Гражданский кодекс часть 1

третье лицо: ОАО «Гостиный Двор» (109012, <...>), Правительство г. Москвы (125032, Москва, ул. Тверская, д. 13), Департамент культурного наследия г. Москвы (115035, Москва, ул. Пятницкая, д. 19)

о признании незаконным решения;

при участии:

от заявителя:

ФИО1 по доверенности от 02.12.2013;

от заинтересованного лица:

ФИО2 по доверенности № 33-Д-954/13 от 27.12.2013;

от третьих лиц:

1) не явился, извещен;

2) ФИО2 по доверенности № 4-47-730/3-1 от 27.12.2013;

3) не явился, извещен;

установил: решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.03.2014 в удовлетворении заявления о признании незаконным решение Департамента городского имущества г. Москвы, изложенное в письме от 03.09.2013 № 33-524182/13-/0/-1, об отказе ЗАО Риэлтерская фирма Кольчуга-Realty в представлении государственной услуги по реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, обязании Департамента устранить нарушении прав заявителя, путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ, а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого заявителем нежилого имущества; в двухнедельный срок с даты принятия отчета по оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого заявителем недвижимого имущества; в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого заявителем недвижимого имущества, отказано.

Общество не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.

В качестве третьих лиц в деле участвуют ОАО «Гостиный Двор», Правительство г. Москвы, Департамент культурного наследия г. Москвы

Представители ОАО «Гостиный Двор», Департамент культурного наследия г. Москвы в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в порядке, предусмотренном ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители общества, Департамента и Правительства г. Москвы в судебном заседании поддержали свои доводы и возражения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.10.2009 № 1572-р утвержден перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27.12.1991 являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения, которые необходимы для обеспечения г. Москвой установленных федеральными законами полномочий и в отношении которых должно быть оформлено право собственности г. Москвы.

Перечень (п. 22) содержит здание Гостиного двора, конец ул. Куйбышева, до ул. Ильинка, XVIII в., архитектор Д. Кваренги.

Город Москва является собственником нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <...>.

23.07.1996 между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы и ОАО «Гостиный двор» заключен договор о передаче в доверительное управление здания Гостиный двор, расположенного в квартале № 14 микрорайона № 2 Китай-города по адресу: Москва, Рыбный пер., <...> который заключен сроком на 5 лет, с возможностью последующего его продления на тот же срок и на тех же условиях (11.2) с целью осуществления доверительным управляющим деятельности по управлению, эффективной эксплуатации и содержанию имущества с целью обеспечения его сохранности и дальнейшего развития уникального исторического объекта от своего имени и в интересах выгодоприобретателя (п. 4.1).

Согласно письма Мосгорнаследие от 26.02.2013 № 16-09-248/3-2 на запрос ДГИМ, представленного суду, объект – «Старый Гостиный двор», конец XVIII в., по проекту архитектора Д. Кваренги, строил архитектор С. Карин и является памятником культурного наследия федерального значения, документ об охранном статусе - постановление Совета Министров РСФСР № 1327 от 30.08.1960; объект расположен в охранной (объединенной охранной) зоне № 002, утвержденной постановлением Правительства г. Москвы № 881 от 16.12.1997; расположен в охранной зоне охраняемого культурного слоя № 001, в зоне строгого регулирования застройки № 001, зоне регулирования застройки № 001, утвержденных постановлением Правительства г. Москвы № 545 от 07.07.1998.

Согласно п.4.1., п. 7.1.9. дополнительного соглашения № 5 к договору от 23.07.1996 № 1/251-р о передаче в доверительное управление здания Гостиный Двор, расположенного в квартале № 14 микрорайона № 2 Китай-города по адресу: Москва, Рыбный пер., <...>/, ул. Варварка, <...>, управляющий осуществляет деятельность по управлению, эффективной эксплуатации и содержанию имущества. Управление имуществом включает, в том числе, его содержание и эксплуатацию и содержание и эксплуатацию оборудования и инженерных систем.

Согласно условиям договора, управляющий осуществляет поиск пользователей коммерческих площадей, находящихся в здании, готовит и подписывает договоры аренды с третьими лицами (п. 4.2.1); управляющий не вправе отчуждать переданное в доверительное управление имущество, а также передавать его в залог, управляющий не имеет права отвечать по своим долгам имуществом, находящимся у него в доверительном управлении.

