Гражданский кодекс часть 1

судей:	Л.А. Москвиной, ФИО1,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания М.Д. Раджабовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2018 по делу № А40-159103/18, принятое судьей С.О. Ласкиной,

по заявлению АО «СТ Балчуг»

к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо: ООО «Гугл»,

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:	ФИО2 по дов. от 18.12.2018, ФИО3 по дов. от 18.12.2018;
от ответчика:	ФИО4 по дов. от 26.12.2018;
от третьего лица:	не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

АО «СТ Балчуг» (заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлениемо признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ответчик, Управление Росреестра по Москве), выраженного в сообщении от 16.04.2018 № 77/011/223/2017-8703 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, об обязании Управления Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения № 7 от 22.11.2017 к договору аренды от 16.04.2010 № 18/7Б.

Решением от 15.10.2018 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил, а также взыскал с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., возвратил АО «СТ Балчуг» из федерального бюджета излишен уплаченную государственную пошлину в размере 3 000 руб. Суд пришел к выводу, что дополнительное соглашение не предусматривала передачу нового помещения в аренду в момент подписания Соглашения, а лишь предусматривает намерения сторон Соглашения в будущем вступить в арендные отношения в части нового помещения. Часть 1 Соглашения представляют собой предварительный договор аренды нового помещения, заключение которого регулируется ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель с доводами апелляционной жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы – отказать.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям изложенным в отзыве, считает жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы – отказать.

Представитель третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился.

При таких обстоятельствах, с учетом своевременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения АПК РФ в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в АПК РФ», рассмотрел дело в отсутствие третьего лица.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушанного мнения представителей лиц, участвующих в деле, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между АО «СТ Балчуг» и ООО «Гугл» (Арендатор) заключен договор аренды № 18/7Б от 16.04.2010 (Договор), объектом которого являлись следующие помещения (Помещения) арендуемой площадью 3 695,42 кв.м. (согласно данным БТИ - 2658,30 кв.м.) в здании по адресу <...> (Здание):

-Помещения, расположенные на 4 этаже Здания (номер Помещения №XVIII, номер комнат 15-51, 51а, 52-86), и

-Помещения, расположенные на 9 этаже Здания (номер Помещения XXIV, номер комнат 8014, 17).

22.11.2017 заявитель и ООО «Гугл» подписали дополнительное соглашение № 7 к Договору. В Соглашении содержится две части сделки:

1)Пункт 2 Соглашения (далее «Часть 1 Соглашения»): стороны Соглашения обязались на условиях предварительного договора аренды в будущем подписать дополнительное соглашение к Договору об аренде дополнительных помещений в Здании на 8 этаже (далее «Новое Помещение»);

2)Пункты 3-34 Соглашения (далее «Часть 2 Соглашения»): в Договор вносились изменения в части определения арендуемой площади всего Здания, размера базовой арендной платы за Помещение, платы за парковку, о количестве разрешений на парковку, предоставляемых Арендатору и прочие изменения.

Соглашение и пакет соответствующих документов (вх. №77/011/223/2017-8703 от 27.12.2017) поданы в Управление Росреестра по Москве для государственной регистрации.

Уведомлением от 15.01.2018 № 77/011/223/2017-8703 Управление Росреестра по Москве уведомило общества о приостановлении регистрации Соглашения на основании п. 7 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации): форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Письмом (заявлением) исх. № 01/13 от 13.02.2018 в адрес Управления Росреестра по Москве в ответ на Уведомление Заявитель пояснил Управлению Росреестра по Москве условия Соглашения и просил осуществить государственную регистрацию Соглашения.

Решением Управления Росреестра по Москве, выраженным в сообщении от 16.04.2018 № 77/011/223/2017-870, АО «СТ Балчуг» отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

Как следует из обжалуемого решения Управление Росреестра по Москве квалифицировал часть 1 Соглашения как сделку по передаче дополнительных помещений (новое помещение) в аренду в момент подписания Соглашения, в связи с чем указал, что в Соглашении должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (новое помещение); из содержащегося в Соглашении описания комнат, входящих в состав предмета аренды (Новое Помещение), не представляется возможным однозначно установить предмет аренды, т.к. общая площадь арендуемых комнат указана приблизительно.

