Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО фирма «Дантист» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 мая 2006 г. по делу № А40-12413/06-83, № А40-12414/06-72-84, № А40-12415/06-72-85 (судья Немова О.Ю.)

по заявлению ООО фирма «Дантист» к ГУ ФРС по г.Москве; 3-и лица: 1. ДИГМ; 2, СГУП по продаже имущества г.Москвы

о признании незаконным отказа

при участии:

от заявителя –ФИО2;

от ответчика – ФИО3;

3-ихлиц: 1. и 2.- не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Арбитражный суд г.Москвы отказал в удовлетворении заявления ООО фирма «Дантист» о признании незаконным решения ГУ ФРС по г.Москве от 12.12.2005 г. № 04/079/2005-344, 346, 348 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости- нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> (площадь. 49,7 кв.м.-1 этаж, помещения П, комнаты 1-7; пл. 54,6 кв.м.-1 этаж, помещения 1, комнаты 1-8). Нежилые помещения, об.пл.48,6 кв.м., расположенные : Волгоградский проспект, д.160, корп.3 ( 1-й этаж, помещения 1, комнаты 4-9,13) и обязании произвести государственную регистрацию права собственности, о чем свидетельствует решение суда от 24.05.2006 г.

При этом Арбитражный суд г. Москвы пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ в государственной регистрации перехода права собственности соответствует действующему законодательству, а заявитель не представил доказательств, подтверждающих возникновение права собственности на законных оснований. Суд пришел к выводу о том, что сделки купли-продажи не соответствуют федеральному законодательству и являются ничтожными сделками в силу ст.168 ГК РФ, и не могут являться основаниями возникновения у заявителя права собственности на спорные объекты. поскольку выкуп имущества был осуществлен не предусмотренным законом способом,

С решением суда не согласилось ООО фирма «Дантист» по обстоятельствам, изложенным в апелляционной жалобе. Жалоба мотивирована тем, что выкуп спорного имущества осуществлен путем заключения договоров купли продажи осуществлен в соответствии с Указом Президента РФ от 06.02.1995 г. № 96 «О втором этапе приватизации в г.Москве», которым предусмотрена возможность осуществить сделку в соответствии с правовыми актами субъекта Российской Федерации- г.Москвы, в том числе постановлениями Правительства Москвы от 17.10.1995 г. № 840, постановлений Московской городской Думы от 20.09.1995 г. № 60 « О введении в действие Положения о порядке продажи сданных в аренду объектов нежилого фонда на территории города Москвы»; от 02.10.1996 г. № 85 «О введении в действие Положения о порядке продажи сданных в аренду объектов нежилого фонда на территории города Москвы». Представитель заявителя жалобы подержал доводы жалобы, требуя отменить решение суда, удовлетворить заявленные требования.

Представитель ГУ ФРС по г.Москве прост в удовлетворении жалобы отказать, считает решение суда законным и обоснованным. Представлен отзыв на апелляционную жалобу.

ДИГМ по г.Москве, СГУП по продаже имущества г.Москвы надлежаще извещены о дате рассмотрения дела, о чем свидетельствуют почтовые уведомления, их представители на заседание суда не явились, отзывы не представлены.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, проверив законность решения в порядке ст.ст. 123, 156, 266, 268 АПК РФ, судебная коллегия считает, что решение суда законно и обоснованно.

Из материалов дела следует, что заявителем на основании Распоряжения Москомимущества № 1875-р от 17.06.96 заключен договор аренды № 05-00666/96 на срок с 18.06.96 по 31.12.96, а затем договор купли-продажи ВАМ (МКИ) № 9838 от 30.12.96 (зарегистрирован Фондом имущества г. Москвы 14.01.97, реестр № 3546) объекта недвижимости по адресу: <...> (общей площадью 49, 7 кв.м. -этаж 1-й, помещения П, комнаты 1-7). Фондом имущества Москвы заявителю выдано Свидетельство на право собственности от 14.01.97 после выполнения заявителем условий Распоряжения МКИ и договора купли-продажи по оплате стоимости объекта недвижимости.

