Гражданский кодекс часть 1

Администрация Одинцовского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «РЕВИЗОР» задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений №2196 от 18.02.2004 за период с 01.07.2016 по 10.05.2017 в размере 7 195 092,37 руб., пени за период с 01.07.2016 по 10.0.2017 в сумме 11 207 107,55 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды от 18.02.2004 № 2196 в части внесения арендной платы, ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2018 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Администрация Одинцовского муниципального района Московской области обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 31.08.2018, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, обжалуемое решение является незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в сети Интернет (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст.ст. 266, 268, 269 АПК РФ.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - арендодатель, истец), балансодержателя Муниципального унитарного ремонтно-эксплуатационного предприятия «Старый городок» (Балансодержатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «КУРС» (в настоящее время - ООО «РЕВИЗОР», далее - арендатор, ответчик) 18.02.2004 был заключен договор аренды нежилых помещений № 2196 (далее – договор аренды).

В соответствии с условиям договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения от 08.12.2005) арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью в размере 915,4 кв.м., расположенные по адресу: 143074, <...>, Лит.А, из них помещения площадью 890,4 кв.м, по плану строения комнаты № 1-28 нежилого помещения № 1, комнаты № 1-14, 15-19 нежилого помещения № 3 на первом этаже и помещение площадью 25 кв.м., комнату № 29 нежилого помещения на мансарде для использования под рынок в соответствии с актом приема-передачи (п.1.1).

В соответствии с п. 5.9 договора аренды срок действия договора составляет с 01.04.2004 по 31.03.2007.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ указывает на то, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

П. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

После истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, в порядке ест. 621 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором. Пунктом 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В Приложении № 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью, был установлен размер арендной платы в сумме 156 868,43 рублей в месяц.

В соответствии с п.3.1 договора, арендатор предварительно ежемесячно, до 5-ого числа отчетного месяца, вносит арендную плату. 21.10.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и ООО «Курс» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 2196 от 18.02.2004 об изменении размера арендной платы, в соответствии с которым с 01.11.2004 она стала составлять 100672,22 рублей в месяц.

08.12.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и ООО «Курс» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 2196 от 18.02.2004 об изменении размера арендной платы, в соответствии с которым с 01.11.2005 она стала составлять 90255,33 рублей в месяц.

17.04.2006 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и ООО «Курс» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 2196 от 18.02.2004 об изменении размера арендной платы, в соответствии с которым с 15.01.2006 она стала составлять 137129,79 рублей в месяц.

01.08.2008 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и ООО «Курс» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 2196 от 18.02.2004 об изменении размера арендной платы, в соответствии с которым с 01.09.2008 ставка аренды установлена – 192569,54 рублей в месяц.

01.09.2010 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и ООО «Курс» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 2196 от 18.02.2004, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о продлении срока действия договора по 29.03.2015.

21.02.2010 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и ООО «Курс» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 2196 от 18.02.2004, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о продлении срока действия договора по 29.03.2015.

09.12.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и ООО «Курс» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 2196 от 18.02.2004 об изменении размера арендной платы, в соответствии с которым с 01.01.2012 она стала составлять 275 458,12 рублей в месяц.

01.01.2015 в законную силу вступило Решение Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 24.12.2014 № 1/2, которым в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области» были внесены изменения, являющиеся обязательными к исполнению всеми лицами на территории муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области», указанное дополнительное соглашение со стороны ответчика не подписано

Арендная плата по договору аренды нежилых помещений № 2196 от 18.02.2004 установлена в размере 691 684,85 рублей в месяц.

Согласно расчету истца, за период с 01.07.2016. по 10.05.2017 задолженность по арендной плате составила 7 195 092,37 руб.

25.12.2017 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, уплатить пени.

Судебными актами по делу №А40-24647/17, вступившими в законную силу и имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено, что стороны в договоре определили размер арендной платы и согласовали, что размер арендной платы корректируется в зависимости от темпов инфляции; в ходе исполнения договора при изменении актами публично-правового образования базовой ставки арендной платы стороны неоднократно изменяли размер арендной платы и вносили соответствующие изменения в договор, согласовывая новый размер арендной платы путем заключения дополнительных соглашений; дополнительное соглашение к договору аренды об изменении ставки арендной платы, с учетом установленной решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 18.12.2014 № 15/1 базовой ставки арендной платы арендатором не подписано, внесение соответствующих изменений в договор не подтверждено; доказательств того, что арендатор своими фактическими действиями выразил согласие с установленной базовой ставкой арендной платы, не представлено, в связи с чем, суды пришли к выводу о недоказанности наличия у арендатора обязанности по уплате задолженности по арендной плате предоставленных ему во временное пользование нежилых помещений, рассчитанной с применением ставки арендной платы, определенной в соответствии с упомянутым решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области, и отказали в удовлетворении заявленного требования о взыскании испрашиваемой задолженности.

В соответствии со ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку дополнительное соглашение от 15.01.2015 к договору аренды нежилых помещений № 2196 от 18.02.2004 не влечет увеличения арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 2196 от 18.02.2004, то соответственно размер арендной платы определен в соответствии с дополнительным соглашением от 09.12.2011 и составляет 275 458,12 рублей в месяц.

