Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев 01 октября 2007 года в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО «Акционерная производственная фирма «Регул» на решение от 02.08.2007 года по делу № А40-11038/07-91-106 Арбитражного суда г. Москвы, принятого судьей Городилиной Т.В.

по иску Территориального управления Росимущества по г. Москве

ответчику – ЗАО «Акционерная производственная фирма «Регул»

о расторжении договора аренды и выселении

УСТАНОВИЛ: заявлены требования о расторжении договора аренды от 24.08.1994г. № 12/342, заключенного между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и акционерной производственной фирмой «Регул»; выселении ЗАО «Акционерная производственная фирма «Регул» из нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, общей площадью 1665, 4 кв.м.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 02.08.2007 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора, а именно нежилые помещения сданы в субаренду без согласия собственника ООО «Атолл-2». Арендованные помещения используются не по целевому назначению, под офис, не под ресторан, как было указано в договоре аренды. В ходе проведенной проверки комиссией Территориального управления было установлено, что помещения, арендуемые ЗАО «Акционерная производственная фирма «Регул», требуют проведения ремонтных работ, находятся в пожароопасном состоянии.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на то что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии с п. 1 ст.619 Г К РФ договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократными нарушениями. Ответчиком не представлено доказательств устранения нарушений, требования истца о расторжении договора подлежат удовлетворению на основании ст.ст.452,619 Гражданского кодекса российской Федерации. Требования истца о выселении из нежилых помещений подлежат удовлетворению на основании ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неправильно оценены обстоятельства дела и неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что факт введения ресторана в эксплуатацию подтверждается Письмом Территориального управления Роспотребнадзора № 1258/ППК от 11.12.06г. о согласовании программы производственного контроля (л.д.98, том 1), Санитарным паспортом объекта от 27.11.2006г. (л.д.99-109), карточкой на кассовый аппарат (л.д. 30,31 том 2), а также нулевым чеком, пробитым в день проведения проверки использования арендованного помещения истцом. Из чего следует, что довод суда о том, что отсутствует супермаркет и объект общественного питания, введенные в действие в установленном законом порядке необоснован и ошибочен, не основан на доказательствах, имеющихся в материалах дела.

В опровержение доводов истца и в подтверждение того, что арендуемое помещение используется непосредственно по целевому назначению, определенному сторонами в договоре аренды № 12,342 от 24.08.1994г. под объект общественного питания (ресторан), ответчиком были представлены следующие документы: Письмо Территориального управления Роспотребнадзора № 1258/ППК от 11.12.06г. о согласовании программы производственного контроля для объекта «РЕСТОРАН» по адресу: Москва, ул.Строителей,д.8, стр.3 ( том 1 л.д.98); Санитарный паспорт объекта «Ресторан» от 27.11.2006г., выданным Центром Санитарно- эпидемологического надзора а г.Москве (том 1, л.д.99-109); Санитарно-эпидемологическое заключение № 28-04/869 от 14.12.2006г. о соответствии требований, установленных в проектной документации о переустройстве помещений под предприятие общественного питания по адресу: <...>. (том 1, л.д.97); Санитарно-эпидемологическое заключение № 77.03.18.00. М. 3194.12.06 и № Г7.03.18.00.М.3193.12.06, а также Приложение к нему «Ассортиментный перечень реализуемой продукции» о соответствии ресторана, расположенного по адресу: <...> государственным санитарно-эпидемологическим нормам и правилам розничной торговли готовой алкогольной продукцией (том 1 л.д.94,95,96); Приказом о месте расположения структурных подразделений ЗАО «АПФ Регул», деятельность которых непосредственно направлена на обеспечение функционирования ресторана «Падишах» (том 2 л.д.32.); Положение о структурных подразделениях ЗАО «АПФ Регул» (л.д.22 том 2). Однако, суд не дал никакой оценки вышеперечисленным доказательствам, представленным ответчиком в подтверждение того, что в арендуемом помещении функционирует ресторан «Падишах», что полностью соответствует условиям договора об использовании помещения под объект общественного питания.

Суд первой инстанции необоснованно квалифицировал незаключенный договор доверительного управления от 08.06.2006 года с ООО «Атолл-2» как договор субаренды. Факт незаключенности договора доверительного управления подтверждается отсутствием какого-либо финансового исполнения между сторонами с 08.06.2006 года по настоящее время.

В судебном заседании представитель ответчика полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель истца с решением суда согласен, просит оставить его без изменения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст.ст.266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная инстанция, заслушав представителей лиц, участвующих по настоящему делу, рассмотрев и оценив представленные по делу доказательства, установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором от 24.08.1994г. №12/342, заключенным между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель) и Акционерной производственной фирмой «Регул» (арендатор), ответчику были сданы в аренду нежилые помещения, являющиеся федеральной собственностью и расположенные по адресу: г. Москва, ул. Строителей, д. 8, стр. 3, общей площадью 1665,4 кв.м.. на срок с 24.08.1994г. по 24.08.2019г. Договор заключен сроком с 24.08.1994 по 24.08.2019 года.

В соответствии с п. 1.1. договора аренды от 24.08.1994г. № 12/342 арендатор принимает в аренду помещения для использования под объект общественного питания и супермаркет. В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Пунктом 2.2.1. указанного договора ответчик принял на себя обязанность использовать помещения исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1 договора.

Из представленных в материалы дела документов следует, что в обоснование существенных нарушений арендатором условий договора истцом представлены акты проверки фактического использования недвижимого имущества от 24.01.2007 года, от 13.04.2007 г., от 05.07.2007г., составленные односторонне без участия представителей арендатора. Выводы, указанные в актах проверки, не подтверждены документально.

Довод истца о сдаче недвижимого имущества в субаренду без согласования с арендодателем опровергается представленным в материалы дела Соглашением о ЗАО «АПФ «Регул» и ООО «Атолл-2» о незаключенности и неисполнении договора доверительного управления №8 от 08.06.2006 года, в связи с отказом ответчика (т.1 л.д.64; т.2л.д.78). Доказательств опровергающих утверждение арендатора о том, что указанный документ фактически не исполнялся в материалы дела арендодателем не представлено.

Довод истца об использовании нежилых помещений под офис сторонними организациями также не подтверждается материалами дела. Из представленных в материалы дела документов следует, что ООО «Турбогаз» является структурным подразделением арендатора и создан с целью обеспечения деятельности ЗАО АПФ «Регул» услугами по организации технического обслуживания оборудования ресторана и супермаркета, маркетингу и рекламе ( т.2л.д.24-37). Кроме того, для обеспечения деятельности торгового предприятия и общественного питания необходимы помещения для менеджеров и обслуживающего персонала. В актах проверки также не содержится конкретных сведений о сроке задолженности по арендным платежам.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе обратиться в суд за досрочным расторжением договора в случаях существенного нарушения стороной его условий, а также при наличии неоднократных нарушений. Существенным признается нарушение договора одной сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на то была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истцом таких доказательств в материалы дела не представлено. В связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене. Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил. Поскольку апелляционный суд не находит достаточных правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды, требования истца о выселении ответчика также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.176, пунктом 2 ст. 269, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда г. Москвы от 02.08.2007 года по делу № А40-11038/07-91-106 отменить.

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 24.08.1994г. № 12/342, заключенного между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и акционерной производственной фирмой «Регул» и выселению ЗАО «Акционерная производственная фирма «Регул» из нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, общей площадью 1665, 4 кв.м. - отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья Т.Я.Сумарокова

Судьи И.В.Бекетова

И.С.Лящевский