, ОГРН 1027200867231), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального казенного учреждения «Тюменское городское имущественное казначейство», о взыскании 423 299 руб. 85 коп.,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени – ФИО1 по доверенности от 04.04.2022 № 54,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Культ» (далее – ООО «Культ», общество, истец) обратилось в суд первой инстанции к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее - Департамент, ответчик) о взыскании 423 299 руб. 85 руб. задолженности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Тюменское городское имущественное казначейство» (далее – МКУ «Тюменское городское имущественное казначейство»).

Решением от 22.06.2022 Арбитражного суда Тюменской области А70-965/2022 исковые требования общества удовлетворены, с Департамента в пользу общества взыскана сумма в размере
423 299 руб. 95 коп. и 11 466 руб. расходов по оплате государственной пошлины. ООО «Культ» из средств федерального бюджета возвращено 369 руб.

Не соглашаясь с указанным судебным актом, ООО «Культ» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить оспариваемое решение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Мотивируя свою позицию, податель жалобы указывает на следующее: судом первой инстанции при разрешении спора не учтено, что сумма в размере 423 299 руб. 95 коп., указанная в карточке лицевого счета как итог на дату прекращения арендных отношений, является суммой затрат, понесенных арендатором на капитальный ремонт объекта аренды, зачтенной в счет арендной платы, а не переплатой по арендной плате в денежном выражении; прекращение арендных отношений выкупом арендованного имущества не влечет за собой обязанность арендодателя возвратить стоимость выполненных арендатором работ по капитальному ремонту арендуемого имущества, засчитанную в счет арендной платы; к сложившимся между сторонами отношениям не подлежат применению нормы
о взыскании неосновательного обогащении.

От общества и МКУ «Тюменское городское имущественное казначейство» поступил отзыв,
в котором третье лицо поддержало позицию подателя жалобы.

От общества поступил отзыв, в котором истец выразил несогласие с доводами, изложенными апеллянтом в жалобе.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Повторно рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителя Департамента, суд апелляционной инстанции установил, что исковые требования
ООО «Культ» мотивированы ссылкой на следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.06.2018 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Культ» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) № 061832783 (далее – договор), по условиям пункта 1.2 договора предметом договора является нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадь 62,9 кв.м. (этаж 1, номера на поэтажном плате 1-8), согласно прилагаемой план схеме помещения. Арендодатель: департамент имущественных отношений администрации города Тюмени, балансодержатель: муниципальное казенное учреждение «Тюменское городское имущественное казначейство», передаёт во временное пользование помещение в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Для осуществления полиграфической деятельности и предоставления услуг в этой области.

Договор действует с даты передачи имущества по акут приема-передачи сроком на пять лет (пункт 1.3 договора).

Арендатор обязан своевременно перечислять арендную плату в размерах и в сроки, указанные
в настоящему договоре (пункт 2.2 договора).

В течение первого календарного года размер арендной платы по договору в месяц определен исходя из величины месячной арендной платы, установленной на основании отчета об оценке объекта оценки от 26.04.2018 №377/18, выполненного ООО «ОК «Альянс» с применением коэффициента, корректирующего рыночную величину месячной арендной платы 0.8 и составляет 9467 руб. 02 коп. (пункт 4.1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор обязуется поддерживать помещение
в исправном состоянии, нести расходы на содержание помещения, производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт помещения в объеме и сроки, установленные актом приема-передачи (дефектной ведомостью), проведение капитального ремонта и изменение формы арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества производится в порядке, установленном постановлением Администрации города Тюмени
от 26.06.2008 №76-пк «О порядке проведения капитального ремонта муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности и возложения на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества».

Во исполнение условий договора, между сторонами 29.05.2018 подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому стороны произвели осмотр объекта, указали его техническое состояние.

В последующем сторонами подписана дефектная ведомость на проведение работ
по капитальному ремонту нежилого помещения.

Дополнительным соглашением от 03.07.2019 № 971933233 к договору установлен срок проведения капитального ремонта нежилого помещения в соответствии с дефектной ведомостью - до 31.12.2019.

Дополнительным соглашением от 03.07.2020 № 072033457 стороны изменили форму арендной платы по договору путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 478 738 руб. 98 коп. В случае, если при прекращении договора у арендатора возникнет переплата по арендной плате, возврат переплаты производится департаментом в размере не превышающим сумма арендной платы, поступившей в денежном выражении.

14.12.2020 стороны заключили договор купли-продажи указанного выше муниципального имущества № 770, цена имущества согласована сторонами в размере 2 118 892 руб.

