Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от «13» июня 2012г. по делу №А40-24536/12-157-219, принятое судьей Г.С. Александровой,

по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве

третье лицо: Государственное учреждение «Пенсионный фонд Российской Федерации»

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

при участии:

от заявителя:

не явился, извещен;

от ответчика:

Ходаковский А.В. по дов. от 17.04.2012;

от третьего лица:

Худяков С.Н. по дов. от 15.08.2012;

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.06.2012 по делу № А40-24536/12-157-219, отказано в удовлетворении заявления ТУ Росимущества в г.Москве (заявитель) о признании незаконным решения об отказе Управления Росреестра по Москве (ответчик) от 28.10.2011 №12/034/2011-323 в государственной регистрации ранее возникшего права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества (нежилые помещения общей площадью 1006,3 кв.м.), расположенный по адресу: Москва, ул. Донская, д. 4 стр. 1.

В обоснование принятого решения суд первой инстанции указал на отсутствие подтверждения права собственности продавца (ООО «Агентство недвижимости «СБС-АГРО») на объект недвижимости, отсутствие заявления о регистрации права собственности от продавца помещений и информации в ЕГРП о государственной регистрации ранее возникшего права на спорное помещение, а также на невозможность проверить полномочия лица на заключение сделки и наличие реконструкции (переоборудования) объекта без соответствующего разрешения.

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции ТУ Росимущества в г. Москве обратилось с апелляционной жалобой в Девятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда от 13.06.2012 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Ссылается на ликвидацию продавца спорного недвижимого имущества (ООО«Агентство недвижимости «СБС-АГРО»), регистрацию права собственности продавца в реестре собственности на территории г. Москвы, отсутствие перепланировки в помещениях о регистрации права собственности, на которые подано заявление.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал решение суда первой инстанции, указав на его законность и обоснованность, с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель третьего лица (Государственного учреждения «Пенсионный фонд Российской Федерации (Пенсионный фонд Российской Федерации)) поддержал доводы апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда отменить и удовлетворить требования ТУ Росимущества в г. Москве.

Представитель ТУ Росимущества в г. Москве, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие заявителя.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст.ст. 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, заслушанных мнений представителей ответчика и третьего лица, полагает необходимым оставить обжалуемый акт без изменения, основываясь на следующем.

Как усматривается из материалов дела, Территориально управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества (нежилые помещения общей площадью 1006,3 кв.м.), расположенный по адресу: г. Москва, ул. Донская, д. 4, стр. 1.

Решением, оформленным письмом от 28.10.2011 № 12/034/2011-323, ответчик отказал заявителю в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на спорный объект недвижимого имущества.

В решении об отказе указано: в качестве основания для государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости, в соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявителем представлен договор купли-продажи нежилого помещения для нужд Пенсионного фонда Российской Федерации № 09-0052-Д от 21.05.1998 (договор купли-продажи нежилого помещения), заключенный между ООО «Агентство недвижимости «СБС-АГРО» и Пенсионным фондом Российской Федерации в отношении нежилых помещений общей площадью 1328,6 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Донская, д. 4, стр. 1.

В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В Едином государственном реестре прав право собственности продавца (ООО«Агентство недвижимости «СБС-АГРО») на вышеуказанный объект недвижимости не зарегистрировано.

Заявление о государственной регистрации права собственности ООО«Агентство недвижимости «СБС-АГРО» в Управление Росреестра по Москве в установленном законом порядке с приложением всех необходимых для регистрации документов (в том числе правоустанавливающих документов и, подтверждающих полномочия лица, подписавшего договор) не представлено. Таким образом, ответчик пришел к выводу, что требования абз. 3 п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не выполнены.

Кроме того, в решении указано на невозможность определить какие именно нежилые помещения в здании являются объектом представленного договора купли-продажи, а также на наличие переоборудования здания, не оформленного в установленном порядке.

Полагая, что решение Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на нежилое помещение площадью 1006,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Донская, д. 4, стр. 1., является незаконным, ТУ Росимущества в г. Москве обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Вопреки доводам апелляционной жалобы суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав материалы дела, пришел к обоснованному выводу об отсутствии совокупности обстоятельств необходимых для отмены обжалуемого решения административного органа.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что ТУ Росимущества в г. Москве в рассматриваемом деле является надлежащим заявителем на основании ст. 114 Конституции Российской Федерации, норм постановления Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, п. 4.1. Положения о Территориальном управлении Росимущества в г. Москве (утв. приказом Росимущества от 05.03.2009 № 67).

В силу нормы п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с нормой п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав, в том числе и регистрация перехода права, производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Нормой п. 4 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом.

Как указано в п.1 ст.17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства – договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии со ст. 13 и п. 1 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Согласно нормам п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

К числу таких документов относится и заявление о регистрации права одной из сторон сделки, в том случае, если для проведения государственной регистрации необходимы заявления всех сторон сделки (п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 №132).

Суд апелляционной инстанции полагает необоснованным мнение Управления Росреестра по Москве об отсутствии государственной регистрации ранее возникшего права ООО «Агентство недвижимости «СБС-АГРО» на спорный объект недвижимого имущества и полагает необходимым отметить следующее.

В материалах дела имеется Свидетельство внесении в реестр собственности на территории г. Москвы от 29.10.1997 серия Б-004021, выданное Комитетом по управлению имуществом Москвы (л.д. 20).

Из названного Свидетельства следует, что ООО «Агентство недвижимости «СБС-АГРО» принадлежит на праве собственности часть здания по адресу: г. Москва, ул. Донская, д. 4, стр. 1 площадью 1749,8 кв.м.