Пунктом 5.1. указанного договора учредитель передает все полномочия по сдаче в аренду (пользование) площадей управляющему и обязуется не заключать агентских договоров в отношении имущества с третьими лицами, как с Российскими, так и иностранными, на весь срок действия настоящего договора.

Стороны определили, что договоры аренды подписываются управляющим и третьими лицами (п. 5.3); платежи по договорам аренды должны поступать на отдельный счет управляющего, открытый для деятельности связанной с доверительным управлением (п. 5.4.)

Между ОАО «Гостиный двор» и ЗАО Риэлторски фирма Кольчуга-Realty заключен договору аренды нежилого помещения от 28.05.1998 № 56/а, от 03.08.2004 № 192/а площадью 216, 7 кв. м. и 19, 3 кв. м., расположенных по адресу: <...>. согласно условиям которых по договору от 28.05.1998 № 56/а - во временное пользование арендатору предоставлено помещение по адресу: ул. Варварка, д. 3 (подвал - секции 60-70, 1 эт. - секции 55-66, 2 эт., секции 60-66, антресоль - секции 60-62) общей площадью 2323 кв. м., в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором (п. 2.1); во временное пользование арендатору предоставлено помещение по адресу: ул. Варварка, <...> - помещение 55-60, комната 4, помещение 19, 3 кв. м., в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором (п. 2.1); внесение арендной платы производится арендатором на расчетный счет арендодателя (п. 3.2.).

Согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства г. Москвы ЗАО Риэлторская фирма Кольчуга-Realty внесено в реестр 05.09.2013 реестровый номер № 7708-412854.

В связи с заключением договоров аренды с доверительным управляющим ОАО «Гостиный двор», ЗАО Риэлторская фирма Кольчуга-Realty обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о выкупе данного имущества.

Письмом от 03.09.2013 № 33-5-24182/13-/0/-1 Департаментом городского имущества г. Москвы отказано обществу в представлении государственной услуги по реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, указав на отсутствие договорных отношений между Департаментом и заявителем, соответственно, и оснований для реализации последним преимущественного права на выкуп недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом №159-ФЗ.

Не согласившись с указанным решением, изложенным в письме от 03.09.2013 № 33-5-241823/13-/0/-1 и полагая, что заключение договора аренды не с собственником имущества, а с доверительным управляющим, само по себе не является препятствием для льготного выкупа спорного объекта в предусмотренным Федеральным законом № 159-ФЗ порядке, заявитель обратился в суд с заявлением о признании его незаконным и обязании Департамент направить проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходил из отсутствия нарушениях прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельсности.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, решение суда первой инстанции признается законным и обоснованным исходя из следующего.

В силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ст. 3) предоставляет арендатору преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении ряда условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона; отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1. ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1. ст. 9 настоящего Федерального закона.

Из системного толкования положений Федерального закона № 159-ФЗ следует, что преимущественным правом на выкуп имущества являются субъекты малого и среднего предпринимательства на основании договора аренды недвижимого имущества, заключенного с собственником данного имущества, являющегося государственным органом, с учетом отсутствия задолженности по арендной плате именно перед арендодателем.

Из материалов дела следует, договор аренды заключен с ЗАО Риэлторская фирма Кольчуга-Realty и доверительным управляющим имуществом, принадлежащим на праве собственности г. Москве - ОАО «Гостиный Двор».

Согласно ст. 1014 Гражданского кодекса Российской Федерации сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления - собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях.

Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует (п. 3 т. 1012 ГК РФ).

В оответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий.

Договор аренды, заключенный доверительным управляющим (арендодателем) и арендатором, в отношениях между ними считается действительным.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 08.10.2013 № 5257/13 по делу № А07-5384/2012, заключенный доверительным управляющим договор аренды недвижимого имущества действителен для доверительного управляющего (арендодателя) и арендатора в отношениях между ними (п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Исходя из действительности договора аренды в отношениях между доверительным управляющим и арендатором последний, руководствуясь п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.