На основании Распоряжения Москомимущества № 660-р от 03.03.97 с заявителем 13.10.97 заключен договор аренды № 05-00580/97 на срок с 04.03.97 по 31.12.97, а затем договор купли-продажи ВАМ (МКИ) № 11255 от 25.02.98 (зарегистрирован Фондом имущества г. Москвы 06.03.98, реестр № 5340) объекта недвижимости по адресу: <...> (общей площадью 48,6 кв.м. - этаж 1-й, помещения 1, комнаты 4-9, 13). Фондом имущества Москвы заявителю выдано Свидетельство на право собственности от 06.03.98 (реестр № 5340) после выполнения заявителем условий Распоряжения МКИ и договора купли-продажи по оплате стоимости объекта недвижимости.

На основании Распоряжения Москомимущества № 1672-р от 09.06.98 с заявителем 03.07.98 заключен договор аренды № 05-300/98 на срок с 09.06.98 по 31.12.98, а затем договор купли-продажи ВАМ (МКИ) № 11984 от 05.10.98 (зарегистрирован СГУП по продаже имущества г. Москвы 27.11.98, реестр № 5340) объекта недвижимости по адресу: <...> (общей площадью 54,6 кв.м. - этаж 1-й, помещения 1, комнаты 1-8). СГУП по продаже имущества Москвы заявителю выдано Свидетельство на право собственности от 27.11.98 (реестр № 6415) после выполнения заявителем условий Распоряжения МКИ и договора купли-продажи по оплате стоимости объекта недвижимости.

04.07.2005 г. ООО Фирма «Дантист» обратилось в Главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

Государственная регистрация перехода права собственности (исх. № 04/079/2005-344,346,348) была приостановлена 28.07.2005 сроком на 1 месяц, в связи с непредставлением документов, подтверждающих право заявителя на выкуп помещений. 17.08.2005 по заявлению заявителя срок приостановления государственной регистрации продлен, государственная регистрация приостановлена сроком на 3 месяца.

В связи с непредставлением документов, устраняющих препятствия в проведении регистрации, ответчиком 12.12.2005 принято решение № 04/079/2005-344,346,348 об отказе в государственной регистрации прав собственности заявителя на объекты недвижимости по адресам: Москва, Жулебинский б-р, д. 23 и Волгоградский пр-т, д. 160, корп. 3.

В своем решении регистрирующий орган, основываясь на положениях ст. 26 ФЗ от 21.07.97 № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» и п. 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 01.07.94 (утв. Указом Президента РФ № 1535 от 22.07.94) отказывая в гос.регистрации права, указал, что представленные в ГУ ФРС по Москве документы - основания для заключения договоров аренды и купли-продажи (Распоряжения Комитета по управлению имуществом Москвы № 1875-р от 17.06.96, № 660-р от 03.03.97, № 1672-р от 09.06.98) свидетельствуют о том, что ООО Фирма «Дантист» не относится к лицам, имеющим право на выкуп арендуемых помещений.

Регистрирующий орган в силу прямого указания закона, а именно ч.1 ст. 13 Закона о регистрации при государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязан провести правовую экспертизу представленных заявителем для государственной регистрации перехода права собственности документов и проверка законности сделки.

Следует отметить, что законодательство о государственной регистрации прав находится в ведении Российской Федерации (п.1 ст.3 Закона о регистрации), Принимаемые правительственные, ведомственные и локальные акты должны строго соответствовать закону.

При этом гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п.2 ст.1 ГК РФ), поскольку законодательство о регистрации состоит из Гражданского кодекса РФ, Закона о регистрации, других федеральных законов и иных нормативных актов Российской Федерации.

Таким образом, закон о регистрации установил основные правила, обязательные для участников сделок и для регистрирующего органа.