Не согласившись с указанным решением, АО «СТ Балчуг» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Сроки, предусмотренные ч. 4 ст. 198 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно счел соблюденными.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) регистрация прав на объекты недвижимого имущества осуществляется на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя и иных лиц, в случае прямого указания закона и прилагаемых к нему документов, необходимых для ее проведения, в том числе и документов о правах на недвижимое имущество (правоустанавливающие), перечень которых установлен ст. 14 Закона о недвижимости и также отвечающих требованиям ст. 21 Закона о недвижимости.

Вместе с тем, ч. 2 Соглашения (пункты 3-34 Соглашения) касается изменения существующих правоотношений сторон по Договору аренды: изменения условий в части определения арендуемой площади всего здания и арендуемой площади помещения, термина «Помещение», размера базовой арендной платы, платы за парковку, о количестве разрешений на парковку, предоставляемых Арендатору, условия о включении платы за услуги в базовую арендную плату, срока аренды, дополнения Договора правом Арендатора приводить в течение срока аренды в помещение домашних собак, правом установки на крыше здания антенн, устанавливать с согласия Общества газовое оборудование и иных изменений.

В ч. 1 Соглашения (пункты 2.1 - 2.2.5 Соглашения) указаны новые обязательства Общества и Арендатора (Стороны Договора), а именно согласно п. 2.1 Соглашения: «В соответствии с Дополнительным соглашением Арендодатель предоставляет Арендатору в аренду дополнительные помещения на 8 этаже Здания общей арендуемой площадью примерно 800 кв.м. соответствующие требованиям, указанным в п. 2.2.1 Соглашения (далее «Помещение 2»). Примерный план Помещения 2 указан в Приложении 1 к настоящему соглашению. Более точная информация: номера помещений, точная площадь по данным БТИ, план Помещения 2, будет приведена в Дополнительном соглашении.».

Согласно пп. а п. 2.1. Дополнительного соглашения: «Арендодатель передает, а арендатор обязан принять Помещение 2 «01.08.2019 путем подписания Акта приема-передачи».

Согласно пп. b п. 2.1 Дополнительного соглашения: «Срок аренды Помещения 2 начинается с 01 «августа» 2019 года и заканчивается в 23:59 31 июля 2024 года.».

Согласно п.п. с п. 2.1 Дополнительного соглашения: «За пользование Помещением 2 Арендатор уплачивает Арендодателю Коммунальные платежи в размере, предусмотренном Договором, Базовую арендную плату в размере:

- 536,58 (Пятьсот тридцать шесть и 58/100) долларов США в год за один квадратный метр Арендуемой площади Помещения 2 за период с 01 августа 2019 года по 31 июля 2020 года включительно;

-990,00 (Девятьсот девяносто) долларов США в год за один квадратный метр Арендуемой площади Помещения 2 за период с 01 августа 2020 года по 31 июля 2021 года включительно;

-968,50 (Девятьсот шестьдесят восемь и 50/100) долларов США в год за один квадратный метр Арендуемой площади Помещения 2 за период с 01 августа 2021 года по 31 июля 2022 года включительно;

- 972,08 (Девятьсот семьдесят два и 8/100) долларов США в год за один квадратный метр Арендуемой площади Помещения 2 за период с 01 августа 2022 года по 31 июля 2023 года включительно;

- 954,76 (Девятьсот пятьдесят четыре и 76/100) долларов США в год за один квадратный метр Арендуемой площади Помещения 2 за период с 01 августа 2023 года по 31 июля 2024 года включительно».

d. Помещение 2 передается в состоянии "как есть".

e. В рамках Дополнительного соглашения Арендодатель предоставляет Арендатору 8 (восемь) дополнительных Разрешений на парковку в Здании ("Дополнительные Машино-места").

f. Плата за парковку за Дополнительные Машино-места составит:

-592,29 (Пятьсот девяносто два и 29/100) доллара США в месяц за каждое Разрешение на парковку на Дополнительное Машино-место в период с 01 августа 2019 года до 31 июля 2020 г. включительно;

-607,10 (Шестьсот семь и 10/100) долларов США в месяц за каждое Разрешение на парковку на Дополнительное Машино-место в период с 01 августа 2020 года до 31 июля 2021 г. включительно;

- 622,27 (Шестьсот двадцать два и 27/100) долларов США в месяц за каждое Разрешение на парковку на Дополнительное Машино-место в период с 01 августа 2021 года до 31 июля 2024 г. включительно.».

Вместе с тем согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно ч. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Из буквального значения п. 2.1 Соглашения следует, что Стороны Договора заключили Соглашение, которое является смешанной сделкой, которая в Части 1 Соглашения содержит условие о предварительном договоре аренды помещений на 8 этаже Здания (новое помещение), а в Части 2 Соглашения содержит условие об изменении условий аренды Помещений.