26.01.2021 общество обратилось к Департаменту с заявлением о зачете стоимости выполненных работ по капитальному ремонта в счет оплаты по указанному договору купли-продажи.

Письмом от 18.02.2021 № 44-06-442/21 ответчик отказал истцу производить указанный зачет
со ссылкой на то, что договором купли-продажи имущества зачет не предусмотрен.

Претензией от 12.03.2021 истец потребовал от ответчика возвратить затраты на капитальный ремонт и улучшение арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды.

Письмом от 24.03.2021 №44-06-1692/21 ответчик указал, что по прекращенному договору аренды числится переплата в размере 423 299 руб. 95 руб., образовавшаяся в результате возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, и переплата денежных средств по арендной плате и пени в размере 10 759 руб. 80 коп. При этом ответчик указал, что денежные средства, понесенные на капитальный ремонт, возврату не подлежат.

Истец, полагая, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде денежных средств переплаченных по договору аренды, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании соответствующей денежной суммы.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 1102, 1103, 606, 614, 623 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ), постановлением Администрации города Тюмени
от 26.06.2008 №76-пк «О порядке проведения капитального ремонта муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности
и возложения на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества» (далее – постановление № 76-пк), установив, что стороны изменили форму арендной платы путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного муниципального имущества в размере 478 738 руб. 98 коп., пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Культ» в заявленном размере.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

По правилам статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

В настоящем случае улучшения арендованного имущества произведены арендатором с согласия арендодателя, стоимость улучшений согласована сторонами (дефектная ведомость, дополнительное соглашение от 03.07.2020 № 072033457), как и согласовано сторонами проведение зачета стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы и возврат переплаты при прекращении договора.

Из карточки лицевого счета следует, что общая сумма денежных средств, поступивших от истца в счет аренды, составила 705 222 руб. 68 коп. (с учетом стоимости неотделимых улучшений), а размер арендной платы за период действия договора составляет 281 922 руб. 73 коп., что указывает на наличие разницы между суммой начислений и суммой арендной платы в размере 423 299 руб. 95 коп., которую истец просит взыскать в рамках настоящего спора.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, полагает, что поскольку в денежном выражении по договору истцом внесена сумма в размере 226 483 руб. 70 коп., то основания для возврата суммы в большем размере отсутствуют.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Как сказано выше, отношения сторон в рамках договора аренды прекращены в связи
с заключением 14.12.2020 между Департаментом и обществом в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ договора купли-продажи муниципального имущества, согласно которому цена продажи нежилого помещения составила 2 118 892 руб.

Цена определена на основании отчета об оценки рыночной стоимости объекта недвижимости от 14.09.2020 № 2871/20, выполненного независимым оценщиком ООО «Аналитик Центр» (пункт 2.1. договора).

Податель жалобы указывает, что при заключении соответствующего договора купли - продажи истец не воспользовался правом на возмещения стоимости произведенных улучшений, что лишает последнего права на возмещения соответствующих расходов в рамках договора аренды.

Доводы жалобы в соответствующей части апелляционным судом не принимаются.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав
и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В настоящем случае предусмотрев в договоре аренде путем заключения дополнительного соглашения условия о возмещении затрат на улучшение арендованного имущества, истец, действуя разумно и добросовестно, правомерно воспользовался соответствующим правом возместить указанные затраты.

То обстоятельство что при заключении договора купли-продажи стороны определили цену продаж без учета понесенных предпринимателем затрат на улучшения арендованного имущества,
не может влиять на реализацию истцом права на возврат стоимости неотделимых улучшений, предусмотренного договором аренды.

Кроме того, приобретая имущество по цене, не включающей в себе стоимость затрат на его улучшения, которые ранее понесены обществом в рамках договора аренды, истец фактически переплачивает за приобретенное имуществом сумму в размере 423 299 руб. 95 коп., что, как следствие, приведет к неосновательному обогащению ответчика на указанную сумму и нарушению баланса интересов сторон.

Доводы жалобы об отсутствии оснований для применения к спорным отношениям норм
о взыскании неосновательного обогащения подлежат отклонению, поскольку по смыслу статей 6, 168
и 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны.

В то же время, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 ГК РФ).

Учитывая, что в данном случае в рамках договора аренды истцом понесены затраты в большем размере, чем предусмотрено условиями договора и в последующем данные обстоятельства не учтены сторонами при заключении договора купли-продажи, то следует признать, что на стороне ответчика за счет истца возникло неосновательное обогащение в размере 423 299 руб. 95 коп.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при рассмотрении апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ
в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина по его апелляционной жалобе распределению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.06.2022 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-965/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Т.А. Воронов

А.С. Грязникова