Суд первой инстанции правильно применил законодательство, действующего в момент указанных выше сделок купли-продажи, а именно, исходил из того, что порядок приобретения объектов недвижимости был установлен Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.93 N 2284 (пункты 2.6 и 5.14.6); Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.94 № 1535 (п.4.5), в соответствии с которыми к субъектам, имеющим право на приобретение в собственность сданных в аренду объектов недвижимого имущества, отнесены:

товарищества и акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества предприятия (подразделения) и выкупившие его;

юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего;

акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи в установленном порядке не менее 75% их акций; предприятия, не более 25% уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона.

Действовавшим на момент издания Распоряжения Москомимущества № 1672-р от 09.06.98 и заключения договоров купли-продажи ВАМ (МКИ) № 11255 от 25.02.98 и ВАМ (МКИ) № 11984 от 05.10.98 законодательством о приватизации, а именно, п. 1 ст. 26 ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ установлено, что выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь по договорам аренды с правом выкупа, которые были заключены до вступления в силу Закона РФ от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ».

В силу пункта 2 статьи 26 ФЗ от 21.07.97 № 123-ФЗ в других случаях арендатор государственного и муниципального имущества может приобрести такое имущество в порядке, установленном данным Федеральным законом и Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ.

Из вышеизложенного следует, что законодатель предусмотрел исчерпывающий перечень лиц, имеющий право на приватизацию, к которым ООО Фирма «Дантист» не относилось, поскольку договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа не заключало, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договора купли продажи спорного имущества заключены с грубым нарушением действующего законодательства, а потому в силу ст.168 ГК РФ ничтожны и не порождают гражданские права и обязанности.

Таким образом, ООО Фирма «Дантист» не является обществом созданным на основе аренды государственного имущества предприятия (подразделения) и выкупившим его, не является юридическим лицом, ставшим собственником приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего, при заключении договора конкурс или аукцион не проводился, что подтвердил заявитель.

Судебная коллегия не принимает доводы заявителя о том, что приведенное выше законодательство о приватизации к ООО фирма «Дантист» не применимо, поскольку последний не участвовал в приватизации государственного муниципального предприятия, а приобрел в порядке приватизации нежилые помещения, состоящие из комнат, что, по мнению заявителя жалобы, изменяет (расширяет круг субъектов) порядок приватизации путем выкупа имущества (т.е. комнат).

Указанные выше нормы права не разделяют недвижимое имущество на предприятия или нежилые помещения (ст.16 и ст.23 Федерального закона РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21.07.1997 г. № 123-ФЗ) и не дают право субъекту (г.Москва) изменять порядок приватизации, расширять круг лиц, имеющим права выкупать недвижимое имущество.

Не может быть принята во внимание ссылка заявителя на Указ Президента РФ от 06.02.95г. № 96, Постановления Московской городской Думы от 02.10.96г. № 85, от 20.09.95г. № 60 и Постановление Правительства Москвы от 17.10.95г. № 840, как на основания принятия распорядительного акта и последующего заключения этих сделок купли-продажи.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что Указ Президента РФ от 06.02.1995 г. № 96 не расширяет круга лиц, находящихся в г.Москве, которые имеют право на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений, по сравнению с федеральным законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества в других регионах Российской Федерации, поскольку последний принят в целях повышения экономической эффективности приватизации в период после завершения срока действия приватизационных чеков реализации Закона Российской Федерации «О статусе города Москвы».

Из этого Указа следует, что Правительству Москвы разрешено определять начальную цену при продаже по конкурсу, в том числе инвестиционному, или на аукционе государственных (муниципальных) предприятий, а так же акций акционерных обществ открытого типа, созданных путем их преобразования.

Исходя из указанных целей, для их достижения, п.6 Указа предусмотрено, что продажа сданных в аренду объектов нежилого фонда на территории г. Москвы осуществляется по цене, определяемой с учетом рыночной конъектуры, в порядке, разрабатываемом Правительством Москвы и утверждаемом (принимаемом) Московской городской Думой.