Из текста Части 1 Соглашения следует, что Стороны Договора договорились о заключении в будущем дополнительного соглашения, которым будет предусмотрено передача в аренду Нового Помещения. В указанном Дополнительном соглашении будет предусмотрено: Обязательство Общества передать в аренду Арендатору Новое Помещение; идентификация Нового Помещения.

Таким образом, Часть 1 Соглашения не предусматривала передачу нового Помещения в аренду в момент подписания Соглашения, а лишь предусматривает намерения сторон Соглашения в будущем вступить в арендные отношения в части Нового Помещения. Часть 1 Соглашения представляют собой предварительный договор аренды Нового Помещения, заключение которого регулируется ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, Росреестр неверно квалифицировал характер отношений сторон, вытекающих из Части 1 Соглашения, расценив указанные договоренности сторон в качестве договора аренды, а не в качестве предварительного договора аренды.

Довод ответчика об отказе в регистрации Соглашения по причине необходимости поставить Новое Помещение на кадастровый учет и предоставить технический план на Новое Помещение судом обоснованно отклонен ввиду того, что в обязательства Сторон, вытекающих из Части 1 Соглашения, не входит передача Нового Помещения в аренду, а лишь содержится обязательство в будущем подписать дополнительное соглашение об аренде Нового Помещения.

При этом действующим законодательством не предусмотрено право Росреестра проверять и оценивать условия подлежащего регистрации договора, не относящиеся к непосредственной компетенции Росреестра (т.е. к государственному кадастровому учету и государственной регистрации перехода прав).

Исходя из статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о соответствующих договорах, наличие в одном договоре элементов различных договоров предполагает, что эти условия договора должны быть определены с соблюдением норм, регулирующих соответствующие отношения.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества. Предварительный договор аренды недвижимого имущества и права, возникающие у сторон в связи с заключением такого предварительного договора (т.е. права понудить другую сторону к заключению основного договора), не подлежат государственной регистрации. Данный вывод подтвержден так же судебной практикой, а именно: Постановлением Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12 по делу N А55-8370/2010.

Таким образом, в связи с тем, что Соглашение является смешанным договором, и Часть 1 Соглашения не подлежит государственной регистрации, действия Росреестра по проверке Части 1 Соглашения не относятся к правовой экспертизе документов, полномочиями по проведении которой наделен регистрирующий орган при проверке документов. При подаче договоров (в т.ч., смешанных договоров) для регистрации в территориальные органы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, последними осуществляется проверка лишь в части договора, с которой связаны вопросы регистрации прав и кадастрового учета.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Существенными условиями предварительного договора являются условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества; сам по себепредварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.

Согласно п. 2 Соглашения возникают правоотношения, не связанные непосредственно с арендой недвижимого имущества, а связанные лишь с обязательством заключить в будущем договор аренды (подписать дополнительное соглашение об изменении предмета аренды).

Согласно ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Обязательность государственной регистрации договоров аренды (ст. 609 ГК РФ) не подпадает под понятие формы договора (ст. 434 ГК РФ), а является правилом заключения договора аренды. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не признается сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ, т.к. предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательство в отношении недвижимого имущества. Следовательно, предварительные договоры долгосрочной аренды не подлежат государственной регистрации.

Заключая Соглашение, содержащее элементы различных договоров (п. 2 Соглашения -предварительный договор, пп. 3 - 3 Соглашения - изменения в договор аренды), Стороны воспользовались предусмотренным ст. 421 ГК РФ правом и заключили смешанный договор. Тот факт, что Заявитель и ООО «Гугл» предпочли заключить единый смешанный договор, а не два отдельных, не противоречит действующему законодательству.

Довод ответчика о необходимости предоставления технического плана для постановки на государственный кадастровый учет части нежилого помещения, являющейся предметом договора аренды с учетом Соглашения, обоснованно отклонен судом ввиду следующего.

Соглашением не предусмотрена передача в аренду каких бы то ни было частей помещений, таким образом, Соглашением не истребовалась постановка на государственный кадастровый учет части нежилого помещения, следовательно, технический план не должен был быть предоставлен в Росреестр.

Таким образом, совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований, в данном случае установлена.

При таких данных, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой доказательств и иным толкованием норм материального права, не опровергают правильные выводы суда.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2018 по делу № А40-159103/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: И.В. Бекетова

Судьи: Л.А. Москвина

ФИО1

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.