Ответчиком представлен акт сверки по состоянию на 03.12.2015, подписанный обеими сторонами, из которого следует, что задолженность по арендной плате на указанную дату отсутствует, ответчиком оплачено 7 608 533,05 руб., что превышает задолженность за спорный период из расчета 275 458,12 руб. в месяц.

Уплата денежных средств в размере 7 608 533,05 руб. также подтверждается письмами ответчика от 01.09.2015 № 55/СГ и от 20.10.2015 исх. № 63/СГ.

Из договора аренды нежилых помещений № 2196 от 18.02.2004 в редакции дополнительного соглашения от 09.12.2011 следует, что стороны согласовали расчет арендной платы с 01.01.2012 в размере 275 458,12 руб. в месяц, что истцом не оспаривается.

Как указано выше, одностороннее изменение арендной платы в сторону ее увеличения до 691 684,85 руб. в месяц е в месяц и 3 305 496 руб. в год.

По делу № А40-24647/17-64-221 установлено, что, соответственно, арендная плата за период с 01.06.2015 по 31.12.2015 и с 01.01.2016 по 30.06.2016 составляет 3 305 496 руб.

По делу № А40-24647/17-64-221 также установлено, что ответчиком в 2015 году оплачено 7 608 533,05 руб.

В настоящем деле истцом заявлено требование о взыскании арендной платы с 01.07.2016 по 10.05.2017.

Соответственно, арендная плата за период с 01.06.2016 по 10.05.2017 составляет 2 754 581.2 руб.

Ответчиком представлен контррасчет, согласно которому арендная плата составила 6 060 077,20 руб., (за период с 01.06.2015 по 31.12.2015 и с 01.01.2016 по 30.06.2016, с 01 июля 2016 по 10.05.2017), то есть менее чем сумма, уплаченная ответчиком в авансовом порядке 7 608 533,05 руб., разница составляет 1 548 455,85 руб.

В соответствии с решением Арбитражного суда Московской области от 03.07.2017 по делу №А41-34103/2017, оставленным без изменений постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2017 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.03.2018 в удовлетворении иска ООО «РЕВИЗОР» к КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района о признании недействительными односторонних сделок, оформленных уведомлением от 27.01.2017 № 7.1.18/150 об отказе от договора № 2196 от 18.02.2004, уведомлением от 27.01.2017 № 7.1.18/149 об отказе от договора № 2463 от 06.05.2005 - отказано.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, и исходя из буквального толкования условий договора аренды, суд приходит к выводу о том, что истцом не обосновано соответствие изменений размера арендной платы действующему законодательству и условиям договора.

Учитывая, что дополнительное соглашение к договору аренды об изменении ставки арендной платы, с учетом установленной решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 24.12.2014 № 1/2 ставки арендной платы арендатором не подписано, внесение соответствующих изменений в договор не подтверждено, суд приходит к выводу о недоказанности наличия у арендатора обязанности по уплате задолженности по арендной плате, рассчитанной с применением ставки, определенной в соответствии с указанным решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области, и, руководствуясь статьями 330, 420, 422, 424, 431, 450, 452, 614 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации договоре аренды».

Таким образом, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 7 195 092,55 руб. является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

В силу положений ст.ст. 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, при этом соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Требование истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку оплаты арендной платы на основании 4.3 договора за период с 01.07.2016 по 10.05.2017 в размере 11 207 107,55 руб. удовлетворению не подлежит ввиду недоказанности факта наличия задолженности по арендной плате и нарушения ответчиком принятых на себя обязательств.

Кроме того, взыскание неустойки в повышенном размере, т.е. 0,4 % за каждый день просрочки ввиду неподписания дополнительного соглашения об изменении размере неустойки с 0,1 на 0,4 % является неправомерным.

В соответствии с Определением Конституционного Суда РФ от 06.11.2014 № 2528-0 в системе действующего правового регулирования предусмотренное ч. 2 ст. 69 АПК РФ основание освобождения от доказывания во взаимосвязи с положениями ч. 1 ст. 64 и части 4 статьи 170 того же Кодекса означает, что только фактические обстоятельства (факты), установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.03.2013 № 407-О, от 16.06.2013 № 1201-0, от 24.10.2013 № 1642-0 и др.).

В Определении Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16362, А40-152245/2014 сделан вывод, что в соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ для суда, рассматривающего дело, преюдициальное значение имеют обстоятельства, которые установлены вступившим в законную силу решением суда.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 № 3318/11 по делу № А40- 111672/09-113-880 указано, что в соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда.

Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

Судебными актами по делу № А41-66361/15, на которые ссылается истец, преюдициальные обстоятельства применительно к настоящему делу не устанавливались.

Исходя из чего, судебная коллегия считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что исковые требования являются не обоснованными и не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В силу пункта 3.1. ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2018 по делу № А40-25555/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья О.В. Савенков

Судьи: Е.Б. Алексеева

А.И. Проценко

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.