Арендатору при заключении договора аренды с доверительным управляющим необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления(п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Таким образом, арендодателем в данном случае выступает не г. Москва в лице Департамента городского имущества г. Москвы, а доверительный управляющий - ОАО «Гостиный двор», в связи с чем, в спорных правоотношениях отсутствует обязательный для применения положений Федерального закона № 159-ФЗ признак для реализации преимущественного права выкупа - наличие договорных арендных отношений с собственником имущества, и, соответственно, обязательств по оплате заявителем арендной платы перед ответчиком, не являющимся стороной по договору.

Допустимым для реализации предусмотренного Федеральным законом № 159-ФЗ порядка отчуждения из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, является только договор аренды, заключенный с государственным органом субъектом малого и среднего предпринимательства.

Согласно ст. 3 названного Закона возникновение преимущественного права обусловливается нахождением арендованного имущества в непрерывном временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Доводы заявителя об отсутствии правового значения заключения договора с доверительным управляющим, а не договора аренды с собственником имущества, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку договор аренды и договор доверительного управления имеют существенные различия. Эти договоры являются возмездными, срочными, взаимными.

Предусмотренный Федеральным законом № 159-ФЗ механизм реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих государственное или муниципальное имущество, на приобретение указанного имущества при его возмездном отчуждении рассчитан на случаи, когда арендодателем выступает собственник, а не доверительный управляющий.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества.

В то же время, не являясь при этом арендодателем по заключенному между ЗАО Риэлторски фирма Кольчуга-Realty и ОАО «Гостиный двор» договором аренды, Департамент городского имущества г. Москвы (уполномоченный орган) не сможет без доверительного управляющего (при наличии действующего договора доверительного управления, заключенного на определенный срок) установить наличие у субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества, в том числе, установить период владения и пользования объектом, факт надлежащего исполнения обязанности по перечислению арендной платы, поскольку стороной по договору аренды не является.

В данном случае отсутствует не только договор аренды, заключенный с собственником государственного имущества, но и факт внесении арендной платы, поскольку арендная плата поступает арендодателю, которым выступает доверительный управляющий.

Предоставление субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение ранее переданного собственником в доверительное управление недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, приведет к ущемлению интересов доверительного управляющего, осуществляющего управление на возмездной основе, поскольку передача права собственности на объект недвижимости от учредителя управления к другому лицу приведет к прекращению договора доверительного управления.

Пунктом 2 договора доверительного управления от 15.07.1996 № 1/251-р предусмотрены все случаи прекращения договора, в силу п. 5, изменение условий договора и его досрочное прекращение по основаниям, указанным в п. 2 настоящей статьи при наличии спора осуществляется в судебном порядке.

Данное обстоятельство, является существенным при рассмотрении вопроса о преимущественном выкупе объекта недвижимости на льготных условиях, при наличии заключенного и исполняемого возмездного договора с третьим лицом.

Доверительный управляющий, действуя в интересах собственника имущества, имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором, и на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества; обязан отчитываться перед учредителем управления о своей деятельности, а последний вправе контролировать использование его собственности и требовать повышения эффективности использования переданного в доверительное управление имущества.

По существу, при отсутствии первоначального волеизъявления собственника на заключение договора аренды недвижимого имущества, приводит к принудительному изъятию у собственника имущества без наличия законных оснований, а также понуждает к расторжению договора доверительного управления, заключенного с соблюдением условий свободы договора, до истечения срока его действия.

Заключая договор аренды с доверительным управляющим, а не с собственником имущества, общество знало и должно было знать о требованиях законодательства о преимущественном выкупе имущества, который возможен лишь при наличии договора аренды с собственником, в связи с чем, какие-либо права и законные интересы заявителя в связи с оспариваемым отказом отсутствуют.

Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Федеральным законом № 159-ФЗ, ничтожны.

При таких обстоятельствах, отказ в реализации преимущественного права приобретения арендуемого обществом имущества является законным и обоснованным, поскольку права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, не нарушены, так как общество занимает объект недвижимости на основании действующего договора аренды с третьим лицом сроком до 2015, зарегистрированного в установленном порядке.

Доводы апелляционной жалобы, проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта. Все документы и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель, были приняты во внимание судом первой инстанции, что нашло подтверждение в ходе проверки и повторного рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.03.2014 по делу № А40-165569/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Т.Т. Маркова

Судьи С.М. Мухин

Н.Н. Кольцова