Следовательно, порядок определять цену объекта нежилого помещения с учетом рыночной конъектуры поручено Правительству Москвы, с обязательным утверждением Московской городской Думой.

Указанное положение не противоречит положениям федерального законодательства о приватизации, действовавшим в период заключения рассматриваемых сделок не расширяет установленный перечень лиц, имеющих право на приватизацию, является исчерпывающим в силу прямого указания федерального закона.

Согласно ч.5 ст. 76 Конституции РФ Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй настоящей статьи.

Довод заявителя жалобы о том, что Распоряжения Москомимущества, договора купли-продажи и свидетельства о праве собственности не признаны недействительными суд считает необоснованным, поскольку по смыслу разъяснения, содержащегося в п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав» суд вправе отказать в защите права собственности, основанного на акте государственного органа, противоречащего законодательству, независимо от того, предъявлялось ли требование о признании такого акта недействительным. Распоряжения Комитета по управлению имуществом Москвы № 1875-р от 17.06.96, № 660-р от 03.03.97, № 1672-р от 09.06.98 противоречат вышеперечисленным нормам федерального законодательства о приватизации и применению не подлежат.

Следовательно, выкуп имущества ООО Фирма «Дантист» был осуществлен не предусмотренным законом способом, то есть в нарушение действующего законодательства о приватизации, лицом, не имевшим права на приватизацию, в связи с чем, договоры купли-продажи ВАМ (МКИ) № 9838 от 30.12.96, ВАМ (МКИ) № 11255 от 25.02.98 и ВАМ (МКИ) № 11984 от 05.10.98 являются ничтожными сделками в силу ст. 168 ГК РФ.

Не может быть принята ссылка заявителя на ст.6 Закона «О государственной регистрации…», утверждение заявителя, что на указанные нежилые помещения Фондом имущества г.Москвы выданы свидетельства на право собственности ООО фирма «Дантист», поскольку последние не являются правоустанавливающими документами.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу о том, что вывод суда первой инстанции о том, что регистрирующий орган обоснованно отказал в осуществлении государственной регистрации права, основанного на сделках не соответствующим законодательству о приватизации, а оспариваемое решение от 12.12.05 № 04/079/2005-344, 346, 348 принято в полном соответствии с абз. 4, 10 п.1 ст. 20 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ.

Кроме того из материалов дела следует, что согласно выпискам из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.04.2006 № 19/052/2006-2004 правообладателем на праве собственности нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (общей площадью 49, 7 кв.м. -этаж 1-й, помещения П, комнаты 1-7; общей площадью 54,6 кв.м. - этаж 1-й, помещения 1, комнаты 1-8); нежилые помещения общей площадью 48,6 кв.м., расположенные по адресу: <...> (этаж 1-й, помещения 1, комнаты 4-9, 13), является город Москва.

Право собственности г. Москвы на спорные помещения зарегистрировано после заключения договоров ВАМ (МКИ) № 9838 от 30.12.96, ВАМ (МКИ) № 11255 от 25.02.98 и ВАМ (МКИ) № 11984 от 05.10.98. При подаче документов на государственную регистрацию заявитель (город Москва) указывал, что противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, а также правопритязания на спорные объекты отсутствуют.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным. Для признания ненормативного правового акта государственного органа недействительным необходимо наличие в совокупности несоответствия ненормативного правового акта государственного органа закону или иным правовым актам и нарушение ненормативным актом государственного органа гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.

Судебной коллегией исследованы все доводы апелляционной жалобы, ее представителя, они нашли свое отражение в оспариваемом решении суда, и не опровергают его выводов.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-12413/06-72-83, № А40-12414/06-72-84, № А40-12415/06-72-85 от 24.05.2006 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: О.В.Демидова

Судьи В.ФИО4

ФИО5