В материалы дела представлен запрос ответчика в Департамент имущества г.Москвы от 30.09.2011 и ответ на него от 21.10.2011 № 11/26597, в соответствии с которым в здании по указанному адресу (г. Москва, ул. Донская, д. 4, стр. 1) оформлено право собственности ООО «Агентство недвижимости «СБС-АГРО» на нежилое помещение площадью 1749,8 кв.м. и выдано свидетельство о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы от 29.10.1997 серии Б-004021.

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу с 31.01.1998.

Таким образом, право собственности ООО «Агентство недвижимости «СБС-АГРО» на нежилое помещение площадью 1749,8 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Донская, д. 4, стр. 1 зарегистрированное 29.10.1997 в субъекте Российской Федерации (г. Москве) является юридически действительным.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что основание для перехода права собственности на нежилое помещение площадью 1006,3 кв.м. по адресу: г.Москва, ул. Донская, д. 4, стр. 1 к Российской Федерации (Государственный контракт № 09-0052-Д от 21.05.1998) возникло после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости от ООО «Агентство недвижимости «СБС-АГРО» к Российской Федерации необходима предварительная государственная регистрация права собственности ООО «Агентство недвижимости «СБС-АГРО», что в настоящем случае не сделано.

В части переоборудования здания (возведена пристройка – этаж 1, пом. б/н комн. а2), как следует из заявления и прилагаемых документов (л.д. 94-100), а также выписки из реестра федерального имущества (л.д. 92) на данное помещение право собственности не регистрируется, следовательно оно не входит в предмет заявленных требований. Суд апелляционной инстанции полагает, что, исходя из заявленного предмета, вопрос законности реконструкции данного объекта недвижимого имущества выходит за рамки настоящего судебного спора.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об обоснованности отказа в регистрации права собственности по следующим основаниям.

В рассматриваемом случае право собственности на нежилые помещения общей площадью 1006,3 кв.м. возникает на основании сделки, следовательно, в силу п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может быть произведено на основании заявления сторон договора или уполномоченного лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Как усматривается из материалов дела, заявление подано в Управление Росреестра по Москве только ТУ Росимущества в г. Москве от имени Российской Федерации при отсутствии заявления другой стороны договора (ООО «Агентство недвижимости «СБС-АГРО») либо его нотариальной доверенности на совершение данных действий.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы апелляционной жалобы, основанные на утверждении о ликвидации ООО «Агентство недвижимости «СБС-АГРО» и в указанной связи отклоняет ссылку ТУ Росимущества в г. Москве на разъяснения п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010.

Вопреки доводам апелляционной жалобы в деле отсутствуют доказательства ликвидации ООО «Агентство недвижимости «СБС-АГРО».

Выписка из ЕГРЮЛ от 25.07.2011 № 7746/153606в, на которую ссылается ТУ Росимущества в г. Москве, относится к иному юридическому лицу – ООО «Агентство недвижимости «СБС Агро-недвижимость» и указывает не на ликвидацию, а на ошибочное внесение записи о государственной регистрации юридического лица.

При этом руководитель ООО «Агентство недвижимости «СБС Агро-недвижимость» - Емельянов Иван Васьльевич, в то время как генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «СБС-АГРО», подписавший договор купли-продажи нежилого помещения – Емельянов Игорь Владимирович.

Какие-либо сведения о продавце спорного недвижимого имущества ООО«Агентство недвижимости «СБС-АГРО», его ликвидации, прекращении деятельности по иным основаниям в деле отсутствуют.

Представитель третьего лица в судебном заседании указал на реорганизацию ООО«Агентство недвижимости «СБС-АГРО» в форме присоединения, однако пояснения, подтвержденные доказательствами, о правопреемнике и объеме перешедших к нему прав и обязанностей суду не представлены.

Доказательства обращения заявителя к правопреемникам продавца с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) суду не представлены.

Отсутствие в материалах дела как доказательств ликвидации продавца недвижимого имущества, так и отсутствия его правопреемников не позволяет распространить на спорные правоотношения сторон вышеупомянутые разъяснения пленумов ВС РФ и ВАС РФ.

Также обоснованными, с учетом нормы п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являются требования Управления Росреестра по Москве о необходимости предоставления учредительных документов ООО «Агентство недвижимости «СБС-АГРО» либо их нотариально заверенных копий.

Названные документы не представлены ни при подаче заявления о государственной регистрации права, ни в ходе судебного разбирательства.

Кроме того, как указано выше, в соответствии с нормой п. 2 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в настоящем случае требуется предварительная регистрация ранее возникшего права собственности ООО «Агентство недвижимости «СБС-АГРО» на регистрируемый заявителем объект недвижимого имущества.

С учетом требования норм п. 1 ст. 16 и п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции, что отсутствие учредительных документов ООО «Агентство недвижимости «СБС-АГРО» не позволяет ответчику установить наличие полномочий генерального директора ООО«Агентство недвижимости «СБС-АГРО» на заключение сделки, а, значит, лишает Управление Росреестра по Москве возможности в полном объеме выполнить требование норм ст. 13 и п. 1 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о соответствии Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» оспариваемого решения Управления Росреестра по Москве, а, следовательно, и об отсутствии совокупности оснований, предусмотренных ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа государственной власти недействительным.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда г. Москвы от «13» июня 2012г. по делу №А40-24536/12-157-219 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: Д.В. Каменецкий

Судьи: И.В. Бекетова

Э.В. Якутов

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.